Pachten bar/restaurant en onderhoud apparatuur/inventaris

[MR1]

Goedendag,

 

Ik overweeg een bar/rest. over te nemen (in Spanje), dit wordt te huur aangeboden door de Nederlandse eigenaar voor €2500 (incl. woning) per maand, huidige omzet €170.000. Nu wil de eigenaar dat ik zelf verantwoordelijk ben voor reparaties en evt. vervanging van apparatuur en inventaris (roerende zaken). Maar ik mag ook €250 per maand meer betalen, dan betaalt hij tot 10% van de jaarlijkse huur aan evt. reparaties. Ook mag ik er voor kiezen om €500 per maand meer te betalen, dan stelt hij zich verantwoordelijk voor alle reparaties.

Wat is normaal in deze? Wie betaalt normaal reparaties en vervanging van apparatuur? Ik of de eigenaar? En hoe zit het met de verdere inventaris die ik overneem? Als bijv. de stoelen nieuwe bekleding nodig hebben, betaalt de huurder dat of de verhuurder?

Ik ben nieuw in de horeca. Hoop dat iemand mij kan adviseren. Dank!

 

Groet,

 

MR

 

[Dennis_van_Dijk]

Vooropgesteld: deze overeenkomst zal onder het Spaanse recht vallen, dat zowel de pachter als degene die verpacht Nederlander zijn doet hier niets aan af. De meeste hier op HL zullen niet al te veel weten van Spaans recht, al staat dit form erom bekend dat er expertise in exotischere vakgebieden aanwezig is ;)

 

Ik overweeg een bar/rest. over te nemen (in Spanje), dit wordt te huur aangeboden door de Nederlandse eigenaar voor €2500 (incl. woning) per maand, huidige omzet €170.000. Nu wil de eigenaar dat ik zelf verantwoordelijk ben voor reparaties en evt. vervanging van apparatuur en inventaris (roerende zaken). Maar ik mag ook €250 per maand meer betalen, dan betaalt hij tot 10% van de jaarlijkse huur aan evt. reparaties.

 

Dit is een buitengewoon onaantrekkelijke optie voor jou. De pacht bedraagt € 30.000,00 per jaar. Als de pacht opgetrokken wordt tot € 33.000,00 per jaar (kost € 3.000,00 meer) is de verhuurder bereid om € 3.300,00 aan reparaties te vergoeden. Feitelijk levert jou dat een voordeel op van € 300,00, en dan is het nog maar afwachten of deze reparaties nodig zijn. Dan ben je beter af als je iedere maand € 25,00 apart legt om dit voordeel te dekken - als het niet nodig is kun je het altijd nog aan andere zaken uitgeven.

 

Ook mag ik er voor kiezen om €500 per maand meer te betalen, dan stelt hij zich verantwoordelijk voor alle reparaties.

 

Dit is natuurlijk alweer een stuk interessanter, maar er valt op basis van wat je hier schrijft geen zinnig woord over te zeggen:

 

[*]wat is de staat van onderhoud van het gepachte;

[*]wat gebeurt er als het niet om repareren maar om vervangen gaat;

[*]valt regulier onderhoud ook onder deze afspraak;

[*]etc. etc.

 

Wat is normaal in deze? Wie betaalt normaal reparaties en vervanging van apparatuur? Ik of de eigenaar? En hoe zit het met de verdere inventaris die ik overneem? Als bijv. de stoelen nieuwe bekleding nodig hebben, betaalt de huurder dat of de verhuurder?

 

Zoals ik al aangaf: dit valt onder Spaanse wet- en regelgeving. Het beste kun je met een jurist die gespecialiseerd is in Spaans recht om tafel gaan om dit alles te bespreken. Deze kan er voor zorgen dat jouw belangen goed behartigd worden en dat je niet op een later tijdstip verrast wordt.

[Marco van den Maagdenberg]

Ik ben nieuw in de horeca. Hoop dat iemand mij kan adviseren. Dank!

Oeps !!

