particuliere ruimte verhuren als particulier of als ZZP'er?

[MirjamR.]

Is het voordeliger om een ruimte te verhuren als particulier of vanuit een onderneming/bedrijf?

 

In 2012 hebben wij een garage naast ons gekocht en deze verbouwd tot workshopruimte, met eigen ingang en w.c.

We gebruiken de ruimte voor ons eigen gezin ( kinderen spelen er, soms eten met vrienden etc), en daarnaast geef ik er zelf cursussen. Daarnaast verhuren we het losse dagdelen aan andere zelfstandigen en aan hobbygroepjes.

N.a.v. toenmalig advies van een belastingadviseur hebben de we ruimte opgegeven als particuliere ruimte in box 1 en de inkomsten van de verhuur opgegeven als 'inkomsten overige werkzaamheden'. Hierdoor droegen we een groot deel van de huurinkomsten af.

 

Inmiddels verhuren we onze ruimte steeds vaker aan derden, naast eigen gebruik ( dat zal zo blijven).

Daarom denken we dat we het nu eigenlijk als box 3 zouden moeten opgeven.

Het voordeel hiervan zou zijn dat opbrengsten van verhuur uit box 3 belastingvrij zijn.

Het nadeel zou zijn dat er geen hypotheekrente-aftrek meer mag zijn ( dat is te overzien, er zit niet veel hypotheek op).

Een ander nadeel zou zijn dat we 1,2 % vermogensbelasting over het pand zouden moeten betalen ( wel weer veel per jaar).

 

Nu heb ik 2 vragen:

- Vanaf welke grens ( dus hoeveel huuropbrengst) moet je een pand gaan opgeven in box 3 ipv box 1?

- Stel dat we ons pand gaan opgeven in box 3, is het dan ook gelijk verstandiger dit te gaan doen als bedrijf of beter particulier blijven? ( mijn man is als ZZP' er ingeschreven bij de KvK, hij zou naast zijn huidige activiteiten 'verhuur ruimte' erbij kunnen zetten).

 

Overige informatie, om plaatje completer te maken:

- Bellen met de belastingdienst leverde geen eenduidige antwoorden op: het valt niet onder kamerverhuur met een maximum van 440 euro per maand, want we verhuren losse dagdelen aan wisselende mensen en gebruiken de ruimte ook nog zelf.

- Mijn man werkt als ZZP'er niet vanuit de ruimte. Ik heb tot dusver nog een contract lopen naast de cursussen die ik geef vanuit onze ruimte, dus we mogen het niet zien als onze praktijkruimte ( geloof ik?).

- Onze garage heeft een eigen huisnummer (dat was al zo toen we het kochten) en het ligt aanhorig aan ons huis. Dus kan wettelijk in aanmerking komen voor een verlengstuk van ons eigen huis, maar ook als apart pand. Het bestemmingsplan is o.a. 'bedrijfsmatige activiteiten', dus kan waarschijnlijk vele kanten op.

 

Als iemand een belastingadviseur weet die hierin gespecialiseerd is en met ons mee kan denken, hoor ik dat ook graag.

Vast bedankt,

 

vriendelijke groet,

M

[LeegR1]

Beste Mirjam,

 

Als jullie verhuren vanuit een appart locatie dan vraag ik mij of de kamerverhuurvrijstelling van toepassing is. Het lijkt er ook op dat jullie steeds meer actief deelnemen aan het economisch verkeer. Zoals jij de activiteiten beschrijft gaat mijn gevoel uit naar ondernemerschap / resultaat uit overige werkzaamheden zoals de belastingadviseur destijds ook heeft aangegeven. Ik vraag me af of er überhaupt een keuze voor box 3 mogelijk is.

 

Je zou kunnen kijken of het mogeljk is om voor de inkomstenbelasting als ondernemer te kwalificeren.

ingekorte link

 

Voordeel hiervan kan zijn dat je gebruik kan maken van de MKB winstvrijstelling.

 

 

[Mod edit: link relatief gemaakt / ingekort ivm verstoring forum layout (tip voor de toekomst: knopje wereldbolletje in editor) ]

[MirjamR.]

Beste Richard,

 

Bedankt voor uw/je reactie.

Met "ik vraag me af of er uberhaupt een keuze voor box 3 mogelijk is", bedoeld u waarschijnlijk dat we sowieso in box 3 zullen gaan vallen?

