Misleid? Opgelicht? Overeenkomst terug te draaien?

[Hans van den Bergh]

Pfff, even uit het lood en mijn vrouw ook:

 

Zoals wellicht bekend, hebben wij vorige week met veel vijven en zessen de exploitatie op een leuke locatie overgenomen, een Lunchroom met Bakkerswinkel en 4 kamers B&B in een Rijksmonument (zie foto).

 

Uiteraard komt er dan nog veel op je af en moet er nog veel geregeld worden, daar hadden we ook op gerekend, maar niet wat we nu meemaken:

 

27 februari jl. werden de laatste papieren getekend, hebben wij de restant-koopsom betaald en had ik het verhaal in zoverre compleet dat ik bij betreffende gemeente kon melden dat de overname een feit was en dat wij de lopende exploitatie ongewijzigd wilden overnemen. E.e.a. geheel volgens het formulier van de Bibob-procedure leverde ik kopieën van overnamecontract, huurcontract, uittreksel KvK etc. in.

 

Eergisteren kregen wij de brief van de gemeente met daarin echter het bericht dat de B&B-functie niet

is toegestaan op grond van het bestemmingsplan, hooguit mag je er zelf in wonen en dan maximaal 2 kamers B&B aanbieden.

 

De vergunning van de vorige exploitant betrof alleen konditorei en bakworkshops.

 

Als we dat hadden geweten, waren we hier nooit op in gegaan, want juist de voorgespiegelde combinatie en opties sprak ons aan, zeker niet om er zelf te gaan wonen en niet alleen bakkerij en workshops.

 

Dat is het verhaal in een nutshell, tienduizenden €'s armer, hard werken om die terug te verdienen en erachter komen dat we in deze opzet niet verder mogen van de gemeente.

 

Misleid? opgelicht? We gaan het nu druk krijgen met proberen dit terug te draaien of de schade zoveel mogelijk te beperken... zucht... Als iemand tips heeft hoe we dit het beste aan kunnen fietsen, graag.

 

Wij hebben betreffende makelaar en verkoper inmiddels aangeschreven dat we juridische stappen overwegen om op grond van dwaling o.i.d. de overeenkomst nietig te laten verklaren...

[Hans van den Bergh]

Ik zou heel graag een uitgebreide update geven, maar daarvoor is de kwestie wat complex en ligt het niet voor niets bij een advocaat waarmee ik intensief overleg voer over de juiste aanpak voor compensatie van geleden schade. De situatie heeft zich tussentijds op een aantal punten gewijzigd en dat maakte ook steeds wijziging van de aanpak nodig. Zo schijnt de verkoper een 'kale kip' te zijn met een schuldsaneringstraject aan de broek, oftewel, je kunt dan wel voor vernietiging gaan, maar dan heb je je geld nog niet terug. Ook is de vergunning voor de Konditorei toegekend door een raadsbesluit van 29 maart jl., dat m.i.v. 1 april jl. de 'droge horeca' automatisch exploitatievergunning heeft en alleen melding moet maken van een eventueel terras. Ik hoef dus niet meer door de aanvraagprocedure en de Bibob heen en heb de vergunningsaanvraag in kunnen trekken. Ik ben inmiddels ingeschreven op het adres aldaar en bewoon het ook, wat mij het recht geeft vergunningsvrij twee kamers B&B aan te bieden. Dat laatste is een oplossing waartoe ik mij gedwongen zag, vanwege het advies van de advocaat dat ik gehouden ben er alles aan te doen de schade beperkt te houden. Positief is ook dat onze aanpak in de konditorei aanslaat, dus dat we daar beter draaien dan verkoper deed, niet zoveel beter dat het de verloren inkomsten uit de B&B dekt, maar het smaakt wel naar meer.

 

Tot zover dan maar even...

 

[Roel J]

Nou Hans, je hebt in elk geval geen saaie zomer gehad :-\

 

Het is een beetje een ik heb goed nieuws en slecht nieuws verhaal

het slechte nieuws is dat het nog niet opgelost is en er nog een paar "kleine" problemen bij gekomen.

 

Het goede nieuws is dat jje vol ideeën zit / vindingrijk bent om elk probleem te tackelen en dat je drie partijen heb om (een deel) van de schade neer te leggen.

