Aanbouw: keuze prive of zakelijk fiscaal afschrijven?

[mrbrabo]

In het toekomstige nieuwbouwhuis wordt een aanbouw gerealiseerd voor een gastouderopvang van mijn vrouw.

In de aanbouw worden slaapkamertjes gerealiseerd en een toilet.

Daarnaast komt de achterdeur in de aanbouw en komt er een wasbakje om handen te wassen.

De rest van de aanbouw wordt ingedeeld als speelruimte.

 

Nu heb ik aan mijn accountant gevraagd wat voor ons fiscaal het meest voordelig is.

De aanbouw prive houden, zakelijk, of eventueel verhuren aan de EMZ.

 

Daaruit kwam dat prive het meest voordelig is. Mijn vrouw maakt als gastouder niet veel winst, en draagt ook weinig belasting af. Verhuren zou geen optie zijn.

De aanbouw zakelijk aanmerken zou ook nadelig werken omdat eventuele winst van de aanbouw later wordt afgerekend als mijn vrouw ermee stopt.

 

Volgens mijn accountant zou ik in bovenstaande situatie zelfs geen keuze hebben en kan de aanbouw alleen maar zakelijk worden bestempeld. Het voldoet namelijk aan alle voorwaarden.

 

In ons geval kiezen we er vrijwillig voor omdat het toilet straks ook echt van ons is. Geen verkleiners

en hulpstukken meer in ons gewone toilet, deze zijn te vinden op het toilet in de aanbouw.

 

Klopt deze bewering? Wat zou voor ons het meest voordelig zijn?

 

[verandering: titel]

 

[shoptillyoudrop]

Geen verkleiners en hulpstukken meer in ons gewone toilet, deze zijn te vinden op het toilet in de aanbouw.

 

Huh...?

 

Wat laten jullie daar in vredesnaam bouwen...? :-\

 

Hoe dan ook:

Ongetwijfeld beter als privébezit (of het moet écht iets aparts zijn...), maar dat had je toch al gehoord van de accountant.

 

Overigens: Als je écht een gefundeerde uitspraak wil hebben (zoals van de accountant!), dan moet je toch aanzienlijk meer informatie verstrekken dan dit.

[mrbrabo]

Normaal gesproken vangt een gastouder de kinderen in de huiskamer op. De kinderen slapen dan in campingbedjes/ledikantjes op de slaapkamers. En wordt er gebruik gemaakt van het toilet. Ook tijdens zinnelijk worden. Vandaar de verkleiners die er altijd liggen en andere attributen.

 

De afgelopen 6 jaar vond ik dat geen probleem. Maar als je dan een huis laat bouwen, en de mogelijkheid hebt, dan is het verplaatsen van de activiteiten naar een dedicated aanbouw natuurlijk erg fijn.

In de aanbouw komen twee kleine slaapkamertjes, een toilet en een speelkamer.

 

Mijn accountant zegt nu dat de aanbouw als zakelijk wordt bestempeld. Ookal wil je dit niet. Dit komt omdat de ruimte aan alle punten van een zelfstandige ruimte voldoet.

Je hebt dan geen keuze. Een mogelijkheid zou zijn om het toilet te laten vervallen.

 

Dit blijf ik vreemd vinden.

 

Klopt het wel dat het zakelijk huren van privé niet voordelig is op het moment de omzet niet al te hoog is? Kan je überhaupt een zelfstandige ruimte in je woning vanuit privé huren aan je EMZ? Mijn accountant beweert van niet. Of zakelijk of privé. Geen tussenweg.

[Joost Rietveld]

Dag mrbrabo

 

Het vraagstuk rond vermogensetikettering blijft complex. De hoofdregel is dat iets verplicht zakelijk vermogen vormt als het nagenoeg uitsluitend (minstens voor 90%) zakelijk gebruikt wordt. Een aanbouw voor enkel de opvang van kinderen volgt die hoofdregel.

 

Maar daarmee zijn we er nog niet. De hoofdregel geldt alleen als de aanbouw zonder al te veel bouwkundige ingrepen gesplitst kán worden van de rest van het huis. Daar komen de wc en eigen ingang in het plaatje. Als die er zijn in de aanbouw dan is splitsen vrij eenvoudig. Maar als de kids via de voordeur van de woning naar de aanbouw moeten en er ook geen sanitair in de aanbouw zit, dan wordt splitsen bouwkundig dermate complex dat het gehele pand keuzevermogen wordt.

 

Pas dan kun je de vraag stellen of de aanbouw en/of de rest van de woning zakelijk is of privé of alsnog gesplitst.

 

Dus in die zin klopt de redenatie van je accountant. Als de aanbouw voor de doeleinden van de onderneming zelfvoorzienend is dan is de aanbouw verplicht zakelijk vermogen.

 

Maar dan ben je er nog niet. Als de aanbouw zakelijk is dan is dat maar voor de helft zo (uitgaande van een huwelijk met gemeenschap of gezamenlijk eigendom van het pand). De helft van de aanbouw is immers jouw eigendom. Jij stelt jouw eigendom ter beschikking aan haar eenmanszaak. Dat deel verhuur jij aan haar eenmanszaak. De emz betaalt jou daarvoor een marktconforme huur. Dat is voor de emz aftrekbaar, maar bij jou belast in box 1 als inkomen uit overige werkzaamheden, meer specifiek inkomen uit terbeschikkingstelling.

 

Ben je er nog? ;)

 

Wat de beste keuze is en hoe de aanbouw in te richten is, maakt dus een enorm verschil. Op een forum kom je er niet uit. Daarvoor ontbreekt het aan de details.

 

Je accountant heeft in zekere zin gelijk, maar wat jullie het beste kunnen doen kan alleen beoordeeld worden adhv de details, de mogelijkheden van de bouwer en jullie wensen. En last but not least, wat doet de woningmarkt? Een woon-werk-pand heb je bij prijsstijgingen liever geheel privé (onbelast), maar bij prijsdalingen liever (deels) zakelijk (aftrekbaar). Het koffiedik is dus ook hier niet zonder invloed.

 

Goed artikel hierover hier

 

 

succes

Joost

 

 

 

[mrbrabo]

Joost bedankt voor je antwoord.

Maw, als de ruimte ook dient als huiswerkkamer dan ben ik er?

(Wat het ook deels gaat worden overigens)

[Joost Rietveld]

Als daardoor het zakelijk gebruik onder de 90% komt, ja. Maar denk ook aan de aantoonbaarheid daarvan