dienstverlenend kantoor in 'winkelpand'

[krvink]

Beste ieder die dit leest,

 

Sinds begin dit jaar heb ik mijn kantoor (verhuurbemiddelaar) geopend in het centrum van Leiden in een gebied waar meerdere dienstverlenende bedrijven zijn gevestigd. Van zonnebankstudio, tot uitzendbureau en een bank. Totdat ik dit specifieke pand huurde was hier een kapper in gevestigd. Kortom volop panden die niet gebruikt worden als "winkel".

 

Nu geeft de gemeente aan dat ik in strijd ben met het bestemmingsplan en mij daarom hier niet zou mogen vestigen. zij geven aan over te zullen gaan tot handhaving als ik mijn werkzaamheden niet staak.

 

Ik las in een eerdere post een reactie met het volgende: "Vestigingsbeleid van de gemeente is er op gericht om qua ruimtelijke ordening de juiste (milieu)belasting te ordenen binnen de gemeentegrenzen. De activiteit webdesign is niet bezwaarlijker dan detailhandel.

Dat dit de functie van een winkelgebied uitholt is niet jouw zaak."

 

Nu vraag ik mij af:

Heeft de persoon die bovenstaand heeft gepost een punt? Kan ik hiermee wellicht toch middels een bezwaarschrift winnen? of wint het bestemmingsplan altijd tenzij de gemeente daar zelf een wijziging in wil aanbrengen? ik ben niet zo goed bekend met het fenomeen Vestigingsbeleid en of dit wellicht compleet los staat van het bestemmingsplan bijvoorbeeld.

 

Dank voor alle info die zou kunnen helpen.

 

Met vr gr

Kevin Vink

 

ps.

ik overweeg een deel van het kantoor in gebruik te nemen als winkel. weet iemand waar ik kan vinden waar de grens ligt om voor de gemeente gezien te worden als zijnde "winkel"?

 

[De Ketchupmaker]

Als ik jou was zou ik contact opnemen met a) de beleidsambtenaar om de mogelijkheden te bespreken om een omgevingsvergunning aan te vragen en b) iemand die je kan helpen bij het aanvragen van die vergunning (rechtsbijstand).

[krvink]

Beste Patrick,

 

Dank voor je bericht en tip.

Deze heb ik al opgevolgd en het advies dat er nu ligt is negatief voor de wijziging. de kans is zeer groot dat de uiteindelijke aanvraag dus ook een negatieve uitkomst zal krijgen. vandaar dat ik alvast verder aan het kijken ben naar de mogelijkheden en op zoek ben naar punten waar ik gebruik van kan maken zoals bijvoorbeeld de in mijn vraagstuk hierboven omschreven reikwijdte van de macht voor weigering door een gemeente bij vestigingsbeleid ten opzichte van het bestemmingsplan.

[Ward van der Put]

Bevat je huurovereenkomst een bestemmingsclausule?

[krvink]

Beste Ward,

 

Niet specifiek met een gevolg oid, enkel verwijzing naar:

 

1.2 Het gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte t.b.v. een makelaarskantoor.

 

Tevens gaat dit geloof ik geen invloed hebben op de gemeente.

[R.I.P. - Benm]

Hoe zit het eigenlijk met je buren? Als er meerdere panden in gebruik zijn voor activiteiten vergelijkbaar met de jouwe zou ik denken dat die ondernemers ook worden lastiggevallen door de gemeente.

 

Als die verder niets van de gemeente horen lijkt me sprake van willekeur.

 

Of je daarop beroepen veel nut heeft is overigens de vraag: de gemeente kan alsnog de rest gaan handhaven om 'eerlijk' te zijn. Natuurlijk kan de gemeente zich ook bedenken en concluderen dat alles handhaven tot gevolg heeft dat de halve straat leeg komt te staan, maar dat weet je nooit.

 

[krvink]

Beste Benm,

 

Ja precies!

Naast het feit dat er meerdere panden leeg staan (geen aantrekkelijk zicht) vanaf mijn kantoor zijn er dus een zonnestudio, een ander bemiddelend kantoor, een uitzendbureau en zat er een bank en een kapsalon.

 

Het bestemmingsplan waar mijn kantoor in strijd mee zou zijn stamt uit 2014 en dus erg recent. Vooralsnog denk ik dat alle andere dienstverlenende bedrijven er voor die tijd waren gevestigd en dus worden "gedoogd"?

 

Het is absoluut een van de hoofdredenen die ik aanhoud om het aannemelijk te laten maken voor de gemeente om een uitzondering te maken of wijziging van de zienswijze. Ik ben alleen bang dat dit "vingerwijzen" "ja maar zij mogen het wel" niet gaat werken. vandaar mijn vraagstuk.

 

dank voor het meedenken.

