BOG kopen prive of op zaak

[Richard Bakker]

Ik wil op korte termijn een nieuw kantoor kopen. Op dit moment huur ik iets en het huurcontract loopt ein dit jaar af.

 

Nu kan ik iets kopen waarvan de helft is verhuurd. De andere helft kan ik dus zelf gebruiken. De ruimte is voldoende.

 

Pand kost circa 300k zelf wil ik circa 80k inbrengen.

Huur opbrengst is circa 16k per jaar.

 

Wat is verstandig. Prive kopen of in de BV plaatsen.

 

Gaan de banken wel akkoord met de bovenstaande beschrijving? Heb wel goede jaarcijfers.

 

Wie kan mij tips geven?

[Camelot]

Pand zakelijk kopen levert een behoorlijk fiscaal nadeel op wanneer je het pand gaat verkopen. De waardestijging bij een toekomstige verkoop van het pand is belast.

 

Koop je het pand prive en verhuur je het vervolgens aan de BV dan krijg je te maken met de terbeschikkingstellingsregeling. Immers jij stelt een vermogensbestanddeel ter beschikking aan je BV. Het resultaat (huurinkomsten -/- (rente)kosten) wordt alsdan belast in Box I. Je mag daarnaast zelfs afschrijven op het pand (exclusief grond)

Een toekomstige waardestijging bij verkoop is onbelast. Herstel: waardemutaties zijn WEL belast.

Je zult wel een huur met de BV overeen moeten komen anders doet de fiscus dit voor je.

Wanneer je mogelijkheden hebt om het pand prive aan te kopen dan zal dat (gezien de info en jouw eerdere vragen in het verleden hierover) het meeste voordeel op gaan leveren.

 

Of banken hierin mee willen gaan zul je moeten navragen. Wanneer een pand zich (gedeeltelijk) in verhuurde staat bevindt dan verlagen ze de verstrekkingsnorm. Informeer eens bij de SNS/ING/ELQ-hypotheken.

[Richard Bakker]

De eerdere vragen gingen over een oud huis van ons. Deze is inmiddels verkocht.

Nu betreft het een kantoorpand.

Wat bedoel je precies met de verstrekkingsnorm?

[Camelot]

 

Bij een particulier hypotheek verstrekt de bank doorgaans tot 125%-130% van de executiewaarde. Wanneer het pand dat je wilt kopen (gedeeltelijk) verhuurd is, zal de opbrengst bij een toekomstige gedwongen verkoop lager zijn. Daardoor zal de bank minder hypotheek willen verstrekken.

 

Ook bij aankoop van een zakelijk pand willen banken veelal niet meer verstrekken dan maximaal 80%-100% van de executiewaarde. Daarnaast is het pand dat je op het oog hebt ook verhuurd en zullen ze hier dus rekening mee gaan houden. In hoeverre ze dit gaan doen verschilt van bank tot bank.

 

Even een aanvulling op mijn eerdere berichten:

Onlangs heeft de Amsterdamse belastingrechter uitspraak gedaan betreffende het afschrijven op panden die in het bezit zijn van vennootschappen en DGA's. Enige voorzichtigheid is zeker hierbij aan te raden. (een eventuele precedentenwerking is nog niet duidelijk en het min van financiën overweegt momenteel om in cassatie te gaan)

Wel is het verstandig om nu uit te laten rekenen welke optie voor jouw het meeste voordeel biedt.

 

Wanneer alles goed uitpakt voor de vastgoedsector, dan mag je lineair afschrijven over een periode van 30 jaar en hoef je bij het bepalen van de restwaarde geen rekening meer te houden met toekomstige waardestijgingen.

 

Groet

[C200]

kan U mij vertellen wat uw ervaring is ivm hoe banken staan tegenover de aankoop van panden met de bedoeling ze onmiddelijk terug te verkopen met een meerwaarde

[Camelot]

Dit is afhankelijk van de verstrekkingsnorm. De banken hanteren in beginsel de standaard criteria. Denk hierbij aan inkomen/winst uit onderneming, eigen vermogen, waarde onderpand en dergelijke.

Wanneer de hoogte van de financiering beneden de 60-75% van de executiewaarde ligt, dan zijn de mogelijkheden wat ruimer.

 

Wanneer je een hypotheek aanvraagt, dan wil de hypotheekverstrekker graag weten of het onroerend goed bestemd wordt voor eigen bewoning. Dit lijkt me in jouw geval wat lastig. Je zult je beweegredenen goed moeten motiveren anders haken ze al snel af. Wanneer je tot 125% van de exectutiewaarde moet financieren (geen eigen middelen) dan is de kans van slagen erg klein.

 

Succes