Opheffen B.V., verkoop vastgoed en inboedel

[Gast]

Beste experts,

 

Ik probeer de casus kort te houden:

Een B.V. heeft vastgoed en inboedel (verkoopwaar, machines etc.). De rechtspersoon in de B.V., enig aandeelhouder, wil of kan een onderneming niet meer voortzetten, bijvoorbeeld vanwege pensioen of ziekte. Een partij heeft interesse in het vastgoed object en de inboedel, maar niet in de B.V.. De B.V. staat namelijk door de omstandigheden al een paar jaar 'stil', geen verlies op de jaarrekeningen, maar ook geen grote winsten, verder geen schulden. Er is vermogen in de B.V. (contanten, spaartegoeden etc.).

 

Wat zou in dit geval het beste kunnen gebeuren?

De vastgoed en inboedel verkopen, het bedrag dat daarvoor betaald is op de B.V. te zetten, en het gehele vermogen naar een stichting te verplaatsen? Of de partij die interesse heeft motiveren om ook de B.V. over te nemen, en het bedrag dat voor het geheel betaald wordt in een stichting te parkeren? Kortom: alles verkopen (hele B.V. inclusief), of de twee losse delen (vastgoed / inboedel)?

 

Bij ondernemen ben ik altijd meer wantrouwend en voorzichtig, in het bijzonder in deze casus die ik in persoonlijke kring ben tegen gekomen.

 

Beste groet,

 

 

[Norbert Bakker]

Beste Kersje, Allereerst welkom op Higherlevel!

 

1 uur terug, Gast zei:

De vastgoed en inboedel verkopen, het bedrag dat daarvoor betaald is op de B.V. te zetten, en het gehele vermogen naar een stichting te verplaatsen? Of de partij die interesse heeft motiveren om ook de B.V. over te nemen, en het bedrag dat voor het geheel betaald wordt in een stichting te parkeren?

 

Waarom zou de BV ook overgenomen moeten worden?  En waarom moeten de gelden naar een stichting?  

 

Het meest logische lijkt mij  "BV verkoopt het vastgoed en inboedel, punt."

 

Vervolgens kan worden gekeken of de BV met al dat geld blijft bestaan, of dat de BV wordt opgeheven. Het batige saldo gaat dan naar de aandeelhouders die dat indien gewenst in een stichting kunnen plaatsen. (Nodig is dat niet, en het levert ook geen fiscaal voordeel op).

 

 

[StevenK]

Precies wat Norbert zegt. Verkopen vanuit de BV, al dan niet in het kader van een liquidatie.

[Gast]

Bedankt Norbert en Steven voor de heldere bevestiging. Het is eenvoudiger dan ik had gedacht.

 

Is het overigens, als follow-up vraag, toegestaan elk bedrag te vragen voor een stuk vastgoed en inboedel? Bijvoorbeeld de vastgoed heeft een getaxeerde waarde van, laten we zeggen, €1.000.000, gemakshalve is de waarde de inboedel hetzelfde, tezamen dus €2.000.000. Mag je daar dan bijvoorbeeld ook bijvoorbeeld €7.000.000 voor vragen? Mag je hier uit gaan van het principe: 'wat de gek er voor geeft'?

 

Verander ik een aantal aspecten aan mijn vraag: een buitenlands bedrijf heeft het drievoudige geboden voor vastgoed en inboedel, terwijl het op papier niet eens zoveel waard is. Ga ik hier uit van het value-investment perspectief: prijs laag, waarde hoog, is de beste deal, en is dan de taxatiewaarde van vastgoed en inboedel dan niet te laag?

 

Bedankt,

Kirsten

[Norbert Bakker]

2 uur geleden, Gast zei:

Bijvoorbeeld de vastgoed heeft een getaxeerde waarde van, laten we zeggen, €1.000.000, gemakshalve is de waarde de inboedel hetzelfde, tezamen dus €2.000.000.

 

Wat voor taxatie? Commerciële waarde of de waarde voor verzekering? Dat zijn 2 totaal verschillende waardes namelijk, waar een héél groot verschil tussen kan zitten.

 

Wat is jouw rol of belang in deze case overigens, Kirsten? 

[Gast]

Beste Norbert,

 

Bedankt voor de reactie. Het betreft de commerciële waarde ('goodwill methode', als ik het goed gelezen heb, maar kan ook de 'intrinsieke waarde' zijn, daar moet ik even goed naar kijken) - een taxatiewaarde van de verzekering is mij in deze casus niet gegeven en ook op andere wijze niet bekend (maar deze ligt meestal toch wat hoger dan de commerciële waarde, toch? Althans, zo heb ik het zelf ooit begrepen bij de taxatie van mijn eigen privé-inboedel).

