BTW bij verhuur bedrijfspand

[Lisher]

Goedenavond,

 

Ik heb een vraag m.b.t. BTW bij verhuur van bedrijfspanden. Ik heb namelijk onenigheid hierover met mijn voormalige verhuurder die nog BTW op mij wil vorderen.

 

Korte schets van de historie. Ik heb oktober 2012 een huurcontract getekend met een looptijd van 10 maanden. In dit contract stond vermeld dat ik BTW moet betalen. Zonder mij er verder in te verdiepen heb ik dat ook gedaan. Na deze 10 maanden ben ik de loods blijven huren, maar zonder contract. Dit zijn we gezamenlijk overeengekomen, omdat ik op zoek was naar een grotere ruimte. In die tijd heb ik eerst zonder BTW betaald en ineens kwam hij met de mededeling dat hij van de belastingdienst BTW in rekening moet brengen. Dit heb ik niet gedaan, omdat mijns inziens dat niet terecht is. Het door mij gevraagde bewijs hieromtrent is niet aangeleverd. Maar nu het volgende, want mijns inziens heeft hij nooit recht gehad op de BTW vanwege:

 

1. Het 1e contract stond weliswaar vermeld dat ik BTW over de huur verschuldigd was, maar het contract voldeed niet aan de vormeisen van de belastingdienst:

- Er werd niet verwezen naar het vereiste artikel indien je geen optieverzoek indient (wat niet is gebeurd;

- De 90% eis staat niet in het contract;

- De kadastrale gegevens staan niet in contract (alleen huisnummer en loodsnummer)

- Start boekjaar staat niet in het contract.

 

2. Na de 10 maanden is er gehuurd zonder contract. Dan wordt er per definitie niet voldaan aan de vormvereisten van de belastingdienst en kan er mijns inziens nooit sprake zijn van BTW.

 

3. Volgens mij moet een ondernemer die een BTW belaste dienst levert aan een ondernemer, hiervoor altijd een factuur uitreiken. Geldt neem ik aan ook voor huur??? Ik heb weliswaar facturen gehad, maar deze voldoen niet aan de eisen

- Er staat op geen enkele (verzamel)factuur een factuurnummer.

- Op alle facturen staat een incompleet (dus ongeldig) BTW nummer. Op de officiële (lees brieven/aanmaning) correspondentie van de verhuurder staat wel het juiste BTW nummer vermeld.

 

Wat voor mij vooral onduidelijk is, is de eis over het wel of niet factureren van de huur. Is de verhuurder verplicht een factuur hiervoor uit te reiken? En zo ja, de factuur die ik kreeg was als volgt.

 

Verzoek tot betaling huur januari 2015 t/m december 2015

Huur unit 5 € 350,00

Energie voorschot € 50,00

21% BTW € 84,00

te betalen vòòr elke eerste van de betreffende maand € 484,00

 

Voor de rest dus geen factuurnummer oid. Dan is het toch geen geldige factuur?

 

[4711]

Op zich kan het contract met eventuele brieven over huuraanpassingen e.d. als factuur beschouwd worden, dus dit is niet zo heel zwart-wit.

 

Maar het is wel een 'rommeltje':

 

- Een contract voor belaste verhuur dat kennelijk helemaal niet kon in deze situatie.

- Onjuiste BTW nummers en ontbrekende factuurnummers.

- Onduidelijke afspraken.

 

En nu zitten jullie allebei met 'de gebakken peren'.

 

Voer voor juristen, misschien. Ik weet niet of je eerst een contract kan tekenen en na afloop 'doorhuren' maar bepaalde stukken uit de overeenkomst naast je neer te leggen (in dit geval dus: geen BTW te betalen).

 

Misschien moet je een advocaat inschakelen? Maar dat kost natuurlijk het nodige.

 

Daarnaast zit je ook met de eventuele fiscale consequenties:

Dus of je recht hebt op teruggave/verrekening van deze ten onrechte in rekening gebrachte BTW.

Maar dat speelt dan natuurlijk pas als je het daadwerkelijk betaald hebt.

 

Persoonlijk (geen jurist overigens) denk ik dit:

Als je kan aantonen dat je na de oorspronkelijke overeenkomst van 10 maanden, overeengekomen bent om de keuze voor belaste verhuur te herzien (dus: na de eerste 10 maanden geen BTW meer...), dan krijg je gelijk.

Want de huurder en de verhuurder kiezen gezamenlijk voor belaste verhuur, als dat überhaupt mogelijk is dan.

 

Dus het is niet zo dat de verhuurder dit ineens kan opleggen. Behalve als het oorspronkelijke contract doorliep dan natuurlijk...