 

Ik lees door de problemen heen ook vooral jou / jullie probleemoplossend vermogen. Ik heb respect voor de manier waarmee je de problemen vooral oplossingsgericht te lijf gaat.

Er staat straks een jaar (begin volgend jaar) na de overname waarschijnlijk een totaal andere onderneming dan je hebt overgenomen maar zo te lezen wel met goede (en legale) bedrijfsvoering en vooruitzichten.

 

[Jaap van Lynden]

Erg vervelend Hans. Met dwaling lijk je op het goede spoor te zitten.

 

Het lijkt mij een (onterecht achterwege gebleven) inlichting van de tegenpartij die duidelijk belangrijk voor jullie was. Als ze zelf niet bekend zouden zijn geweest met de illegale situatie is er sprake van wederzijdse dwaling (6:228 lid 1 c BW). Dat geeft ook grond tot vernietiging.

 

Het lijkt er dus op dat je het terug kan draaien. Je doet dan denk ik een beroep op bedrog en (al dan niet wederzijdse) dwaling.

 

Daarnaast inschatting maken van de schade - tijd en kosten. Goed kijken naar de persoon van de verkoper en inschatting maken: is het nodig beslag te leggen om je centen terug te krijgen.

 

Met die kennis en wellicht wat gemoedsrust kan je ook jouw andere opties bekijken.

 

Je kan partieel ontbinden. Zij hebben toegezegd te leveren een pand waarin 4 kamers BB in kunnen worden gerealiseerd. Dan moet je daar een prijskaartje aan hangen en bij partiële ontbinding dat bedrag terugvorderen. Ietwat complex maar niet onmogelijk, als je de lunchroom en bakkerswinkel wil doorzetten bijv.

 

Of - al dan niet samen met verkoper en makelaar - in gesprek met gemeente gaan om te kijken wat mogelijk is.

 

Veel sterkte.

 

[Cosara]

1. Eergisteren kregen wij de brief van de gemeente met daarin echter het bericht dat de B&B-functie niet is toegestaan op grond van het bestemmingsplan, hooguit mag je er zelf in wonen en dan maximaal 2 kamers B&B aanbieden.

2. De vergunning van de vorige exploitant betrof alleen konditorei en bakworkshops.

Even als advocaat van de duivel ...

 

Daarmee is er toch geen sprake van misleiding, dwaling en/of oplichting? De (toekomstige) koper moet bij de Gemeente informeren of de beoogde activiteiten ook daadwerkelijk zijn toegestaan. Op basis van wat zijn er dan juridische stappen te ondernemen?

 

Boek 6. Algemeen gedeelte van het verbintenissenrecht

Titel 5. Overeenkomsten in het algemeen

Afdeling 2. Het tot stand komen van overeenkomsten

Artikel 228, 2e lid

De vernietiging kan niet worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.

 

De bijkomende vraag is, of de vorige eigenaar zonder vergunning daadwerkelijk een B&B heeft geëxploiteerd, of dat er alleen maar 4 kamers als mogelijke B&B zijn geïnstalleerd.

 

Met de vriendelijke groeten van Nedzhibe

 

 

 

[Cosara]

zo te zien staat in de advertentie dat er een bezettingsgraad van 70% is dus dat wijst erop dat er ook daadwerkelijk verhuurd werd.

Ik denk dat wij zo langzamerhand geen enkele waarde aan de advertentie kunnen toekennen. Er is dus nog hoop voor Hans.

 

Met de vriendelijke goeten van Nedzhibe

 

 

 

---

modedit: quote ingekort i.v.m. de leesbaarheid

 

[anononiemPH]

1. Eergisteren kregen wij de brief van de gemeente met daarin echter het bericht dat de B&B-functie niet is toegestaan op grond van het bestemmingsplan, hooguit mag je er zelf in wonen en dan maximaal 2 kamers B&B aanbieden.

2. De vergunning van de vorige exploitant betrof alleen konditorei en bakworkshops.

Even als advocaat van de duivel ...

 

Daarmee is er toch geen sprake van misleiding, dwaling en/of oplichting? De (toekomstige) koper moet bij de Gemeente informeren of de beoogde activiteiten ook daadwerkelijk zijn toegestaan. Op basis van wat zijn er dan juridische stappen te ondernemen?

