Uitbreiding menukaart

[Vleuten1978]

Beste leden,

 

Sinds 2 maanden heb ik een horecazaak overgenomen  (ijssalon, wafels, poffertjes etc.) overgenomen. In het oude huurovereenkomst staat aangegeven dat ik alleen de bovengenoemde zaken mag verkopen. 

 

Echter heb ik in het kennismakingsgesprek met de huurbaas, makelaar en de oude eigenaar aangegeven dat ik alleen de zaak wil overkopen als ik de zaak mag uitbreiden (Italiaanse bollen, pizzastukken en panini's). Het is niet voor niets geweest dat er in 4 jaar tijd 3 eigenaren zijn geweest. 

 

De huurbaas vond dit geen probleem. Makelaar gaf ook aan dat dit mag omdat er een algehele horeca vergunning op zit. 

 

Ik ben sinds afgelopen zaterdag open en afgelopen zondag ben ik gebeld door de huurbaas. Daarin heeft ze mij te kennen gegeven dat ik geen broodjes mag verkopen. Ik was hier ontzettend verbaasd over. Wel heel erg toevallig nadat de buren zijn beklag hadden gedaan dat ik broodjes ging verkopen. 

 

Voor jullie beeld: Heb dit niet aan laten passen in het contract (niet scherp in geweest - dom natuurlijk). 

 

Mijn vraag is: Mogen ze mij hierop attenderen en eventueel de zaak laten sluiten als ik er geen gehoor aan geef? Met andere woorden mag dit volgens het wet wel? 

[TwaBla]

Wat doen die buren?

 

[Vleuten1978]

Die hebben een tattoo shop inclusief horeca in 1. Maar die verkopen niet de soort broodjes wat ik verloop. 

[UwJurist]

Heeft u getuigen van het gesprek die in uw voordeel kunnen verklaren?

[Vleuten1978]

Jazeker! Makelaar die verkoop heeft gerealiseerd was aanwezig bij het gesprek. Daarnaast staat het ook aangegeven op mijn kvk dat ik naast een ijssalon ook andere producten ga verkopen. Op basis hiervan heb ik een huur contract overname ontvangen. De verkoper is hiervan ook op de hoogte dat ik alleen wil overnemen als ik mocht uitbreiden. 

[UwJurist]

Bel hen en vraag hen dit voor u te bevestigen per email. Neem de gesprekken voor de zekerheid ook op.
Wijs verhuurder daarna op de gemaakte afspraken en verschaf hem de bewijzen.
 

[R.I.P. - Benm]

Wat is de echte reden dat je geen broodjes mag verkopen?

 

De wet zal het je niet verbieden, maar het huurcontract blijkbaar wel - heeft de verhuurder wellicht een pand in de buurt verhuurd aan een broodjeszaak of iets dergelijks?

 

Is jouw verhuurder ook de verhuurder van de buren met:

 

2 uur geleden, Vleuten1978 zei:

Die hebben een tattoo shop inclusief horeca in 1. Maar die verkopen niet de soort broodjes wat ik verloop. 

 

... wat me overigens niet al de hygienisch in de oren klinkt - mag dat uberhaupt?!

[jajajeroen]

7 minuten geleden, R.I.P. - Benm zei:

... wat me overigens niet al de hygienisch in de oren klinkt - mag dat uberhaupt?!

 

Tuurlijk, mits de ruimtes gescheiden zijn

[Vleuten1978]

De reden kom ik waarschijnlijk morgen achter. Die hebben ze mij (nog) niet verteld. 

[Roel J]

3 uur geleden, Vleuten1978 zei:

Mijn vraag is: Mogen ze mij hierop attenderen en eventueel de zaak laten sluiten als ik er geen gehoor aan geef? Met andere woorden mag dit volgens het wet wel? 

 

ik denk niet dat een verhuurder op assortimentsniveau, welke broodjes wel en welke niet beperkingen opleggen. Uiteraard moeten je activiteiten binnen het bestemmingsplan vallen en eventueel binnen de omgevingsvergunning. De verhuurder kan m.i. objectieve eisen aan het gebruik van het pand zoals dat je geen krachtstroom apparaten (380V) kan / mag gebruiken. Dit gebeurd nog wel eens in oude binnensteden met oude energievoorzieningskabels (dus in de straat voor je eigen meter) omdat die qua capaciteit beperkt zijn.