[De Ketchupmaker]

Is het dan (indirect) dan eigenlijk geen probleem van je verhuurder? Hij heeft je ruimte verhuurd in strijd met het bestemmingsplan? Of wist jezelf ook al dat het in strijd met het bestemmingsplan was? En heb je al aan je buren gevraagd of er bij hen wordt gehandhaafd? Zou zo maar relevante informatie kunnen zijn waarmee je een dossier kunt opbouwen.

[Hans van den Bergh]

Jezelf negatief 'in the picture' spelen, zou ik niet aanbevelen. Voordat je met bezwaarschriften, (deels) inrichten tot winkelruimte e.d. aan de gang gaat, kun je natuurlijk gewoon eens in gesprek gaan met betreffende bedrijvencontactfunctionaris van jouw gemeente (zoals Patrick al aangaf) en wellicht een procedure starten om de bestemming te wijzigen. Je vraagt hier om louter speculaties, terwijl het antwoord binnen jouw bereik ligt, nl. op het gemeentehuis. Op o.a. https://www.omgevingsloket.nl/ kun je je alvast oriënteren wat er wellicht mogelijk is en welke eisen daaraan verbonden zijn. Een kapperszaak is heel iets anders dan een bemiddelingskantoor, dus het kan heel goed zijn dat daarom de gebruiksbestemming eerst moet worden aangepast, indien mogelijk.

 

[R.I.P. - Benm]

Het kan zo zijn dat ondernemingen die er voor de wijziging al zaten gewoon mogen blijven, maar ondernemingen die na de wijziging gevestigd zijn niet.

 

Ik vraag me wel af wat ze nou eigenlijk willen, zaken als makelaars, banken en uitzendbureaus zijn toch vrij gebruikelijk in stadscentra. Hier zitten ze gewoon tussen de retail en horeca in. Misschien toch maar eens met die ambtenaar in gesprek gaan om uit te vogelen wat het probleem nou eigenlijk is... misschien vinden ze etalage lelijk oid?

 

[krvink]

Beste Patrick,

 

Het probleem is van mij als ik hier uiteindelijk niet kan/mag blijven. Ik wil hier namelijk absoluut wel blijven. Ik wist niet dat het hier niet zou mogen. Ik ga zeker bij de buren informatie inwinnen wanneer het zover komt. Ik heb echter steeds gehoopt dat het niet zo ver zou komen.

 

Beste Hans,

 

Ik ben al in gesprek met de gemeente hierover vandaar juist mijn voorbereidingen en informatie inwinning. Voordat ik de daadwerkelijke aanvraag indien kon ik het advies aanvragen. Dat heb ik gedaan en het advies van het commissie dat uiteindelijk je aanvraag behandeld in deze is negatief. De jurist van de gemeente waarmee ik in contact ben heeft gesproken met de beleidsmanager en die geeft aan bij hun standpunt te blijven. Ik ben dus niet aan het speculeren helaas.

Daarnaast, een kapper is geen winkel en daar ging het mij om. Ze willen blijkbaar enkel winkels in dit gebied waar ook al geen horeca meer bij mag komen. geen wonder dat er zoveel leeg staat.

 

Beste Benm,

 

Ik vind het ook echt heel raar en snap er niks van. Ik had het totaal niet verwacht omdat het zo NIET aannemelijk is deze situatie. Je maakt precies de juiste onderverdeling van groep bedrijven die eigenlijk niet echt zijn onder te verdelen. Ja, ik heb een kantoor maar ik verkoop mijn diensten en wil juist dat mensen in en uit kunnen lopen in een gebied waar mensen komen maar niet in een hoofdwinkelstraat want dat is dit niet eens.

 

Mijn etalage is prachtig ;-)

 

 

[Ward van der Put]

Je hebt het waarschijnlijk al gedaan, maar toch even noemen, ook voor andere geïnteresseerden: via http://www.ruimtelijkeplannen.nl/ kun je met postcode en huisnummer bestemmingsplannen en ander ongemak inzien. Als je in de planstukken doorzoekt, kun je terugvinden wat een gemeente verstaat onder definities zoals "winkel" of "winkelgebied" en waarop zij bepaalde besluiten baseert.

 

De bestemmingsclausule in de huurovereenkomst is van belang voor plan B: eventueel toch moeten verhuizen. Aan de ruime bestemmingsclausule "bedrijfsruimte" heb je niets, maar met de veel preciezere omschrijving "makelaarskantoor" kan een jurist misschien wel wat indien blijkt dat de gemeente helemaal geen kantoren toelaat in het huidige of een vorig bestemmingsplan.

 

En omdenken hè: is een makelaarskantoor eigenlijk geen huizenwinkel?

Paar maquettes in de etalage zetten doet misschien wonderen.

