Ga naar inhoud
  • 0

Zakelijke pand verhuren, maar bank weigert verhuuropties door bovenwoning.

  • Translate to English
Newbee     4 0

Beste HH leden,

Mijn schoonouders zitten met een probleem.

Zij hebben 20 jaar geleden een mooie restaurant met bovenwoning gekocht. Nu na 20 jaar vinden ze het welletjes en willen ze graag dit doorverkopen aan een nieuwe exploitant.

 

De insteek van mijn schoonouders is om eerst de exploitatie te verkopen. Na 3 jaar heeft de exploitant genoeg "krediet" opgebouwd bij de bank om vervolgens het pand over te nemen. Het is namelijk een erg goedlopende zaak, echter is het ook enorm hard werken.

Omdat het pand ook een bovenwoning heeft, is toentertijd gekozen voor een consumentenhypotheek. Kadastraal is het restaurant en de bovenwoning niet gesplitst.

Mijn schoonouders zullen met de huur van de exploitant de hypotheek verder afbetalen.

 

Nu kregen we van de ING te horen dat we hoe dan ook het pand niet mogen verhuren, ook niet gedeeltelijk. Het is of pand verkopen of helemaal niets.

Een ondernemer die het pand en de exploitatie in 1 keer kan betalen, is er niet (we praten over ruim 1 miljoen euro in totaal). De mensen die dit kunnen betalen willen niet zo hard werken en degene die wel hard willen werken, kunnen het niet betalen.

 

Er is nog een hypotheek van ruim 300.000 euro, dit kunnen mijn ouders nooit in 1 keer ophoesten.

Zolang de hypotheek nog bij een bank loopt, kunnen mijn schoonouders nooit de exploitatie verkopen zonder direct het pand mee te verkopen.

 

Mijn vraag is, weten jullie misschien nog een opzet, waardoor het wel mogelijk is?

Ik dacht zelf aan een externe geldschieter die mijn schoonouders 300.000 euro leent, waardoor zij het pand geheel kunnen afbetalen (renteperiode loopt bijna af) en dan het wel kunnen verhuren. Maar hopelijk hebben jullie een betere idee, want veel geldschieters zien dit niet zitten door de verhoogde risico's (afhankelijk van nieuwe exploitant).

 

Link naar reactie

Aanbevolen berichten

5 antwoorden op deze vraag

  • 0
Moderator     9,1k 9 895

Als ik het goed begrijp, heb jij geen rol of taak in dit verhaal en hebben jouw schoonouders het pand dat privé (deels) onder hypotheek ligt als privé personen (deels) verhuurd?

 

Dat maakt het niet bepaald een aangelegenheid waar jij iets in kunt betekenen en is het ook geen ondernemerskwestie.

Succes & Groet, Hans van den Bergh, A.C.T.I.V.E. (Adviseur, Coach, Trainer, Inbrenger Van Expertise)-Consultant, Hospitality & Leisure Ondernemer 'In Ruste', Gediplomeerd Specialist Arbeidsrecht (arbeidsrechter.nl), MSc-Student Design Driven Innovation (nhlstenden.com); (Let Op: Mijn reacties als vrijwillig Moderator zijn op basis van toetsing aan de Forumregels, als forumlid zijn deze op persoonlijke titel)

Link naar reactie
  • 0
Newbee     4 0

Nee, misschien heb ik het niet duidelijk verwoord:

 

1 pand, met beneden horeca en boven woonhuis.

Momenteel zijn mijn schoonouders de eigenaar (VOF) en mijn man werkt hier.

 

Mijn schoonouders willen van dit pand en exploitatie af. Geïnteresseerde exploitanten genoeg, maar geen die geld hebben om OOK het pand te kunnen kopen.

Schoonouders denken dus aan eerst exploitatieverkoop en later pandverkoop. Bank gaat hier niet mee akkoord, want verhuren is verboden.

 

Wat nu?

 

Ik ben gevraagd om mee te denken met deze situatie.

Ik zie het wel als een ondernemerskwestie, het afdragen, verkopen van je pand en exploitatie hoort ook bij een onderneming.

 

Ik hoop dat er iemand is die hier ervaring mee heeft. Het komt vaker voor dat horecaondernemers ook het pand kopen, maar wat doen zij als ze met pensioen willen?

