loading
Ga naar inhoud
cmj
Verberg

boekwinst na verhuizen winkelpand

vraag

Beste allemaal,

 

In 2001 een winkelpandje gehuurd. Ben dus zelfstandig ondernemer, zzp-er.

In 2008 dit winkelpandje gekocht.

Eind 2011 wilde ik niet meer 6 dagen in de week werken.

Heb besloten winkeltje voort te zetten in huurpandje met mede collega. Dus minder werken.

Mijn eigen winkelpandje verhuurt per 5 januari 2012.

Zelfde moment ongeveer toonde iemand belangstelling om dit pandje te kopen. Dit wilde ik maar in ruil voor een woning met winkelruimte. Aangezien mijn dochter op zoek was naar een woonruimte en ik het winkelpandje zag als oudedagvoorziening. Dit is gebeurd.

31 juli pand aangekocht door schoonzoon en dochter. Nu bezig dit op te splitsen en het winkelpand aan dit woonpand wordt dan door mij gekocht met de overwaarde van dat andere winkelpandje. Echter nu blijkt dat de bestemming en gebruik niet meer klopt. Dus nu is wat ik terugkoop uiteindelijk een appartement om te verhuren. Het winkelpandje van mij is 30 januari 2013 verkocht aan de belangstellende. Boekwaarde is 104.000 verkoopwaarde is 176.000 Wat ik ga terugkopen is 60.000 zonder kk en verbouwing van 13000. Sinds 1 december 2012 verhuur ik al dat nieuwe appartementje wat ik heb verbouwd.

 

Wat is mijn vraag. Mag ik in mijn balans dit jaar het winkelpand wat ik heb verhuurd opnemen in de balans van de winkel die ik nog run. Ik heb zoiets gelezen in de belasting almanak van 2009. Maar mag dat nog

En mag ik dan volgend jaar het appartement wat ik dit jaar ga kopen als een soort ruilarrest in de plaats stellen van het oude winkelpandje. Dit jaar neem ik ook al in een balans op dat ik dat appartementje verhuur. Dit beschouw ik als een nieuwe onderneming.

Bij de kvk heb ik me vorig jaar ingeschreven als commercieel verhuurder.

En ik ben van plan om het appartement wat ik aankoop ook weer door te verkopen en dan iets anders terug te kopen.

Kan de belastingdienst dan toch de boekwinst die ik maak willen afrekenen. Of kan ik aannemelijk maken dat ik dit geld nodig heb om te ondernemen

 

Link naar bericht
Delen op andere sites

5 antwoorden op deze vraag

Aanbevolen berichten

  • 0
  • Waardeer dit antwoord

Tja, dat is een vrij ingewikkelde aangelegenheid. De enkele verhuur van een onroerende zaak vormt op zich geen onderneming, dus in de standaardsituatie zou geen sprake zijn van ondernemingsvermogen. Hier blijft echter wel een onderneming bestaan, en voorheen maakte daarvan ook een pand deel uit. In geval van een gedeeltelijke staking, waarbij het voorheen in de onderneming gebruikte pand wordt verhuurd, mag dat pand onderdeel blijven uitmaken van het ondernemingsvermogen. Althans dat was de uitkomst in ieder geval in de situatie dat de koper van dat deel van de onderneming ook de huurder van het pand was. Nu geen sprake is van verkoop van een deel van de onderneming, kan dus twijfel bestaan of het pand uberhaupt nog tot het ondernemingsvermogen mag worden gerekend.

 

Vervolgens wordt echter het verhuurde pand verkocht en komt daar een nieuw pand voor in de plaats. In beginsel betekent dat afrekenen over de boekwinst. Een uitzondering daarop is als een herinvesteringsreserve kan worden gevormd of eventueel de zogenaamde ruilarresten kunnen worden toegepast. In beide gevallen kan dan namelijk de boekwinst direct worden afgeboekt op het vervangende pand, zodat fiscaal geen sprake is van winst. Daarvoor moet dan wel aan de voorwaarden worden voldaan en dat is in deze situatie nog de vraag. Het nieuwe pand heeft immers niets van doen met de onderneming. Op het eerste gezicht zie ik dan weinig mogelijkheden uitstel van belastingheffing te realiseren en zou ik eerder veronderstellen dat in ieder geval het nieuwe pand niet tot het ondernemingsvermogen kan worden gerekend.