Het antwoord op de vraag of de huisbaas dit mag opleggen is dus denk ik nee
Zeker niet op het niveau van dat je wel poffertjes en wafels mag verkopen maar geen broodjes of pizzastukken. Wat ze wel kan ligt deels aan wat in de overeenkomst staat, maar zonder tussenkomst van de rechter lijkt het mij onmogelijk dat ze je kunnen dwingen te sluiten. 

 

Wat wel eens een reden kan zijn is dat de lucht van in dit geval bakkerijproducten die via de schoorsteen / afzuiging wordt afgevoerd geen overlast in de omgeving mag veroorzaken. Ik ken een aantal verhalen waar bakkers flinke investeringen hebben moeten doen om ofwel de schoorsteen te verhogen tot boven hoogste woonlaag of dure filters in het schoorsteenkanaal moesten worden aangebracht omdat een (hoge) schoorsteen niet mocht volgens de omgevingsvergunning.

 

[Hans van den Bergh]

11 minuten geleden, Roel J zei:

 

ik denk niet dat een verhuurder op assortimentsniveau, welke broodjes wel en welke niet beperkingen opleggen.

Het antwoord op de vraag of de huisbaas dit mag opleggen is dus denk ik nee

Ik heb het ook meegemaakt,  ik mocht van alles doen in een bepaald pand,  maar koffie,  koek en broodjes mocht niet, o.a. uit concurrentie overwegingen en vanwege de diversiteit in die buurt/ straat.  Het gebeurt dus vaker...

[Vleuten1978]

Thanks allemaal!! 

Het gaat er mij meer om dat we dit wel mondeling besproken hebben en ik daarin te naïef ben geweest. 

 

Het was voor mij een voorwaarde anders zou ik deze zaak nooit genomen hebben. 

 

De makelaar en de verkoper hebben dit in ieder geval bevestigd en ook aangegeven dat ze mij hierin willen helpen. 

[UwJurist]

16 uur geleden, Roel J zei:

 

ik denk niet dat een verhuurder op assortimentsniveau, welke broodjes wel en welke niet beperkingen opleggen.
Het antwoord op de vraag of de huisbaas dit mag opleggen is dus denk ik nee
Zeker niet op het niveau van dat je wel poffertjes en wafels mag verkopen maar geen broodjes of pizzastukken.

Dat mag een verhuurder wel degelijk.
En dit gebeurt ook heel vaak. Bijvoorbeeld bij winkelcentra zodat de diversiteit behouden blijft.

[Vleuten1978]

Het vreemde hieraan is dat we dit wel besproken hebben tijdens ons kennismakingsgesprek. In dat gesprek hebben ze mij de vraag gesteld wat ik ging doen. Op dat moment bestonden er geen bezwaren. 

[Roel J]

Ok, het is besproken maar wat staat er nu exact in jou huurovereenkomst? Heb jij een nieuwe overeenkomst gekregen of heb jij de oude ovk (met toestemming) overgenomen.

Het is in elk geval positief dat verkoper en makelaar jou visie willen bevestigen.

 

 

1 uur geleden, UwJurist zei:

Dat mag een verhuurder wel degelijk.
En dit gebeurt ook heel vaak. Bijvoorbeeld bij winkelcentra zodat de diversiteit behouden blijft.

