Bezettingsgraad recreatie lodge

[RB@ondernemend]

Goedemiddag,

 

Ik ben ondernemer in de watersport, een hoek waar toch wat vernieuwd moet worden. Ik heb een redelijk succesvolle jachtmakelaardij en een sloepenverhuur.

 

Nu ben ik van plan mijn activiteiten uit te breiden met lodges. Duurzame verblijven voor maximaal 4 personen die midden in de natuur komen te staan. Binnen de jachthaven waar ik mee werk bestaan deze mogelijkheden en er is zeker vraag naar.

 

Mijn plan klinkt als een klok, de financiering heb ik zo goed als op orde, het enige wat nog mist in mijn plan is bezettingsgraad. Van vergelijkbare projecten weet ik dat ze fluitend 4 maanden halen. Maar mijn project is beter en...verwarmd. Ik gok op een bezettingsgraad van 25 weken minimaal.

 

Is er iemand die mij hierin advies kan geven?

[mmint]

Welkom op HL!

 

Mijn tips:

1. kijk hoe goed bezet de wat hogere klasse lodges zijn

2. reken conservatief met een lage bezetting, bv. die van 4 maanden. Klopt je plan dan nog steeds?

[Hans van den Bergh]

Ga eerst maar eens uit van 36 tot 40 weekends... waarbij je nog iets kunt variëren met de feestdagen arrangementen

 

 

[Highio]

Welkom, regio of verzorgingsgebied (nabijheid grote stad)? Van wanneer tot wanneer loopt het seizoen van je bestaande activiteiten? Die zouden een gevoel voor inschatting moeten kunnen geven, daarbuiten wordt servicen misschien ook kostbaarder...

 

...welke weekends zijn druk en wanneer loopt het doordeweeks ook storm? Zie Hans.

 

Vervolgvraag: zie je kans om nieuwe activiteiten via je huidige netwerken te promoten? Dan zou je iets positiever kunnen schatten, voor cashflow is timing op seizoen ook van invloed.

 

Tweede vervolgvraag: kun je de andere activiteiten ook beter en warmer maken (m.a.w. het seizoen verlengen door de nieuwe verhuuractiviteiten)?

 

Groet,

 

Highio

 

 

[RB@ondernemend]

Welkom op HL!

 

Mijn tips:

1. kijk hoe goed bezet de wat hogere klasse lodges zijn

2. reken conservatief met een lage bezetting, bv. die van 4 maanden. Klopt je plan dan nog steeds?

 

1.bezettingsgraden laten zich moeilijk raden, vandaar dat ik ook mijn vraag hier afvuur. Eenzelfde lodge waar ik mee bezig ben ligt in Goes. Die is 4 maanden per jaar bezet zonder marketing activiteiten. Een vriend van me doet iets vergelijkbaars maar dan varend. Die krijgt ze ook 4 maanden vol met minimale marketingbudget. Let wel ik reken wel met een 2 jaar opstartfase, 1e jaar 50% en 2e jaar 75%.

2. 4 maanden zou kunnen als ik niet hoef te financieren. Als het maar kan voor 4 maanden per jaar dan moet ik de beheerdersfee opofferen om kostendekkend te werken.

[RB@ondernemend]

Ga eerst maar eens uit van 36 tot 40 weekends... waarbij je nog iets kunt variëren met de feestdagen arrangementen

 

 

 

Begrijp ik dat goed 40 weekenden? Met enkele weken in het hoogseizoen erbij is dat bijna een jaar vol. Als dat realistisch is teken ik ervoor.

[RB@ondernemend]

Welkom, regio of verzorgingsgebied (nabijheid grote stad)? Van wanneer tot wanneer loopt het seizoen van je bestaande activiteiten? Die zouden een gevoel voor inschatting moeten kunnen geven, daarbuiten wordt servicen misschien ook kostbaarder...

 

...welke weekends zijn druk en wanneer loopt het doordeweeks ook storm? Zie Hans.

