Uitsplitsen waarde grond en opstal onroerende zaak

[tvanprooijen]

Beste mede-ondernemers,

 

Ik heb een vraagstuk waar ik na uitgebreid onderzoek op het internet nog niet de oplossing voor heb gevonden.

 

De situatie is als volgt: In 2017 heb ik zakelijk een onroerend goed gekocht wat in gebruik was als kapperszaak, maar dat ik ga gebruiken als kantoor. Dit object heeft de bestemming gemengd en bevindt zich in een winkelstrip waar geen enkele detailhandel meer plaats vindt aan de rand van een grote stad

 

Deze "winkel" betreft een appartementsrecht in de gemeenschap van alle winkels (en bovengelegen woningen) in de strip. Over de aanschafprijs van €110k heb ik overdrachtsbelasting betaald volgens het 6% tarief. In de koopovereenkomst is geen onderverdeling gemaakt in prijs voor de grond en prijs voor het opstal (het betreft eigen grond).

 

Voor deze investering heb ik recht op de Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek (KIA) en moet ik de jaarlijkse afschrijving bepalen. Dit is waar ik vast loop. De regels van de belastingdienst zijn op zich duidelijk: De KIA geldt niet over grond [1] en om de afschrijving te bepalen heb ik nodig: waarde van de grond, restwaarde en beoogd gebruiksduur. Echter kan ik nergens vinden hoe ik deze waardes bepaal op een voor de belastingdienst acceptabele manier. Vooral voor het activeren uitgesplitst in grond en opstal kan ik geen enkele manier bedenken om dit verantwoord te kunnen doen.

 

Mijn doel is niet om zo hoog mogelijke KIA te verkrijgen of zo groot mogelijke afschrijving te behalen. Ik wil slechts tot een verdeling komen die ik kan onderbouwen.

 

Ik denk dit onderwerp generiek genoeg is om hier op een forum te bespreken zodat ook mensen in de toekomst hiermee geholpen kunnen worden.

 

Zijn er mensen die weten op wat voor manier dit te berekenen valt of als er externe expertise nodig is bij wie ik dan moet zijn. Bijvoorbeeld: taxateur, fiscalist of de belastinginspecteur aanschrijven?

 

Ik hoor graag jullie mening, tips en adviezen.

 

Alvast bedankt!

 

Groet, Timo

 

 

--

[1]

https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/zakelijk/winst/inkomstenbelasting/inkomstenbelasting_voor_ondernemers/investeringsaftrek_en_desinvesteringsbijtelling/geen_recht_op_investeringsaftrek

 

[2]

https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/zakelijk/winst/inkomstenbelasting/inkomstenbelasting_voor_ondernemers/afschrijving/afschrijving_bedrijfspand

[Norbert Bakker]

Beste Timo,

 

Allereerst welkom op Higherlevel!

 

Zijn er mensen die weten op wat voor manier dit te berekenen valt of als er externe expertise nodig is bij wie ik dan moet zijn. Bijvoorbeeld: taxateur, fiscalist of de belastinginspecteur aanschrijven?

 

Een taxateur voor een economisch taxatie van grond en opstallen.

(maar wellicht kun je dit direct laten combineren met een herbouwwaardetaxatie, ook handig voor de opstalverzekeirng)

 

[tvanprooijen]

Beste Norbert,

 

Dank voor je welkom en dank voor je antwoord!

 

Opstalverzekering al via de VVE geregeld dus in herbouwwaardetaxatie ben ik wat minder geïnteresseerd.

 

De koop is precies 1 jaar geleden gesloten (januari 2017) en gezien de markt omstandigheden is het niet ondenkbaar dat als ik nu een taxatie laat uitvoeren de waarde hoger uitvalt. Zou ik dan nu een boekwinst moeten nemen? Als simpele ZZP-er val ik volgens mij niet onder accounting regels waarbij bezit tussentijds herwaardeerd dient te worden.

 

Sterker nog: Bij eigen gebruik mag ik jaarlijks afschrijven zo lang de waarde boven de 50% van de WOZ blijft.

 

Heb ik nu eigenlijk de fout gemaakt om bij de aankoop niet twee afzonderlijke prijzen overeen te komen?

 

Of kan een taxatie toch puur alleen de transactieprijs uitsplitsen in grond en opstal?

 

Eigenlijk had ik gehoopt dat de belastingdienst heel eenvoudig stelregels had die je altijd mag toepassen (maar licht in je nadeel zijn). zoals 1/3 prijs is opstal, 2/3 is grond.

 

Wat is overigens het risico als ik wel met een natte vinger de uitsplitsing maak?

 

Mocht jij of iemand nog aanvullingen hebben dan hoor ik het graag. Het lijkt er in ieder geval op dat ik even flink moet rondbellen.

 

Groet, Timo

 

[4711]

Sterker nog: Bij eigen gebruik mag ik jaarlijks afschrijven zo lang de waarde boven de 50% van de WOZ blijft.

 

Alleen dit jaar nog.

In 2019 gaat de bodemwaarde naar 100% van de WOZ waarde (voor alle gebouwen).