Waardebepaling van bedrijfsruimte in woning voor balans

[Ingewikkeld]

Woning in eigendom

Hypotheek: 385.000

Eigen geld: 85.000

30% van de ruimte is voor bedrijfsvoering

30% is ondernemingsvermogen.

70% is prive vermogen.

 

Huidige Waarde economisch verkeer, WOZ waarde en taxatiewaarde totale woning bedragen ca. 600.000

Waarde aanschaf + facturen verbouwing ca. 470.000

De toegevoegde waarde van 130.000 euro is ontstaan door:

1. het nemen van risico (kopen van een bouwval)

2. slimme eigen inkoop direct bij fabrikanten ipv door dure aannemers bij groothandel

3. eigen werkzaamheden.

 

70% prive vermogen.

De gemiddelde waarde van een prive pand moet in box 3 als vermogen. Als ik het goed begrijp moet er dan 70% van 600.000 = 420.000 in box 3. Dit bedrag wordt begrijp ik ook elke 4 jaar aangepast als de WOZ waarde wordt aangepast.

 

Hoe wordt de waarde bedrijfsruimte voor op de balans bepaald?

 

Ik hoor van belastingdienst dat ik alleen aankoop + verbouwfacturen op balans mag zetten. Dit bedrag is dan 141.000.

Ik lees op fora e.d. dat de huidige waarde in het economisch verkeer door taxatie op de balans mag worden opgenomen. Dit is 180.000.

Ik wil graag de 180.000 op de balans zetten voor de bedrijfsruimte. Anders heb ik bij verkoop of beëindiging van de onderneming per definitie al 39.000 euro boekwinst waar inkomstenbelasting over wordt geheven.

 

Volgens belastingdienst moet ik een standpuntbepaling aanvragen aan de belastinginspecteur indien ik af wil wijken van facturen totaal.

 

Is er een mogelijkheid de 39.000 toegevoegde waarde door risico en eigen werkzaamheden op de balans op te nemen?

 

Ik moet als onderneming ook OZB betalen waar de WOZ waarde als grondslag wordt gehanteerd.

Dit lijkt mij een steekhoudend argument. De belastingdienst kan toch niet naar willekeur verschillende methodes voor waardebepaling dicteren voor hetzelfde object???

Daarnaast betaal ik ook vermogensbelasting over prive deel gebaseerd op WOZ waarde.

En of dit iets uitmaakt weet ik niet, maar het is geen bedrijfspand. Het is bedrijfsruimte in eigen woning. De bestemming van dit pand is geen bedrijfspand maar woning.

 

Is een officieel taxatierapport of WOZ waarde voldoende om 600.000 op balans op te nemen?

 

Ik kom qua investeringshoogte in aanmerking voor de volledige 15.470 aftrek. Klopt het dat ik investeringskorting over de facturen van de verbouwing kan aanvragen? Moeten die facturen dan op de balans? Hoe doe ik dat wanneer ik b.v. de WOZ waarde op wil nemen op de balans? Woz waarde + de facturen opnemen gaat natuurlijk niet.

 

Heel hartelijk dank voor een toelichting op dit, voor mij, ingewikkelde vraagstuk.

 

 

[ronaldinho]

De eerste vraag is hoe die splitsing in 70-30 tot stand komt. Alternatieven zijn namelijk volledig ondernemingsvermogen of volledig privevermogen (eigen woning of box 3). Elk met verschillende fiscale gevolgen. Hierop ga ik verder niet in.

70% prive vermogen.

De gemiddelde waarde van een prive pand moet in box 3 als vermogen. Als ik het goed begrijp moet er dan 70% van 600.000 = 420.000 in box 3. Dit bedrag wordt begrijp ik ook elke 4 jaar aangepast als de WOZ waarde wordt aangepast.

Wat gebeurt er in het privédeel? Woon je daar? Dan is dat geen box-3-vermogen, maar is daarop de eigenwoningregeling van toepassing. Overigens wordt de WOZ-waarde al enige tijd jaarlijks vastgesteld. De bijbehorende schuld volgt het regime van de woning (dus een deel toerekenbaar aan de onderneming en een deel aan box 3 (of eigen woning).

Hoe wordt de waarde bedrijfsruimte voor op de balans bepaald?

Dat is afhankelijk van hoe het precies wordt vormgegeven. Als het pand is aangekocht met de bedoeling dit (deel) in de onderneming te gebruiken, dan is het vanaf dat moment ondernemingsvermogen. Alle waardestijgingen om welke reden dan ook zijn dan in beginsel (uiteindelijk) belast. Dat wordt bereikt door (inderdaad) alleen de werkelijke kosten te activeren. Ingestoken tijd etc kun je daarin niet kwijt. Alleen als je pas later besluit (en dit aannemelijk weet te maken) om het pand ook zakelijk te gaan gebruiken, kun je op dat latere moment tegen de waarde in het economisch verkeer inbrengen. De waardestijging door de verbouwing heb je dan al gerealiseerd en zal later dus niet tot belaste ondernemingswinst leiden.

