oude te koop staande woning als werkruimte

[grops]

Wij hebben onze vorige woning te koop staan en wonen inmiddels in onze nieuwe woning.

 

Ik heb het idee om de leegstaande woning (in ieder geval een verdieping ervan) te gebruiken als (tijdelijke) werkruimte voor mijn onderneming.

 

Ik heb begrepen dat wanneer je een pand (wat prive bezit is) gebruikt als werkruimte je het moet toevoegen aan je ondernemingsvermogen. Maar geldt dit altijd?

 

Is het wellicht beter om geen huurkosten te boeken. Ik neem aan dat het dan nooit tot je ondernemingsvermogen kan worden toegevoegd. Kan ik in dat geval wel de kosten bijvoorbeeld voor telefoon, internet en verwarming als kosten boeken?

 

[Norbert Bakker]

Is de oude woning vrij van hypotheek? Zo niet, check dan ook vooral of het zakelijke gebruik en/of verhuur wel mag van de hypotheeknemer.

En vraag ook even na bij je opstalverzekeraar of dit consequenties heeft.

[grops]

Dank voor de tip. Ik verwacht geen problemen met verzekeraar of hypotheekverstrekker, maar zal indien het concreet wordt checken.

 

Mijn vraag gaat uiteraard meer over de fiscale/administratieve aspecten.

[prinsrachid]

Ik heb het idee om de leegstaande woning (in ieder geval een verdieping ervan) te gebruiken als (tijdelijke) werkruimte voor mijn onderneming.

 

Ik heb begrepen dat wanneer je een pand (dat prive bezit is) gebruikt als werkruimte je het moet toevoegen aan je ondernemingsvermogen. Maar geldt dit altijd?

Ze zou misschien zeggen van wel, maar ik denk eigenlijk van niet. Het ligt er een beetje aan wanneer je voor het eerst in die woning bent gaan wonen en of je tijdens het daadwerkelijk daar (privé) wonen ook al een onderneming had. Als je destijds het huis minder dan 90% zakelijk gebruikte, maar de woning niet (deels) zakelijk hebt geëtiketteerd, dan is het nu dus per definitie privé.

 

Echter, je zou kunnen denken dat door het privé verhuizen dat er een situatie ontstaat dat er opeens voor meer dan 90% sprake is van zakelijk gebruik, waardoor er geheretiketteerd moet worden. Als je namelijk niet meer in de woning woont, dan lijkt er in zo'n geval dus sprake van 100% zakelijk gebruik. In dat geval zou het verplicht ondernemingsvermogen worden (ik ga er even vanuit dat we het hier over een eenmanszaak of vof hebben). In principe verhuist de waarde van het huis naar de balans van de onderneming tezamen met de hypotheek die daar tegenover staat. De hypotheek-, utiliteiten- en woninglasten zijn dan aftrekaar. Je hebt dan overigens niet te maken met bijtelling, omdat er immers geen privégebruik is.

 

Persoonlijk denk ik dat ook daar geen sprake van is, omdat de er voor het zakelijk gebruik naar het daadwerkelijk gebruikte vloeroppervlak gekeken wordt. Als je zegt dat je waarschijnlijk maar één verdieping gebruikt, dan blijf je nog steeds tussen 10% en 90% zakelijk gebruik (de rest staat 'privé' leeg), waardoor je niet kunt heretiketteren. Het huis blijft daarmee privé.

 

Ik gok overigens dat het voor jou persoonlijk niet al te veel uitmaakt, want ook privé heb je recht op (bepaalde) kostenaftrek. Gedurende een aantal jaren mag je immers voor beide huizen hypotheekrente aftrekken. Die aftrek zit dan alleen in je belastingaangifte en niet in je onderneming. Die hypotheekrenteaftrek is weliswaar beperkt door het eigenwoningforfait, maar aftrek in de eenmanszaak wordt beperkt door de mkb-winstvrijstelling.

