(particuliere) hypotheek en (zakelijke) verbouwing financieren zonder bank?

[crowdfunder]

Hallo forumleden,

 

Ik geloof dat tegenwoordig zo'n beetje iedereen die bij een bank aanklopt voor een hypotheek, prive of zakelijk, of een ander krediet zo goed als direct naar buiten wordt gestuurd. Althans, ik hoor dit erg veel om mij heen.

 

Nu heb ik zelf een brand gehad in mijn woonboerderij, deze herbouwd en nu plannen om deze te gaan exploiteren.

Maar goed, de investeringsbegroting, daar ziet geen bank brood in...

 

Ik heb wat crowdfunding sites bekeken, maar het is vaak onduidelijk hoe groot de kans op succes is, terwijl je wel zeker weet wat je aan inschrijfkosten direct kwijt bent.

Bemiddelaars zijn er ook voldoende, maar die willen ook allemaal al snel € 1.500,- vooruit ontvangen om een dossier te openen. Ik heb het wel geprobeerd op Investeringsplein.nl (ik mag wel een naam noemen hier toch?) omdat de kosten daar nog meevallen, maar vervolgens komt er maar 1 reactie van een Investeerder die achteraf een bemiddelaar blijkt, en ook weer eerst om € 1.500 vraagt. "Maakt u dat maar even over naar Frankrijk. Wij kunnen de hele financiering op korte termijn invullen..." Ja, dacht het ook ;)

 

Heeft iemand ervaring met bepaalde sites, investeringsmij.en of andere ideeen om een financiering rond te krijgen?

 

Het gaat overigens om het herfinancieren van een hypotheek (€400K) en de investeringsbegroting (€250K), waar het OG getaxeerd is op een huidge waarde van €700K, na investering (dus toekomstige situatie) op €900K met bestemming wonen, of met bestemming wonen en exploiteren op € 1.200K.

 

Voldoende dekking lijkt mij voor een financiering van €650K, en met een rente van 5,5% voor 10 jaar best een interessante case lijkt me.

De vraag is alleen: Voor wie?

 

Alle tips over ervaringen met financiering via particuliere investeerders, crowfunders of andere suggesties zijn welkom :)

Tenzij tips pas vrijgegeven worden na overmaking van € 1.500,- ;)

[Marco van den Maagdenberg]

Welke zakelijke bestemming wil jij aan jouw woonboerderij geven?

Waarom ziet de bank geen brood in jouw investeringsbegroting!

[Bley]

Ik richt me op bed & broodje, Groepsaccommodatie, workshops en trainingen, kleine seminars et cetera. Ik zal zelf workshops organiseren ogv mindfullness in de breedste zin. Door de landelijke ligging, parkachtige tuin, maar ook welnes (binnenbad, sauna, jacuzzi et cetera) is de boerderij erg veelzijdig inzetbaar. Ik heb alles duurzaam gebouwd, stroom van de zon, groente en fruit uit de tuin, eitjes van de kippen etc.

 

Maar de bank zegt eenvoudig: "geweldig plan, goede prognoses, maar kom maar terug als je 3 jaarrapporten kunt laten zien!"

Heb zelfs een bank gesproken die erg positief was over de vooruitzichten, maar gewoon zegt dat het een nieuwe activiteit is, en men weet niet of het niet allemaal te ingewikkeld voor mij is. Conclusie: wij mogen van de afm nog geen 5.000,- lenen. Belachelijk als je het mij vraagt. Maar goed... Banken...

[Norbert Bakker]

Als ik er even door een iets minder roze bril naar kijk zie ik het volgende:

 

[*]je bent op zoek naar een financiering van 650.000

[*]je hebt kennelijk geen eigen middelen om in te brengen

[*]het risico voor een kredietverstrekker is zeer hoog: de executiewaarde is wat een gek er voor geeft. Kan 80% van de commerciele waarde zijn, maar ook met gemak 50%

[*]je gaat een activiteit opstarten waar op dit moment een overcapaciteit in bestaat (zowel accomodatie als activiteiten) . Lokatie en onderscheidend vermogen zijn daarin heel belangrijk. Het duurzame karakter is een duidelijke pré, maar het is nog maar de vraag of je die USP ook succesvol kunt exploiteren.