 

Let wel: het aankopen en opknappen van een bouwval in prive kan onder omstandigheden worden gezien als een werkzaamheid (het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal, actief vermogensbeheer te buiten gaat). Het maakt daarvoor niet uit hoe het pand later zal worden gebruikt (eigen woning, box 3 of onderneming, al zal in het laatste geval doorgaans het pand vanaf het begin tot het ondernemingsvermogen worden gerekend en niet als aparte werkzaamheid worden gezien). Pas na de renovatie gaat het pand dan over van werkzaamheid naar de definitieve etikettering, met afrekening over de waardestijging. Of dat hier ook speelt is niet zonder meer te bepalen, maar ik acht het niet ondenkbaar dat de fiscus dat standpunt zal innemen. Zeker als je het onderste uit de kan wilt hebben.

Ik moet als onderneming ook OZB betalen waar de WOZ waarde als grondslag wordt gehanteerd.

Dit lijkt mij een steekhoudend argument. De belastingdienst kan toch niet naar willekeur verschillende methodes voor waardebepaling dicteren voor hetzelfde object???

OZB is een gemeentelijke heffing, daar heeft de belastingdienst niet zoveel mee te maken. Nog afgezien van het feit dat de grondslagbepaling uit de wet voortvloeit en (in beginsel) voor iedere belastingwet (en zelfs binnen 1 wet per onderdeel) volstrekt anders kan zijn.

De bestemming van dit pand is geen bedrijfspand maar woning.

...

Ik kom qua investeringshoogte in aanmerking voor de volledige 15.470 aftrek. Klopt het dat ik investeringskorting over de facturen van de verbouwing kan aanvragen? Moeten die facturen dan op de balans? Hoe doe ik dat wanneer ik b.v. de WOZ waarde op wil nemen op de balans? Woz waarde + de facturen opnemen gaat natuurlijk niet.

Woonhuizen zijn expliciet uitgesloten van investeringsaftrek. De vraag is dan ook hoe dit (zakelijke gedeelte van het) pand zich voor de investeringsaftrek laat kwalificeren. Daar komt bij dat als ik de verhoudingen en genoemde prijzen bekijk, het zomaar mogelijk is dat meer dan ca. 1 ton als investeringsbedrag moet worden aangemerkt (nog exclusief eventuele andere investeringen). Boven dit bedrag krijg je te maken met een beperking van de kleinschaligheidsinvesteringsaftrek en krijg je dus niet meer het maximale bedrag. Overigens zou je ook nog kunnen kijken naar MIA/Vamil als je zou kunnen voldoen aan de criteria daarvoor (BREEAM of GPR)

[Ingewikkeld]

Allereerst hartelijk dank voor uw uitgebreide reactie!

 

Deze keuze is gemaakt omdat de begane grond als bedrijfsruimte wordt gebruikt en de ruimte boven prive wordt bewoond.

Zowel de keuze voor volledig ondernemingsvermogen als voor volledig privévermogen is volgens mijn boekhouder en wat ik lees op belastinsite niet verdedigbaar.

 

Begrijp ik goed dat de belastingdienst ons wek aan de bouwval kan aanmerken als 'werkzaamheid' en er over de gerealiseerde waardevermeerdering inkomstenbelasting zou kunnen worden geheven? Dus niet alleen over het deel bedrijfsruimte bij beëindiging onderneming maar ook over het privedeel?

 

Hoe komt de belastingdienst tot zo'n conclusie?

Zou dit mogelijk zijn als ze opmerken dat de waarde aan facturen veel lager ligt dan de opgegeven WOZ waarde?

 

Mijn boekhouder heeft een fiscalist geraadpleegt die aangaf dat ik de uren die ik aan het pand heb gewerkt, nog wel van mijn onderneming aan prive kan factureren zodat er een hogere waarde voor bedrijfsruimte op de balans komt te staan.

Daar betaal ik dan zakelijk weer inkomstenbelasting over. Aangezien ik waarschijnlijk een hoge investeringsaftrek heb, maakt dat niet uit. Mijn omzet is nog niet zo ontzettend hoog.

Maar nu de vraag of ik hiermee niet de aandacht op mezelf vestig (m.a.w. het onderste uit de kan wil halen en de belasting het straks als winst op werkzaamheid aanmerkt)

 

Heel graag hoor ik hier uw mening over.

