Financiering logiesverblijf

[Ferdy_86]

Hallo allemaal,

 

Wij hebben (onder voorbehoud van financiering) een pand gekocht uit 1864. Deze voormalige pastorie willen wij gaan verbouwen tot logiesgebouw. Hiervoor zijn we bezig met de financiering, maar helaas komen we niet echt verder. Hieronder een opsomming van wat we nodig hebben:

 

Aanschaf pand incl. k.k. € 675k

Verbouwing 225k

Bouw extra zomerwoning in tuin 75k

Inrichting 75k

Onvoorzien 50k

 

Totale financiering 1,1 miljoen

 

Bedrijf wordt gerund als appartementen hotel, met 5 appartementen en 1 zomerwoning. Totaal gaan we plaats bieden aan 20 personen.

 

De berekeningen zijn door een accountant uitgevoerd en omschreven als een goed haalbaar plan. Netto opbrengsten per jaar zijn (lager dan te verwachten) geschat op 120k.

 

Echter vraagt de bank nu een eigen inbreng van ongeveer 215k. Iets waar we dachten aan te komen via een prive inbreng middels overwaarde vanuit familie, maar helaas geeft de bank hier niet thuis. Er is een vrij vermogen van 745k maar niet voldoende inkomen.

 

Mijn vraag is nu, hoe kunnen we deze eigen inbreng realiseren? Misschien middels een informal? of andere mogelijkheid?

 

Doordat alles inmiddels redelijk lang heeft geduurd bij de bank hebben we nu nog maar 3 weken om alles te regelen. Alle stukken zijn onderbouwd opgesteld en klaar om te worden verstuurd naar een inversteerder.

 

Wie heeft er voor ons een goed idee?

[Hans van den Bergh]

Tja, dat is gewoon lastig te zeggen, dat de bank 'slechts' 20% eigen inbreng verlangt, vind ik op zich al positief. Je hebt een uitgewerkt financieel plan, je zou via crowdfunding wellicht het laatste stukje bij elkaar kunnen proberen te sprokkelen...

[Ferdy_86]

Daar hadden we ook over gedacht. Echter dienen de meeste crowdfunding projecten op een relatief kort termijn terug te worden betaald.

 

Iemand een idee op welk platform dit misschien een optie kan zijn, en bij welk platform dit (over het algemeen) het snelste gaat?

[Iwahn]

Beste Ferdy_86,

 

Verspil maar geen tijd aan banken: ze financieren geen riskante en/of projecten van een paar ton.

 

Via Investormatch.nl kun je het project voorleggen voor zowel crowdfunding als informals. Ik heb zeer prettige ervaringen met de ondernemers achter dit platform. Men is met name bekwaam in deelnames door angels; nadeel is wel, dat crowdfunding niet erg snel volloopt, maar plaatsing betekent wel, dat je een gedegen plan hebt.

 

Via Collincrowdfunding.nl loopt een financieringsaanvraag altijd zeer snel vol; ook het management wekt vertrouwen, want van alle projecten die men plaatst is het defaultpercentage zeer laag.

 

Voorts nog een persoonlijke noot: ik durf er een fles wijn om te verwedden, dat je verbouwingskosten zich verdubbelen bij een pand uit 1864. Zorg dat je voldoende cash paraat hebt.

 

Ik wens je veel succes toe, en ik zou het leuk vinden om te vernemen hoe het je vergaat met je zoektocht naar financiering. Als je me wil contacten noem je mijn naam maar bij Investormatch.

 

Vertrouwende je hiermee van dienst te zijn geweest,

met vriendelijke groet, Iwahn, informal

 

 

[Joost Rietveld]

Dag Ferdy

 

Dat de bank 215k eigen inbreng verwacht, is niet zo gek. Als het niet goed gaat dan zit de bank niet te wachten op de gedwongen verkoop van een pand van 1,1 miljoen met daarop een schuld van 1,1 miljoen.