 

Boek 6. Algemeen gedeelte van het verbintenissenrecht

Titel 5. Overeenkomsten in het algemeen

Afdeling 2. Het tot stand komen van overeenkomsten

Artikel 228, 2e lid

De vernietiging kan niet worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.

 

De bijkomende vraag is, of de vorige eigenaar zonder vergunning daadwerkelijk een B&B heeft geëxploiteerd, of dat er alleen maar 4 kamers als mogelijke B&B zijn geïnstalleerd.

 

Met de vriendelijke groeten van Nedzhibe

 

 

 

 

Nee dwaling obv 6:228 BW van koper is van toepassing. De verkoper heeft een mededelingsplicht ook voor zaken welke hij had moeten weten. Deze mededelingsplicht gaat voor de onderzoeksplicht van koper en is wel degelijk dwaling en oplichting kan wellicht ook maar is een strafrechtelijk begrip.

[anononiemPH]

Het betreft zakelijke huur. Ik durf voorts te stellen dat ik aan mijn onderzoeksplicht heb voldaan, maar als de antwoorden die je krijgt, onwaar blijken te zijn en daarmee volledig in lijn zijn met de onwaarheden in publicaties, verkoopbrochure, huurcontract, overnamecontract, etc., dan mag je m.i. toch wel stellen dat verkopende partij (verkoper en diens makelaar) het niet zo nauw genomen hebben de waarheid, laat staan met hun mededelingsplicht.

 

 

Ja je hebt zeker een sterk punt. De informatie is ook nog eens schriftelijk vastgelegd door verkoper. De verkoper had je volledig/juist moeten informeren over welke activiteiten zijn toegestaan in het pand en kan niet stellen dat jij dat zelf maar had moeten onderzoeken (welke je ook nog eens hebt gedaan). Een dergelijk verweer gaat de verkoper niet helpen. Een transactie welke is aangegaan en gebaseerd op onwaarheden (welke verkoper bekend waren en anders hadden moeten zijn) wordt niet snel beloond in rechte. Ik kan uiteraard niet alle details overzien obv de posts hier, dus dit is mijn mening op basis van de informatie hier.

 

Ik zie wel paar punten welke belangrijk zijn voor jou/koper. Indien je die wilt weten kun je een bericht sturen, en als je akkoord bent wil ik die best plaatsen.

[Sandra.]

dag Hans,

Jullie komen ineens in flinke tegenvallende 'project' terecht maar ik heb er vertrouwen in dat het ooit weer een afgesloten leermoment zal zijn.

Ik heb geen tips over ontbinden en moet bekennen dat ik niet alle reacties 100% heb gelezen, maar misschien heb ik tips over de bestemmingsplan waar vorige eigenaar zich dus ook niet aan hield. Zou er kans kunnen zijn dat je bij de gemeente zogenaamde 'omgevingsvergunning afwijking ro-regels' kan aanvragen waardoor je er wel mag vestigen zoals je van plan was? Kort samengevat liep ik 1,5 jaar geleden tegen zelfde probleem (andere bestemmingsplan) aan toen ik 'n bedrijfswoning wou kopen. Op de bestemmingsplan van deze wijk stonden heel specifieke type bedrijven opgenoemd en vrijwel alle bedrijven die hier zaten sloten daar niet op aan (zouden er dus eigenlijk niet mogen zijn, zelfs de verkoper van dit pand had hier eigenlijk niet mogen werken). Ik sprak uitgebreid met iemand van de gemeente en die bleef zeggen dat ik met mijn kralenwebwinkel (met dus geen enkele risico of overlast) hier dus NIET zou mogen vestigen. Uiteindelijk stelde ik deze vraag aan iemand anders van de gemeente en die zei dat ik 'omgevingsvergunning afwijking ro-regels' aan zou kunnen vragen en best kans van slagen zou hebben. Het was afdeling 'Ruimte & Samenleving' die dit zei, het aanvragen moest bij afdeling 'Veiligheid en Wijkbeheer'. Zodra gemeente akkoord ging was er nog 6 weken tijd voor protest van buurtbewoners.