[*]heb je alleen een goed idee of heb je ook kennis en ervaring met exploitatie van accomodaties? Ook dat zal een belangrijke rol spelen in het beoordelen van de financieringsaanvraag. Zeker als ik lees " en men weet niet of het niet allemaal te ingewikkeld voor mij is. ", vermoed ik dat dat al een rol heeft gespeeld in de huidige afwijzing(en). Een bank financiert in dit geval niet alleen stenen, maar ook een onderneming en een ondernemer.

[*]je hebt - sorry dat ik het moet zeggen - onrealistische verwachtingen ten aanzien van de kosten van financiering. 5,5% lijkt mij op dit onderpand echt niet haalbaar. Uiteraard hoop ik van harte dat je snel mijn ongelijk kunt bewijzen, maar ik vrees dat dat erg lastig wordt.

[*]de financieringskosten van particuliere investeerders / leningverstrekkers en crowdfunding zullen een veelvoud zijn van die 5,5%. Vraag is of jouw exploitatiebegroting ook kloppend is of blijft bij financieringskosten van bijvoorbeeld 9 of 10%

 

Ook al eens gekeken naar alternatieven? Bijvoorbeeld niet herfinancieren bestaande hypotheek en beginnen met een beperkter krediet van Qredits (tot € 150.000,-) ?

[Marco van den Maagdenberg]

Ter aanvulling, banken financieren maar 60 tot 70 % van de executiewaarde

[Dennis_van_Dijk]

Het gaat overigens om het herfinancieren van een hypotheek (€400K) en de investeringsbegroting (€250K), waar het OG getaxeerd is op een huidge waarde van €700K, na investering (dus toekomstige situatie) op €900K met bestemming wonen, of met bestemming wonen en exploiteren op € 1.200K.

 

De herfinanciering van 400k zal geen groot probleem zijn vermoed ik. Jouw probleem zit hem in die € 250k. Als ik het goed begrijp wil je een bestaande boerderij ombouwen tot een b&b. Kun je jouw investeringsbegroting hier eens plaatsen. Want hoewel € 250k met een diepe zucht uitgegeven kan zijn is het ook heel erg veel geld. Wellicht dat deze begroting ons een financieel beeld kan geven van jouw plannen en de realiteit / haalbaarheid daarvan.

[Bley]

[*]je bent op zoek naar een financiering van 650.000

 

Ik was in eerste instantie alleen op zoek naar 250K. Daar had ik een investeerder voor die 2e hypotheekrecht wilde. De bank accepteert geen 2e hypotheekhouder. Vandaar dat ik nu naast de 250K ook eerst de 400K moet herfinancieren.

 

[*]je hebt kennelijk geen eigen middelen om in te brengen

 

Ik heb inmiddels rond de 1.2 miljoen geïnvesteerd uit eigen middelen en verzekeringspenningen.

Lijkt me voldoende eigen geld.

 

[*]het risico voor een kredietverstrekker is zeer hoog: de executiewaarde is wat een gek er voor geeft. Kan 80% van de commerciele waarde zijn, maar ook met gemak 50%

 

De commerciële waarde is getaxeerd op 1.2 miljoen. 650K hypotheek is redelijk toch? Ik kan me voorstellen dat er OG is met een mindere dekking.

 

[*]je gaat een activiteit opstarten waar op dit moment een overcapaciteit in bestaat (zowel accomodatie als activiteiten) . Lokatie en onderscheidend vermogen zijn daarin heel belangrijk. Het duurzame karakter is een duidelijke pré, maar het is nog maar de vraag of je die USP ook succesvol kunt exploiteren.

