Bed and breakfast in gehuurde woning box 1 of box 3

[chettum]

Goedemiddag,

 

Ik overweeg een pand te gaan huren waarin ik zelf ga wonen en waarin ik een gedeelte (alles in lijn met de voorwaarden) bed & breakfast (zonder onbijt) wil gaan runnen. Ik heb hiervoor toestemming van de verhuurder.

 

Volgens de redenatie dat het huren van het pand mij een genotsrecht oplevert zou dit gebruik binnen box 3 vallen, maar omdat ik er huur voor betaal zou o.g.v. 5.19 Wet IB er sprake zijn van een nihilwaardering. Dat ik meer huur ontvang zou dan volgens mij niet uit moeten maken.

 

De grote vraag is nu of ik meer werkzaamheden verricht dan voor vermogensbeheer noodzakelijk zijn. Toevallig ken ik de eigenaar van het pand ernaast die ook een B&B heeft en zijn accountant stelt dat omdat er nauwelijks werkzaamheden worden verricht er geen sprake is van inkomsten uit overige werkzaamheden en zodoende geen verplaatsing kan zijn naar box 1.

 

De enige werkzaamheden die ik ga doen zijn als volgt:

- De sleuteloverdracht en inname

- Nachtregister bijhouden (stelt heel weinig voor en gebeurt met software).

 

De rest besteed ik dus uit. Al met al ben ik hier per week twee uur mee kwijt. Wat is jullie inschatting? Valt dit binnen box 3? M.a.w. exploiteer ik hier zelf of besteed ik de exploitatie uit?

 

Ik heb al even op het forum gezocht, maar kon geen concreet vergelijkbare situatie vinden.

 

Met vriendelijke groet,

 

Chettum

[LiGuido]

Volgens de redenatie dat het huren van het pand mij een genotsrecht oplevert zou dit gebruik binnen box 3 vallen

 

Leg dit eens uit..

 

Ik denk niet dat je het runnen van een bed & breakfast als vorm van vermogensbeheer kunt wegzetten. Het feit dat je al structureel aan je marketing moet werken - al dan niet uitbesteed - zorgt er al voor dat het in mijn ogen geen vermogensbeheer is.

 

 

[FiscaalStudent]

Zoals Liguido stelt, ik ga ervan uit dat de belastingdienst niet geneigd zal zijn dit te zien als normaal vermogensbeheer in box 3. Een B&B wordt al snel gezien als resultaat uit overige werkzaamheden.

 

Hiervoor zijn simpele zaken als het wassen van linnengoed, schoonmaken en andere (kleine) randwerkzaamheden vaak al voldoende, zeker als u regelmatig gasten ontvangt.

[prinsrachid]

Persoonlijk denk ik dat het in box 3 thuis hoort. En ik denk ook dat de Belastingdienst het vaak heel graag in box 3 aangegeven ziet worden, althans bij koopwoningen. Bij huurwoningen ligt het nóg een tikkeltje ingewikkelder. Als je de aangifte inkomstenbelasting bekijkt, zul je merken dat ze je wel héél snel de kant van box 3 opnudgen. Sterker nog, bij de aangifte kun je meestal niet eens aangeven of je verhuurde woning in box 1 of box 3 zit, maar wordt dat automatisch zo verwerkt! En dat laatste is ook niet zo vreemd. Ik zal dat uitleggen.

 

Allereerst is er een puur theoretische kant. Theoretisch gezien is het niveau van vermogensbeheer bepaldend voor de box waarin het moet worden aangegeven. Is er sprake van normaal vermogensbeheer? Dan box 3. Of toch meer dan normaal vermogensbeheer? Dan wellicht box 1.

 

Maar als er sprake is van méér dan normaal vermogensbeheer, is het niet automatisch box 1. Het ligt namelijk vervolgens ook nog aan het type winstoogmerk. Is er sprake van meer dan normaal vermogensbeheer én een objectief winstoogmerk? Dan box 1. Maar is er sprake van meer dan normaal vermogensbeheer en een subjectief winstoogmerk? Dan is het toch gewoon box 3! (ondanks dat er meer dan normaal vermogensbeheer plaats vindt).