 

Wellicht gaat het door monument nu moeilijker, en ik weet niet met welke afdeling je al te maken had gehad, maar voor het geval je hier wat mee kan....ik zou ook de neiging hebben andere b&b op te zoeken, op internet kun je bestemmingsplan per locatie opvragen, benieuwd of die wel 100% aansluiten....

 

Heel veel succes ermee, ik zal duimen voor goede afloop.

 

[Highio]

aan wie ik overigens - bijzonder genoeg - de volledige overnamesom diende te betalen

Misschien niet ongebruikelijk (?), maar hier zou ik dan toch ook tegelijkertijd weer het fijne van willen weten.

 

Heb je de buren en omwonenden of oud-personeel al gesproken?

 

Succes morgen, heb je ondertussen nog een reactie van verkoper of makelaar ontvangen?

 

Groet,

 

Highio

 

[Hoofdgebruiker]

Er lijkt sprake te zijn van continue vooruitgang. Beter dan dat, is niet mogelijk, lijkt mij. Snelheid van handelen is niet altijd de beste zet. Verstandig handelen i.c.m. vooruitgang blijven boeken, wel. Hans laat zich bijstaan door zijn advocaat, een paar dagen na het eerste contact volgen er concept aansprakelijkheidsstellingen, dat lijkt mij best een redelijke termijn? Nu kan Hans zelf wel allerlei acties gaan ondernemen, op gesprek gaan, zaken uitzoeken etc. maar hij wordt bijgestaan door een specialist die dit soort zakelijk dagelijks/wekelijks verricht. Als verdere acties nodig zouden zijn geweest, zou dit hoogstwaarschijnlijk wel geadviseerd zijn door zijn advocaat? Met kracht en vuur je recht proberen te halen, is één ding, strategisch de juiste stappen vooruit zetten, een minstens zo belangrijke tweede. Advocaat geeft steeds aan welke stappen exact ondernemen moeten worden, lijkt mij? Hier kan Hans zich gewoonweg op blijven focussen? Met al het vertrouwen en respect wat de verdediging verdient?

 

[Richard Theuws]

Verder heb je niets aan een jurist/advocaat die je goed kent. Je hebt alleen maar iets aan een jurist/advocaat die gespecialiseerd is in het desbetreffende vakgebied. Als je knieschijf in puin ligt, wil je ook niet naar de kno-arts toch? ;D

 

 

haha wellicht had ik mijn opmerking duidelijker moeten omschrijven, zeker voor juristen :P

 

"mocht je een advocaat kennen van wie je met enige zekerheid kunt zeggen dat ze jouw belang goed kunnen verdedigen..." ;)

[Hans van den Bergh]

We houden het schip drijvende met de omzet uit beide locaties en de advocaten vechten het intussen uit. Het is zeven dagen per week hard werken om op beide locaties de schoteltjes draaiend te houden, want ruimte voor extra personeel is er niet, maar dan heb je ook geen tijd voor kopzorgen en hoef ik ook niet bang te zijn dat ik er 's nachts wakker van lig, want door het harde werken slaap ik als een os (en mijn kleding gaat ook steeds ruimer zitten ;)).

 

[henkh]

Ja Hans, zo draait de tent goed, vier je jouw successen en ben je toe aan de volgende stap (we blijven toch ondernemer in hart en nieren ;)) en dan komt de tegenslag om de hoek kijken. (ook daar kom je als ondernemer niet onder uit :()

 

Maar als "ouwe rotten"komen we daar wel weer over heen. Om met jouw lijfspreuk te spreken "succes en groet"

 

(als overeenkomsten al terug te draaien zijn zit er vaak toch nog een vervelend prijskaartje aan. schouders er onder en wegpoetsen maar)

 

[Bob de webbouwer]

Johan Cruijff

Amsterdam 1947 - Barcelona 2019

 

;D Het is maar goed dat hij al in 2016 overleden is, anders zou het nog een hele rel kunnen opleveren :P

[Hans van den Bergh]

Tijd voor een update:

 

Te beginnen met een relevant resumé:

Tijdens mijn vooronderzoek heb ik contact gezocht met de gemeente om te vragen waar ik zoal aan moest denken bij de overname. Tijdens dat telefoongesprek bleek men aan de andere kant van de lijn met naam en toenaam te weten welk pand het betrof, welke ondernemer en werd er verbaasd gereageerd op mijn mededeling dat ik het voornemen had dit over te nemen, men wist niet dat het te koop stond. Verder werd ik gewezen op de online-aanvraagprocedure en het gemakkelijke ondernemersloket waar ik mij t.z.t. met alle bescheiden kon melden t.b.v. de vergunningaanvraag.

