hypotheek voor startende BV?

[Ondernemer Nijmegen]

De volgende vraag:

Naast mijn huidige activiteiten (die langzaam goed van de grond komen) heb ik al heel lang de wens om nog een ander bedrijf te starten.

Hiervoor is echter veel geld nodig en tevens een geschikte locatie die over algemeen niet te huur is en een flinke koopprijs zal hebben.

Nu ben ik heel rustig alles aan het uitzoeken waar ik bij dat nieuwe bedrijf mee te maken zal krijgen en heb een planning van 1 tot 2 jaar voor ik daadwerkelijk wil starten.

benodigde financiering bestaat grofweg uit de volgende kosten:

 

Hypotheek voor een pand om in te vestigen (500K tot 1 mijoen schat ik zo heel grof in)

 

inrichtingskosten - om het pand in te richten (soort van club/welness) (groffe schatting van 400K)

 

operationele kosten voor eerste 6 maanden

 

De inrichtingskosten + operationele kosten verwacht ik via crowdfunding uit de doelgroep zelf bij elkaar te kunnen krijgen.

Maar de grote vraag is de hypotheek die nodig is voor het pand.

Bedrijf zal in een nieuwe BV ondergebracht worden en zullen dus nog geen jaarcijfers zijn en ook nog geen omzet dus.

 

Gaat bij elkaar dus om aanzienlijk veel geld.

Wat zijn de mogelijkheden voor een startende BV om hypotheek te kunnen krijgen en hoe wordt daarbij bepaald hoe hoog die hypotheek kan zijn?

Waar moet ik dan allemaal rekening mee houden?

 

Kan ik maar ruim optijd in verdiepen zodat ik naartoe kan werken.

[Acrobat Reader]

Wat zijn de mogelijkheden voor een startende BV om hypotheek te kunnen krijgen en hoe wordt daarbij bepaald hoe hoog die hypotheek kan zijn?

Waar moet ik dan allemaal rekening mee houden?

Eerst de vent, dan de tent: de bank kijkt naar de persoon achter het bedrijf: hoe capabel is die als ondernemer?

 

Ook wordt gekeken naar het neerwaarts risico en de kans dat het bedrijf aan de betalingsverplichtingen kan voldoen, o.a. aan de hand van een goed doordacht en financieel onderbouwd businessplan en de toekomstverwachtingen van de sector.

 

Soms zijn de toekomstverwachtingen van de sector goed, maar wil een bank er niet mee geassocieerd worden. Wie bijvoorbeeld een relaxruimte met gummipoppen wil starten (kennelijk in opmars), zal bij de meeste banken niet geaccepteerd worden.

 

 

[Ron van der Kolk]

Wat zijn de mogelijkheden voor een startende BV om hypotheek te kunnen krijgen en hoe wordt daarbij bepaald hoe hoog die hypotheek kan zijn?

De hoogte van het te lenen bedrag (en de rente daarover) zijn niet alleen afhankelijk van de waarde van het (onder)pand en het percentage van het pand dat gefinancierd moet worden maar ook van de kansen om de maandlasten te kunnen voldoen. Als je 100% van een pand wilt financieren terwijl het nog een grote vraag is of dat ooit (voldoende) omzet op gaat leveren om de lasten te betalen, dan lijken de kansen me beperkt. Een bedrijfshypotheek is maatwerk, dus je kunt alvast gaan koffiedrinken bij de bank om ze te interesseren voor jouw idee.

 

Edit: De acrobaat was sneller. En inderdaad, ze kijken waarschijnlijk meer naar jou dan naar het pand en je plan. Heb je een goed trackrecord in het winstgevend maken van investeringen van een miljoen?

 

[TwaBla]

 

Wil de gemeente niet financieren?

 

Onlangs een gesprek gehad bij bureau zelfstandigen van mijn gemeente (onofficieel gesprek) met hoe ik zou kunnen starten vanuit mijn WWB uitkering.

Deze consulente gaaf aan dat er 2 fases zijn:

 

1. voorbereidingsperiode

2. daadwerkelijke BBZ traject.

 

[Ondernemer Nijmegen]

Mijn track record is nog niet geweldig.

