Opbrengsten en kosten B&B (bed and breakfast met KvK-inschrijving)

[JohnTenGelde]

Per maand verdienen we gemiddeld 2500 euro aan verhuur van onze benedenverdieping als B&B.

 

Ik probeer nu te berekenen wat ik netto eraan overhou. Ik kom nu op een bedrag van "slechts" 835 euro per maand wat ik netto overhou. Doe ik de berekingen hieronder goed?

 

Ik pak even een willekeurige maand van de afgelopen periode erbij;

 

2574.-- ; room-sales (dit is wat ik daadwerkelijk op onze betaalrekening ontvang van de gasten.

-123.-- ; 5% toerist tax over room-sales

----------------------------

2452.--

 

-139.-- ; 6% btw over 2452.--

-423.-- ; tussenpersoon commisie

-100.-- ; uitgaven ex btw (wasgoed e.d.)

-89.-- ; tussenpersoon btw

89.-- ; voorbelasting teruggave (=btw van commisie)

--------------------------------

1790.--

 

Bij IB geef ik deze inkomsten aan in BOX1. Ik heb een partner en beiden werken we in loondienst. We zitten op 40.8% BTW (IB schijf 2). Dus deze inkomsten worden met 40.8% belast, toch?

 

1790.-- ; BOX1 opgave

-730.-- ; 40.8% btw over opgave

-----------------------------

1060.-- ; netto inkomen

-225.-- ; 9x schoonmaken. kosten die ik contant betaal aan schoonmaker.

-----------------------------

835.-- euro blijft netto over. Ofwel van originele bedrag blijft 32% over.

 

Doe ik iets niet goed of zie ik iets over het hoofd in mijn berekening?

Omdat ik de schoonmakers contant betaal, heb ik geen bewijs / bonnetje dat ik kan aantonen dat het bedrijfskosten zijn. Anders had ik de kosten voor schoonmaak voor de BOX1 aftrek kunnen plaatsen. Hoe zou ik dit wel mogelijk kunnen maken? Moeten ze dan in loondienst?

 

Mod edit: titel alsnog verduidelijkt

[Cosara]

Ik zeg vaak genoeg met een glimlach ... In Nederland werkt je voor eenderde deel voor de Bank (kosten), daarna voor eenderde deel voor de Belastingdienst en daarna pas voor eenderde deel voor jezelf. Je komt aardig in de buurt met je berekening. 8)

 

Wat betreft die schoonmaakkosten ... Een (niet anonieme) kwitantie of factuur voldoet. Tegen woordig genoeg schoonmakende ZZP'ers die de klus willen uitvoeren.

 

Met de vriendelijke groeten van Nedzhibe.

[herman van der helm]

Welkom in ondernemersland. Je doet het toch ook voor de voldoening?

 

Zo niet, Je ziet dat je dan beter tussenpersoon kunt worden. Die verdient de helft zonder al het werk te hoeven doen.

[Rik ·]

Zo niet, Je ziet dat je dan beter tussenpersoon kunt worden. Die verdient de helft zonder al het werk te hoeven doen.

Ja, maar die houdt daar natuurlijk ook maar iets meer dan de helft aan over (of minder afhankelijk wat die er nog bij verdient) :D

[Highio]

Per maand verdienen we gemiddeld 2500 euro aan verhuur van onze benedenverdieping als B&B.

Ik vind dit eigenlijk wel een mooi voorbeeld om eens uitgebreid te behandelen.

 

Allereerst: zijn jullie ondernemer voor de inkomstenbelasting en BTW?

 

Het werk van de acquisitie of klantontvangst en schoonmaak lijkt voor een (groot) deel uitbesteed. Wat blijft dan nog aan inspanning over? Genoeg waarschijnlijk, maar toch. Bieden jullie bijvoorbeeld een ontbijtservice? Want die kosten zie ik niet in de voorbeeldberekening. Of is dit volledig uitbesteed? Of zijn jullie een bed & breakfast maar dan zonder ontbijt?

 

9x schoonmaken, betekent dit 9 verhuurperioden? Ik zie geen afschrijving of reservering behalve 100 ex. uitgaven per maand.

 

Er zijn waarschijnlijk ook andere opties om de 835 euro netto of meer bij te verdienen (jullie draaien misschien 2.5 k omzet maar staar je dus niet blind op omzet die je naar mijn mening bijna 10% te hoog ziet) met een benedenverdieping. Neem de toeristenbelasting en 6 of binnenkort 9% BTW eens even niet mee als omzet als je terug wilt rekenen.

