Formule berekenen kosten eigen bedrijfspand?

[kwsmit]

Goedemorgen!

 

Wegens groei zijn wij op dit moment aan het onderzoeken of het interessant is om zelf een pand aan te schaffen in plaats van maar te blijven huren. Wij zullen dit met eigen kapitaal doen (althans, dat is de insteek). Is er iemand op het forum die mij meer kan vertellen over alle bijkomende kosten?

Is er bijvoorbeeld een formule die een (ruime) indicatie geeft van de kosten per m2?

 

Alvast bedankt voor de reacties.

 

PS : Ik snap dat het makkelijker is om gelijk een makelaar in te schakelen etc, maar we zijn op dit moment echt nog aan het orienteren, en willen gewoon een ruwe indicatie om daar eventuele verdere plannen op te bouwen.

 

[KatrinaBull]

Een makelaar gaf ons pas als vuistregel 10% van de verkoopprijs als huurprijs, maar ik weet niet of dit klopt.

 

Via http://www.fundainbusiness.nl/ kom je vast een heel eind qua huurlasten

 

Verder

 

Gas

Water

Licht

Verzekering

Onderhoud

 

Dat zijn volgens mij de belangrijkste posten, maar misschien heeft iemand anders nog aanvullingen.

 

[kima]

Ik kan je aanraden om rechtstreeks te onderhandelen met een eigenaar.

Veel eigenaren zijn tegenwoordig bereid voor alleen de servicekosten te verhuren.

 

Een makelaar verdiend hier niet aan waardoor de waarschijnlijkheid dat hij je dit zou aanbieden kleiner is.

 

 

[Astrid Heijkamp]

Eigenaarslasten zijn:

opstalverzekering

onderhoud, verbouwingen

eventuele keuringen van installaties

onroerende zaak belasting

waterschapslasten

 

verder moet je voor de aankoop rekening houden met overdrachtsbelasting, notariskosten, makelaar/taxateurkosten

 

Als je het met eigen kapitaal financiert moet je er rekening mee houden dat dit geld blijvend vast zit in 'stenen' en moet je er zeker van zijn dat je het niet op korte termijn nodig hebt en/of dat je indien je wel kapitaal nodig hebt daarvoor financiering kunt krijgen

 

Laat je goed informeren over de courantheid van het object dat je eventueel aan wilt kopen. Als je een object hebt wat voor jullie geschikt is en je weet zeker dat je het nog minimaal 8 a 10 jaar zelf kunt gebruiken dan zou koop best interessant kunnen zijn. Als jullie blijven groeien en je over 2 jaar weer iets anders nodig hebt dan zou blijvend huren wel eens slimmer kunnen zijn. Een en ander hangt natuurlijk van meerdere factoren af.

 

[LittleBit]

Is er bijvoorbeeld een formule die een (ruime) indicatie geeft van de kosten per m2?

 

Dingen zijn natuurlijk afhankelijk van veel zaken

maar ter indicatie toch enkele ratio-vuistregels.

In mijn regio

kost een kantoor bouwen uiteindelijk ca. E 1300,-/m2

is de huurprijs ca. E 110,-/m2/jr,

is de taxatie van de marktwaarde ca. 11x de jaarhuur (maar er wordt ook verkocht voor 7x de jaarhuur)

(overigens....bouwen van kantoor kost dus momenteel meer dan de marktwaarde na realisatie is !)

en is service/onderhoud ca. 25% van de huurprijs.

 

Als iemand andere ratio's kent/hanteert verneem ik dat graag hier...

 

[Norbert Bakker]

kost een kantoor bouwen uiteindelijk ca. E 1300,-/m2

Klopt wel redelijk zo te zien. Als hele ruwe vuistregel voor (her)bouwwaarde (=te verzekeren waarde) standaard kantoor hanteer ik € 1.250 / m2, maar dat is dan exclusief de aanschaf waarde van de grond en bouwrijp maken

 

Ik was huurder in een pand van 1600 m2 waarvoor ik ook de opstalverzekering mocht verzorgen. De herbouwwaarde taxatie kwam - uit op € 2.000.000,- en laat dat nou exact € 1.250 / m2 zijn.

 

Is de huurprijs ca. E 110,-/m2/jr,

Dat was destijds inderdaad de exacte huurprijs! ;) Maar vanwege de leegstand zijn flinke kortingen nu onderhandelbaar. Ik ken een ICT ondernemer die nu huurt voor E 80 m2/jr

 

en is service/onderhoud ca. 25% van de huurprijs.

Die vuistregel ken ik niet, heb ik hooguit zijdelings mee te maken bij bepalen bedrijfsschadebelang.

Servicekosten zijn erg sterk afhankelijk van de voorzieningen van het pand zelf en de energiezuinigheid. Slecht energielabel, dure topkoeling of airco en een lift maakt de servicekosten een hoger.

Wat bij servicekosten vooral van belang is - voor zowel huurder, verhuurder als koper - is een goede inschatting van die kosten. Niets is zo vervelend als achteraf bij afrekening te moeten constateren dat het voorschot E 20 m2/jr is maar de werkelijke kosten E 40 m2/jr.

 

[LittleBit]

@Norbert,

 

> Servicekosten zijn erg sterk afhankelijk voorzieningen pand en de energiezuinigheid.

 

En vergeet het gedrag van de huurder niet !!

En zijn bedrijven waar vandaag de verwarming werkt, de airco draait en de ramen open staan !