Mijn vorige bedrijf heb ik 4 jaar terug door diverse omstandigheden moeten beëindigen (geen schulden bij bank, geen faillissement).

Nu met bedrijf 2.0 bezig en daar zit een stijgende lijn in maar zeker nog geen miljoenen bedrijf.

Hoop over 1 a 1 1/2 jaar veel betere resultaten te kunnen laten zien van dat bedrijf (dat is mede de reden dat ik pas over 1 tot 2 jaar van start wil met nieuwe bedrijf (naast dat gewoon heel veel voorbereiding nodig is).

 

Onderpand: ja gewoon het pand dat gekocht wordt en wat flink verbouwd zal worden. zoek een pand wat casco goed is maar verder helemaal kaal mag zijn en zal dus flink verbouwd/opgeknapt worden.

 

Branche zal niet de meest makkelijke branche zijn en de ene bank zal moeilijk doen, andere niet.

Gold voor mijn vorige en huidige bedrijf ook, daarbij moest ik voor ik bankrekening kon openen ook op bezoek bij bank komen omdat ze wilde weten met wie ze te maken hadden, maar uiteindelijk was geen probleem.

 

Ondernemingsplan en financieel plan moet uiteraard zeer goed zijn.

nadat ik zoveel als mogelijk uitgezocht en uitgewerkt heb zal ik voor ondernemingsplan en financieel plan een specifiek bedrijf inhuren om dat helemaal perfect op te stellen.

Dat betreft een bedrijf dat daarin gespecialiseerd is en ook ervaring heeft met het aanvragen van de vergunningen die voor de betreffende branche nodig zijn.

 

Kortom wordt nog wel een uitdaging maar zal alles wel zo goed als mogelijk aanpakken.

 

[Ondernemer Nijmegen]

 

Wil de gemeente niet financieren?

 

Onlangs een gesprek gehad bij bureau zelfstandigen van mijn gemeente (onofficieel gesprek) met hoe ik zou kunnen starten vanuit mijn WWB uitkering.

Deze consulente gaaf aan dat er 2 fases zijn:

 

1. voorbereidingsperiode

2. daadwerkelijke BBZ traject.

 

ja dat was voor huidige bedrijf. Maar uiteindelijk geen bbz traject gebruikt en loopt boven verwachting tot nu toe.

Zijn overigens daarmee nog wel wat bijzonderheden daaraan maar voor deze vraag hier niet van belang dus omdat dat vanzelf opgelost wordt komende tijd.

Vraag betreffende hypotheek heeft dus niks met die eerdere vraag betreffende BBZ aanvraag te maken.

Hypotheek vraag is voor iets wat dus pas over 1 a 2 jaar van toepassing wordt maar ik nu dus (voorzichtig) voorbereidingen voor aan het treffen ben.

[anononiemPH]

Hypotheek voor een zakelijke pand is eigenlijk iets anders dan de hypotheken zoals we die kennen voor particulieren/natuurlijke personen. Er moet veel meer eigen kapitaal worden geïnvesteerd en zal een lastigere onderhandeling worden met de bank (30% eigen financiering vermoed ik. Ik heb dit vaker gezien). In feite wil je een zakelijke lening aangaan waarvoor zekerheid moet worden verstrekt (pandrechten).

 

Indien je BBZ lening krijgt kan dat helpen maar is moeilijk. Check overigens ook je BKR registratie ivm eerdere zaken.

 

Het ondernemingsplan is juist iets wat ik vermoed dat je prima zelf kan. Een financieel tussenpersoon welke met jou en de bank onderhandelt is een aanrader. Die vergunningen zou ik me niet zo veel zorgen over maken. In beginsel makkelijk traject en bel gewoon de gemeente op. Ik zie in praktijk dat ze snel tevreden zijn.

 

Financiering gemeente. Geen idee. Ik zie eigenlijk meer opties als je een pand gaat huren welke al tijdje leeg staat. In dergelijk geval wil een verhuurder wel eens helpen om op te knappen en wat korting te geven op huur voor een redelijke tijd. Er staan veel bedrijfspanden leeg.