 

Inmiddels heb ik bewijs en een verklaring van een ambtenaar die bevestigen dat de illegale kamerverhuur al drie jaar binnen de muren van het gemeentehuis gemeld en dus bekend was, echter, zowel tijdens het telefoongesprek als later bij het loket (met dezelfde ambtenaar die indertijd de aanvraag van de verkoper behandelde) is mij niets verteld over die situatie. Pas als uitkomst van de formele intake, nadat de transactie een feit was, werd mij dit schriftelijk meegedeeld.

 

Indertijd (2015) is de verkoper vergunning verleend voor horecabestemming en een exploitatievergunning zonder drankvergunning, vervolgens is hij datzelfde jaar betrapt op illegale kamerverhuur (3 kamers) en hier na een melding n.a.v. controle op brandveilig gebruik via e-mail door een ambtenaar op gewezen met de mededeling dat hij maximaal 2 kamers B&B mocht doen indien hij woonachtig (ingeschreven in GBA), dus dat dit ondergeschikt moest blijven aan de woonfunctie. (Vervolgens had hij de brutaliteit nota bene een viérde kamer eraan toe te voegen).

 

Kortom, er zit horecabestemming op de begane grond met exploitatievergunning voor 'droge' horeca, en indien bewoond, was 2 kamers B&B toegestaan. Drie jaar later doen wij het precies zoals hiervoor beschreven, ik ben ingeschreven als bewoner en verblijf er ook met grote regelmaat en de gemeente weet hier ook vanaf, want ik heb dat gemeld. Omzet van twee kamers B&B definitief opgeofferd, maar er het beste van proberen te maken, zou je zeggen.

 

Maar een week of vier geleden krijg ik ineens bezoek van de gemeente, afdeling Bouw en Wonen, die mij even vertelden dat ik verkeerd bezig was. (HUH?! Ik heb dus horecabestemming en exploitatie op de begane grond en woon erboven alwaar ik ook 2 kamers B&B aanbied, dat zoals het moest, toch?)

 

Wat blijkt, de trap die naar de verdieping leidt, vanuit de horeca naar de verdieping, legt een verbinding tussen privé- en bedrijfsruimte, daar waren ze ineens achter gekomen en dat mag niet volgens bouwbesluit en dat zou dus moeten worden aangepast. Dat aanpassen kan echter ook niet, want dat is weer in strijd met de monumentenwet. Dus, het pand, al drie jaar in gebruik als konditorei met woonruimte erboven + B&B, had hier nooit voor gebruikt mogen worden?!

 

U begrijpt dat ik deze heren toen even haarfijn heb uitgelegd dat ik nu wel het slachtoffer ben van drie jaar neuspeuteren van betrokken ambtenaren die ontegenzeglijk bekend moesten zijn met de illegale situatie van mijn voorganger en dat ik deze gang van zaken niet ga pikken. Vervolgens heb ik hen de deur gewezen met de mededeling dat ze terug mochten komen met een oplossing en niet om weer even een probleem bij mij over de schutting te pleuren.

 

Een periode van intensief onderhandelen werd gisteren dan voorlopig afgesloten met het volgende resultaat:

Ik krijg met onmiddellijke ingang een alcoholvergunning (plus de helft extra vierkante meters terras) in ruil voor het afbouwen van de B&B-boekingen en het beëindigen van mijn bewoning, dit met einddatum 15 oktober en ik krijg tot 1 december de tijd om de lokaliteit aan de inrichtingseisen te laten voldoen, wat overigens slechts neerkomt op het plaatsen van een scheidingswandje van 1,25 m hoog.