 

Maar uiteindelijk staat of valt het met het totaalplaatje aan feiten en omstandigheden, dus lijkt het mij verstandig om dit aan een fiscalist voor te leggen.


Het meest gegeven antwoord op fiscale vragen: "Dat is afhankelijk van de feiten en omstandigheden".

Link naar bericht
Delen op andere sites
  • 0
  • Waardeer dit antwoord

Nog bedankt voor je antwoord.

Ik heb zelf ook gegoogled op internet. Omdat het inderdaad een lastig onderwerp is.

En er is moeilijk aan informatie te komen met betrekking tot dit onderwerp.

Maar ik heb nu een artikel gevonden waarin staat dat sinds 2008 als je een onderneming staakt of gedeeltelijk staakt

je mag herinvesteren in een ander bedrijf mits dit binnen een jaar gebeurd. Ik zal hieronder een stuk uit dit artikel weergeven.

Ook omdat ik denk dat er meer mensen zijn die in zo'n situatie zitten als ik. Ondernemers die een bedrijf verhuizen en dan boekwinst overhouden. En ook niet zeker meer weten of door de verhuizing de onderneming wel is voortgezet. Want er wordt namelijk dan naar de identiteit van het bedrijf gekeken. Is voor mij nog steeds de vraag of deze regeling ook daadwerkelijk geldt.

 

Hier een deel uit het artikel:

De herinvesteringsreserve kan echter niet zo over de subjectieve

ondernemingsgrens mee worden genomen, maar zal in de vorm van een

conserverende aanslag mee overgaan naar de nieuwe onderneming. Het

objectieve ondernemersbegrip, welke nog steeds de basis is van onze Wet IB

2001, maakt het namelijk onmogelijk om de stakingswinst van de ene

objectieve onderneming naar de andere over te hevelen. Deze regeling is

neergelegd in artikel 3.64 Wet IB 2001. Met overheidsingrijpen werd vooral

gedoeld op het directe ingrijpen van de overheid wanneer het gaat om de

herstructurering in de land- en tuinbouwsector.38 De regeling zorgt ervoor dat

de gevormde herinvesteringsreserve gedurende 12 maanden wordt

geconserveerd, wanneer de ondernemer aannemelijk kan maken dat dit

deel van de stakingswinst zal worden geherinvesteerd in de nieuwe

onderneming. Daarbij dient de herinvestering plaats te vinden binnen het jaar

van staking of binnen twaalf maanden na het moment van staking.39

Het feit dat de regeling alleen openstond voor de gevallen waarin staking het

directe gevolg was van overheidsingrijpen werd door velen als een

belemmering gezien.40 Bij wetsvoorstel “Overige fiscale maatregelen 2008” is

de regeling echter in belangrijke mate veranderd.41 De eis dat de staking de

oorzaak diende te zijn van het overheidsingrijpen is komen te vervallen, vanaf

1 januari 2008 staat de regeling ingevolge artikel 3.64 Wet IB 2001 dus open

voor iedere vorm van staking waarbij de ondernemer aannemelijk kan

maken dat hij de gevormde herinvesteringsreserve binnen twaalf maanden

wenst af te boeken op een investering in de nieuwe onderneming. Dit

38 Kamerstukken II, vergaderjaar 1999/2000, 27209, nr. 6

39 Enkel in het geval de termijn onredelijk uitwerkt kan de termijn, zij het onder strikte voorwaarden worden

verlengd. Zie artikel 3.64 lid 3 Wet IB 2001

40 Zie o.a.: J.J.M. Jansen, Herinvesteringsreserve, overheidsingrijpen en staking, Weekblad Fiscaal Recht

2007/1339 en R.Russo, Evolutie: Van vervangingsreserve naar herinvesteringsreserve, Weekblad Fiscaal Recht

2000/1192

41 Wet van 20 december 2007, Stb. 2007,563, houdende wijzigingen van enkele belastingwetten en enige andere

wetten (overige fiscale maatregelen 2008) 20

betekent een verdere subjectivering van het ondernemersbegrip, al is het

een voorzichtige stap.