Het bijzondere aan onze garage is namelijk dat het helemaal aanhorig aan ons huis is en aan de tuin grenst, dus het zou eventueel gezien kunnen worden als onderdeel van ons huis. (als we dat aanvragen bij de gemeente en de gemeente daar ja op zegt).

De reden dat we volgens de belastingdienst ( telefonisch advies) niet in aanmerking komen voor kamerverhuurvrijstelling is dat het over verhuur van losse dagdelen aan meerdere mensen gaat ipv één vaste verhuurder die er zijn adres van maakt ( als ik het goed begrepen heb ).

 

Maar onze reden om box 3 te overwegen is dus inderdaad dat we steeds meer deelnemen aan economisch verkeer.

Mijn hoop is alleen dat verhuur van box 3 belastingvrij is, dat schijnt toch zo te zijn?

( bv op de website www.4-freedom.nl/tweede-huis-kopen staat onder " De voordelen van Box 3 ten aanzien van BELEGGINGSPANDEN EN STUDENTENHUIZEN: " De hypotheekrente is niet aftrekbaar, maar over de huurinkomsten betaalt u geen belasting").

Dat betekent toch dat we het niet meer bij "inkomsten overige werkzaamheden" moeten opgeven, want daarover moeten we toch wel belasting betalen?

Misschien kunt u me verduidelijken hoe dit zit?

Ik hoop het,

 

vriendelijke groet,

Mirjam

 

 

[LeegR1]

Beste Mirjam,

 

Met überhaupt bedoelde ik eigen precies andersom. Hoe meer je deelneemt aan het economisch verkeer, hoe groter de kans is dat het niet in box 3 terecht kan komen, maar dus resultaat uit overige werkzaamheden is of winst uit onderneming.

 

Ik probeer nog even mee te gaan in jouw redenering: Bij box 3 hoef je inderdaad niets te doen met huuropbrengsten en kosten. Als het een box 3 verhaal zou worden dan zou je de woning moeten splitsen in een Box I gedeelte en een Box III gedeelte. De Hypotheekrente voor het box 3 gedeelte is dan niet meer aftrekbaar, daar staat ook tegenover dat je dan geen huurwaardeforfait bijtelling hebt voor dat gedeelte. De waarde van het box III gedeelte wordt opgenomen in de aangifte als bezitting en het hyptoheek gedeelte wordt dan aangegeven als schuld.

 

Ik hoop dat dit de zaak iets verduidelijkt

[MirjamR.]

Beste Richard,

 

Ja, de zin klonk inderdaad ook als andersom bedoeld. Maar ik had verwacht dat we juist niet meer in box 1 zouden kunnen blijven als we meer gaan verhuren, dus was ik verrast ( ik dacht dat verhuren altijd in box 3 hoorde, maar dat is dus niet zo?).

 

Maar fijn dat je meedenkt in mijn redenering.

Want een deel van het pand als box 1 ( eigen gebruik) en een deel als box 3 (verhuur ) gebruiken, is ook precies wat we doen dus het meest kloppend!

Als dat dan ook nog eens voordelig zou kunnen zijn, zou dat heel fijn zijn.

 

De hypotheekrente die niet meer aftrekbaar is, is voor ons niet zo erg want dat is niet zo heel veel hypotheek ( eigen geld gespaard en lening bij mijn schoonmoeder, ik weet dat we over de laatste schuld dan ook geen rente terug kunnen krijgen).

Van huurwaardeforfait had ik nog niet eerder gehoord ( een bekende doet voor ons jaarlijks de belasting, zij zal dat woord vast wel kennen). 'k Heb er net op gegoogled, maar vind het eerlijk gezegd ingewikkeld klinken.

Zoals u het beschrijft klinkt het als een voordeel dat we die bijtelling niet meer hebben voor dat deel wat in box 3 komt.

Ik heb begrepen dat we 1,2% vermogensbelasting moeten betalen over de WOZ waarde als de garage in box 3 komt, dat nadeel is misschien weer beetje weg te strepen tegen voordeel van de huurwaardeforfait ( hopelijk:).

 

Afijn, ik ga uitzoeken hoe we zouden regelen dat een deel box 1 en een deel box 3 wordt.

Ik hoop dat dat lukt.

( In de meeste informatie die ik hierover ben tegen gekomen gaan men ervan uit dat er sprake is van een eigen praktijkruimte, maar dat is dus maar deels het geval want onze werkplekken hebben we grotendeels buiten de garage. Maar ik vind er vast wel wat over).

 

vast heel erg bedankt voor het meedenken,

vriendelijke groet,

Mirjam