Aankoop bedrijfspand: alvast rekening houden met belastingclaim bij verkoop

[rvl999]

Goedemiddag,

 

Ik heb een goedlopende eenmanszaak en heb een bedrijfspand op het oog dat ik wil kopen. Ik ga dit pand voor ongeveer 50% verhuren aan een andere eenmanzaak: het is al duidelijk welke.

 

Nu ik me aan het verdiepen ben in de fiscale aspecten, realiseer ik me dat wanneer ik het pand ooit verkoop als eenmanszaak, het verschil tussen verkoopprijs en boekwaarde dermate groot zou kunnen zijn, dat er ooit een hele dikke claim uitkomt.

 

Stel dat de verkoopprijs 150.000 euro is, en de boekwaarde op dat moment 75.000, dan heb je al gauw te maken met een extra inkomstenbelasting van (150.000 - 75.000) * 51,95% (belastingtarief) = ongeveer €39.000.

 

Ik ben momenteel aan het onderzoeken hoe ik dat nadeel zoveel mogelijk kan beperken. Wat zijn volgens jullie manieren om dat te doen? Ik kwam uit op:

 

- Zo min mogelijk afschrijven waardoor het pand een hoge boekwaarde houdt. Mag dat of is dat uiteindelijk nog onvoordeliger i.v.m. niet drukken van de winst?

- Onderneming omzetten naar BV voordat het bedrijfspand verkocht wordt, waardoor er over de verkoop geen inkomstenbelasting (51,95%) geheven wordt maar vennootschapsbelasting (20%)

- Het pand privé kopen en privé verkopen. Ik begreep dat dat mag wanneer je het pand voor minstens 70% verhuurt aan een ander. Zou de fiscus ermee akkoord gaan wanneer ik de gezamelijke ruimtes op papier ook verhuur aan de huurder, waardoor het pand op papier voor 70% is verhuurd?

 

Of hebben jullie verder nog mogelijke oplossingen? Alvast heel erg bedankt voor het meedenken, dat zou ik heel erg waarderen!

[herman van der helm]

50% verhuren betekent dat dit deel in box 3 terecht komt en hoef je dus bij verkoop niet over af te rekenen. Wel box 3 belasting betalen per jaar uiteraard.

 

[rvl999]

Dank Herman, dat zou zeker interessant zijn.

 

Betekent dit ook dat ik geen BTW kan terugvragen over 50% van de koopprijs (en verbouwingen) van het pand?

[herman van der helm]

BTW staat daar los van. Als je een box3 pand verhuurt, kun je met de huurder afspreken dat je gewoon in de BTW regeling blijft en dus ook BTW rekent op de verhuur. (het moet dan wel gaan om een BTW plichtige ondernemer).

Je kunt dus ook de BTW terugkrijgen die op het aanschafbedrag zit.

Het BTW bedrag verloopt in 10 jaar. Dus als je het pand binnen 10 jaar weer verkoopt, moet je een verhoudingsgewijs aandeel weer afdragen

 

[rvl999]

Dank!

 

Heeft iemand wellicht nog andere suggesties om deze belasting bij verkoop van het pand enigzins te beperken?

 

[Hermes Ratgers]

Zelf ben ik groot voorstander om een pand in een BV aan te schaffen. Levert ook jaarlijks een voordeel op.