Waarom de wetgever overigens heeft gekozen voor de twaalfmaandstermijn

is niet geheel duidelijk, zowel in de memorie van toelichting als in de nota

naar aanleiding van het verslag wordt met geen woord gerept over de

termijn.42 Jansen vermoedt dat de wetgever bang is voor misbruik van de

regeling en daardoor een dergelijke krappe termijn heeft opgesteld.43 De

leden van de SP hebben nog vragen gesteld met betrekking tot de

mogelijkheden tot misbruik, maar hierop heeft de staatssecretaris geen

antwoord gegeven in de verdere behandeling.

 

 

Ingeval de onderneming wordt gestaakt vindt deze continuïteitsgedachte

geen toepassing, de behoefte aan continuïteit is namelijk niet nodig. De

Hoge Raad heeft besloten dat in het geval van een bedrijfsverplaatsing ook

getoetst dient te worden of al dan niet sprake is van staking. Dit betekent dat

wanneer bij een bedrijfsverplaatsing geconcludeerd moet worden dat

sprake is van staking de herinvesteringsreserve geen toepassing vindt.

Ondanks dat sprake is van een behoefte aan continuïteit wordt deze in

beginsel niet beantwoord. Deze ongelijkheid is deels weggenomen door de

openstelling van de faciliteit van artikel 3.64 Wet IB 2001, zodat bij wijze van

conserverende aanslag de stakingswinst die is toe te rekenen aan de

herinvesteringsreserve binnen een jaar na staking alsnog kan worden

afgeboekt op een nieuwe herinvestering.

62 Volgend uit een gesprek met de heer W.J.M. Mutsaers

 

Link naar bericht
Delen op andere sites
  • 0
  • Waardeer dit antwoord

dag cmj

 

dat artikel behandelt niet dat het verhuren van een enkel pand (ondanks je KvK inschrijving) vaak niet gezien zal worden als een ondernemersactiviteit voor de inkomstenbelasting. Het zal doorgaans box 3 vermogen betreffen waarop het winstregime niet van toepassing is, maar gewoon forfaitair geheven wordt op basis van vermogen (bezit min schuld).

 

Zouden je actviteiten m.b.t. de verhuur aangemerkt kunnen worden als dermate omvangrijk dat van box 3 geen sprake meer is, dan zal de fiscus het doorgaans alleen als resultaat uit overige werkzaamheden in box 1 bestempelen. In beide gevallen mist de herinvesteringsreserve of de ruilarresten toepassing.

 

Om van de enkele verhuur van onroerende zaken winst uit onderneming te genieten, zal het moeten gaan om een omvangrijk aantal onroerende zaken en veel bepalende invloed, kennis en werkzaamheden door jou. En dan druk ik me nog voorzichtig uit. En als het al zo ver komt, dan onderneemt men vervolgens liever vanuit de BV om bezit en risico te scheiden en privé te beschermen.

 

Ik deel Ronaldinho (die een fiscalist is die ik hoog aansla) zijn visie. Ga praten met een terzake kundige fiscalist. Als er al mogelijkheden zijn dan komen die alleen boven water bij volledige inzage in je casus.

 

Succes

Joost


DenariusAdvies.nl: Fiscaal + juridisch advies bij rechtsvormkeuze/-wijziging, VOF, BV, DGA, bedrijfsoverdrachten.

Link naar bericht
Delen op andere sites
  • 0
  • Waardeer dit antwoord

Mijn 2 centen.

 

1e vraag is of het "verplaatsen" van je winkelactiviteiten moet worden gezien als een staking gevolgd door het starten van een nieuwe onderneming, of dat er sprake is van voortzetting van je huidige onderneming op een andere locatie. Een en ander is afhankelijk van de feiten en omstandigheden (heeft de nieuwe winkel dezelfde naam, verkoopt deze dezelfde spullen enz.). Dit is onder ander van belang of je gebruik kunt maken van de herinvesteringsreserve of dat je een beroep moet doen op artikel 3.64. Beide regelingen hebben verschillende termijnen en eisen. Maar ook andere regelingen kunnen een rol spelen. Dit vraagstuk is iets wat je door een fiscalist voor zou kunnen laten leggen aan de belastingdienst, waarbij deze eerst kan beoordelen wat voor jou de meest geschikte weg is.