 

Dat de bank die eigen inbreng niet wil financieren middels extra schuld op vastgoed van familie komt uit dezelfde gedachte voort. Als het mis gaat dan moet de bank 2 of wellicht 3 panden verkopen. Dat is voor de bank te veel rompslomp en risico t.o.v. een beperkt rendement. Voor jullie is 3% rente op 1,1 miljoen veel, maar voor de bank is het peanuts.

 

Vervolgens is er een netto rendement van 120k bepaald door een accountant. Is netto in dit verband de winst? Maar is er ook rekening gehouden met de cashflow? De bank zal de lening toch wel in 10 jaar terugbetaald willen zien. Uitgaande van 9 ton is dat 90k per jaar. Dit nog los van de rente. Bij 120k nettowinst wordt dat een te krap verhaal.

 

En die 120k nettowinst, hoe is die bepaald?

 

Of je een investeerder kunt vinden, zal vooral afhangen van je prognoses en de realiteit ervan. Daarnaast zal geen bank geld lenen aan jullie als het gevraagde eigen vermogen ook een schuld is, maar dan aan een investeerder.

 

Zonder eigen vermogen lijkt mij dit plan onhaalbaar.

 

Succes

Joost

 

 

[Ferdy_86]

Beste Joost,

 

Ook bedankt voor je reactie. We willen de lening in 20 of 25 jaar terug gaan betalen. De 120k betreft bruto resultaat. Na betaling van alle verplichtingen blijft er ongeveer 28k over als netto resultaat voor belasting.

Hier zijn dan ook kosten als verzekering, nutsvoorzieningen, enz. al van af.

 

We hebben de financieringsaanvraag momenteel lopen bij de Rabobank. Deze heeft het plan redelijk positief beoordeeld, alleen hadden we in eerste instantie 100k ingerekend. Het antwoord dat wanneer we de eigen inbreng kunnen verhogen naar ongeveer 200k en dan in combinatie met een staatsgarantie er wel degelijk mogelijkheden zijn.

 

We gaan de woning tevens deels prive bewonen. Hiervoor hebben we een prive hypotheek aangevraagd van 175k. Dit komt dus in mindering van de totale 1,1.

 

Ons plan was/is om een CV op te zetten met mijn ouders. Waarbij mijn ouders een inbreng doen van de voorgestelde 215k. Zoals gezegd hebben die voldoende overwaarde, echter wordt er gekeken naar hun inkomen, en dat is helaas niet voldoende.

 

Wanneer we de voorgestelde 215k eigen vermogen, op een of andere manier, kunnen inbrengen zag de Rabobank het verhaal positief in.

 

We wonen in Zeeland aan de kust, en de vraag naar zomerverhuur appartementen is hier groot.

Daarnaast willen we een stukje extra luxe gaan aanbieden aan onze gasten, waarmee we ons willen onderscheiden van de grote massa wat er reeds wordt aangeboden.

[Hans van den Bergh]

Als ervaringsdeskundige in de branche, vind ik - evenals Joost - de rekensom erg opportunistisch. 120 k is zelfs als netto-omzet al veel, want even uitgaande van een zeer realistische bezettingsgraad van 40 weekends per jaar (20-25 %), komt dat neer op €3.000,00 per weekend, dat is wel een prijscategorie voor heel specifieke doelgroepen. Mijn groepshotel staat (geheel terecht uiteraard ;)) als luxe te boek, maar ik kan zo'n prijs niet vragen. Tegenover de totale investering behaal je dus een mager rendement, waarmee je geen 'spek op de botten kweekt'. Ik adviseer je wel om de begroting voor verbouwing e.d. nog eens kritisch tegen het licht te houden. Met wat creativiteit kun je daar tienduizenden op besparen.

 

 

[Hans van den Bergh]

dat je verbouwingskosten zich verdubbelen bij een pand uit 1864

Dat kan verkeren, hoor...

 

[Iwahn]

Het plan is misschien haalbaar als je owner financed werkt. De huidige eigenaar verschaft je een achtergestelde lening die als EV meegenomen wordt bij je bank. Dat wordt even heronderhandelen met de verkoper.

 

Wat mij enorm verbaast, is het feit dat je nu klem loopt op financieringsperikelen die je al van ver af had kunnen zien aankomen.