 

Mijn belang bij deze casus: een oud-oom heeft een piep klein zaakje met allerlei oude spulletjes, 'vintage' noemen ze dat tegenwoordig. Ik ken deze persoon nauwelijks, maar ik hoorde zo veel 'geroddel' dat ik voor mezelf eens dacht: laat ik zelf eens wat helderheid krijgen in het een-en-ander omdat een aantal dingen mij zeer vreemd voorkomen waar ik zelf amper mee geconfronteerd ben. Ik kom uit een zeer eenvoudige boeren familie. Ik merk dat een aantal van hen, als ondernemer, bijna niet meer mee kunnen. Aangezien het zaakje van mijn oud-oom bij bepaalde type mensen ('hipsters') de aandacht trekt, vanwege de vintage en antieke spullen, maar hij amper lijkt te kunnen overzien wat ze allemaal (commercieel) vragen: hij krijgt aanbiedingen om er een webwinkel van te maken, terwijl, sneu genoeg, de oude man zelf niet eens internet heeft. Dus ik wil meer even een oogje in het zeil houden en alles een beetje mee volgen zodat de kant van de familie er niet aan onder door gaat. Ik wil er zelf geen belang in hebben: ik ben zelf kinderpsycholoog en eigen praktijkhoudster en daar ben ik heel content mee. 

9 oktober 2019 aangepast door KersjeB

[shoptillyoudrop]

19 uur geleden, Gast zei:

 

(...) een buitenlands bedrijf heeft het drievoudige geboden voor vastgoed en inboedel, terwijl het op papier niet eens zoveel waard is.

 

 

Als ik "oud en internet-loos" was (zoals je oudoom dan kennelijk is als ik het goed lees), een soort "Stiefbeen en Zoon-winkel" had en een superaanbod kreeg voor 3x de waarde (of lees ik het niet goed?) van een buitenlandse koper dan zou ik toch wel interesse hebben denk ik.

Of je oudoom moet niet zonder zijn winkel kunnen, dat heb je ook wel eens.

 

Maar wel goed laten begeleiden door kundige mensen zou ik zeggen, want anders blijkt misschien dat het toch niet zo super is allemaal.

Het klinkt namelijk vreemd dat verschillende partijen zo geïnteresseerd zijn. Misschien is de locatie echt top en schatten jullie de waarde veel te laag in.  

[Gast]

Beste Shoptillyoudrop,

 

Je hebt inderdaad gelijk, dat is ook het eerste gevoel dat ik had toen ik de 'roddels' hoorde en mezelf er eens in ben gaan verdiepen: een superaanbod. Te mooi om waar te zijn. Te ongeloofwaardig om te accepteren.

 

De locatie is inderdaad erg goed gelegen, de zaak heeft een goede naam - een soort van 'Swiebertje'-naam zeg maar, je weet wel, met een hoge gun-factor als in 'ach, hij vraagt er een tientje voor, geef hem vijftien'. Maar kan me niet voorstellen dat locatie - de waarde is door makelaar-taxateur vastgelegd - doorslaggevend is voor zo'n hoog verschil in de prijs. Ook de goodwill, als extraatje boven op de commerciële waarde van de inboedel, lijkt me in de casus exorbitant. 

 

Dat er internationaal aandacht voor is lijkt door vooral door twee factoren te komen. Enerzijds ligt het vol in de trend (hip, veel gezocht). Daarnaast zijn er twee van de vijf (van drie weet ik het niet exact) partijen geïnteresseerd omdat er geen 'on-line' iets achter zit, zelfs nog geen website als visitekaartje, en daar ligt de grote potentie in. Ik vermoed dat daar een meerwaarde in zit, die iedereen over het hoofd lijkt te zien. De oudoom is zich niet bewust dat daar een markt ligt die heel erg geïnteresseerd is in het unieke materiaal. Ik vermoed zoiets als: als je er een distributienetwerk aan hangt, dan kun je er heel rijk mee worden.

