Bedrijfsovername inclusief lopende hypotheken

[VastgoedBeheer]

Beste leden,

 

Ik lees hier al wat langer op de achtergrond mee en vind het een geweldig forum.

 

Nu mijn vraag, ik ben voornemens een bedrijf over te nemen, nu is het zo dat ik tochmet wat vragen zit,

Het vastgoedbedrijf heeft ook enkele hypotheken in het bedrijf zitten aan clienten. De hypotheken zijn aflossingsvrij en zijn tot op heden nog niet afgelost. De enige inkomsten komen uit de rente.

 

Hoe kan ik globaal zelf de waarde berekenen van de portfeuille, de verkoper wil de waarde van de hypotheken volledig berekenen in de verkoopprijs, zelf ben ik van mening dat dat niet kan. Het blijven risicovolle investeringen. Omdat dit buiten mijn kennis valt roep ik jullie hulp in.

 

Graag jullie advies.

 

Heel erg bedankt,

 

Chris

[Hans van den Bergh]

Omdat dit buiten mijn kennis valt roep ik jullie hulp in.

Welkom op HL.

Ik geef je toch iets om over na te denken: als jij over dit soort zaken essentiële kennis ontbeert, waarom zou je dan toch overname overwegen? Ondernemen is al risicovol genoeg, is er wellicht iets waar je meer verstand van hebt waar je je ondernemersdroom mee waar kunt maken?

 

[Branko Collin]

Het blijven risicovolle investeringen. Omdat dit buiten mijn kennis valt roep ik jullie hulp in.

 

Je hebt het registergoed toch in onderpand? Wat zijn de risico's die je ziet? Waardevermindering?

 

[LiGuido]

Die 'enkele' hypotheken hebben geen waarde. Je zou alleen het risico moeten overnemen. Als je een multiplier over de rente gaat berekenen kan je het schip in gaan als die klant niet meer aan zijn hypotheekverplichtingen kan voldoen.

[Roel J]

Ik ben het wel eens met LiGuido, die hypotheken hebben weinig tot geen overname waarde.

althans je moet niet extra gaan betalen voor de opbrengsten uit die hypotheken. Immers de rente op de hypotheek is al de som van de marktrente, risicoopslag en winstmarge, die laatste is meestal het kleinste component (hoewel dat bij de extreem lage marktrente nu soms ook anders is)

 

De marktrente kan je overal op je geld krijgen.. met een beetje moeite ook als het geld op een bankrekening staat, dat is risicoloos geld maar levert dan ook bijna niks op.

Als gezegd de winstmarge percentage is laag maar bij en bij 100.000 geleend bedrag is 1% marge 1000 euro per jaar, leuk maar niet echt een moneymaker. tenzij je 5000 hypotheken hebt.

 

De risicoopslag daar zit wel een potentiele winst is als er geen "ongelukken" gebeuren.. maar hoe hoger de risico opslag hoe hoger de kans dat één van de hypotheekgevers omvalt.

Die risicoopslag is meer als een verzekeringspremie voor een verzekeringsmaatschappij, als je maar genoeg verzekeringspremie ontvangt kun je schades van individuele gevallen dekken uit alle premies.

 

Probleem bij een relatief kleine portefeuille met hypotheken is natuurlijk dat als 1 hypotheekgever niet kan voldoen aan de aflossingsplicht dat dan de schade al snel meer kan zijn dan de (som) van de ontvangen risicoopslag uit de rente.

 

ALS je dus hypotheken ook gaat overnemen zul je dus alle vormen van voorzienbare risico's in moeten prijzen. Ik schat in dat je dus niet eens de volleprijs van de leningen wilt betalen voor de hypotheken maar bijv maar 80% van de nominale waarde van de lening. (dus als er 100K schuld is betaal je er maar 80K voor)

 

Ik zou als bij financieringen niet je kennis ligt proberen de hypotheken ofwel buiten de overname laten of een bedrijf zoeken die deze direct na jou overname weer van jou wil kopen.

 

[LiGuido]

Koop je een vastgoedbedrijf over als in: Ze hebben panden in eigendom en verhuren dit?

Verder schrijft Roel inderdaad de uitgebreide reactie op..