 

Wat gebeurt er financieel als je zelf de verkoop/verhuur organiseert? Of wanneer je bijvoorbeeld per maand, kwartaal of half jaar gaat verhuren met 2x schoonmaak per vier weken?

 

Groet,

 

Highio

 

[Ward van der Put]

Dan mis ik nog wat kostenposten die je — als je de bedrijfseconomische bottom line wilt weten — zou moeten omslaan naar het verhuurde gedeelte van de woning:

 

• gas, water en elektra;

• groot en klein onderhoud;

• opstalverzekering;

• inboedelverzekering;

• aansprakelijkheidsverzekering;

• rioolheffing;

• onroerende-zaakbelasting;

• hypotheekrente of 'renteverlies' bij volledige eigendom;

• afschrijvingskosten op meubels, beddengoed, stoffering, enzovoort.

[Highio]

En dan vermoed ik bijvoorbeeld ook dat er nog een keer of negen door iemand gewassen en gestreken wordt.

 

Groet,

 

Highio

[Norbert Bakker]

Dan mis ik nog wat kostenposten die je — als je de bedrijfseconomische bottom line wilt weten — zou moeten omslaan naar het verhuurde gedeelte van de woning:

• opstalverzekering;

• inboedelverzekering;

• aansprakelijkheidsverzekering;

Deze hoef je niet "om te slaan": je kunt de (soms flinke!) meerprijs die je op je particuliere verzekeringen moet betalen voor meeverzekeren van de B&B activiteiten 1 op 1 zakelijk opvoeren.

 

^{(mijn ervaring is overigens dat de meest B&B's helemaal niet weten dat het standaard is uitgesloten van hun particuliere verzekeringen en ze echt specifiek naar die dekking moeten vragen, die veel verzekeraars bovendien ook niet meer willen aanbieden)}

[JohnTenGelde]

Wat een hele leuk reacties allemaal! Ik probeer ze allemaal te beantwoorden, schroom niet te zeggen als ik wat vergeet.

 

*De B&B is zonder ontbijt (klinkt gek, maar het is blijkbaar niet heel raar).

 

*We doen de B&B vnl voor de leuke contacten, ik ben dol op nieuwe mensen leren kennen en dit is ideaal om naast werk te doen.

 

*50 euro ex in de maand gemiddeld voor wassen / strijken (Dit is uitbesteed)

 

*80 euro per maand aan gas/water/electra betaal ik nu meer als ik mijn historie van energieverbruik vergelijk met voorheen. Het valt me op dat gasten gerust de verwarming de hele dag op 25 graden zetten, en bij aankomst de temperatuur in de kamer lager maken door de deur of raam even open te zetten (ik heb deur en raamsensoren waaraan ik dat kan zien). Overdag gaat nu de verwarming vanzelf uit na 11 uur, kan handmatig aangezet worden door gasten indien nodig.

 

*We hebben sinds kort ruim overschot zonnepanelen geplaatst, dus wellicht gaat energie er heel anders uit zien komende periode.

 

*opstalverzekering / inboedelverzekering; deze hadden we al lopen op het huis en de verzekering vind de B&B geen bezwaar mits niet meer dan 4 personen. De kosten blijven gelijk voor met of zonder B&B.

 

*aansprakelijkheidsverzekering; nog niet afgesloten, offerte volgt wel.

 

*rioolheffing; zover ik kan zien niet van toepassing omdat we reeds meerpersoonshuishouden zijn.

 

*hypotheek aftrek; dit is een interessant punt waar ik nog niet over uit ben. Het pand is c.a. 800.000 euro. Hypotheek c.a. 400.000 euro. Rente c.a. 3%. Zover ik begrijp mag ik de hypotheekrenteaftrek volledig doen zolang inkomsten onder BOX 1 valt.

 

Echter las ik ook een stuk, dat ik een deel van de woning als BOX3 kan laten vallen. Naar ratio geen hypotheekrenteaftrek meer, maar de inkomsten dan ook niet meer BOX1 maar BOX3. Punten waar ik nog niet over uit ben is, of dit echt mag onder box 3 of dat er teveel werk wordt verricht waardoor toch box1 komt. De ruimte is apart van het huis, dwz het zou in principe verhuurt kunnen worden aan een 3de (een van de criteria van de belastingdienst las ik.

 

• afschrijvingskosten op meubels, beddengoed, stoffering, enzovoort; nog geen inschatting op gemaakt. Maar ik zie wel dat beddengoed slijt bij dit gebruik. Dus zou even een jaar vol de B&B moeten doen om te kijken waar de kosten nog om de hoek bij komen kijken.

