Rentepercentage zakelijke hypotheek

[HenkHenk]

In 2011 kocht ik mijn eerste bedrijfspand, zie daarvoor ook dit topic:

 

https://www.higherlevel.nl/forum/index.php?board=15;action=display;threadid=35490;start=msg330564#msg330564

 

Inmiddels zijn we drie jaar verder en sta ik op het punt om het pand van de buurman erbij te kopen. De aanvraag ligt bij de (Rabo)bank, de cijfers kloppen en de tendens is stijgende. Ik heb alleen even geen idee wat de rente momenteel doet en voordat de bank straks met een voorstel komt wil ik graag een idee hebben van wat een acceptabele rente is. Destijds heb ik voor de aanschaf van exact zo'n zelfde pand een rente van 5,1% bedongen na lang onderhandelen. Wat zou nu redelijk zijn, gezien de marktontwikkeling van de laatste drie jaar?

 

De hypotheek die ik nu heb is 5 jaar rentevast, aflossingstermijn 20 jaar.

[LeegR1]

Beste Henk,

 

De bank zal oa kijken naar:

 

Wat is de investering in het pand

Hoeveel daarvan moet gefinancierd worden

Hoe heb je gedraaid als ondernemer de afgelopen jaren.

Hoe presenteer je jezelf als ondernemer.

Wat is de verwachting voor de toekomst.

 

Rentepercentages kan je opzoeken op internet.

 

Groet,

Richard Overweg

 

[HenkHenk]

Beste Richard,

 

Bedankt voor je reactie! Wat je zegt is duidelijk, alleen mijn vraag wellicht niet geheel duidelijk. Wat ik wil weten is hoe de ontwikkeling van de rente is geweest de afgelopen drie jaar, los van de zaken die je noemt.

 

Drie jaar geleden betaalde ik voor hetzelfde pand een rente van 5.1%. Omzet en rendement is sterk stijgende, ondernemer is nog steeds dezelfde en de verwachtingen zijn positief. M.a.w. er zijn geen redenen waarom ik nu een hogere rente zou betalen, eerder andersom, maar ik weet dus niet wat de rente zelf heeft gedaan en hoe de banken daarmee omgaan.

 

Rentestanden kan ik inderdaad online vinden maar dan praat je voornamelijk over particuliere hypotheken, ligt een zakelijke lening niet gemiddeld ca. 1% hoger? Rabobank heeft momenteel 3.1% voor 5 jaar rentevast en 70% EW, dus zakelijk 4,1% reëel? Natte vinger werk, ik weet het, maar meer aanknopingspunten heb ik niet.

[Marcel Spruit R.I.P.]

Ik zal direct bekennen dat ik nog nooit de molen van een bedrijfshypotheek ben in gegaan, maar als je ECHT wil weten of het aanbod van de Rabo concurrerend is, dan vraag je een aanbod bij de concurrent.

[Joost Rietveld]

 

Drie jaar geleden betaalde ik voor hetzelfde pand een rente van 5.1%. Omzet en rendement is sterk stijgende, ondernemer is nog steeds dezelfde en de verwachtingen zijn positief. M.a.w. er zijn geen redenen waarom ik nu een hogere rente zou betalen, eerder andersom, maar ik weet dus niet wat de rente zelf heeft gedaan en hoe de banken daarmee omgaan.

 

Dag Henk

 

Wat zou je met die informatie willen doen? Stel even dat een gangbare rente voor een zakelijke financiering van vastgoed 8% is nu. Wat wil je dan bewerkstelligen met bovenstaande quote? Uiteraard zijn er redenen waarom de rente wijzigt los van jouw omstandigheden. Denk aan de economie, aanscherping van financieringsvoorwaarden door de EU of NL overheid en natuurlijk de rente die banken onderling berekenen. Banken zullen in de regel niet kijken naar jouw financiële situatie als het op rente aankomt. Hooguit kun je wat korting krijgen als je veel zekerheden kunt inbrengen of maar een deel van de koopsom gefinancierd wilt hebben en je de rest zelf ophoest.

 

Buiten dat is de hypotheekrente veelal een gegeven. Zie voor een actuele ING indicatie bijgaand plaatje.

 

Let er ook op dat een zakelijke hypotheek veel flexibeler is dan een particuliere hypotheek door een gedeeltelijk gebrek aan bescherming van de consument die jij als ondernemer niet geniet. Van jou wordt eerder verwacht dat je weet wat je tekent als ondernemer.

 

groet

Joost

[HenkdeMan]

Dag Henk,

 

Los van de overwegingen van de bank om tot een rentepercentage te komen, denk ik dat het jou vooral gaat om de hoogte. Wat is fair? Om direct je bubbel door te prikken; iedere offerte is fair naar de beleving van de bank en zelden voor onderhandeling vatbaar.

