BTW en aankoopkosten van commecieel onroerend goed aftrekken?

[Astrid Heijkamp]

Mijn eerste berichtje op dit interessante forum. Er is zo te lezen veel kennis aanwezig en ik hoop dat jullie iets met mijn vragen kunnen.

 

De situatie:

Ik ben DGA en heb als investering een aantal verhuurde panden aangekocht, een aantal woningen en een winkel. De woningen zijn verhuurd aan particulieren. De winkel wordt verhuurd met BTW. De aankoop zat in 1 pakket, van 1 verkoper en is in 1x aangekocht.

 

De vragen:

Hoe zit het met de btw van de aankoopkosten (notaris), mag ik die aftrekken en zo ja welk deel (alleen tbv de winkel of ook van de woningen).

 

Moet je de aankoopkosten activeren in de afschrijvingen of mag je die in 1x van de winst van dit jaar aftrekken?

 

Welk bedrag moet je tbv de afschrijvingen toerekenen aan de grond (daar mag toch niet op worden afgeschreven?), is dat een bepaald bedrag per m2? Of adviseren jullie om in het geheel niet af te schrijven. De bedoeling is om als de woningen vrij komen deze te verkopen op de vrije markt. Het geld dat daarbij vrij komt wil ik weer in de aankoop van andere panden steken of evt in een stukje projectontwikkeling.

 

In afwachting van jullie reacties.....

[Financieel Planner]

Je kunt de voor de aankoop betaalde BTW, waaronder de BTW op de notariskosten, slechts in aftrek brengen indien je het onroerend goed met BTW verhuurt. Het is niet mogelijk om woningen aan particulieren met BTW te verhuren. Dit betekent dus dat je de in rekening gebrachte BTW moet splitsen in een gedeelte dat op de woningen betrekking heeft en een gedeelte dat betrekking heeft op de winkels. Het gedeelte van de BTW dat betrekking heeft op de woningen kan alsdan niet in aftrek worden gebracht. Ik ga er hierbij vanuit dat ter zake van de verhuur van de winkels geopteerd is voor met BTW-belaste verhuur.

 

Alle aankoopkosten moeten worden geactiveerd. Dat zijn dus ook de notariskosten, taxatiekosten en de BTW welke niet in aftrek kan worden gebracht. Over het totaal geactiveerde bedrag kan dan vervolgens worden afgeschreven. Afschrijving over de grond is fiscaal inderdaad niet toegestaan.

 

Gezien je toekomstige plannen met de woningen raad ik je aan meer advies op te vragen bij een goede belastingadviseur. Reden is dat onder normale omstandigheden de te behalen verkoopwinst onbelast is. Echter gezien je plannen tot projectontwikkeling bestaat de kans dat de te behalen verkoopwinst belast wordt. Fiscale planning is dus noodzakelijk!

 

[Belcampo]

Dag Happy Worker, stop je dat commercieel onroerend goed in een (onroerend goed)-BV of koop je in privé?

[Astrid Heijkamp]

Ik ga er hierbij vanuit dat ter zake van de verhuur van de winkels geopteerd is voor met BTW-belaste verhuur.

 

Ja.

 

Dag Happy Worker, stop je dat commercieel onroerend goed in een (onroerend goed)-BV of koop je in privé?

 

In mijn bv. Ik weet / heb begrepen dat het fiscaal gezien misschien lucratiever is om het in prive te doen maar het voelt gewoon prettiger om het zakelijk te doen. Ik vind het een prettig idee dat ik straks als het goed is zoveel rendement uit mijn bv haal dat ik op mijn lauweren kan rusten ;D .

[Gast nobel]

Correct me if I'm wrong, maar als je onroerend goed bedrijfsmatig aankoopt en je stopt er op een gegeven moment mee moet je hier veel belasting over afdragen privee niet. Wij hebben deze keuze een paar jaar geleden moeten maken toen die regel net veranderd zou worden.

Onze boekhouder raadde ons toen aan zakelijk te kopen dit hebben we gelukkig niet gedaan. Een jaar later denk ik werd alles aangepast en hadden we duurder uitgeweest.

[Astrid Heijkamp]

Klopt op zich wel Nobel maar mijn achtergrond ligt al een beetje in het vastgoed en aangezien ik het ook uit wil gaan breiden in de toekomst zal het waarschijnlijk toch wel een probleem worden als ik het in prive doe.

 

Bovenal echter is het voor mij gevoelsmatig gewoon prettiger in de bv. Ik heb daar redelijk wat geld in zitten en om diverse redenen wil ik dat niet naar prive overhalen.

[Iceman]

Dat moeten dan wel gunstige redenen zijn, aangezien de huuropbrengsten prive niet belast zijn en zakelijk wel. Dat scheel toch een hoop geld. Prive zal je dus meer rendement halen waardoor je dus sneller op je lauweren kan rusten... ;)

 

 

[Financieel Planner]

Correct me if I'm wrong, maar als je onroerend goed bedrijfsmatig aankoopt en je stopt er op een gegeven moment mee moet je hier veel belasting over afdragen privee niet. Wij hebben deze keuze een paar jaar geleden moeten maken toen die regel net veranderd zou worden.

De overheid heeft deze verschillen ook gezien en heeft de wetgeving hierover in 2001 aangepast.

Wanneer je onroerend goed nu in privé aankoopt en verhuurt aan je BV, dan valt het pand toch in box 1 (en niet in box 3). Dit betekent concreet dat de verkoopwinst tzt toch belast is! Wel kun je de kosten aftrekken en dat kan in box 3 niet.

Wanneer je het pand niet voor eigen gebruik aanhoudt maar verhuurt aan derden, dan valt het pand in principe wel in box 3 en is de waardestijging niet belast.

 

De juiste keuze hangt dus af van de wijze van gebruik en ook of je een waardestijging gaat verwachten (zonder verwachte waardestijging en met veel kosten is een BV mogelijk weer aantrekkelijker).

Het is dus belangrijk om alles goed door te rekenen!