 

In een volgende fase gaan we dan bezig met het geschikt maken van de eerste verdieping voor horeca, het komt er dus op neer dat ik, i.p.v. mijn voorgenomen dagzaakje met B&B, nu naar iets van een Lunchcafé, Petit-restaurant o.i.d. ga omturnen en dit met de (extra) opbrengsten uit drankverkoop moet zien te compenseren/financieren. Een rekensom leert mij dat dit haalbaar moet zijn. De gemeente is hier met een delegatie geweest (Economische zaken, brandveiligheid, Bouw en Wonen, Horeca, etc.) geweest om dit integraal vast te leggen, maar ik heb ze wel mee gegeven dat ik deze extra kosten en eerdere schade ga claimen, want mij nu aanpakken voor iets wat ze zelf drie jaar willens en wetens hebben laten liggen, ga ik ze niet zomaar mee laten wegkomen.

 

Een vriend van mij is fractievoorzitter van een partij in de gemeenteraad en is in ieder geval van plan te verantwoordelijk bestuurder hier over schriftelijk te bevragen. Die verantwoordelijk bestuurder zit ook in de lokale Rotary, waar een kennis van mij lid van is en die gaat de situatie langs die weg ook bij deze wethouder aankaarten. De bewonersvereniging en ook de rondom mij gesitueerde ondernemers volgen het allemaal met argusogen en gaan waarschijnlijk mee als dit in de raad op de agenda komt, men spreekt hier uiteraard schande van. Het is natuurlijk één ding dat een 'ondernemer' hier drie jaar lang illegaal bezig is geweest, maar de betrokken ambtenaren hebben hem ook geen strobreed in de weg gelegd en hadden mij wel eventjes mogen waarschuwen toen ik mij met mijn overnameplannen meldde.

 

Dan nog even een update over de ingeslagen juridische wegen:

De verkoper wordt gedagvaard, betrokken gemeenteambtenaren worden t.z.t. opgeroepen om verklaringen af te leggen

 

De advocaat van de betrokken verkoopmakelaar heeft mijn advocaat laten weten voor een beperkt aandeel in mijn schade te willen schikken, die onderhandeling loopt op dit moment.

 

Ik ga mij met mijn advocaat ook weer beraden op stappen tegen de verhuurder, want de combinatie wonen en bedrijfsruimte is dus niet toegestaan, ik huur nu tweederde van een pand waar ik niets meer mee kan, tenzij de verdieping (en) ook geschikt te maken zijn voor horeca, maar dat vergt investeringen en procedures die ook langs de monumentenwet moeten.

 

Tot zover eerst maar...

 

[Hans van den Bergh]

Een wending in het verhaal, updatewaardig:

 

In deze wijk is een actieve bewonersvereniging met een stevige vinger in de pap waar het gaat om het bewaken van de welstand in de buurt en die aangevraagde vergunningen met argusogen volgt, ik werd door een naburige collega-ondernemer voorgesteld aan de secretaris van deze club.

 

Deze dame is een wandelende encyclopedie waar het gaat om de aangevraagde en verleende vergunningen. Zij wist mij te vertellen dat er een trap ontbrak in het pand en dat deze blijkbaar door de vorige exploitant is verwijderd om een stuk extra verdieping te creëren. Het gevolg staat in de vorige update: ik mag met de verdiepingen niets, mij rest slechts een stuk begane grond van 51 vierkante meter waarop ik nog horeca mag uitbaten.

 

Deze ingreep veroorzaakt dus het hoofdprobleem dat er geen aparte opgang meer is naar de verdieping en dat er daarom geen privébewoning (+ 2 kamers B&B) meer mogelijk is. Omdat het hier een monument betreft en er voor deze ingreep nooit vergunning is aangevraagd/verleend, zou volgens haar de eigenaar door de gemeente kunnen worden verplicht het pand weer in de oorspronkelijke staat terug te brengen.

 

De bewonersvereniging hebben mij van e.e.a. een schriftelijke, ondertekende verklaring over bovenstaande overhandigd en mij gegevens verstrekt over de vergunningaanvragen/-verleningen van/aan de vorige exploitant. Dit heb ik bij verhuurder en gemeente ingediend en vorige week ben ik bezocht door iemand van Vergunningverlening, Handhaving en Toezicht, die bevestigde dat in voorkomend geval inderdaad de eigenaar/verhuurder tot herstel verplicht kan worden en dat dit meteen wordt uitgezocht.