 

Ik wil voorzichtig anticiperen, mezelf er niet zo mee bemoeien, maar wil wel geïnformeerd zijn en alert zijn. Zoals gezegd: het is een doodeenvoudige familie, maar dat betekend niet dat er achter de rug om allerlei dingen gebeuren waar ze geen weet van hebben. Ik wil op tijd kunnen ingrijpen als er iets is waar ik van zeg: hé, maar dat is gek. En dat begint nu wel te kriebelen. Inderdaad eens een bedrijfsadviseur gaan raadplegen - maar higherlevel is al een zeer goed begin! Bedankt daarvoor!

[Highio]

Mijn vermoeden is dat je de waarde in een andere richting zou moeten zoeken. Als het vastgoed gekocht wordt, dan kan dit of de locatie herontwikkeld worden. Als een inboedel gekocht wordt, kan deze eenmalig verkocht worden. In de BV die achterblijft (kennelijk is er wel ooit met of zonder adviseur een BV opgericht) zitten bijvoorbeeld handelsnaam en auteursrechten. Het is vreemd of opvallend dat men daar kennelijk geen belangstelling voor heeft i.c.m. de twee eerder genoemde assets.

 

Heeft jouw oom een productiebedrijf bestierd in vintage items? Dan heeft hij mogelijk ook model- of auteursrecht op de creaties van zijn hand.

 

Groet,

 

Highio

9 oktober 2019 aangepast door Highio

[Branko Collin]

De voorraad raakt toch een keer op? Lijkt me heel raar dat je drie keer de waarde wil neerleggen voor iets wat je slechts één keer kunt verkopen. En die voorraad kun je wel weer aanvullen, maar dan moet je iemand als je oud-oom wel in de zaak houden. Als die zegt: "ik heb de poen, ik ga op Hawaii wonen", dan loopt de werkelijke waarde van de winkel zo de deur uit. Dan hou je alleen nog de goodwill over, maar die is gebaseerd op lokale kennis; online kent niemand je oud-oom of zijn winkeltje.

 

Wat ik maar wil zeggen, ik vind het een raar verhaal.

[DrTurf]

Ik kan me ook voorstellen dat er een crimineel belang achter het bod zit.  Wit wassen bijvoorbeeld. Voorzichtig zijn zou ik zeggen

[Gast]

Highio, inderdaad, dat is ook precies wat mij opgevallen was: waarom is er wel interesse in de vastgoed en de assets, maar geen interesse in de B.V.. Dat maakt mij ook direct sceptisch, omdat, naar mijn bescheiden inzicht, daar de waarde in zou moeten zitten (in die zin dat mijn oud-oom eigenaar is van de B.V. en daarmee dus 'baas en leidend figuur is' van wat er in en uit gaat. Hij is de 'tovenaar' zullen we maar zeggen. Maar zoals je aangeeft: locatie in een sterk 'gentrified' gebied inmiddels. De zaak is een van de laatste bastions die nog niet ten prooi gevallen is aan - wat mijn oud-oom dan noemt: "die verdraaide wereld daarbuiten met al hun poen en doen".

 

De waarde, zoals Branko Collin schrijft, lijkt mij inderdaad vooral te zitten in het 'unieke', 'boerse', 'simpele' karakter van de oud-oom - de baas van de B.V.. Waar ik al naar refereerde: er zit een gigantische 'gun-factor' als je die man ervaart. Van verzekeringen, vergunningen, handelsnamen, belastingen, auteursrechten, prijsmechanismes en dergelijke heeft de oude man nooit geen kaas gegeten en deed gewoon wat hem gevraagd werd: betaalde zijn belastingen en verzekeringen en de rest interesseerde hem niet. Hij was meer van het principe: ik heb mijn eigen pandje, ik verzamel mijn eigen spullen (geen productie), ik wil die spullen verkopen, dus ik zet de deur open en dan komt de klant vanzelf wel als je goed spul verkoopt. Het enige wat hij deed was, een keer per jaar zijn zaak dicht, stapte in een busje, reed dwars door Europa zonder ook maar een woord in een andere taal machtig te zijn, en kwam met ladingen vol terug. Ja, er zit iets magisch in. Hoe je dat voor elkaar krijgt, ik zou het niet meer kunnen. En eerlijkheid gebied te zeggen: het spul dat hij overal vandaan trekt en haalt, dat is echt van bijzondere kwaliteit - ook al blijft hij hardvochtig volhouden dat het 'gewoon ouwe meuk' is. Je komt er bijna niet tussen, want iets moeilijks vragen, dan wordt het een betonblok met een glimlach er op. Maar praat je over het juist boutje bij het kastje, dan is het net een man die over zijn eerste liefde praat.