 

Dennis heeft al een perfect antwoord gegeven,

 

Ik ben benieuwd waarom jij denkt dat jouw avontuur in Spanje gaat slagen?

[MR1]

Bedankt voor het snelle bericht!

Onderhoud aan het pand is inbegrepen, het gaat dus om "software" zeg maar zoals koelkasten, oven, kapotte kraan e.d. Niet het gebouw zelf. Alles is in erg goede staat, pas gerenoveerd. Apparatuur is gedeeltelijk nieuw en gedeeltelijk gebruikt.

Als we even zouden negeren dat het in Spanje is, wat zou in Nederland dan normaal zijn? Even om een basis te hebben voor wat hier gebruikelijk is?

 

MR

[Dennis_van_Dijk]

Als we even zouden negeren dat het in Spanje is, wat zou in Nederland dan normaal zijn?

 

Maar dat is het hem nou juist, de Nederlandse situatie is totaal irrelevant in deze situatir en zal je eerder op een verkeerd been zetten dan verder helpen. Concentreer je op de situatie en context waar je nu mee te maken hebt.

 

Voor jouw beeld, er is geen normaal in Nederlandse pachtovereenkomsten. Er is geen wettelijke basis voor pacht in de horeca. Partijen kunnen per overeenkomst afspreken waar de respectievelijke rechten en verantwoordelijkheden liggen.

 

Als alles, zoals jij zegt, in erg goede staat is zou het normaal gesproken niet moeten lonen om een meerprijs te betalen om het schaderisico in te dekken. Maar ja, hoe weet je met jouw ervaring dat alles in goede staat is?

[RiVe]

Bedankt voor het snelle bericht!

Onderhoud aan het pand is inbegrepen, het gaat dus om "software" zeg maar zoals koelkasten, oven, kapotte kraan e.d. Niet het gebouw zelf. Alles is in erg goede staat, pas gerenoveerd. Apparatuur is gedeeltelijk nieuw en gedeeltelijk gebruikt.

Als we even zouden negeren dat het in Spanje is, wat zou in Nederland dan normaal zijn? Even om een basis te hebben voor wat hier gebruikelijk is?

 

MR

Dan zou ik er ook rekening mee houden, in hoeverre je zelf reparateurs in mag roepen en de factuur later mag overhandigen aan de verhuurder, als je de meerprijs accepteert om de verantwoordelijkheid van onderhoud en reparaties over te dragen.

 

Als de verhuurder overal zijn eigen mannetjes voor heeft, kan het ook zijn dat je week of langer wacht op een reparateur, kun je je dat veroorloven. Hoeft niet zo te zijn natuurlijk, maar wel iets om in je achterhoofd te houden.

 

[MR1]

Bedankt,

 

Nu ik er zo nog eens tegenaan kijk: Volgens mij kun je voor €3000 per jaar behoorlijk wat apparaten repareren en zelfs (tweede hands) vervangen. Wellicht ben ik uiteindelijk goedkoper uit als ik voor de laagste pacht ga en zelf dus me verantwoordelijk stel voor reparaties. Ik ga altijd voorzichtig met dingen om (gaan dus niet zo snel kapot daardoor) en ben ook zelf best handig.

Of is €3000 per jaar iets wat je hier makkelijk voor uit moet trekken? (in jullie ervaring?)

[Dennis_van_Dijk]

... en zelfs (tweede hands) vervangen.

 

Potentieel probleem: inventaris is van verpachter. Nu ga jij die vervangen bij defecten. Van wie wordt het nieuwe inventarisgoed en, indien jij de nieuwe eigenaar wordt, hoe wordt de verpachter hierin gecompenseerd?

[MR1]

Ik ben nieuw in de horeca. Hoop dat iemand mij kan adviseren. Dank!

Oeps !!

 

Dennis heeft al een perfect antwoord gegeven,

 

Ik ben benieuwd waarom jij denkt dat jouw avontuur in Spanje gaat slagen?

 

Mijn vriendin is professioneel kok en ik heb als student geoberd, ging me goed af maar al jaaaaren geleden.