 

Vervolgvraag: zie je kans om nieuwe activiteiten via je huidige netwerken te promoten? Dan zou je iets positiever kunnen schatten, voor cashflow is timing op seizoen ook van invloed.

 

Tweede vervolgvraag: kun je de andere activiteiten ook beter en warmer maken (m.a.w. het seizoen verlengen door de nieuwe verhuuractiviteiten)?

 

Groet,

 

Highio

 

 

 

Jachtmakelaardij loopt van eind winter tot begin bouwvak, en van eind bouwvak tot begin winter. Deze tak is wel heel gevoelig voor economische berichtgeving.

Sloepenverhuur loopt met gegarandeerde weersvoorspellingen en in de bouwvak. Met lekker weer wilt iedereen het water op :)

 

Tja wat is druk, ik ben altijd druk heb altijd aanvragen of plannetjes, en anders wel een beurs oid. Alleen winter (dec-jan) en bouwvak is het rustig. Voor de laatst genoemde heb ik dus de sloepenverhuur begonnen.

 

Ik ben van mening dat de nieuwe activiteit 7 maanden (mrt-sept) moet kunnen lopen met een bezettingsgraad van 80 %. De Lodges zullen verwarmd zijn, dus misschien is het met kerst ook wel te doen. Alleen voor douches zal er gebruik gemaakt worden van de havenfaciliteiten. Met zacht weer zullen er wel last minute boekingen gedaan worden...

 

Binnen de bestaande klantenkring zal best mogelijke klanten kunnen zitten, maar veel zullen het er niet zijn. Als er dus warme contacten bedoelt wordt, heb ik daar geen hogere verwachtingen van. Wel verwacht ik dat de sloepenverhuur er een boost van zal krijgen.

[RB@ondernemend]

Iedereen bedankt voor de input en kritische vragen.

 

Ter aanvulling de usp's zijn dat de lodges duurzaam zijn en midden in de natuur liggen, met kano en eventueel de mogelijkheid een sloep of zeilboot te huren. Ook fietsverhuur hoort bij deze mogelijkheid.

 

De locatie zit midden in de natuur, in de regio Zaltbommel/Den Bosch op 8 km van de A2

[Hans van den Bergh]

Ga eerst maar eens uit van 36 tot 40 weekends... waarbij je nog iets kunt variëren met de feestdagen arrangementen

Begrijp ik dat goed 40 weekenden? Met enkele weken in het hoogseizoen erbij is dat bijna een jaar vol. Als dat realistisch is teken ik ervoor.

Ik redeneer iets anders. Met 36 - 40 weekends zit je met een bezetting van rond de 80 overnachtingen, oftewel tussen 20 - 25%.

[Ward van der Put]

Je kunt ook eens in allerlei cijfers van het CBS duiken.

Een educated guess is beter dan een assumption (de moeder van iets minder fraais).

[Highio]

Je kunt natuurlijk van allerlei leuke themaweekenden of -midweken bedenken: iets met pompoensoep en Halloween, winterbarbecuen of schaatsarrangementen als een leuke plas of schaatsbaan in de omgeving ligt. Sanitaire voorzieningen lijken alleen niet helemaal op luxepeil van de lodges en een jacuzzi of buitendouche zijn niet perse duurzaam en luxe voor natuurliefhebbers...

 

Wat voor bezetting heb je nodig om kosten te dekken, of hoeveel rendement eis je?

 

Groet,

 

Highio

 

 

[RB@ondernemend]

@Hans van den Bergh

 

Als u met 25% bezetting over het hele jaar bedoelt, dan is het niet interessant. Ik wil met 3 units starten waarvan de totaal investering ca € 130.000 zal zijn. Met een 25% bezetting wordt dat nooit terugverdiend.

 

 

[RB@ondernemend]

Je kunt natuurlijk van allerlei leuke themaweekenden of -midweken bedenken: iets met pompoensoep en Halloween, winterbarbecuen of schaatsarrangementen als een leuke plas of schaatsbaan in de omgeving ligt. Sanitaire voorzieningen lijken alleen niet helemaal op luxepeil van de lodges en een jacuzzi of buitendouche zijn niet perse duurzaam en luxe voor natuurliefhebbers...