 

*9x schoonmaken is inderdaad 9x verhuurd.

 

*wij zijn inderdaad ondernemer voor de BTW. We doen de B&B nu 8 maanden. Sinds 2 maanden KVK ingeschreven om het nu als ondernemer te gaan doen. B&B zonder KVK is mogelijk zolang het niet bedrijfsmatig wordt uitgevoerd, echter begon het (onverwacht) steeds meer de kenmerken ervan te krijgen dat het bedrijfsmatig werd. De voorgaande maanden geef ik voor 70% op in box1 als overige inkomsten.

 

*Ik wil een jaar rond maken met de B&B en dan alles opsommen of het de moeite waard is geweest. De inspanning van onze kant is niet veel; bij elke wissel van gasten c.a. 1 uur (we noemen dat final check) om te controleren of de schoonmakers echt alles goed hebben gedaan en het inboeken van de gasten administratie. ca. een dag per maand kwijt aan administratie, advertentie bijhouden en gasten communicatie.

 

Laten we het erop houden c.a. 3 dagen per maand (3x8uur) vol bezig te zijn voor de B&B (incl. klein onderhoud, want dat doe ik zelf).

 

*Verhuur zelf organiseren heb ik overna gedacht maar weet niet hoe ik dit zou uitvoeren. Ik kan binnen enkele uren hier mensen vinden (studenten, expats ed) die hier graag willen wonen, maar daar haal ik niet mijn energie uit. Juist de b&b is leuk om te doen. Wat ik nu wel doe, is gasten een kaartje geven waarbij ze volgende keer korting krijgen als ze direct via onze website huren. Ik hoop dat ik daar in de komende jaren profijt van ga hebben.

 

[Norbert Bakker]

opstalverzekering / inboedelverzekering; deze hadden we al lopen op het huis en de verzekering vind de B&B geen bezwaar mits niet meer dan 4 personen

Ah ok, dat verklaart het verschil: die klant van mij had 6 kamers / max 12 gasten. Weer wat geleerd ;)

 

De kosten blijven gelijk voor met of zonder B&B

Dat is mooi, maar dan valt er vermoedelijk ook niets zakelijk op te voeren (alhoewel een slimme boekhouder dat wellicht anders ziet)

 

[Cosara]

De kosten blijven gelijk voor met of zonder B&B

Dat is mooi, maar dan valt er vermoedelijk ook niets zakelijk op te voeren (alhoewel een slimme boekhouder dat wellicht anders ziet)

Nee, want daarmee komt onvermijdelijk ook een deel privégebruik of -voordeel om de hoek kijken. Je kunt ook te hebzuchtig zijn en teveel willen declareren. Juist bij activiteiten als B&B ligt dit heel gevoelig.

 

Met de vriendelijke groeten van Nedzhibe

 

[Jonny Doe]

Ja dus. Mits je een verdeling maakt die privé en zakelijk scheidt, op basis van woonoppervlakte of alles zakelijk maakt en corrigeert voor privé in de BTW en de IB.

 

Waarom zou dat gevoelig liggen? John betaalt gewoon netjes BTW in IB en dan mag hij gewoon alle zakelijke kosten in mindering brengen op de winst.

 

Lees wel dat het gecombineerde gebruik van een woning belastingtechnisch niet eenvoudig is. Er kunnen ook meerdere heffingen worden opgelegd. Maar dat is voer voor specialisten / fiscalisten.

 

[Cosara]

Lees wel dat het gecombineerde gebruik van een woning belastingtechnisch niet eenvoudig is. Er kunnen ook meerdere heffingen worden opgelegd.

Dat fiscale aspect valt wel mee.

 

Probleempje is dat er zelden of nooit een verdeling wordt vastgelegd en al het gemengde gebruik/verbruik gemakshalve zakelijk wordt geboekt. Tegenwoordig kijkt de Belastingdienst al met haviksogen naar het (vermeende) gemengde gebruik van de zakelijke telefoon.

 

Met de vriendelijke groeten van Nedzhibe

[JohnTenGelde]

Per maand verdienen we gemiddeld 2500 euro aan verhuur van onze benedenverdieping als B&B.

Ik vind dit eigenlijk wel een mooi voorbeeld om eens uitgebreid te behandelen.

 

Allereerst: zijn jullie ondernemer voor de inkomstenbelasting en BTW?

 

Het werk van de acquisitie of klantontvangst en schoonmaak lijkt voor een (groot) deel uitbesteed. Wat blijft dan nog aan inspanning over? Genoeg waarschijnlijk, maar toch. Bieden jullie bijvoorbeeld een ontbijtservice? Want die kosten zie ik niet in de voorbeeldberekening. Of is dit volledig uitbesteed? Of zijn jullie een bed & breakfast maar dan zonder ontbijt?