[De Ketchupmaker]

Ik heb ook in een omgevingsvergunningsprocedure gezeten. En geloof me, ik was toch zo blij met de juridisch adviseur van mijn rechtsbijstandsverzekering. Die had zoveel kennis van de procedures en bestemmingsplannen, zou je aanraden om ook een juridisch adviseur in de hand te nemen. Soms moet je niet doe-het-zelven.

 

[krvink]

Beste Ward,

 

Super, dank voor de link.

af en toe verlies ik het overzicht in deze. dit helpt.

 

Ja precies! die term heb ik al eerder gebruikt. Blijf ik gewoon gebruiken totdat er iemand luistert haha.

 

Vooralsnog ga ik er van uit dat mijn verhuurder de situatie inziet zoals hij voor ons ligt en dat we hierin beide de dupe zijn van de gemeentelijke visie als blijkt dat ze niet van hun mening veranderen. Hierin voorzie ik geen problemen. vooralsnog. stap voor stap hoor.

 

Beste Patrick,

 

Volledig mee eens en ga ik ook zeker doen wanneer de uitspraak over de aanvraag is uitgesproken. Ik zit echter nog een maand in de wacht voordat ik aanspraak kan maken op de rechtsbijstand.

tot nog toe heb ik het geprobeerd zelf op te lossen door open communicatie met de gemeente te voeren in de hoop dat zij zouden zien dat ze niet met een of andere multi national te maken hebben in deze en dus wat milder zouden zijn. helaas... Daarmee is mijn doe-het-zelven klaar maar wil ik wel graag alle info inwinnen die ik zelf kan om er zelf ook wijs uit te worden.

 

Ben jij succesvol geweest in jouw omgevingsprocedure?

[De Ketchupmaker]

Ben jij succesvol geweest in jouw omgevingsprocedure?

Ja, dat is de reden dat mijn "fabriekje" gevestigd is in een apart deel van mijn woning. Gemeente was bang voor overlast. Wat naast alle juridische argumenten heeft geholpen is dat alle buurtbewoners een verklaring hebben getekend dat zij nimmer overlast van mijn activiteiten hebben ervaren. Daar heb jij op zich niet zoveel aan, maar het was wel een middel dat we hadden bedacht in een telefonische brainstormsessie met de juridisch adviseur.

 

Zelf ben je verhuurbemiddelaar, dan moet je neem ik aan toch over de vereiste kennis met betrekking tot bestemmingsplannen beschikken? Hoe kan het dan dat je in deze situatie verzeild bent geraakt?

 

[krvink]

Beste Patrick,

 

wat fijn dat je succesvol bent geweest in jouw situatie.

als woning verhuurbemiddelaar heb je, in tegenstelling tot wat jij denkt blijkbaar, niet te maken met bestemmingsplannen ed. Ik ben er wel mee bekend vanwege mijn bouwkundige achtergrond maar in deze kan je het wellicht herleiden tot 'er doorheen geglipte naïviteit' ben ik bang. Ik heb er geen seconde aan getwijfeld of ik me hier zou mogen vestigen. Anyway, ik heb er nu mee te maken en wil het graag oplossen.....

[Hans van den Bergh]

Eerst even wat rechtzetten: ik doelde er niet op dat jij speculeerde, maar dat je hier vraagt om speculatie, terwijl de antwoorden elders te halen zijn. Afijn, de situatie is nu wel iets verder verduidelijkt. Ook ik had te maken met het wijzigen van gebruiksbestemming, wat dan ook door mij werd aangevraagd.

 

Daardoor bleek dat de vereiste kennis niet binnen de gemeente aanwezig was, want er moest door een extern bureau, gespecialiseerd in bestemmingsplannen, flora-, fauna-, archeologisch, etc. onderzoek gedaan worden en gerapporteerd, geraamde kosten ca. € 8.000,00!

 

Echter, die externe specialisten bleken allen wegbezuinigde gemeenteambtenaren te zijn en deze mensen wisten mij te vertellen dat al die door de gemeente aangegeven onderzoeken niet nodig waren, omdat mijn plan minder dan 1.500 m2 besloeg en mijn pand binnen de bebouwde kom lag, een 'ruimtelijke onderbouwing' was voldoende, kosten daarvoor waren ca. €1.000,00.

 

Dus ga niet teveel op de gemeente alleen af, maar schakel inderdaad een specialist in, heeft mij ook een aardige bak geld bespaard.

[krvink]

Beste Hans,

 

Dank.

Inderdaad goed om te weten dat de gemeente het echt niet altijd bij het juiste eind heeft.

Geeft mij hoop dat we er nog uit kunnen komen.

 

De vraag in mijn eerste post staat wel nog steeds open helaas, maar ik denk dat we dat dan maar gewoon gaan ervaren.