Fiscale gevolgen herfinanciering hypotheek van BV naar bank

[LouisdH]

Hallo allemaal,

 

Ik ben nieuw hier. Ik heb altijd wel heel veel berichten gelezen op deze website, maar nog nooit gepost. Meestal kom ik er met google wel uit. Ik heb nu een situatie waar ik helaas niet uit kom. Hopelijk kan hier iemand mij helpen.

 

- Ik heb sinds 2010 mijn eigen woning gedeeltelijk (260K) gefinancierd bij mijn eigen bv, en gedeeltelijk (130K) bij de bank. Beide hypotheken zijn aflossingsvrij. Oorspronkelijk was de verhouding 200K bank en 190K BV, maar ik heb tussentijds afgelost bij de bank en bijgeleend bij mijn BV.

 

- Ik heb de financiering oorspronkelijk zo opgezet vanwege de fiscale aantrekkelijkheid, mijn BV heeft namelijk de tweede hypotheek (of hoe dat ook mag heten), en rekent daarom een hogere rente dan de bank, met als gevolg een hogere hypotheekrenteaftrek in prive. Ook zag ik niet heel veel mogelijkheden om het geld in de BV beter te laten renderen.

 

- Nu ben ik in gesprek met de bank over het herfinancieren van de schuld bij de BV. De reden hiervoor is simpelweg de mogelijkheid om tegen een extreem lage rente te lenen bij de bank, en het nieuwe geld gebruik ik dan weer voor vastgoedinvesteringen. De bank is bereid om de gehele schuld over te nemen, onder voorbehoud van taxatie.

 

- Mijn probleem/vraag hierbij: ik begrijp niet goed of ik hiermee ook ik mijn prive-inkostenbelasting-fiscale voordeel van de hogere rente op de BV-lening verlies. Ik zou toch gewoon de lening bij de BV in stand kunnen houden en helemaal niet aflossen, en vervolgens iedere jaar bij de IB aangifte de rente op de 260K lening bij de BV en de 130K lening bij de bank kunnen opgeven? Of overtreedt ik hiermee voorwaarden van de bank en/of belastingregels?

 

Ik hoor graag van mensen die een soortgelijke situatie hebben meegemaakt.

[ronaldinho]

Welkom op HL!

 

Deze vraagstelling heeft een niet bijzonder hoog ondernemingskarakter, want eigenlijk wil je gewoon beleggen. Je vraag valt daarmee wat mij betreft buiten de doelgroep van HL. Zou je vraag wel binnen de scope vallen, dan zou mijn antwoord ongetwijfeld als volgt luiden: ;D

 

Ik zie wel wat haken en ogen.

De meest zuivere oplossing zou zijn om extra van de bank te lenen direct ten behoeve van de investeringen in vastgoed, met dat vastgoed als onderpand. Beleggingsvastgoed wordt doorgaans echter niet tot 100% gefinancierd, dus daar heb je dan aanvullende zekerheden nodig, zoals de 'overwaarde' op je woning. Wat, in ieder geval gedeeltelijk, geen overwaarde is, omdat je dat bedrag bij je BV hebt geleend. Daarmee hol je de zekerheden van je BV uit, waarmee de BV niet zomaar akkoord mag gaan. Althans, alles mag, maar er kunnen fiscale gevolgen aan zitten (de lening kan onzakelijk worden, waardoor een eventuele afwaardering in de toekomst niet aftrekbaar is, er kan een dividenduitkering worden geconstateerd, mogelijk kan het zelfs een afkoop van pensioen inhouden als er sprake is van pensioen in eigen beheer).

 

Als je de lening oversluit bij de bank, maar dat geld niet aanwendt voor je woning, loop je in ieder geval theoretisch het risico dat je een deel van je hypotheekrenteaftrek kwijt bent. Immers, je verschuift de kwalificatie eigenwoninglening van de lening van je BV naar de lening van de bank, zodat de lening van je BV naar box 3 verhuist. Vervolgens gebruik je de lening van de bank niet voor aflossing van je oude eigenwoningschuld, zodat ook die schuld niet kwalificeert als eigenwoningschuld.

 

Feitelijk bestaat er dan natuurlijk nog steeds een causaal verband tussen de lening van de BV en je eigen woning. Maar daarvan zul je de wel de belastingdienst en uiteindelijk de rechter moeten overtuigen, want die hebben dan stukken van de bank ontvangen waarin staat dat je wel degelijk hebt overgesloten.