 

[Ondernemer Nijmegen]

30% eigen vermogen is veel geld in dit plan.

En met eigen vermogen wordt dan ook eigen bedoeld of kan dat ook via externe bronnen komen (crowdfunding)?

En wat is de invloed van een andere (grote) crowdfunding lening/deelname op de hypotheek?

 

BBZ lening geef ik weinig kans, verhoudingen van mij met de gemeente zijn op zijn zachts gezegd niet best.

BKR is geen probleem, ik heb geen negatieve BKR registraties.

 

Ondernemingsplan zal ik ook zeker grotendeels zelf opstellen maar daarna dus door dat bureau laten perfectioneren.

Vergunningen zullen afhankelijk van de gemeente waar ik me wil vestigen voor dit plan juist nog wel redelijk uitdagend zijn (gezien branche) en veel controlle en voorwaarden bij komen kijken.

 

Huren of nog beter huurkoop constructie zou zeker een mooi iets zijn, maar voor soort pand wat ik voor dit bedrijf zou zoeken zal dat lastiger zijn.

Bedrijfspand op industrieterrein zal heel lastig zoniet onmogelijk zijn. Heeft A niet de uitstraling die nodig is, b niet de privacy die gezocht wordt en C bestemmingsplan kan nog wel eens lastig zijn en D. overlast voor/bezwaren uit de omgeving .

Voor soort pand wat ik voor dit plan zou zoeken moet je meer denken aan:

- boerderij met extra gebouwen

- Landhuis

- oud klooster

- oud verpleeghuis

 

Het pand heeft ruimte nodig (750 tot 1500 vierkante meter), een tuin met veel privacy en meer als voldoende parkeerplaats (tot 800 bezoekers op piekmomenten)

Dus je komt al snel in buitengebieden terecht en niet op een industrieterrein.

juiste pand zal niet zo voor oprapen liggen en kans dat je dan kan huren is nog kleiner.

[TwaBla]

Naast mijn huidige activiteiten (die langzaam goed van de grond komen) heb ik al heel lang de wens om nog een ander bedrijf te starten.

Hoe beter je huidige activiteiten van de grond komen, hoe groter de kans dat je steun krijgt voor nieuwe plannen. First things first!

 

[Dikke doei!!]

Het gaat hier om een saunaclub naar Duits model (prosititutie)? In dat geval zit er al meer dan genoeg uitdaging in het verkrijgen van de juiste vergunningen en het doorlopen van de BIBOB procedure. Als je dan toch gaat crowdfunden kun je het bedrag voor het pand maar beter meenemen want hier gaat waarschijnlijk gaat geen bank in mee...

[Ondernemer Nijmegen]

Naast mijn huidige activiteiten (die langzaam goed van de grond komen) heb ik al heel lang de wens om nog een ander bedrijf te starten.

Hoe beter je huidige activiteiten van de grond komen, hoe groter de kans dat je steun krijgt voor nieuwe plannen. First things first!

 

Klopt helemaal, mochten huidige activiteiten niet nog veel beter gaan lopen zal dat nieuwe bedrijf ook lastig worden.

Maar aangezien er heel veel voorbereidingstijd nodig is voor dat nieuwe bedrijf moet ik daar nu al mee starten. enkel de concurrentie analyse (veel concurrenten/feesten 1 of meer keer bezoeken) zal al tot een jaar tijd kosten.

Daarnaast uitwerken van alle plannen, uitzoeken van alle kosten voor inventaris/inrichting enz. enz.

daar ben ik nu dus al mee begonnen zodat ik over 1 a 1/2 jaar alles helemaal compleet heb en met financiering en zoeken naar locatie kan starten.

Als ik pas met voorbereiding hiervoor start als huidige bedrijf goed genoeg loopt voor nieuwe verlies ik dus erg veel tijd.

Op deze manier hoef ik niks te haasten en kan ik alles op gemak extra goed voorbereiden.

[Ondernemer Nijmegen]

Het gaat hier om een saunaclub naar Duits model (prosititutie)? In dat geval zit er al meer dan genoeg uitdaging in het verkrijgen van de juiste vergunningen en het doorlopen van de BIBOB procedure. Als je dan toch gaat crowdfunden kun je het bedrag voor het pand maar beter meenemen want hier gaat waarschijnlijk gaat geen bank in mee...