 

9x schoonmaken, betekent dit 9 verhuurperioden? Ik zie geen afschrijving of reservering behalve 100 ex. uitgaven per maand.

 

Er zijn waarschijnlijk ook andere opties om de 835 euro netto of meer bij te verdienen (jullie draaien misschien 2.5 k omzet maar staar je dus niet blind op omzet die je naar mijn mening bijna 10% te hoog ziet) met een benedenverdieping. Neem de toeristenbelasting en 6 of binnenkort 9% BTW eens even niet mee als omzet als je terug wilt rekenen.

 

Wat gebeurt er financieel als je zelf de verkoop/verhuur organiseert? Of wanneer je bijvoorbeeld per maand, kwartaal of half jaar gaat verhuren met 2x schoonmaak per vier weken?

 

Groet,

 

Highio

 

 

Ik ben oprecht nog benieuwd naar uw inzicht / reactie n.a.v. de aangevulde punten :-)

[Highio]

Poeh, het is jouw of jullie onderneming. Het lijkt mij zo weinig meeropbrengst met aanzienlijke inspanningen en administratieve lasten ten opzichte van langdurige verhuur (je hebt immers maar één kamer).

 

De insteek van om dit eens een jaar de kans te geven vind ik verder wel een aardige, maar het blijft (nood)zaak feitelijke kosten toe te rekenen aan dit project.

 

Als je dit als hobby ziet, dan zou ik ook de werving als eigen uitdaging zien. Kosten (uitgaven) moeten m.i. omlaag en opbrengsten omhoog. Uitbesteding hoort bij een groeidoelstelling, maar die is hier niet aanwezig of niet echt haalbaar binnen de huidige setting.

 

Groet,

 

Highio

 

[Cosara]

Waarom zou dat gevoelig liggen? John betaalt gewoon netjes BTW in IB en dan mag hij gewoon alle zakelijke kosten in mindering brengen op de winst ... Lees wel dat het gecombineerde gebruik van een woning belastingtechnisch niet eenvoudig is.

... en daarom ligt het gevoelig als niet wordt bijgehouden wie, wat en waarvoor betaald.

 

Er kunnen ook meerdere heffingen worden opgelegd. Maar dat is voer voor specialisten / fiscalisten.

JohnTenGelde - what's in a name - moet gewoon alle gezamenlijke kosten splitsen naar zakelijk en privé-gebruik. Als daar aan wordt voldaan, dan vormt het fiscale gedeelte geen probleem. We moeten de zaken ook niet moeilijker maken dan ze zijn.

 

Met de vriendelijke groeten van Nedzhibe

[Benm]

 

 

1790.-- ; BOX1 opgave

-730.-- ; 40.8% btw over opgave

-----------------------------

1060.-- ; netto inkomen

-225.-- ; 9x schoonmaken. kosten die ik contant betaal aan schoonmaker.

-----------------------------

835.-- euro blijft netto over. Ofwel van originele bedrag blijft 32% over.

 

Doe ik iets niet goed of zie ik iets over het hoofd in mijn berekening?

 

 

Wat hier uit lijkt is dat je die schoonmaker zwart betaalt - anders zouden de kosten daarvoor ten koste gaan van de winst, en dus ook niet belast worden als inkomstenbelasting.

 

Afgezien dat zwartwerkers inhuren niet bepaald legaal is, is het ook niet goedkoper als je bedrijfsmatig werkt. Uiteraard zullen particulieren vaak schoonmakers etc zwart betalen, maar als ondernemer kun je dat beter niet doen - feitelijk kun je ze het dubbele betalen zonder zelf minder over te houden als ze wit werken, en voor hen is het ook gunstig als hun marginale belastingdruk minder dan 50% is (wat helaas niet altijd zo is).

[Highio]

Ben, zie Regeling dienstverlening aan huis voor schoonmaakwerk...

 

...of die hier of in dit geval met (recente) KvK-inschrijving juist toegepast wordt, weet ik verder niet. Zie anders ook de (oprechte) vraag in het openingsbericht.

 

Omdat ik de schoonmakers contant betaal, heb ik geen bewijs / bonnetje dat ik kan aantonen dat het bedrijfskosten zijn. Anders had ik de kosten voor schoonmaak voor de BOX1 aftrek kunnen plaatsen. Hoe zou ik dit wel mogelijk kunnen maken? Moeten ze dan in loondienst?