 

Wat voor bezetting heb je nodig om kosten te dekken, of hoeveel rendement eis je?

 

Groet,

 

Highio

 

 

 

Elke lodge krijgt een toilet, een douche zou wel kunnen maar dan vliegt de huurprijs omhoog. Een buitendouche met zonneboiler zou nog wel duurzaam te noemen zijn.

 

Ik gok op 20 verhuurde weken p.j. de eerste 5 jaar, met in de 1e 2 jaar 50% en 75% daarvan. Dan heb ik geen rendement, maar ben wel eigenaar na 5 jaar en ontvang een kleine beheerdersfee per lodge.

 

[prinsrachid]

Ik gok op 20 verhuurde weken p.j. de eerste 5 jaar, met in de 1e 2 jaar 50% en 75% daarvan. Dan heb ik geen rendement, maar ben wel eigenaar na 5 jaar en ontvang een kleine beheerdersfee per lodge.

Worden die lodges vooral tijdens (lange) weekenden gevuld of gedurende hele weken? En welke 20 weken van het jaar zijn dan dat voornamelijk? Dus voor je eigen beeldvorming is het echt handig om heel specifiek weeknummers te benoemen? En wat voor soort mensen zijn het dan die tijdens ieder van die 20 weken komen? Zijn dat vooral werkende mensen tijdens hun vakanties (die hebben zo'n 30 verlofdagen per jaar en dan vooral tijdens juli en augustus vakantie)? Of reken je ook op ander recreatief volk (pensionado's, of anderszins mensen die niet doordeweeks hoeven werken)? 10 Weken van het jaar kan ik me nog wel voorstellen, maar 20 lijkt me echt best lastig.

 

Denk trouwens ook na over logistieke problemen? Hoe kunnen mensen zo'n lodge boeken? Kan dat via internet? Hoeveel wisseltijd zit er tussen verblijven in? Wordt er nog schoongemaakt? Wie doet het algemeen onderhoud? Hoe wordt de toegang geregeld (sleutelwissel)? Mogen er nog huisdieren mee? Wat te doen bij schade? Vallen huurders nog onder een bepaald soort reisvoorwaarden (ANWB, ANR, etc?). Krijgen mensen hun geld terug bij annuleren? Wie regelt de afdracht toeristenbelasting en hoeveel is die?

 

Persoonlijk vind ik het al erg lastig om in een gewoon recreatiepark veel meer dan 10 weken volgeboekt te krijgen (8 weken hoogseizoen plus nog een losse week voorjaars- en najaarsvakantie). En rendement maken is dan best lastig. Je bent ook nog afhankelijk van wat je concurrenten doen en of jezelf daarmee kunt meten. Als je echt 130.000 euro in je achterzak hebt zitten, zou ik misschien eerder eens met 1 lodge beginnen. Op die manier zijn alle tegenslagen of onverwachte tegenvallers (die je zeker gaat krijgen) nog te overzien en kun je ze misschien nog stuk voor stuk oplossen. Als je die ene lodge hebt draaien, kun je misschien eens aan uitbreiding denken. Maar goed, dat is meer een conservatieve insteek misschien.

[Hans van den Bergh]

@Hans van den Bergh Als u met 25% bezetting over het hele jaar bedoelt, dan is het niet interessant. Ik wil met 3 units starten waarvan de totaal investering ca € 130.000 zal zijn. Met een 25% bezetting wordt dat nooit terugverdiend.

Natuurlijk bedoel ik dat over een jaar, maar dan wel per verhuureenheid.

[RB@ondernemend]

Ik gok op 20 verhuurde weken p.j. de eerste 5 jaar, met in de 1e 2 jaar 50% en 75% daarvan. Dan heb ik geen rendement, maar ben wel eigenaar na 5 jaar en ontvang een kleine beheerdersfee per lodge.