Nee!!!

Heeft absoluut niks met prostitutie te maken, daar blijf ik ver van.

Moet meer denken aan een club voor erotisch uitgaan (parenclub maar dan breder van opzet) en daarnaast ook prive welness delen die door paren voor 2 of meer uur gehuurd kunnen worden.

Daarbij dus op regelmatige basis erotisch getinte feesten.

Maar prostitutie zal een absolute nogo zijn en juist strikt verboden zijn binnen de club.

 

En hoe banken/andere financiers hiertegenover staan vind ik lastig in te schatten.

En crowdfunding van pand zou zeker ook een serieuze optie kunnen zijn.

[Marco van den Maagdenberg]

erotisch getinte feesten?

Geen bank zal hier in mee willen gaan en dus geen financiering verstrekken. De vraag is zelfs of ze bereid zijn hiervoor een rekening te willen openen.

[Ondernemer Nijmegen]

erotisch getinte feesten?

Geen bank zal hier in mee willen gaan en dus geen financiering verstrekken. De vraag is zelfs of ze bereid zijn hiervoor een rekening te willen openen.

 

dat zal nog wel meevallen,

Is een grote branche. op zich verder ook niks schimmigs aan en goed controleerbaar.

Zijn meerdere organisatoren van dergelijke feesten.

ook qua parenclubs (waaronder dat valt) zijn er in Nederland (en belgie en duitsland en vele andere landen) diverse die gewoon bankrekeningen hebben.

Zijn allemaal gewoon legale normale bedrijven.

 

Zo en zo nog een goed punt om te proberen uit te vinden hoe al die bedrijven gefinancierd zijn (hoewel ik geen idee heb hoe ik dat het beste kan aanpakken).

 

 

Net even snel geteld en in Nederland en Belgie samen zijn zo een 48 van dit soort bedrijven actief van hele kleine die een 20 tot 50 bezoekers per avond hebben tot diverse grote met 600 tot 900 bezoekers op avonden.

Daarnaast losse feesten met 400 tot 800 bezoekers per feest

 

[Dikke doei!!]

Zijn allemaal gewoon legale normale bedrijven.

 

Nou daar valt in de praktijk nog wel wat over te zeggeb.. Ik ken er wel een paar en de top 3 staat niet als parenclub bij de KvK geregistreerd. Dan kom je al snel uit bij vermeldingen als Partycentrum, Restaurant etc ... indekking dus. Bij de nummer 2 en 3 in NL is ook pinnen niet mogelijk, zal ook een reden hebben. Maar goed, er zijn er wel (keintjes welliswaar) dus dat biedt perspectief voor topicstarter :)

[Ron van der Kolk]

Zijn allemaal gewoon legale normale bedrijven.

Legaal is een ding, maar wat is normaal? Een hypotheekverstrekker kijkt naar de risico's. Laat ik eens hardop denken.

 

Ten eerste lijkt me bij deze branche een verhoogde kans op ongeoorloofde praktijken. Bijvoorbeeld prostituees die zich tegenover jou voordoen als gasten, of bezoekers die er ook wel een lijntje bij lusten. Kun jij nauwelijks voorkomen, maar voor je het weet moet je de tent sluiten en kun je de lasten ook niet meer dragen.

 

Ten tweede is er mogelijke imagoschade voor de bank. Banken worden graag geassocieerd met innovatieve startups omdat ze dat een hip en jong imago geeft. Liever niet met bedrijven in de erotische sfeer, want daar wordt in de maatschappij toch op neer gekeken, of dat nu terecht is niet.

 

Ten derde haal de je waarde van het onderpand waarschijnlijk flink naar beneden. Oude kloosters of oud verpleeghuizen doen het goed in de markt, daar willen mensen graag wonen of een mooi kantoor vestigen. Voormalige erotische clubs hebben die aantrekkingskracht bepaald niet.

