Aan BV verhuurde woning is geen terbeschikkingstelling van werkruimte !?

[Theodorus]

Beste forumleden,

 

Ik heb geprobeerd via het forum antwoord te vinden op deze vraag, maar helaas niets kunnen vinden. Wellicht dat iemand me verder kan helpen.

 

De situatie is als volgt: ik ben DGA van een holding/werkmij. Daarnaast de 'gelukkige' bezitter van twee woningen... We wonen momenteel in de 'oude' woning en een nieuwe is in aanbouw. Vanuit de oude woning worden ook de werkzaamheden voor de BV verricht.

 

Het idee is om de oude woning volledig te gaan verhuren aan de BV om van daar uit de werkzaamheden voort te zetten. We gaan dan tijdelijk bij de nieuwe woning wonen (bouwkeet/stacaravan oid) om na de bouw de nieuwe woning te betrekken.

 

Doordat de oude woning wordt verhuurd valt deze in box3 (geen hypotheekrenteaftrek) en zouden de huurinkomsten (van BV naar privé) in box1 vallen (TBS). Dit is fiscaal niet erg aantrekkelijk, maar nu lees ik een uitspraak van de rechtbank in Leeuwarden van een DGA in een soortgelijke situatie (zie hier). Kort gezegd komt het er op neer dat wanneer de woning volledig wordt verhuurd aan de BV dat er geen sprake is van TBS aan de BV/DGA en dat de huurinkomsten in box3 behoren te vallen.

 

Het verhuren, op zakelijke voorwaarden, van de oude woning aan de BV zou voor ons een geschikte oplossing zijn om de (hopelijk tijdelijke) crisis op de woningmarkt te overbruggen en de privé lasten terug te dringen. Mijn vraag is of ik het allemaal goed begrijp en dat er straks niet een naheffing komt van de belastingdienst omdat de huurinkomsten toch in box1 hadden moeten worden belast?

 

Alvast hartelijk dank voor jullie reacties.

 

Met vriendelijke groet,

 

Theo

[Joost Rietveld]

dag Theo

 

Een pand wordt of in box 1 belast (terbeschikkingstelling) of in box 3 belast. Niet in beide boxen zoals je schrijft:

Doordat de oude woning wordt verhuurd valt deze in box3 (geen hypotheekrenteaftrek) en zouden de huurinkomsten (van BV naar privé) in box1 vallen (TBS)

 

In jouw geval lijkt me gewoon sprake van TBS.

 

De zaak die je aanhaalt ziet niet op datzelfde onderscheid, maar op het verschil tussen TBS en (verkapt) loon in natura.

De inspecteur wilde hiermee bewerkstelligen dat de huurbaten niet als TBS belast zouden worden (minus dus de aftrekbare kosten) maar als loon ui9t dienstbetrekking, waarvoor geen kostenaftrek bestaat.

 

In jouw geval gaat het pand juist naar de TBS toe en mag je binnen de regels van de TBS gewoon de kosten die op het pand drukken (rente van schulden, gemeentelijke belastingen, waterschapslasten, verzekeringen en onderhoud) gewoon ten laste brengen van de huurbaten. Daarmee realiseer je een 'winst uit TBS". Alleen die winst komt in je aangifte.

 

groet

Joost

[Theodorus]

Hallo Joost,

 

Bedankt voor je supersnelle en duidelijke reactie!

 

Vanaf begin volgend jaar kunnen we van de oude woning geen hypotheekrente meer aftrekken en de grote vraag is of het pand tegen die tijd is verkocht (en tegen welke prijs?).

 

Nog even voor de duidelijkheid:

Als ik het nu goed begrijp is het pand dus een TBS pand. De BV betaalt dan huur aan privé en van deze huur worden alle kosten afgetrokken (hypotheekrente, gem. belastingen, waterschapsheffingen, etc., etc.). Wat er over blijft wordt dan in box1 belast. Stel dat de huur (uiteraard, nog zakelijk vast te stellen) gelijk is aan de kosten, dan is er feitelijk geen heffing in box1?

Dit zou voor ons namelijk prima werkbaar zijn.