 

Er is sprake van een objectief winstoogmerk als je er een dusdanige handelswijze op na houdt dat je (daardoor) beter presteert dan de markt. Oftewel, jij hebt zo'n proces bedacht, dat er voor zorgt dat je winstmarges veel beter is dan vergelijkbare concurrenten. Dat is vrij lastig in deze verhuurbusiness. De marges zullen niet veel verschillen, althans niet in positieve zin. Jurisprudentie laat zien dat iets pas in box 1 hoort als je extra werkzaamheden onmiskenbaar ten doel hebben om een hoger rendement te behalen.

 

Er zit dus ook een moeilijkheid voor de fiscus in de bewijslast. Om het in box 1 te laten vallen, is het eigenlijk aan de Belastingdienst om aan te tonen dat je beter presteert dan de markt (de bewijslast ligt immers bij hen). Hiervoor moeten ze kunnen aantonen dat je beter presteert dan je concurrentie. Maar hiervoor is het weer nodig dat ze weten wie er wel en niet gebruik maakt van een dergelijk fantastisch meer-dan-normaal-winstgevend werkproces. Of dat je dusdanige koppelverkopen kunt realiseren dat je daardóór een hogere huur kunt vragen.

 

Mijn inschatting is dat ze bij mensen met een koopwoning allang blij zijn als je het in box 3 aangeven. Het scheelt iedereen een hoop tijd. Maar in jouw geval - een huurwoning - zou dat betekenen dat je niets hoeft op te geven, vanwege de nihilwaardering. Dat is ook meteen je achilleshiel. Je moet eigenlijk continu in de gaten houden in hoeverre je activiteiten een objectief of subjectief winstoogmerk hebben én of dat misschien verandert in de loop van de tijd. Dan is er ook nog het vervelende punt dat er bijna geen lijn is de ontdekken in uitspraken door rechters als het gaat om "box 1 of 3".

 

Wat ik sowieso zou adviseren is om ten minste een soort 'box 1 schaduwboekhouding' bij te houden, als je kiest voor aangeven in box 3 (tegen 0 euro). Oftewel, je houdt de cijfers (= kosten / baten) bij alsóf het in box 1 had moeten worden opgegeven. Op die manier heb je meteen objectieve cijfers in handen om te zien hoe winstgevend (of verlieslatend) je handel écht is. De winstgevendheid valt de meeste mensen best wel tegen, omdat je bij het bepalen van je winstgevendheid natuurlijk ook rekening moet houden met allerlei kosten als gas, licht, water, tv, verzekering, etc. En als de winstgevendheid redelijk beroerd is na aftrek van allerlei kosten (naar rato) en je arbeidsactiviteiten stellen niet zoveel voor, dan heb je meteen een onderbouwing voor je boxkeuze bij een eventuele controle.

 

Dan is er eventueel nog het punt van de omzetbelasting. Ook hier zal je effectief geen belastingdienst hoeven af te dragen. Je moet je eigenlijk aanmelden als ondernemer voor de omzetbelasting (6%), maar in de praktijk zou je onder de kleineondernemersregeling vallen en dus geen omzetbelasting hoeven af te dragen. Je zou dan eigenlijk onmiddellijk ontheffing moeten aanvragen voor administratieve verplichtingen, zodat je ook geen aangifte hoeft te doen.

 

Tot slot heb je nog toeristenbelasting. Het kan zijn dat je daar niet onderuit komt. Controleer dit bij je gemeente. Let ook even op je (inboedel)verzekering. Het kan zijn dat (tijdelijke) verhuur expliciet is uitgesloten van dekking!

[chettum]

Beste Prinsrachid en andere mensen op het forum,

 

Ik had even niet meer gekeken naar dit topic en niet door dat er al uitgebreid is gereageerd, dank daarvoor!