 

Wat je kan verwachten hangt vooral af van de combi "risico" en "omvang". Mocht je hier een verdere toelichting op willen dan hoor ik dat graag, maar voor nu volstaan de regels "hoe hoger het risico, hoe hoger het tarief" en "hoe groter de lening, hoe lager het tarief". Dit laatste klinkt krom maar is een gevolg van de beheers-/handelingskosten; immers per meter is één losse balk duurder dan een bussel hout.

 

Waar je wel invloed op kan hebben is in je keuze voor een Variabele of Vaste rente. Op dit moment hebben we te maken met kromme marktomstandigheden, waarbij Variabel vaak duurder is dan een middellange termijn rente (breekpunt rond de vijf jaar). Maak deze keuze dan ook weloverwogen, want ze hebben beiden hun eigen spelregels en zoals Joost zei "van jou wordt ... verwacht dat je weet wat je tekent als ondernemer".

 

De range in tarieven is breed; het begint met Euribor tarieven onder de 1%, echter deze worden uiterst beperkt aangeboden in het MKB segment en ze zijn naar mijn mening daar ook niet voor geschikt. Daarna volgen de middellange termijn rentes (1 tot 5 jaar) en deze liggen tussen de 1,5% en 2%. Rond dit laatste tarief liggen bij de verschillende grootbanken op dit moment ook de Variabele rentes. Lange termijn rentes (5+ jaren) lopen dan weer op tot 3,5%. Let wel, dit is de basis. Hier komt je persoonlijke opslag nog bovenop. Afhankelijk van het risico wat jij voor een bank vormt, ligt dit ergens tussen de 2% en de 6,5%.

 

Samenvattend ben je niet veel wijzer; immers uitgaande van extremen, ligt een tarief tussen de 3,5% (kortlopend vast, hoge lening en laag risico) en de 9% (lang vast, kleine lening en hoog risico). Ik hoop je echter wel een beter beeld gegeven te hebben van de verschillende aspecten en misschien dat je met wat zelfkennis in kunt schatten wat je tarief zou mogen zijn.

 

Mocht je meer beeld willen over het risico wat jij voor een bank zou vormen, dan adviseer ik je een adviseur (accountant of financieringsspecialist) in de arm te nemen. Deze kunnen je vaak helpen in het maken van de juiste keuzes. Ik hoor het graag indien je nog vragen hebt.

 

Succes in ieder geval!

[HenkHenk]

Bedankt voor de reacties! Ik begrijp dat e.e.a. afhangt van de persoonlijke situatie maar aangezien ik destijds 0.45% van het eerste aanbod heb afgedongen heb ik ook het idee dat er een bepaalde onderhandelingsruimte is. Maar goed, ik heb nu voldoende aanknopingspunten om zelf een inschatting te maken (en argumenten richting de bank) waarvoor dank!

[Verbal Kint]

Dit was 2014 Henk, in 2019 is de Rabobank nog erger geworden.

 

Zakelijke rente is een fictief begrip wat banken gebruiken om onder de wet op consumenten bescherming uit te komen.

Het geld wat banken bij Libor/Euribor lenen om zakelijk uit te lenen wordt tegen hetzelfde tarief (circa 0,2% momenteel) geleend als geld voor een particuliere hypotheek.

 

Particulieren hebben via de wet bescherming tegen diverse soorten misbruik,

ondernemers worden geacht zichzelf te beschermen.

 

In mijn geval werd de zakelijke rente verdubbeld (!) bij een tussentijdse afloop van de rentevaste periode.

Onderpand was inmiddels het dubbele waard,  al1/3 afgelost,  zekerheid van inkomsten, maakt allemaal niks uit.

De boodschap was duidelijk: U verdient aan dit pand meneer, en daar pakken wij een extra deel van, gewoon omdat het kan.

Mijn conclusie was ook duidelijk: ik zat met een onbetrouwbare partij aan tafel.

 

Gelukkig zijn er voldoende ondernemers die na de verkoop van hun bedrijf geld overhebben waar ze minder rente op krijgen dan ze aan vermogensrendementsheffing moeten betalen. En als ze meer dan een ton hebben vallen ze buiten het deposito garantie stelsel.  De oplossing was daarom gemakkelijk, gewoon weglopen bij de bank. Mijn privé financier leent mij tegen 4% welke ik volledig mag aftrekken, ik verdien 300,- cash per maand ten opzichte van de bank, de financier heeft 4% rendement met een onderpand welk tweemaal de waarde van zijn investering is, meer zekerheid krijgt hij nergens.

 

Op de gehele resterende looptijd verdien ik 60.000,-.

Geld wat de Rabobank nu niet meer krijgt.