 

Onderscheidend vermogen is duidelijk aanwezig in mijn ogen. In de regio is weinig vergelijkbaars. De banken die ik sprak, en Brouwers bevestigen dit. Echter is er onvoldoende drank-omzet voor een brouwer. Dat begrijp ik wel. De gesproken banken vinden het plan realistisch, maar dat is geen argument meer tegenwoordig. Dat geldt echter niet alleen voor mij. Zelfs goedlopende bedrijven raken failliet door opzeggen van kredieten wanneer een bank zich op een nieuwe doelgroep richt. Met name de Deutsche bank stuurt talloze bedrijven richting de afgrond is overal te lezen.

 

[*]heb je alleen een goed idee of heb je ook kennis en ervaring met exploitatie van accomodaties? Ook dat zal een belangrijke rol spelen in het beoordelen van de financieringsaanvraag. Zeker als ik lees " en men weet niet of het niet allemaal te ingewikkeld voor mij is. ", vermoed ik dat dat al een rol heeft gespeeld in de huidige afwijzing(en). Een bank financiert in dit geval niet alleen stenen, maar ook een onderneming en een ondernemer.

 

De aangehaalde opmerking kwam van een meneer van Abnamro. Zo ver ik kon inschatten was het een nieuwe medewerker, net van school, een jaar of 20 die de 'oefening- slecht nieuws brengen' had te volbrengen.

Hij had allerlei vage argumenten waar hij zelf ook niet achter stond of niet begreep. Ik kan alleen maar hopen dat hij er iets van opgestoken heeft. Gedurende het gesprek begon hij al redelijk te twijfelen of hij wel de juiste baan had gekozen.

 

[*]je hebt - sorry dat ik het moet zeggen - onrealistische verwachtingen ten aanzien van de kosten van financiering. 5,5% lijkt mij op dit onderpand echt niet haalbaar. Uiteraard hoop ik van harte dat je snel mijn ongelijk kunt bewijzen, maar ik vrees dat dat erg lastig wordt.

 

Je mag alles zeggen hoor :) mijn idee over de rente is dat wanneer iemand vermogen op de bank zet, daar 1,5pct rente voor krijgt. 5,5pct lijkt me dan veel aantrekkelijker en gezien de overwaarde weinig risicovol. Overigens had ik voor de 2e hypotheekhouder (de particulier die wilde financieren) 7pct rente aangeboden. Nu gaat het echter om een 1e hypotheekrecht, vandaar mijn gedachte over de iets lagere rente.

 

[*]de financieringskosten van particuliere investeerders / leningverstrekkers en crowdfunding zullen een veelvoud zijn van die 5,5%. Vraag is of jouw exploitatiebegroting ook kloppend is of blijft bij financieringskosten van bijvoorbeeld 9 of 10%

 

Ook al eens gekeken naar alternatieven? Bijvoorbeeld niet herfinancieren bestaande hypotheek en beginnen met een beperkter krediet van Qredits (tot € 150.000,-) ?

 

Qredits ken ik niet. Ik zal daar eens naar kijken. Dank u :)

 

 

[mod edit: quotes hersteld]

[Bley]

De herfinanciering van 400k zal geen groot probleem zijn vermoed ik. Jouw probleem zit hem in die € 250k. Als ik het goed begrijp wil je een bestaande boerderij ombouwen tot een b&b. Kun je jouw investeringsbegroting hier eens plaatsen. Want hoewel € 250k met een diepe zucht uitgegeven kan zijn is het ook heel erg veel geld. Wellicht dat deze begroting ons een financieel beeld kan geven van jouw plannen en de realiteit / haalbaarheid daarvan.

 

Ik moet even uitzoeken hoe ik de begroting kan plaatsen.

Daar zit overigens weinig ruimte in. Ik heb redelijke financiële kennis (oa financieel controller geweest voor Fam. Brenninkmeijer en intern auditor voor Min v Defensie en tal van andere financiële functies).