 

Groet,

 

Highio

 

[Hans van den Bergh]

Samengevat: jouw bruto omzet is 30k / jaar, daar moet je toeristenbelasting en omzetbelasting vanaf. Dan krijg je pas het bedrag dat jij hebt verdiend, want die belastingen incasseer je en draag je weer af. Die verdienste behaal je met een deel van het pand. Stel dat dit 40% is en de fiscus weet dit ook, dan kun je ook 40% van diverse kosten (hypotheekrente, energie, water, etc.) daarvan aftrekken. Alle overige kosten die direct aan de B&B toe te rekenen zijn, zoals schoonmaak, kun je 100% aftrekken, samen met de standaard aftrekposten voor ondernemerschap. Pas dan kom je op het bedrag waarover jij belasting moet betalen.

[JohnTenGelde]

Poeh, het is jouw of jullie onderneming. Het lijkt mij zo weinig meeropbrengst met aanzienlijke inspanningen en administratieve lasten ten opzichte van langdurige verhuur (je hebt immers maar één kamer).

 

De insteek van om dit eens een jaar de kans te geven vind ik verder wel een aardige, maar het blijft (nood)zaak feitelijke kosten toe te rekenen aan dit project.

 

Als je dit als hobby ziet, dan zou ik ook de werving als eigen uitdaging zien. Kosten (uitgaven) moeten m.i. omlaag en opbrengsten omhoog. Uitbesteding hoort bij een groeidoelstelling, maar die is hier niet aanwezig of niet echt haalbaar binnen de huidige setting.

 

Groet,

 

Highio

 

 

Zojuist lees ik over de mkb winst vrijstelling van 14%. Dit kan ik toch ook nog meenemen in mijn situatie waardoor het netto inkomen omhoog zal gaan?

[mmint]

De voorgaande maanden geef ik voor 70% op in box1 als overige inkomsten.

Zojuist lees ik over de mkb winst vrijstelling van 14%. Dit kan ik toch ook nog meenemen in mijn situatie waardoor het netto inkomen omhoog zal gaan?

Die vrijstelling geldt niet bij opgave als overige inkomsten.

 

 

[New Line Invest]

Als ik bovenstaande allemaal lees krijg ik de indruk dat een goede boekhouding (exploratieoverzicht) ontbreekt. Als ik jou was zou ik deze eerst opzetten. Kosten en opbrengsten worden dan inzichtelijker en aanpassen c.q. bijsturen makkelijker. ook het deel wat de belasting gaat ontvangen wordt dan duidelijker. Verder is het misschien verstandig advies in te winnen bij iemand met ervaring in de hotel / B&B sector. Mogelijk dat dit advies je winstgevendheid van, en bekendheid met, je business kunnen vergroten. Verder zou ik werk maken van een aansprakelijkheid verzekering. Wat gebeurt er nu als er iets gebeurd en de gast jou aansprakelijk stelt?

[Highio]

Die vrijstelling geldt niet bij opgave als overige inkomsten.

Vraagsteller is inmiddels ondernemer.

 

Groet,

 

Highio

[mmint]

In zijn reacties lees ik alleen ondernemer voor de btw. Heb ik ergens overheen gelezen?

[R.I.P. | Peter Bonjernoor]

Check de titel van het topic - "met KvK-inschrijving" ;)

[Highio]

wij zijn inderdaad ondernemer voor de BTW. We doen de B&B nu 8 maanden. Sinds 2 maanden KVK ingeschreven om het nu als ondernemer te gaan doen.

en

De voorgaande maanden geef ik voor 70% op in box1 als overige inkomsten.

Hieruit maak ik voorzichtig op dat per 1 maart begonnen is en dat het laatste kwartaal van dit jaar als ondernemer of tenminste met KvK-inschrijving gewerkt wordt. Er zit dus een knip in het jaar, maar vraagsteller is wel gedurende deze hele periode BTW-ondernemer.

 

De 70% denk ik ook te kunnen volgen, maar of dit klopt!?

 

1 maart tot en met 30 september zou ik als periode ROW administreren (7 maanden); 1 oktober tot en met 31 december als eenmanszaak (3 maanden).

 

Geen idee hoe de Belastingdienst dit alles ziet.

 

Naast mkb-winstvrijstelling zou je nu ook nog zo langzamerhand moeten kunnen inschatten of je dit jaar ook BTW verschuldigd bent (in het kader van KOR). Of daartoe dan de verschuldigde BTW over 10 of 3 maanden bezien moet worden, geen idee...

 

Groet,

 

Highio