 

Met vriendelijke groet,

 

Theo

[Joost Rietveld]

Stel dat de huur (uiteraard, nog zakelijk vast te stellen) gelijk is aan de kosten, dan is er feitelijk geen heffing in box1?

Dit zou voor ons namelijk prima werkbaar zijn.

 

Dag Theo,

 

Dan kan het zijn dat de fiscus de huur onzakelijk laag vindt. Immers zal een verhuurder een positief resultaat nastreven.

Enige houvast biedt wel dat ook de verhuurmarkt qua prijzen onder druk staat en dat de marges laag zijn als panden nog vol in de financiering zitten.

 

Laat zonodig een makelaar eens taxeren wat een marktconforme huur is.

 

groet

Joost

 

 

[Theodorus]

Hallo Joost,

 

Bedankt voor weer een snelle reactie. Ik was vanmiddag op pad, dus vandaar dat ik nu pas reageer.

 

Ik ga een makelaar contacteren (dit is volgens mij Vlaams, maar á la...) en een marktconforme huurprijs (laten) vaststellen. Dat er wellicht dan vanuit privé inkomstenbelasting moet worden afgedragen over de eerdergenoemde 'TBS-winst' (huur-kosten); dat zij dan zo.

 

Ik dacht namelijk dat over de volledige huur IB zou moeten worden betaald... Nu blijkt dat alleen over de 'winst' te zijn, dat scheelt een slok op een borrel!

 

Iedereen bedankt voor het lezen en ik ga hiermee verder.

 

groet,

 

Theo

[ronaldinho]

Vanaf begin volgend jaar kunnen we van de oude woning geen hypotheekrente meer aftrekken

Je woont nu nog in de oude woning, omdat de nieuwe nog in aanbouw is. Waarom kun je dan vanaf begin volgend jaar geen hypotheekrente meer aftrekken?

[Theodorus]

Beste Ronaldinho,

 

De woning is een verbouwings/nieuwbouwproject (oude boerderij), die al enige tijd in bezit is, vandaar. Vergunningstraject heeft lang (veel te lang) geduurd. De overheid stelt dat je 2, nu 3 jr van twee woningen hypotheekrente mag aftrekken. We naderen nu het einde van die dubbele aftrekbaarheid.

 

gr. Theo

[ronaldinho]

Wat betreft die "niet-meer-dubbele-aftrekbaarheid" kun je niet vrij kiezen van welke woning je de rente aftrekt. Als de termijn voor dubbele aftrek is verstreken, hou je zolang je in de oude woning woont aftrek van de rente op die oude woning. Bij verhuizing naar de nieuwe woning (mits die ook daadwerkelijk al als woning kan worden aangemerkt) geldt vervolgens een nieuwe periode waarin de rente op beide woningen kan worden afgetrokken, mits de oude woning in die periode leeg te koop staat.

 

Dat is wel iets om in het achterhoofd te houden bij de afweging om wel of niet te verhuren: de opbrengst moet in ieder geval hoog genoeg zijn om de gederfde eigenwoningrenteaftrek en de bijkomende kosten te dekken.

[Theodorus]

Beste Ronaldinho,

 

Kijk, zo wordt ik steeds wijzer!

Met deze optie had ik nog geen rekening gehouden. Ik zal een spreadsheet gaan opzetten en gaan 'plussen en minnen' om de beste en meest gunstige keuze te maken. Bedankt voor de tip!

 

gr. Theo

[Rotterdam2015]

Ik heb een sterk vergelijkbare situatie als die van de oorspronkelijke vraagstelling. Echter het verschil is de prive woning te verhuren aan personeel. Is de TBS regeling dan ook van toepassing? Kan iemand uitleggen hoe het dan uitpakt voor mij.

 

 

[ronaldinho]

Je geeft wel erg weinig informatie.

Als je in privé een woning verhuurt aan personeel van je bv, is in beginsel de tbs-regeling niet van toepassing. Je stelt immers niet aan je bv, maar aan het personeel ter beschikking.

Zit de bv er op een of andere (reële) manier wel tussen, dan komt de tbs-regeling wel in beeld.

 

Er zitten wel wat valkuilen in, bijvoorbeeld als je tegen een te lage prijs verhuurt aan personeel van de bv, dan zou dat bijvoorbeeld als loon kunnen worden aangemerkt.