 

En vervolgens krijg je (mogelijk) de bank op je nek omdat je de lening voor iets anders hebt aangewend dan je hebt afgesproken en bij dat andere doel horen nu eenmaal andere voorwaarden (vanwege het bijbehorende risicoprofiel; een vastgoedbelegging heeft nu eenmaal een ander risicoprofiel dan een eigen woning).

[LouisdH]

Beste Ronaldinho,

 

Dank voor je bericht. Ik heb moeite om je bericht helemaal te snappen. Met name deze zin begrijp ik niet:

 

"Immers, je verschuift de kwalificatie eigenwoninglening van de lening van je BV naar de lening van de bank, zodat de lening van je BV naar box 3 verhuist."

 

Volgens mij doe ik dat juist niet. Ik houdt de eigenwoninglening van mijn BV in stand en gebruik het extra geld van de bank om andere dingen mee te doen. Dus juist de extra lening van de bank wordt mijns inziens een box 3 lening (fiscaal dan), waarbij de bank wel de woning als onderpand heeft. Ik vraag mij dan ook af in hoeverre je verdere redenering dan opgaat. Of begrijpen we elkaar verkeerd?

 

 

 

 

[4711]

Maar je gaat je hypotheek toch 'oversluiten', schrijf je?

 

Als je nou een extra hypotheek afsluit om vervolgens dat geld (in box 3 bijvoorbeeld) te gebruiken voor onroerendgoedtransacties, dan is het wel een ander verhaal misschien. Maar jij laat de bank je hele eigenwoningschuld overnemen (zeg je).

 

Overigens zie ik niet wat dit met ondernemen te maken heeft...

[LouisdH]

Dag Peter,

 

Ik wil natuurlijk niemand tegen de schenen schoppen, maar ik zie niet het verschil tussen beleggen en ondernemen. Uiteindelijk is ondernemen toch kansen zien en die benutten, en daar komt heel vaak een bepaalde investering bij kijken, nietwaar?

 

Anyway, de bank noemt het oversluiten of herfinancieren, maar wat mij betreft noem je het gewoon een lening met de woning als onderpand. Dat lijkt mij een semantische discussie. Dus dan komt het neer op wat jij zegt "Als je nou een extra hypotheek afsluit om vervolgens dat geld (in box 3 bijvoorbeeld) te gebruiken voor onroerendgoedtransacties, dan is het wel een ander verhaal misschien." De vraag is alleen, wordt dit geaccepteerd door de fiscus? Of ligt dat aan de specifieke omschrijving die er bij het verstrekken van de hypotheeklening door de bank gegeven wordt?

 

[4711]

Mij lijkt het eerder van belang:

Wordt dit geaccepteerd door de bank...?

 

De fiscus zal niet accepteren (althans: als men een beetje oplet...!) dat je dit als eigenwoningschuld opvoert.

Want het (extra) geld wordt niet aan de woning besteedt.

 

En op een ondernemersforum als Higherlevel zijn "beleggingsvraagstukken" geen ondernemingsactiviteiten (maakt mij verder niet uit hoor, ik ben gewoon 'gast' hier).

 

Overigens heb ik van dichtbij precies hetzelfde meegemaakt (behalve dat er geen BV bij betrokken was dan - maar dat is niet zo relevant in deze):

- Er waren dus reeds twee bestaande hypotheken (één voor de aankoop van toen, één voor een verbouwing van later).

- Om een recreatiewoning (deels) te financieren is toen een derde hypotheek afgesloten (omdat een hypotheek voor een recreatiewoning erg ongunstig is - althans was het toen zo).

- De lening met bijbehorende rente hoorde uiteraard in Box 3 thuis (samen met de tweede woning), waarbij de betaalde rente uiteraard niet aftrekbaar was.

 

Maar hoe dat nou precies aan de bank verteld was, dat weet ik niet meer...

Dus hoe het feit dat het geld gebruikt zou worden voor iets dat door hen misschien als 'consumptief' beschouwd werd (beetje onzin, want recreatiewoningen zijn ook woningen - maar dan een beetje anders...) "recht geluld" werd bij de hypotheekaanvraag: dat ben ik vergeten.

 

 

[Marjan]

Beste Louis,

 

HL is een ondernemersforum. De focus op ondernemingsgerelateerde onderwerpen wordt daarom streng bewaakt.

 

In jouw vraagstelling kan ik geen relevantie ontdekken inzake ondernemen. Om die reden sluit ik dit onderwerp.

 

Vriendelijke groet,

Marjan - moderator