 

Misschien is je plan iets te ambitieus en kun je kleiner beginnen. Van nul naar een miljoen is ook wel een grote sprong. Rekenen op een piek van 800 gelijktijdige bezoekers is wishful thinking als er nu nog niets is. Door klein te beginnen kun je ervaring opdoen met het vergunningentraject en een trackrecord opbouwen. Bij succes kun je altijd nog groeien en verhuizen naar iets groters.

 

[Hans van den Bergh]

Zonder significante inbreng van eigen geld (of achtergesteld beschikbaar via crowdfunding) maak je weinig kans bij een bank. Eerst een goed doorgerekend plan, daarmee bij het crowdfunding- en/of fff- circuit langs en wellicht wil een bank dan nog 30 á 40% mee financieren... En inderdaad, Bibob e.d. is ook niet te onderschatten, dus altijd eerst met de gemeente in gesprek.

 

[Ondernemer Nijmegen]

Zijn allemaal gewoon legale normale bedrijven.

 

Nou daar valt in de praktijk nog wel wat over te zeggeb.. Ik ken er wel een paar en de top 3 staat niet als parenclub bij de KvK geregistreerd. Dan kom je al snel uit bij vermeldingen als Partycentrum, Restaurant etc ... indekking dus. Bij de nummer 2 en 3 in NL is ook pinnen niet mogelijk, zal ook een reden hebben. Maar goed, er zijn er wel (keintjes welliswaar) dus dat biedt perspectief voor topicstarter :)

Klopt, niet elk bedrijf staat als parenclub ingeschreven maar of dat is om de bank voor de gek te houden betweiffel ik. kan genoeg andere redenen verzinnen daarvoor.

en zeg ook niet dat makkelijk zal zijn.

[Ondernemer Nijmegen]

Zijn allemaal gewoon legale normale bedrijven.

Legaal is een ding, maar wat is normaal? Een hypotheekverstrekker kijkt naar de risico's. Laat ik eens hardop denken.

 

Ten eerste lijkt me bij deze branche een verhoogde kans op ongeoorloofde praktijken. Bijvoorbeeld prostituees die zich tegenover jou voordoen als gasten, of bezoekers die er ook wel een lijntje bij lusten. Kun jij nauwelijks voorkomen, maar voor je het weet moet je de tent sluiten en kun je de lasten ook niet meer dragen.

dat blijft altijd een aandachtspunt. En dat wordt kwestie van personeel daar goed op trainen en snel ingrijpen als wel het geval is.

Maar goed, als in een club 3 x drugs bij klanten gevonden wordt loop je inderdaad een risico. jammer is dan weer dat ze een gemeentehuis niet sluiten als daar meerdere keren drugs bij bezoekers/medewerkers gevonden wordt dus blijft altijd een stuiptrekkende reactie van bestuurders.

Maar met goed deur-beleid valt een hoop ellende te voorkomen, maar nooit 100%.

Ten tweede is er mogelijke imagoschade voor de bank. Banken worden graag geassocieerd met innovatieve startups omdat ze dat een hip en jong imago geeft. Liever niet met bedrijven in de erotische sfeer, want daar wordt in de maatschappij toch op neer gekeken, of dat nu terecht is niet.

Dat ik een bedrijf starte in de verkoop van erotische producten werd ik door Rabo keurig uitgenodigd voor gesprek. Daar vertelde ze me na kennismaking dat ze geen enkel bezwaar hadden tegen branche hoewel ze wat minder verstand van hadden. maar openen voor mij van rekening was geen probleem, was anders geweest als ik een kleerkast vol tatoeages was geweest (zo werd mij dat meegedeeld).

Maar bij bedrijf van mijn vader wat precies hetzelfde doet wilde Rabobank weer geen rekening openen (en nee is geen kleerkast vol tatoeages), zo maakt elke bank zijn eigen afwegingen..

Maar zeker een punt voor mijn onderzoek bij welke banken concurrenten zitten en hoe vastgoed gefinancierd is.

Ten derde haal de je waarde van het onderpand waarschijnlijk flink naar beneden. Oude kloosters of oud verpleeghuizen doen het goed in de markt, daar willen mensen graag wonen of een mooi kantoor vestigen. Voormalige erotische clubs hebben die aantrekkingskracht bepaald niet.