Worden die lodges vooral tijdens (lange) weekenden gevuld of gedurende hele weken? En welke 20 weken van het jaar zijn dan dat voornamelijk? Dus voor je eigen beeldvorming is het echt handig om heel specifiek weeknummers te benoemen? En wat voor soort mensen zijn het dan die tijdens ieder van die 20 weken komen? Zijn dat vooral werkende mensen tijdens hun vakanties (die hebben zo'n 30 verlofdagen per jaar en dan vooral tijdens juli en augustus vakantie)? Of reken je ook op ander recreatief volk (pensionado's, of anderszins mensen die niet doordeweeks hoeven werken)? 10 Weken van het jaar kan ik me nog wel voorstellen, maar 20 lijkt me echt best lastig.

 

Denk trouwens ook na over logistieke problemen? Hoe kunnen mensen zo'n lodge boeken? Kan dat via internet? Hoeveel wisseltijd zit er tussen verblijven in? Wordt er nog schoongemaakt? Wie doet het algemeen onderhoud? Hoe wordt de toegang geregeld (sleutelwissel)? Mogen er nog huisdieren mee? Wat te doen bij schade? Vallen huurders nog onder een bepaald soort reisvoorwaarden (ANWB, ANR, etc?). Krijgen mensen hun geld terug bij annuleren? Wie regelt de afdracht toeristenbelasting en hoeveel is die?

 

Persoonlijk vind ik het al erg lastig om in een gewoon recreatiepark veel meer dan 10 weken volgeboekt te krijgen (8 weken hoogseizoen plus nog een losse week voorjaars- en najaarsvakantie). En rendement maken is dan best lastig. Je bent ook nog afhankelijk van wat je concurrenten doen en of jezelf daarmee kunt meten. Als je echt 130.000 euro in je achterzak hebt zitten, zou ik misschien eerder eens met 1 lodge beginnen. Op die manier zijn alle tegenslagen of onverwachte tegenvallers (die je zeker gaat krijgen) nog te overzien en kun je ze misschien nog stuk voor stuk oplossen. Als je die ene lodge hebt draaien, kun je misschien eens aan uitbreiding denken. Maar goed, dat is meer een conservatieve insteek misschien.

 

De bedrijfsvoering m.b.t. de wisseldagen, schoonmaken en boekingen heb ik op de rol. Maandag en vrijdag wisselen, en gelijk schoonmaken door een externe partij. Boekingen via de site. Dit doe ik ook met de sloepenverhuur zo, en werkt perfect. Men zal een borg moeten betalen, sleutel aannemen/afgifte door mijzelf incl nacontrole.

 

Ik gok op mensen die willen onthaasten en gek op natuur/vissen/fietsen/wandelen/rust/watersport/sloep varen/zeilen zijn. Er zullen buiten het seizoen meer weekenden verhuurt worden dan midweken. In het 8 weekse seizoen zal de bezetting volledig zijn. Prijzen voor weekenden zullen niet veel verschillen met midweken.

 

Nogmaals ik heb het helemaal in de kop, alleen die bezettingsgraad he. De een zegt 20 wkn makkelijk, de ander zegt misschien 10 weken max.

 

Misschien dat ik met eentje moet beginnen, maar dat verzwakt wel de onderhandelingspositie met inkopen. Ik probeer zo veel mogelijk info te verzamelen en wil in december spijkers met koppen slaan.

[Hans van den Bergh]

Het enige dat ik nog wil aangeven, is dat het mij (eigenaar Groepsaccommodatie) in de begroting goed uitkwam met een realistische bezettingsgraad te rekenen van ca. 40 weekends per jaar (inclusief feestdagenarrangementen: Pasen, Pinksteren, Hemelvaart). Dat ik dan ook nog (mid-)weken, vergaderarrangementen, B&B, Bruiloften, etc. kan noteren, is dan de 'cream on top', zeg maar.