 

Wat mij een beetje zorgen baart is de eenvoud van die oude man (inmiddels met de respectabele leeftijd van 86) en de eenvoud van de laag (zoals vrienden, familie) daar omheen. Mijn moeder bijvoorbeeld, ook een hele eenvoudige vrouw, heeft zoiets als: "nou, dan verkoopt ie toch de boel aan die mensen, dan kan hij inderdaad - even refererend aan Branko Collin - lekker op Hawaii gaan wonen". Het is een paradoxale situatie: aan de ene kant kan hij op een spectaculaire manier zijn zaakje verkopen voor een zeer goede prijs. Misschien dat er voor iemand anders iets moois uit groeit, zeker met de on-line wereld zit er veel potentie naar boven. Aan de andere kant zijn er kapers op de kust die het allemaal zo gigantisch lastig maken omdat de cijfers die ze voorleggen een beetje de pet te boven gaan.

 

Zo al denkend en schrijvend, zit de magie vooral in de persoon zelf. Het is zonde als die verloren raakt. Maar goed, 86 jaar, slechte gezondheid inmiddels, dat houdt niet bepaald lang (meer) vol, helaas.

 

Terugkerend: Is het niet het risico van de kopende partij dat die magie, zonder mijn oud-oom, verdwijnt - ofwel: dat de waarde zomaar de deur uit loopt of niet lang meer te leven heeft? De waarde zit dus in meer dan alleen vastgoed en inboedel, dat is inmiddels wel min-of-meer duidelijk: is dat niet het probleem van de kopende partij dat ze niet helemaal door hebben wat ze missen en dat het niet alleen draait om de goede locatie (dat gebruikt kan worden voor herontwikkeling) of uitstekende inboedel (dat uiteindelijk op gaat)?

 

DrTurf, nou, daar laat je me wel even schrikken! Maar ik kan me dat niet helemaal voorstellen, gezien de reputatie van een van de partijen (een middel-groot internationaal on-line verkoopkanaal dat ook een off-line markt zoekt). Ook hier vraag ik me af: is dat mijn probleem? Laat ik even denken zoals mijn oud-oom: hij koopt mijn spullen voor een bepaalde prijs die hij er voor geeft, moet ik daar wakker van liggen dat de kopende partij zijn geld zou willen witwassen? Als ik een Volkswagen koop, dan is Volkswagen toch ook niet verantwoordelijk als ik daar iemand mee dood rijdt? De veel gebezigde uitspraak van mijn oud-oom: "'t is maar wat de gek er voor geeft, als ik vanavond mijn boterham maar heb, het liefste met een plakske worst".

 

Bedankt allemaal voor jullie bijdrage! Het is mooi om te zien dat er zo'n geëngageerde community is ontwikkeld waar je met je vragen terecht kunt alvorens je een aantal belangrijke stappen zet naar een bedrijfsadviseur en andere diensten. 

[Branko Collin]

Verkijk je niet op de locatie. In een en dezelfde gemeente kun je binnen vijf minuten van winkelpanden met een huur van 200 euro per vierkant meter naar 2000 euro per vierkante meter gaan. En locaties kunnen om allerlei redenen opeens een stuk aantrekkelijker worden. De koper vertelt je misschien dat hij geïnteresseerd is in de boedel, maar de werkelijke interesse is dan de locatie.

 

Wat wil je oud-oom?

[Gast]

Branko Collin, daar heeft u een punt. Interessante zichtwijze betreffende het vastgoed. Ik zal daar eens een lokale vastgoedadviseur over bellen. Misschien dat daar de schoen wringt.

 

Hij wil het graag verkopen: zijn gezondheid laat het niet meer toe, zijn puf is er uit. En zijn nalatenschap, zo heeft altijd gezegd, moet niet zijn "zaakje met meuk" zijn, maar een "zakje met traktement". Allemaal mooi dat ik uiteindelijk een van de vier erfdelers ben, maar ik heb liever dat het betrouwbaar en zorgvuldig afgehandeld wordt, niet dat er door een lucratieve verkoop allerlei lijken in de kast gehaald worden, die er later weer uit gaan vallen. Het bedrijfje is zuiver en eenvoudig, dat moet dan ook zo verkocht cq. opgeheven worden: met opgeheven hoofd dat stuk geschiedenis achter ons laten. Ik heb geen zin in criminele kopers of grote sommen geld en dat er uiteindelijk bij de koper dingen mis lijken te zijn omdat wij te naïef zijn geweest.

10 oktober 2019 aangepast door KersjeB