 

Misschien is je plan iets te ambitieus en kun je kleiner beginnen. Van nul naar een miljoen is ook wel een grote sprong. Rekenen op een piek van 800 gelijktijdige bezoekers is wishful thinking als er nu nog niets is. Door klein te beginnen kun je ervaring opdoen met het vergunningentraject en een trackrecord opbouwen. Bij succes kun je altijd nog groeien en verhuizen naar iets groters.

 

Kleiner beginnen en later verhuizen klinkt leuk maar is gigantische kapitaalvernietiging.

Inrichting van pand gaat veel geld inzitten (betegeling van natte ruimtes, aanleggen leidingen, douches, toiletgroepen, stoffering, bar, discotheek ruimte enz. als je na 2 of 3 jaar weer gaat verhuizen moet dat alles weer opnieuw gedaan en betaald worden en kan je zomaar de hele winst of die periode weer krijt zijn aan nieuwe inrichting.

En noem 800 als piek, dat betreft de specifieke feesten die meerdere keren per jaar gehouden zullen worden. doordeweekse dag zal dat niet gehaald worden nee, maar moet wel de ruimte hebben (de ruimte moet schaalbaar zijn, bij doordeweekse dagen kleinere ruimte en schaalbaar naar groot voor feesten) om het te kunnen organiseren.

 

[Ondernemer Nijmegen]

Zonder significante inbreng van eigen geld (of achtergesteld beschikbaar via crowdfunding) maak je weinig kans bij een bank. Eerst een goed doorgerekend plan, daarmee bij het crowdfunding- en/of fff- circuit langs en wellicht wil een bank dan nog 30 á 40% mee financieren... En inderdaad, Bibob e.d. is ook niet te onderschatten, dus altijd eerst met de gemeente in gesprek.

 

daarom begin ik ook nu met voorbereiding.

En deel van voorbereiding is ook praten met politie, gemeente, brandweer, GGD enz. enz.

als ik alles goed in kaart heb en zelf basis ondernemingsplan heb geschreven dan stap ik naar gespecialiseerd bedrijf dat ervaring heeft met dit soort bedrijven en vergunningsaanvraag (dus ook bibob) en laat ik ondernemingsplan verder verbeteren, een compleet financieel plan opstellen en me begeleiden in resterende proces.

Ben er ook nog niet uit in welke gemeente ik het zou vestigen, weet enkel dat dat niet in de gemeente is waar ik zelf woon.

 

Maar zo heb ik nog vele honderden vragen die ik voor mezelf moet beantwoorden om uiteindelijk alles duidelijk te krijgen en om te kunnen starten.

Daarom dus zo een lange voorbereidingstijd.

Ook daarom nu al de vraag over financieringen zodat ik beeld krijg waar ik mee te maken krijg en niet daaraan ga denken als verder alles klaar staat om te gaan starten.

[Hans van den Bergh]

Dus eerst voor jezelf een plan opstellen: Wat wil je bereiken? Hoe ga je dat bereiken? Wat is er voor nodig om het te bereiken?

[Ondernemer Nijmegen]

Dus eerst voor jezelf een plan opstellen: Wat wil je bereiken? Hoe ga je dat bereiken? Wat is er voor nodig om het te bereiken?

Daar ben ik nu ook mee begonnen dus.

En dus zeer uitgebreid alle facetten van de concurrentie bestuderen.

naar aanleiding van dit topic ook alweer diverse aandachtspunten en vragen voor mezelf naar boven gekomen wat alleen maar goed is.

Probeer nu eens een overzicht te maken van alle vragen die ik voor mezelf moet beantwoorden en alles wat aandachtspunten zijn.

[Dikke doei!!]

Tip voor topicstarter: Een interessante club (met aanzien en clientele, en behoorlijk up-to-date) in NL is ter overname. Dit zou een basis kunnen zijn om te beginnen. Het financieringstraject is wellicht eenvoudiger/minder complex (want: aantoonbare omzet?) en je hebt een prima basis om je eigen plannen door te kunnen zetten met de tijd ... in plaats van bij 0 te beginnen.