 

Het blijft al met al maar een ingewikkelde zaak belasting ;) Ik heb gekeken naar de linkjes die je meestuurt. En inderdaad mogen mijn werkzaamheden niet ten doel hebben een hoger dan gebruikelijk rendement te behalen lees ik. Anders dan de werkzaamheden die ik vooraf doe (de verbouwing zo mooi mogelijk uitvoeren) doe ik volgens mij ook niet aan zulke werkzaamheden. Ik bied niet eens ontbijt aan. Ik vroeg mij nog wel af met welke vorm van verhuur de belastingdienst mijn rendement dient te vergelijken, gewone verhuur (long term) of ook B&B / short stay?

 

Een schaduwboekhouding lijkt mij inderdaad geen slecht plan, bedankt voor de tip. In het geval mijn winst wel erg aanzienlijk is, is dit dan per definitie een aanwijzing dat er wel sprake is van een objectief wistoogmerk of dient dit altijd te worden vergeleken met vergelijkbare verhuur (in zelfde constructie B&B)?

 

Wat betreft de nihilwaardering, die is mij duidelijk, maar nu lees ik ergens op een forum dat het in sommige gevallen zo kan zijn dat de door het (voorziene) overschot aan huurinkomsten t.o.v. van huuruitgaven er een economische waarde ontstaat die je dan zou moeten waarderen. Dit zou dan grondslag moeten vormen voor belasting in box 3, wat is jullie kijk hierop?

 

En dan nog een vraag m.b.t. het aangehaalde artikel 5.19 lid 4. Er staat hier dat er dan wel sprake moet zijn van een zakelijke vergoeding, wat wordt hiermee bedoeld? Ik huur het huis prive.

 

Dus als ik jouw verhaal begrijp is het ook niet van belang of er in mijn geval sprake is van niet of nauwelijks werkzaamheden, als de werkzaamheden die ik verricht er niet toe leiden dat ik meer rendement behaal?

 

Ik heb het nog even nagevraagd bij een vriend met een B&B. Hij besteed daadwerkelijk niet meer dan twee uur per week aan de B&B. Deze uren zijn voornamelijk het inchecken en eventueel een appje beantwoorden met een vraag. Dus ik denk dat met een vaste baan ernaast je prima kan betogen dat het hier gaat om 'nauwelijke werkzaamheden'.

 

In het geval ik ervoor kies het in box 3 aan te geven en de belastingdienst oordeelt later dat het toch resultaat uit overige werkzaamheden zou zijn en dus in box 1 zou moeten, moet ik dan alles met terugwerkende kracht betalen? Hoe ver gaan ze dan terug?

 

Ik hoor het graag als mensen alsnog stellig van mening zijn dat het in box 1 thuishoort.

 

Met vriendelijk groet,

 

Chettum

 

 

[odeon]

Er is sprake van een objectief winstoogmerk als je er een dusdanige handelswijze op na houdt dat je (daardoor) beter presteert dan de markt. Oftewel, jij hebt zo'n proces bedacht, dat er voor zorgt dat je winstmarges veel beter is dan vergelijkbare concurrenten. Dat is vrij lastig in deze verhuurbusiness. De marges zullen niet veel verschillen, althans niet in positieve zin. Jurisprudentie laat zien dat iets pas in box 1 hoort als je extra werkzaamheden onmiskenbaar ten doel hebben om een hoger rendement te behalen.

 

Rachid, deze zou je nog eens moeten toelichten, want het criterium "beter presteren dan de markt" is nieuw voor mij.

Dat zou beteken dat alle B&B's die beter presteren dan de markt in box 1 thuishoren en de rest in box 3. Dat lijkt me toch niet de bedoeling.

 

Vooralsnog neig ik naar box 1 omdat d.m.v. arbeid een hoger rendement wordt nagestreefd dan bij normaal vermogensbeheer mogelijk is.

Die arbeid hoeft niet zo heel veel voor te stellen. Er zijn ook gevallen waarbij voorkennis al voldoende arbeid is.

Vergelijk het met AirBNB. Als je dat structureel doet, kom je ook in box 1 terecht.

 

Verder lijkt me box 3 in deze casus niet aan de orde, omdat TS aangeeft het hele pand te huren.

Het is dan box 3 voor de verhuurder.

Hooguit voor de inrichting, maar dat zal niet zoveel zijn (qua waarde in het economisch verkeer).