Financiering woonhuis met bedrijfsruimte

[Peavey]

Beste lezers,

 

Al ruim 3,5 jaar lang lees ik bijna dagelijks op dit forum en heb ik zo al veel geleerd en opgepikt. Zojuist heb ik drie pagina´s met zoekresultaten op de site doorgelezen, maar mijn eigen vraag kreeg ik daarmee toch niet helemaal beantwoord, vandaar dat ik deze nu hier durf te stellen:

Ik werk nu ca. 7 jaar als zzp´er vanuit huis en de interesse om te verhuizen naar een woning met meer ruimte voor mijn bedrijf blijft groeien. Mijn man werkt in loondienst. Nu hebben we ons oog laten vallen op een woonhuis met bedrijfsruimte. Woonhuis en bedrijfsgedeelte zijn kadastraal gesplitst. De hypotheekadviseur zegt dat het geheel niet particulier is aan te schaffen, maar dat er voor de waarde van het bedrijfsgedeelte een zakelijke hypotheek afgesloten dient te worden. De boekhouder zegt dat dit niet nodig is. Wie heeft er gelijk? Ik ben niet te beroerd om het zelf uit te zoeken, als iemand me in de goede richting kan duwen ben ik al erg geholpen.

[Hans van den Bergh]

Ik denk dat de boekhouder en de hypotheekadviseur dit vanuit verschillende oogpunten benaderen: De hypotheekadviseur lijkt te redeneren vanuit onderpand voor zowel de zakelijke - als de privé - kant van de financiering en de boekhouder kijkt simpelweg naar de splitsing privé/zakelijk waarop de af te dragen belasting kan worden gebaseerd. Aangezien het om zzp gaat (dus IB-ondernemer) en wellicht jullie huwelijk in gemeenschap van goederen is, komt alles fiscaal toch op één hoop te liggen. De basis van de algehele financiering wordt dan gevormd door het onderpand en het gezamenlijke inkomen. Ik denk dat de boekhouder het bij het rechte eind heeft, maar dat is op basis van jouw tekst, misschien is er meer - of zijn er nog andere zaken - besproken, die je (nog) niet hebt vermeld, daar hangt een goed antwoord ook vanaf. Als voorbeeld kan ik mijn bedrijf nemen: D.m.v. een onafhankelijk taxateur is de splitsing bepaald op 70% zakelijk en 30% privé, daar kan mijn boekhouder mee uit de voeten en alles is in één hypotheek ondergebracht. Bij dat laatste dien ik aan te tekenen dat de hypotheek al bestond en dat de totale financiering momenteel ca. 55% van de totale waarde vertegenwoordigt (het geheel staat dus ca. 45% 'boven water'). Anders gezegd: 45% van de waarde zit als eigen vermogen 'in de stenen'.

 

Wellicht kijkt de hypotheekadviseur bij jullie op basis daarvan naar de maximale financieringsruimte, die ligt voor privé en zakelijk anders.

 

Succes en groet,

 

Hans

[Raymond Lohuis]

Beide hebben gelijk en ook weer geen gelijk.

Wanneer het een kadestraal geheel was zou de bank kijken wat woning is en wat bedrijfspand. Op de woning kan dan de regels voor het financieren van de eigenwoning worden toegepast en voor het bedrijfs deel wordt dan een lager percentage gefinancierd en is een beetje afhankelijk van de bank. Bedrijfsdeel mag vaak ook niet meer dan 50% van van het geheel zijn.

 

In dit geval is het kadestraal een ander object en dan neemt de bank het niet mee als onderpand. Er zal dan een separate hypotheek op het bedrijfspand gevestigd worden. Dit wordt dan inderdaad gezien als een bedrijfsfinanciering en zijn er andere spelregels van toepassing. (hypotheekadviseur heeft gelijk)

 

Wanneer je de woning gaat financieren en je hebt niet de volledige koopsom nodig als hypotheek, dan zou je toch de woning voor 100% kunnen belasten. Met dat deel zou je dan het bedrijfspand kunnen betalen. Op de woning zit dan de hypotheek en geen hypotheek op het bedrijfspand. Deel van de hypotheek last dan in box3, maar dat wordt gebruikt voor je zakelijke activiteiten en dan zijn de rente lasten zakelijk weer aftrekbaar.Zekerheid is alleen prive, maar als eenmanszaak is prive en zakelijk toch altijd met elkaar verbonden. (Boekhouder heeft gelijk)

 

 

 

[stukadoor]

Kan je wat vertellen over hoe het woonhuis met de bedrijfsruimte verbonden is? Je meldt kadastraal gesplitst, maar hoe is bijvoorbeeld de bedrijfsruimte te betreden?

[Peavey]

Hans, Raymond en stukadoor,

 

Alleerst veel dank voor de tijd die jullie hebben genomen om een reactie te geven op mijn vraagstuk. Ik moet die info even goed in me opnemen en verwerken voordat ik er een inhoudelijke reactie op kan geven, dat zal ik zo even doen. We zijn iig inderdaad in gemeenschap van goederen getrouwd en het bedrijfsgedeelte zit vast aan het woongedeelte, heeft een een eigen adres en eigen ingang, maar is ook benaderbaar vanuit het woongedeelte.

[HHB]

Naar mijn idee heeft de boekhouder gelijk.

Belangrijk is wat de bank vindt. Voor een hypotheek in privé gelden voor de bank andere regels dan een hypotheek in een onderneming.

E.e.a. heeft ook fiscale consequenties en kan behoorlijk complex worden. Laat hier een fiscalist naar kijken, dat kan veel geld sparen.

 

Een hypotheek in de onderneming (= bezit van het pand + de hypotheek schuld op de balans) zal de balans verlengen en dus invloed hebben op de solvabiliteit van de onderneming.

 

su7

Hans Bertram