Daarnaast ben ik reeds 2 jaar aan het bouwen, in eigen beheer met onderaannemers waardoor mijn bouwkundige kennis redelijk Up to date is.

Het blijft een forse investering, maar dat heeft vooral te doen met grootte.

Het pand is 1.600m2 groot. Voor de vloerverwarming (voorbeeldje) gaat er zomaar 10 kilometer slang in.

Dan is 250K gauw geïnvesteerd.

 

 

[mod edit: quotes hersteld]

[Bley]

Het gaat overigens om het herfinancieren van een hypotheek (€400K) en de investeringsbegroting (€250K), waar het OG getaxeerd is op een huidge waarde van €700K, na investering (dus toekomstige situatie) op €900K met bestemming wonen, of met bestemming wonen en exploiteren op € 1.200K.

 

De herfinanciering van 400k zal geen groot probleem zijn vermoed ik. Jouw probleem zit hem in die € 250k. Als ik het goed begrijp wil je een bestaande boerderij ombouwen tot een b&b. Kun je jouw investeringsbegroting hier eens plaatsen. Want hoewel € 250k met een diepe zucht uitgegeven kan zijn is het ook heel erg veel geld. Wellicht dat deze begroting ons een financieel beeld kan geven van jouw plannen en de realiteit / haalbaarheid daarvan.

 

Als hierboven gezegd had ik een financier voor de 250K maar de bank geeft geen toestemming voor een 2e hypotheekhouder, dus heb ik nu 650K te financieren :s

[Norbert Bakker]

[*]je hebt kennelijk geen eigen middelen om in te brengen

 

 

Ik heb inmiddels rond de 1.2 miljoen geïnvesteerd uit eigen middelen en verzekeringspenningen.

Lijkt me voldoende eigen geld.

 

Dat lijkt mij ook, maar dat lees ik niet terug in je startpost. Daar wordt de commerciele waarde getaxeerd op € 700.000,- en is er kennelijk nog niet geïnvesteerd, of betreft het een toekomstige investering.

 

[*]het risico voor een kredietverstrekker is zeer hoog: de executiewaarde is wat een gek er voor geeft. Kan 80% van de commerciele waarde zijn, maar ook met gemak 50%

 

 

De commerciële waarde is getaxeerd op 1.2 miljoen. 650K hypotheek is redelijk toch? Ik kan me voorstellen dat er OG is met een mindere dekking.

 

Idem. :)

 

Gedurende het gesprek begon hij al redelijk te twijfelen of hij wel de juiste baan had gekozen.

 

Lekker, zo'n acceptant :P

[Bley]

Ik heb inmiddels rond de 1.2 miljoen geïnvesteerd uit eigen middelen en verzekeringspenningen.

Lijkt me voldoende eigen geld.

 

Dat lijkt mij ook, maar dat lees ik niet terug in je startpost. Daar wordt de commerciele waarde getaxeerd op € 700.000,- en is er kennelijk nog niet geïnvesteerd, of betreft het een toekomstige investering?

 

Nee, het is iets anders dan het rekenkundig lijkt.

Het geval wil dat het pand in een dorpje in groningen staat. De bakstenen hier zijn even duur als in het westen. Maar eenmaal gebouwd is de waarde relatief veel lager.

Wanneer ik de aankoopsom + brandschadeuitkering + eigen investering + toekomstige investering tezamen neem kom ik rond de 1.8 miljoen uit. Echter, dat is geen reëele commerciële waarde in deze regio.

 

Daarbij is de 700ton taxatie van heden, voor een boerderij 'in herbouw'. Vandaar dat de waarde ook relatief laag is.

Als de 250K geïnvesteerd wordt, is de getaxeerde toekomstige waarde als woonboerderij 900K. Als exploitatie boerderij is die waarde dan 1.200K.

 

Het had mij welgevallen wanneer het pand in Naarden stond, maar het is niet anders ;)

 

mod-edit: quotelink aangepast