Link naar reactie
  • 0
Moderator+     7,4k 26 1368

je geeft zelf al een aantal aanknopingspunten..

 

- je hebt erover dat het pand is gefinancierd met een consumentenhypotheek, en dat het pand niet gesplitst is.

- je geeft aan dat de rentevast periode bijna afloopt

 

 

dat de bank 20 jaar geleden een consumentenhypotheek heeft afgesloten voor een bedrijf geeft nu waarschijnlijk de complicaties. De bank beoordeeld het object dus als woning en daarbij is verhuur aan een onderneming op dit moment geen acceptabel risico, daar komt bij dat horeca ondernemingen niet heel populair zijn bij banken.

 

De opties die je dus moet bekijken zijn.

- kan de koopsom van de exploitatieverkoop gebruikt worden om de hypotheek deels af te lossen waardoor er voor de bank een ander risicoprofiel ontstaat en verhuur wel acceptabel is.

- kan het kadastraal splitsen soelaas bieden? is de bovenwoning apart genoeg waard om die hypotheek af te dekken.

- kan het oversluiten van de hypotheek worden overwogen naar een (bedrijfs)hypotheek waarin verhuur wel mogelijk is / toegestaan wordt.

 

of een mix van bovenstaande opties..

 

er valt het nodige te bespreken met de bank en ook zeker met andere banken gaan praten.

Eerste stap is eens kijken naar de kostenplaatjes van al deze opties.

 

 

Link naar reactie
  • 0
Junior     29 0

Ik neem het niet graag op voor een bank, maar...

 

Als de bank 20 jaar geleden de hypotheek heeft afgegeven en deze nu nog niet voor 2/3 is afgelost hebben ze wel een punt geen risico te willen nemen. Was er nog maar 1/3 hypotheek over, dan had je een punt van onderhandelen, al is het maar met een andere bank.

 

Enige optie lijkt om de volledige hypotheek over te sluiten. Maar als je als eigenaar zelf geen gebruik meer maakt van het pand is dat een lastige klus.

Jortt: Boekhouden met een Glimlach! http://www.jortt.nl

Scrum - Agile - Marketing - Sales - Lean

Link naar reactie
  • 0
Moderator     9,1k 9 895

Het verhaal is mij iets helderder nu. Wat ook een optie kan zijn, is dat schoonouders verkoop meefinancieren. Oftewel, een kandidaat-koper met eigen inbreng maakt een businessplan (t.b.v. financiering van het volledige pand en m.b.t. exploitatie van het horecadeel) waarin een verdeelsleutel wordt gezocht tussen inbreng van kandidaat-koper en (€ 300.000 in een huurkoop-constructie met) schoonouders en een bank bereid is het restant te financieren.

Succes & Groet, Hans van den Bergh, A.C.T.I.V.E. (Adviseur, Coach, Trainer, Inbrenger Van Expertise)-Consultant, Hospitality & Leisure Ondernemer 'In Ruste', Gediplomeerd Specialist Arbeidsrecht (arbeidsrechter.nl), MSc-Student Design Driven Innovation (nhlstenden.com); (Let Op: Mijn reacties als vrijwillig Moderator zijn op basis van toetsing aan de Forumregels, als forumlid zijn deze op persoonlijke titel)

Link naar reactie
Gast
Dit topic is nu gesloten voor nieuwe reacties.
Verberg sidebar
  • Wil je onze Nieuwsflits ontvangen?
    Deze verzenden we elk kwartaal.

  • Wie is er online?
    0 leden, 61 Gasten

  • Breng jouw businessplan naar een higher level!

    Op dit forum worden alle onderwerpen m.b.t. ondernemerschap besproken.

    • Stel jouw ondernemersvragen
    • Antwoorden/oplossingen van collega ondernemers
    • > 75.000 geregistreerde leden
    • > 100.000 bezoekers per maand
    • 24/7 bereikbaar / binnen < 6 uur antwoord
    •  Altijd gratis

  • Ook interessant:

    Ook interessant:

×
×
  • Nieuwe aanmaken...

Cookies op HigherLevel.nl

We hebben cookies geplaatst op je toestel om deze website voor jou beter te kunnen maken. Je kunt de cookie instellingen aanpassen, anders gaan we er van uit dat het goed is om verder te gaan.