 

Hij liet ook al doorschemeren dat hij er min of meer rekening mee houdt dat deze opdracht inderdaad aan de verhuurder gaat worden verstrekt, of ik al wilde nadenken over wat ik met de verdiepingen wilde gaan doen en hierover al vooroverleg wilde gaan voeren. Dat laatste is wat prematuur en komt wat mij betreft in de wacht te staan tot er over bovenstaande definitief uitsluitsel is.

 

E.e.a. doorgegeven aan mijn advocaat, die er meteen op wees dat we dan voor een navenante huurverlaging zouden kunnen/moeten gaan, omdat minimaal twee-derde van het gehuurde onbruikbaar is tot het tijdstip dat herstel is gerealiseerd.

 

Overmorgen is er overleg tussen gemeente en eigenaar, dat wordt tot die tijd dus nog even nagelbijten...

 

[Hans van den Bergh]

Even een update: eergisteren onze zaak in Drenthe verkocht/opgeleverd en vandaag de stukken ingestuurd naar de verkoopmakelaar om de exploitatie en huur van het monumentje ook ter overname aan te bieden. Oftewel: we gaan voor iets passends en met de verkoopopbrengst kunnen we het voorlopig redelijk uitzingen... (wel een formele klacht bij de gemeente ingediend, die op dit moment in behandeling is)

[Hans van den Bergh]

Op 4-4-2019 om 15:10, Hans van den Bergh zei:

(wel een formele klacht bij de gemeente ingediend, die op dit moment in behandeling is)

Update:

Met een deel van de opbrengst uit de verkoop van de boerderij afgelopen zomer in het monumentje wat cosmetische aanpassingen gedaan en redelijk vaak contact gehad met gemeente en verhuurder inzake de formele klacht. 

De klacht is door een nieuwe leidiggevende van betreffende gemeente-afdeling voortvarend opgepakt en er zijn volgens hem inderdaad wat zaken verkeerd gegaan, wat nu in kaart wordt gebracht om op te lossen.

 

Verhuurder (voor 57% eigendom van gemeente) heeft inmiddels een nieuwe directeur die wel alles in het werk wil stellen om het pand aan te passen, zodat het aan de eisen voor het door ons beoogde en gewenste gebruik gaat voldoen, behartigt hij het traject van vergunningen, etc... Saillant detail is dat hij tekeningen heeft gevonden van de oorspronkelijke situatie, zodat er nu bewijs is dat het pand ooit wel aan de eisen heeft voldaan, maar dat een vorige uitbater nooit betrapt is op het illegaal veranderingen aanbrengen. 

 

Advocaat heeft aangegeven dat dit allles als voorzichtig positief mag worden gezien, maar dat hij het dossier vooralsnog open houdt...

 

Tot zover!

 

[Hans van den Bergh]

Branko Collin bedankt, ik ben echter in eerst instantie benieuwder naar 1.: Wat zouden vertrekpunten (kunnen) zijn die je meeneemt om de hoogte van een *afkoopregeling te bepalen? 

*(beëindiging man-vrouw VOF is dan een beslissing die later genomen kan worden of we kiezen een andere optie: we zetten het bedrijf op een andere manier voort met de opbrengst uit de afkoop)

 

2. is inmiddels toch via gemeente beantwoord (Datum uitschrijving Handelsregister is bepalend)

[Roel J]

Bijzonder aanbod van de verhuurder, dat zie je zelden, maar gezien de voorgeschiedenis "snap" ik hem wel.. Ik zal mijn gedachten er eens over laten gaan.

Ik denk dat er toch ook een component in moet voor het feit dat er belangrijke gebruiksvergunningen ontbraken en dit voor aangaan ovk niet is gemeld. (even kort door de bocht). Dat is een post die lastig te begroten valt maar daardoor wel als onderhandelingsbuffer kan dienen.. Als ze die claim afwijzen zullen ze vermoedelijk minder scherp onderhandelen op waarde van investeringen e.d.

[Roel J]

Het was een gezellig voorjaar/zomer zo te lezen

 

Het blijft lastige materie. Volgens mij heb je op drie vlakken schade.