[ronaldinho]

Mijn boekhouder heeft een fiscalist geraadpleegt die aangaf dat ik de uren die ik aan het pand heb gewerkt, nog wel van mijn onderneming aan prive kan factureren

Mijn uiterst professionele reactie als fiscalist is dan: "Huh?"

 

Of iets uitgebreider:

 

Factureren aan jezelf is niet mogelijk. En al zou het kunnen, dan heeft het in dit verband geen nut. Dan zou het kennelijk een dienst zijn vanuit de onderneming aan prive en dat zou dus betekenen dat je het pand prive etiketteert. Ga je het dan alsnog inbrengen in de onderneming, dan krijg je daarover geen investeringsaftrek. Zie bijvoorbeeld HR 23 januari 1985, nr. 22 574, BNB 1985/155 (m.nt. Slot) en HR 22 januari 1986, nr. 23 171, BNB 1986/142 (m.nt. Slot). Of nog ouder: Van 'gemaakte' voortbrengingskosten ter zake van de verwerving of de verbetering van een bedrijfsmiddel is eerst sprake als voor het tot stand brengen of verbeteren van een bedrijfsmiddel voor de belastingplichtige in eigen beheer daadwerkelijk door hem een geldelijk offer is gebracht (HR 16 november 1960, nr. 14 384, BNB 1961/4, m.nt. Smeets). Kosten van personeel dat aan het bedrijfsmiddel werkt, is een ander verhaal. Dan heb je immers daadwerkelijk uitgaven (loonkosten).

 

Overigens, als een deel van het pand als bedrijfsruimte wordt gebruikt en tot de onderneming behoort (inclusief de later te belasten boekwinst door de verbouwing) en de rest als eigen woning wordt gebruikt en je niet ieder jaar een bouwval koopt, dan zie ik niet heel snel een werkzaamheid ontstaan. De winst die je op het eigenwoningdeel gaat maken, blijft dan dus onbelast.

 

Let wel op dat je de hypotheek ook moet splitsen in een zakelijk deel en een eigenwoningdeel. Als je onder de nieuwe eigenwoningregels valt, zou ik er in ieder geval voor zorgen dat die splitsing ook uit de leningovereenkomst blijkt (dus verschillende leningdelen) en het deel dat op de eigen woning ziet aan de nieuwe voorwaarden (aflossingseis) voldoet. Bij een oudregimeschuld is dat niet noodzakelijk, maar wel aan te raden om het overzicht te kunnen houden. Overigens levert de renteaftrek voor het zakelijke deel minder op, omdat daarvan een deel in de MKB-winstvrijstelling wegvalt.

 

 

[Ingewikkeld]

Beste Ronaldinho,

 

Sorry, ik heb het verkeerd geformuleerd, het moet worden omgedraaid.

 

De fiscalist gaf mijn boekhouder als advies om van prive de VOF te factureren voor de uren gewerkt aan de bedrijfsruimte. (30% van het totaal aantal uren)

Dan zou de balanswaardering van de bedrijfsruimte verhogen.

Ik zou dan wel prive inkostenbelasting moeten betalen over die inkomsten.

 

Kan dit dan wel? Of geld nu hetzelfde als je in je vorige stukje al schreef?

 

Nogmaals hartelijk dank!

 

 

[ronaldinho]

Aha, ik had even gemist dat het over een vof ging. Dat maakt het geheel wat complexer, omdat er wat meer mogelijkheden zijn. Zonder inzicht in de exacte situatie is het niet mogelijk om een goed advies te geven. Ik zou dan in eerste instantie denken aan buitenvennootschappelijk ondernemingsvermogen waarvan een gebruiksrecht wordt ingebracht in de vof tegen een extra vergoeding uit hoofde van de voorwinstverdeling.

 

Mijn eerdere antwoord blijft daarbij overigens gewoon in stand, ik zou het eerder zoeken in de vermogensetikettering. Die stap is wat mij betreft nu wel erg snel gezet, om vervolgens met allerlei kunstgrepen alsnog tot een herstel te kunnen komen.

[Ingewikkeld]

Excuses voor de late reactie. Wij waren op vakantie.

 

Begrijp ik goed dat ik prive ook niet aan de VOF kan factureren om de balans waardering te verhogen?

 

Ik begrijp niet goed wat u bedoelt met de de snelle stap wat betreft de vermogensetikettering en de kunstgrepen om alsnog tot herstel te kunnen komen.

Kunt u dat nog nader toelichten?

 

En kunt u wellicht iemand aanraden in omgeving Leiden-Haarlem die ons hierin zou kunnen adviseren?

 

Hartelijk dank!