[Marcel Spruit R.I.P.]

Wat deed of doe jij in die loods? Want in 90% van de gevallen kun je de btw die de verhuurder aan jou in rekening brengt, gewoon terugvorderen bij de Belastingdienst, en had je jezelf dus een hele hoop energie kunnen besparen. Pas als jij die loods gebruikt voor activiteiten waarvoor je geen recht op btw-aftrek hebt (kinderopvang is een populaire in dat genre), zou het problematisch zijn.

 

Peter geeft aan dat 'belaste verhuur kennelijk helemaal niet kon'

 

Als jij die btw terug kan vorderen, gaat het jou dus niks kosten, en kun je je een stuk constructiever op stellen. Geef aan dat je best bereid bent om de btw te betalen, maar dat je van je boekhouder slaag krijgt als je daar geen correcte facturen voor aanreikt. De verhuurder kan op het Grote Wereldwijde Internet opzoeken wat er op een correcte factuur hoort te staan. Geef aan dat je voor elke betaalde huurtermijn een factuur wil met een factuurdatum in die periode (dus de huur van maart wordt in rekening gebracht op een factuur met een factuurdatum in maart, etc.), en dat je dan graag gaat narekenen hoe groot de achterstallige betalingen zijn, en dat je dan graag een betalingsregeling overeenkomt.

 

Als hij denkt dat dat dat geld of moeite kost, dan ben ik benieuwd voor welk tarief zijn jurist werkt.

 

 

[Ward van der Put]

Pas als jij die loods gebruikt voor activiteiten waarvoor je geen recht op btw-aftrek hebt (kinderopvang is een populaire in dat genre), zou het problematisch zijn.

Kinderopvang in een loods is inderdaad vragen om problemen. ;D

 

[Lisher]

Goedenavond,

 

Ik had autohandel in de loods, en dus meer dan 90% BTW belaste activiteiten.

Ik zou volledige recht op aftrek hebben van de BTW, dat staat niet ter discussie.

Wat ik belangrijk vindt, als er onrechtmatig BTW in rekening wordt gebracht, en ik dus onrechtmatig BTW aftrek, zou ik daar problemen mee kunnen krijgen. En eenmaal betaald, moet ik het ooit maar weer op hem terug zien te vorderen.

[ronaldinho]

Een individuele inschatting zonder inzicht in alle stukken is altijd lastig, maar ik zie tot nu toe nog weinig reden om aan te nemen dat je de btw niet terug zou krijgen.

- Dat mondeling wordt afgesproken de huurovereenkomst op (min of meer) gelijke voorwaarden (tijdelijk) voort te zetten, houdt in dat de ontheffing van de vrijstelling ook kan worden voortgezet.

- Dat er geen maandelijkse factuur is, maakt ook niet uit, omdat het om doorlopende dienstverlening gaat. Een jaarfactuur is dan voldoende en als zodanig kan ook bijvoorbeeld een huuraanpassingsbrief worden beschouwd.

- Formele gebreken staan vervolgens alleen formeel in de weg aan aftrek, als duidelijk is dat de facto aan de voorwaarden voor aftrek is voldaan, dient de aftrek op grond van de Richtlijn ook te worden toegestaan.

 

De meeste btw-belaste huurovereenkomsten die ik tegenkom bevatten overigens een clausule dat de huurprijs wordt verhoogd zodra niet langer belast wordt verhuurd. Dit omdat de verhuurder dan tegen een herziening van zijn vooraftrek aanloopt (mits nog in de herzieningstermijn) en (ook) de btw op de kosten niet meer kan aftrekken. In dat geval zou je dus jezelf benadelen, omdat het niet betalen van de btw dan kan betekenen dat de huur met hetzelfde bedrag wordt verhoogd en die verhoging kun je niet terugvragen.

[Lisher]

Bedankt voor de reactie.

Als er een jaarfactuur aangeleverd verzonden wordt, moet deze dan voorzien zijn van een factuurnummer?

 

Het gaat mij niet zozeer om het wel of niet betalen van de BTW, want per saldo kost het mij niets. Maar omdat alle stukken in strijd lijken te zijn met de regelgeving, en ik niet het risico wil lopen bij een boekencontrole, mijn argwaan in deze.

 

Mijn argwaan wordt mede gevoed door het vermelden van een ongeldig BTW nummer. Daarnaast heeft de eigenaar aangegeven dat hij door de belastingdienst is verwittigd dat hij BTW in rekening moet brengen. Ik heb hiervoor een bewijs gevraagd, en deze weigert hij aan te leveren.