 

Het verhuren van een enkel pand, is niet aan te merken als een onderneming voor de inkomstenbelasting. Je ziet echter wel meer dat een voormalig bedrijfspand verhuurd word en op de balans van de onderneming blijft staan. In jou casus zou je kunnen stellen dat je het pand waar je voorheen je onderneming dreeft hebt verhuurd in afwachting aanhoud tot een geschikt moment om het te verkopen. Je zou dan het pand zolang op de balans van deze onderneming kunnen laten staan tot op het moment dat deze verkocht wordt.

 

Het appartement wat je gaat verhuren zie ik niet snel als een onderneming aangemerkt worden, zie daarvoor het bericht van Joost. Afhankelijk van de feiten en omstandigheden zie ik hier echter wel verschillende opties, maar deze zijn afhankelijk van een aantal feiten die ik niet uit het verhaal op kan maken. Ik zie echter om meerdere redenen nu geen mogelijkheid om de winst behaald met de verkoop van je bedrijfspand middels de herinvesteringsreserve dan wel 3.64 af te boeken van deze aankoop.

 

Hier zitten meerdere aandachtspunten en zoals reeds door Joost en Ronaldinho aangegeven werk voor een kundig fiscalist.

 

Link naar bericht
Delen op andere sites
  • 0
  • Waardeer dit antwoord

In eerste plaats hartelijk dank voor alle antwoorden. Ik zal nog wat algemeenheden erbij zetten. want je weet nooit of er andere mensen zijn die in mijn situatie zitten. En dan is het fijn dat er iets over terug te vinden is.

 

De winkel die is verhuisd heeft de zelfde naam verkoopt de zelfde spullen. Wel heb ik een deel van de voorraad afgestoten wegens minder ruimte.

 

Het appartement wat 31 juli 2012 is aangekocht door mijn schoonzoon en dochter en waar ik dan een deel van overneem na ondersplitsing is in zijn geheel verkocht als bedrijfsruimte maar voor de verkoop wilde de bank het gebruik veranderd hebben. Toen bleek dat het gebruik niet overeenkwam met de bestemming van het pand. De bestemming van het hele pand was wonen.Dus kon er geen bedrijf meer gestart worden . Er waren tijdens de splitsing in 2010 van dit pand fouten gemaakt door notaris, gemeente en woningbouwvereniging.

Het was mijn intentie om een nieuw bedrijf op te starten. Door dat in 2010 tijdens de splitsing van dit appartement fouten zijn gemaakt heb ik nu ipv winkelruimte een appartement.

Wel is het zo dat ik doordat ik vorig jaar de omzetting van het gebruik heb geregeld, de hypotheek voor mijn schoonzoon heb begeleid ik nu de splitsing aan het regelen ben en de verbouwing van winkelruimte naar appartement heb moeten begeleiden nieuwe badkamer, keuken, etc, en ook veel zelf heb gedaan, zoals schuren verfen etc. dat ik kan zeggen dat er heel veel uren in zijn gaan zitten. Daarnaast heb ik nu de intentie om het weer te verkopen. En dan weer iets terug te kopen. Zou het dan toch niet als onderneming aangemerkt kunnen worden vraag ik me af.

 

Maar zoals jullie zeggen is dit iets voor een fiscalist. En zal ik eens kijken of er iemand is die dit voor mij kan bekijken.

 

Een zeer vriendelijke groet,

 

 

 

 

 

   

Link naar bericht
Delen op andere sites
Gast
Dit topic is nu gesloten voor nieuwe reacties.

  • Breng jouw businessplan naar een higher level!

    Op dit forum worden alle onderwerpen m.b.t. ondernemerschap besproken.

    • Stel jouw ondernemersvragen
    • Antwoorden/oplossingen van collega ondernemers
    • > 65.000 geregistreerde leden
    • > 100.000 bezoekers per maand
    • 24/7 bereikbaar / binnen < 6 uur antwoord
    •  Altijd gratis

  • Wie is er online?

    Er zijn 3 leden online en 92 gasten

    Bekijk volledige lijst    
  • Ook interessant:

  • Ondernemersplein



NL

×

Cookies op HigherLevel.nl

Cookies zijn nodig om Higherlevel.nl goed te laten functioneren. Door het gebruik van HigherLevel.nl verklaar je onze voorwaarden te hebben gelezen en te accepteren.

 Meer informatie   Oké