 

Zelfs al gelukt het verkrijgen van een financiering: dan nog is het project weinig rendabel. Zeker voor de grote ellende die je nog bij de verbouwing te wachten staat.

 

Als het doel is om winst te maken kun je beter een ander project aanpakken; maar als je een ander doel voor ogen hebt: ik wens je hoe dan ook veel succes toe.

[Ferdy_86]

Beste allen,

 

Het is even geleden dat ik dit topic ben begonnen, het is alleen (misschien zoals sommige al voorspelde) nog niet geregeld.

 

Stand van zaken is als volgt:

 

De bank heeft ons steeds voorgehouden dat er mogelijkheden zijn waneer er een eigen inbreng (of achtergestelde lening) zou zijn van 200 tot 250k. Nu hebben we een 250k via informal ingebracht en de eerste 3 jaar aflossings vrij. Na alle (mondelinge) beloftes trekt de bank zich toch terug.

Ze beroepen zich er nu op dat het alleen mogelijk is als de achtergestelde lening zowel aflossing als rente vrij is.

 

Nu zijn we nog opzoek naar een mogelijke oplossing. Doordat we zolang voorgehouden zijn dat er wel degelijk mogelijkheden zijn, hebben we inmiddels behoorlijke kosten moeten maken, en begint de tijd echt te dringen.

1 van de oplossingen is het zoeken van een investeerder van de totale 1,1 waar wij het pand van gaan huren. De investeerder wordt dan ook eigenaar en verhuurd het aan ons voor 6 tot max. 7%. Als we dan een jaar of 5 hebben gedraaid proberen we het over te kopen.

 

Kosten van de verbouwing zijn in onze ogen reëel. We hebben overal al dekkende offertes voor en gaan veel zaken zelf uitvoeren. Ik heb mijn eigen installatiebedrijf, dus dat zullen we allemaal zelf verzorgen.

 

Iemand die nog een idee of oplossing weet.... Heel erg graag!

 

Alvast bedankt en vriendelijke groeten,

 

Ferdy

[Marco van den Maagdenberg]

Zal lastig worden, het probleem zit in de exploitatie!

Een netto rendement van 28/m is veel te mager tov van de totale financiering, daar is de bank op,afgeknapt.

 

Een eigen inbreng of aflos-en rentevrije lening van 250/m zou idd de broodnodige lucht brengen in rendement en liquiditeiten.

 

 

 

[Ferdy_86]

We zijn zelf van mening dat er meer rendement uit moet kunnen komen. Zo rond de 40 à 50k. Uiteraard is de opstart periode minder. We zijn nu met de bank bezig om de rente gelden van de investeerder op een deposito te zetten zodat dit rente vrij is maar toch voor de investeerder wordt gespaard. Wanneer de bank dan na bijvoorbeeld 1 of 1,5 jaar akkoord geeft kan het volledige bedrag naar de investeerder.

Hopelijk bied dat een uitkomst.

[Ferdy_86]

De omschreven 40 a 50k is uiteraard netto resultaat voor belastingen

[realist]

Even een dwarsvraag hoor, maar vergunningen e.d. zijn wel al rond?

Ik ken gevallen waarbij de gemeente, en met name direct omwonenden, behoorlijk sputterden.

[Ferdy_86]

We hebben al ruim een half jaar contact ket de gemeente er over. Het is al langs het college geweest en langs de welstand, daarnaast hebben alle betrokken ambtenaren hun toestemming gegeven. De vergunningsaanvraag loopt inmiddels, en zou niet meer dan een formaliteit moeten zijn.

 

Ik ben zelf in dit dorp opgegroeid en ken bijna iedereen, om die reden heb ik al met alle aanwonenden gepraat, en ook hier geen probleem.

 

Enige wat dus echt een probleem begint te raken is de financiering

[Hans van den Bergh]

Ik denk dat je, naast de financiering, ook wat ruimte in moet bouwen voor de procedures. Zolang je geen vergunning hebt en alleen toezeggingen, heb je niets. Ook voor de financiering moet de vergunning er wel zijn.