Startersplannen ondernemen in vastgoed

[ThomasK94]

Goedemorgen Allen!

 

Ik heb de laatste tijd het een en ander uitgezocht en was benieuwd naar jullie meningen/ reacties en feedback. In het kort, ik ben 22 jaar, woon thuis en houd elke maand redelijk wat geld over, heb een tijdelijk contract met 40 uren. Nu levert het “bank sparen” mij vrijwel niets op met het huidige rentetarief! (Knab & regiobank 1.1%)

 

Zelf doe ik al 2 jaar aan “Crowdfunding” via www.Geldvoorelkaar.nl Het is lucratief geweest de afgelopen tijd. Echter ben ik sinds een paar maanden groter aan het denken dan het financieren van deze projecten. Hierdoor kwam ik uit op het stukje vastgoed. Gezien de huidige rentestand lijkt me dit een prima lange termijn investering! Daarin krijg je te maken met 2 mogelijkheden, zelfstandige bewoning en onzelfstandige bewoning. Met name het laatste, beter bekend als “Kamerverhuur” spreekt mij aan. Hierover heb ik al het een en ander uitgezocht met betrekking van de wet en regelgeving in mijn gemeente. Hierover kon ik het volgende vinden op de site van de gemeente.

 

Omzetvergunning

Aanvullende informatie:(https://www.enschede.nl/vergunningen/omzettingsvergunning)

(http://www.tubantia.nl/regio/enschede-en-omgeving/enschede/enschede-worstelt-met-gevolgen-vrije-kamerverhuur-1.4817916)

 

Waar ik aan zit te denken is het volgende: Het aankopen van een woning van rond de 100/150K om hier 4 studenten of starters in te plaatsen. Elk jaar weer zijn er nieuwe studenten van onder andere het Saxion (hbo-onderwijs) en de universiteit van Twente opzoek naar een kamer. De gemiddelde prijs voor een kamer is rond de €300 inclusief G/W/E. Zolang het bewoond is, komt het neer op maandelijks €1200 haal hier de belasting, onkosten en G/W/E vanaf en je kan hier zelfs de hypotheek/ lening nog ruimschoots mee afbetalen. Zelfs in het geval dat alle 4 de kamers onverhuurd zijn, kan ik de maandelijkse annuïteit aflossen van mijn huidige loon.

Dit alles wil ik niet alleen aanpakken, hiervoor heb ik gesproken met een goede vriend van mij, die ook thuis woont en ik bijna dezelfde situatie verkeerd.

 

Financieel

De hypotheekrente staat momenteel rond de 2/3 %. Hierdoor willen we onderzoeken welke hypothecaire mogelijkheden we hebben. Mochten we dit niet rond krijgen, willen we kijken voor een doorlopend krediet dit kost momenteel (4.2% Freo) Of kijken voor een zakelijke lening/ krediet. De zekerheid die wij hebben voor de aflossing van zo’n lening is het werken in loondienst waardoor we beiden elk 850 per maand “aan de kant kunnen leggen” mocht er in het slechtste geval geen van de 4 de kamers verhuurd zijn.

 

Privé box 3/ BV/ Holding

 

Voor en nadelen (Waar ik tot nu toe aan gedacht heb)

Privé box 3

Als je de woning als privépersoon verhuurt dan betaal je belasting in box 3 (vermogensbelasting). In box 3 gaat de belastingdienst ervan uit dat je 4% rendement hebt, waarvan 30% naar de Belastingdienst gaat. Dat komt dus neer op 1,2 % belasting!

Btw op onderhoud niet aftrekbaar. Wel zijn de winsten bij doorverkoop onbelast.

 

 

Bv/Holding

De huur is belast bij de bv, maar daar staat tegenover dat de kosten en financiering aftrekbaar zijn. Deze vormen bieden zekerheid voor jezelf mocht er een faillissement komen.

 

Tot slot

Ikzelf zit te denken aan de holdingstructuur om kapitaal en risico te scheiden. Onder de vlag van de werk bv. willen we het kapitaal aantrekken welke benodigd is voor de aankoop van een eerste pand. De annuïteit vormt geen probleem op basis van 2 lonen + toekomstige huurinkomsten en weinig kosten (Inwonend en werkend) Voldoende mogelijkheid om de kosten te blijven ophoesten.

 

Onze vragen

 

-Welke beren ga ik op deze weg tegenkomen, waar zal ik tegenaan lopen en waar heb ik nu in het kort nog geen rekening mee gehouden?

-Zijn er wetten, regels of vergunningen die ik over het hoofd heb gezien?

-Zijn er mensen met ervaring op dit gebied, die dit willen delen (in privé)?

-Is het haalbaar voor een pand een holdingstructuur op te zetten, of kan ik het beter laten bij een BV voor de eerste pand(en)?

-Ben ik nu te groot aan het denken voor mijn leeftijd?

-Mis ik nog andere op of aanmerkingen die ik me moet afvragen?

 

Met vriendelijke groeten,

Thomas!

 

[verandering: titel]

 

[Hans van den Bergh]

Wat heb je zelf al uitgezocht c.q. uitgewerkt in een ondernemersplan?

[Ron van der Kolk]

Beste Thomas,

 

Welkom op Higherlevel.

 

Je wilt dus drie BV's optuigen om een woning te gaan exploiteren met 14.400 omzet per jaar? You must be kidding. Je kosten voor de woning en de constructie zorgen al voor een winst van nul. Waar ga je dan (twee keer!) het gebruikelijk loon van betalen? Ik vermoed dat er ook geen hypotheekverstrekker is die dat een goed plan vindt.

 

[Joost Rietveld]

met alle respect Thomas, maar dit is een vermogensvraagstuk, geen ondernemingsvraagstuk. En ondernemen is de strikte focus van HL, vandaar dat ik hier een slot op zet.

 

groet

Joost

HL admin