1. vanaf het begin ben je beperkt in activiteiten omdat een aantal noodzakelijk vergunningen ontbrak en ook niet in de bestemming paste terwijl dat wel zo was gepresenteerd.

2a. Je hebt je bedrijfsvoering aangepast en tot corona uitgevoerd

2b. Na corona heb je wederom je bedrijfsvoering aangepast en na overleg met verhuurder kwam daar opeens een verbod op activiteiten.

 

De laatste is het makkelijkst.. Door corona werd overleg met verhuurder noodzakelijk over huurverlaging of uitstel, door zijn expliciete verbod (en starre houding daarin) als antwoord zou ik voor de periode vanaf 1 april tot nu huurvrijstelling eisen. Je werd nu voor de 2e of 3e keer de voet dwarsgezet door de verhuurder. Dat is dan voor hun rekening en risico nu...

 

Op basis van 2a moet je berekenen hoeveel schade je leidt doordat je nu de tent moet opdoeken, verkoop activa tegen verlies (in deze markt brengt het vrij weinig op alles horeca gerelateerd hangt in de touwen dus apparatuur brengt niet veel op.. ) daarnaast gederfde winst voor komende jaren wellicht ook..

 

Dan de 1e post is de schade die je al hebt geleden doordat bepaalde activiteiten opeens niet bleken te mogen.. Die is misschien nog wel los te koppelen van het afkoopvoorstel als aparte (rechts)zaak als dat complex is, maar je kunt er misschien ook een mooie package-deal van maken.. 3 schadeposten verhalen maar voor 2 betalen :-)

 

Nou ondanks dat de tent is gesloten blijven er genoeg zakelijke beslommeringen over zo te lezen..

 

 

 

[henkh]

1 uur geleden, Hans van den Bergh zei:

Vandaag is de kwestie definitief gesloten

 

Goed dat je dit nare hoofdstuk hebt kunnen afsluiten.

 

1 uur geleden, Hans van den Bergh zei:

de deur voor de laatste keer achter ons dichtgetrokken...

 

En niet meer omkijken maar de blik op de toekomst richten.

 

Sterkte, en hopelijk kunnen we snel offline bijpraten.

[Ritzema]

Inhoudelijk kan ik je helaas niet helpen Hans, wel door te zeggen dat ik het enorm rot voor je vindt en je voor de het komende traject veel wijsheid en sterkte wens!

[Hans van den Bergh]

Dank voor de reacties, even wat extra toelichting, die ik door de attente 'advocaat van de duivel' blijkbaar nog moet toevoegen:

 

De verkoper werkt al drie jaar in dit concept, op de foto is te lezen wat het aanbod was, in het koopcontract staat dat verkoper over alle benodigde vergunningen beschikt, in een bijlage van het koopcontract zijn de brieven van de gemeente toegevoegd, waarin staat dat zowel de omgevingsvergunning als de exploitatievergunning (verder niet geduid, maar wel vermeld dat het zonder drankvergunning is) is verleend.

 

In het huurcontract verklaart de verhuurder (Monumentenfonds) akkoord te zijn met het gebruik uitsluitend als Winkelruimte, Woning, B&B, Workshops, Kinderfeestjes, Konditorei. De makelaar heeft steeds bevestigd dat de exploitatie in huidige vorm volledig is toegestaan en ik vermoed inderdaad dat er bewust informatie achter is gehouden. B&B voeren en er zelf bij wonen, is nimmer onze bedoeling geweest, voor ons is het bedoeld als tweede vestiging, wij wonen bij de (hoofd-)vestiging: de boerderij met Herberg erin.

 

Verkoper heeft overigens zojuist gereageerd:

'De reden dat een Bed & Breakfast 'gedoogd' is, is omdat ik daar ingeschreven stond als woonadres. Dan geldt de regel dat je 1/3 deel van de oppervlakte van het pand mag verhuren als Bed & Breakfast'

- Dit klopt niet, hij is woonachtig in Leeuwarden, dus heeft hij hier inderdaad illegaal de B&B-activiteiten ondernomen.

 

[wimj]

Wellicht staat de verkoper formeel ingeschreven bij de B&B, maar woonde hij in de praktijk elders