[ronaldinho]

Ik zie toch nog wat angels, in aanvulling op de nuttige opmerkingen van Rachid.

Zo is voor de eigenwoningregeling vereist dat deze leeg te koop staat. Zo gaat de woning die in afwachting van verkoop tijdelijk wordt verhuurd, direct over naar box 3. Na afloop van de verhuurperiode kan de woning onder voorwaarden weer terug naar box 1. In de tussenliggende periode ben je wel je hypotheekrenteaftrek kwijt.

 

Bij gebruik door de onderneming moet je je afvragen of vanaf dat moment geen sprake is van verplicht ondernemingsvermogen. Dat kan voor het geheel zijn (je gebruikt de woning alleen voor de onderneming, want verder gebruik je de woning niet), of mogelijk alleen het gebruikte deel. Voor beide stellingen zijn valide argumenten te bedenken. Of dat heel erg is, is een tweede. De rente is aftrekbaar, maar ook de andere kosten. Daar staat dan de MKB-winstvrijstelling tegenover, terwijl je bij leegstand (ook) geen eigenwoningforfait hebt (het voordeel wordt op nihil gesteld). De waardemutatie is dan ook belast, c.q. aftrekbaar. Dat kan nadeel opleveren, maar juist ook voordeel als je de woning uiteindelijk tegen een lagere prijs moet verkopen.

 

Als er overwaarde in de woning zit, loop je wel/ook nog tegen de bijleenregeling aan. Die geldt vanaf het moment van (al dan niet fictieve) vervreemding. Er bestaat wel een uitzondering voor de woning die tijdelijk overgaat naar box 3, maar niet voor de woning die (al dan niet tijdelijk) overgaat naar de onderneming. Daardoor is mogelijk een deel van de rente op de nieuwe woning niet meer aftrekbaar (het overbruggingsdeel, tenzij je er voldoende eigen geld in hebt gestoken).

 

Hoe lang verwacht je de woning nog in de verkoop te hebben staan, waar zit je onderneming nu en waar gaat je onderneming naar toe als de woning verkocht wordt?

[grops]

Even wat verduidelijking.

 

De woning is destijds gekocht omdat het over een ruimte beschikt die goed is in te richten is als werkruimte (bouwkundig ontwerp/adviesburo). De onderneming heeft al die jaren bestaan, maar er is uiteindelijk nooit gewerkt vanuit huis. Met name als gevolg van de crisis was de markt minder en is er enkel op locatie van de opdrachtgever gewerkt. Uiteraard was de woning wel vestigingsadres.

 

Ondertussen staat het huis te koop en is het onderverhuurd (op basis van de leegstandswet). Er is geen urgentie om het huis daadwerkelijk te verkopen.

 

Nu komen er twee dingen samen. De huurder heeft aangegeven de huur op te gaan zeggen. En er ontstaat nu weer wel serieuze behoefte aan een eigen kantoor. Of deze behoefte tijdelijk is of langdurig is moeilijk in te schatten. Als die langdurig wordt dan zal een echt kantoor (verzamelgebouw) waarschijnlijk wel beter zijn. Maar voor de eerstkomende periode is wellicht de oude woning toch interessant.

 

Als je nu geen kosten voor de huur (van jezelf/prive) boekt. Dan is het toch uitgesloten dat het huis tot ondernemingsvermogen moet worden gerekend?

 

Maar kun je dan de overige kosten (bijvoorbeeld verwarming/elektra/internet) wel zakelijk boeken, wanneer je kan aantonen dat je daadwerkelijk het merendeel van je omzet vanuit die werkruimte genereert?

 

[Highio]

Tijdelijk 2 woningen (Belastingdienst).

 

Hypotheekrente aftrekken of met toestemming (onder)verhuren zijn dan vaak aardiger, of niet als je een volledige berekening uitvoert?

 

Groet,

 

Highio