Ok kennelijk ben niet al te duidelijk geweest, ik ken dat soort overeenkomsten in winkelcentra wel, en daar snap ik ze ook wel, er is sprake van 1 verhuurder en die wil zijn winkelcentrum aantrekkelijk maken voor een bepaalde doelgroep (zowel klanten als ondernemers) en dan wil je niet 5 kappers of 10 winkels met (dag)horeca erbij.
Door de branchevervaging / blurring  trend zijn afspraken dan ook wel nodig soms. Mijn gedachte is het is prima om een (Banket)bakker of kledingboetiek te verbieden ook zitplaatsen te hebben om niet te concurreren met de koffietent of lunchroom drie deuren verder.. Maar dat als er producten eenmaal in een bepaalde branche zit je daarbinnen niet ook nog weer allerlei beperkingen op mag leggen. (bijv een groentenboer of slager verbieden kant en klare maaltijden aan te bieden omdat de snackbar of de supermarkt dan minder verkoopt). En specifiek van ijssalons is bekend dat die de exploitatie vaak niet rond krijgen met alleen ijsverkoop

 

Waardoor ik in dit geval twijfel is omdat het gaat om beperkingen binnen een assortiment dat een redelijk in elkaars verlengde ligt, zowel qua benodigdheden als inrichting, kennelijk is er een ijssalon die ook zitplaatsen heeft en ook andere producten verkoopt om het hele jaar open te kunnen zijn. ik bedoel dan met het wafelijzer waar zoete wafels worden gebakken kan vrij eenvoudig met een ander "bakblik" een pizzastuk / pizza broodje of tosti gemaakt kan worden, net als bijv. een panini of wrap, ook producten die vaak warm wordt geserveerd, maar ook koud te eten zijn. Als je op dat micro niveau afspraken moet gaan maken of beperkingen op wil leggen ga je als verhuurder wel erg ver naar mijn smaak en wordt bij mij de creatieve ondernemer wakker, als ik dan geen broodjes mag verkopen is een tosti dan wel ok? en indien nee, mag ik dan wel een wafel ham-kaas maken of een pizza wafel (ik ben ervan overtuigd dat met een beetje creativiteit een beslag/deeg valt te maken dat ook geschikt is voor hartige wafels met vulling)

Er ontstond bij mij ook een beeld van enige willekeur aan de kant van de verhuurder. Een tatooshop mag wel horeca activiteiten hebben maar een horeca gelegenheid mag zijn assortiment niet aanpassen aan de vraag. EN zeker omdat bij de contractbesprekingen al is besproken dat de exploitatie alleen rond te krijgen is als het assortiment wordt uitgebreid. Het lijkt mij hier ook niet in het belang van de verhuurder dat er straks een 5e huurder in 5 of 6 jaar gezocht moet worden omdat ze de exploitatie met ijs en poffertjes niet rond te krijgen is.

 

Maar in plaats van discussiëren over wat wel of niet kan.

@uwjurist zou jij iets kunnen zeggen hoe dat soort beperkingen vastgelegd moeten worden en hoe expliciet ze moeten zijn. Om te kijken of daar ruimte ligt tov de overeenkomst.

[R.I.P. - Benm]

Het lijkt me het belangrijkste om eerst te kijken wat de daadwerkelijke reden is dat de verhuurder het niet wil - wellicht valt er onderling uit te komen zonder al te veel moeilijk gedoe. 

 

Wellicht ziet hij ook wel in dat exploitatie van het pand als ijssalon alleen gewoon niet haalbaar is, zeker gezien de slechte resultaten van je voorgangers. Zoiets is ook lastig: In Nijmegen zat ooit een winkel die het halve jaar ijssalon was, en de andere helft bontjassen etc verkocht :)

[UwJurist]

Het gaat hier om 'contractsvrijheid'. Je mag dus overeenkomen wat je wil (tenzij strijdig met de wet, de goede zeden of de openbare orden). Zo simpel is het.

En het hoeft niet alleen om een winkelcentrum te gaan bij dergelijke afspraken. Deze verhuurder heeft wellicht meerdere panden in de straat in bezit. Of er zijn afspraken met de winkeliersvereniging. En feitelijk hoeft de verhuurder helemaal geen verantwoording af te leggen.

 

Overigens vind ik ijssalon, wafels, poffertjes etc.  helemaal niet zo dicht liggen bij Italiaanse bollen, pizzastukken en panini's. Dan kan men ook friet en frikandellen gaan verkopen, of chinees eten o.i.d.

Probleem in deze kwestie is dat er mondeling iets anders is afgesproken dan schriftelijk. En dan moet je dat proberen recht te trekken door middel van bewijzen (in dit geval getuigenverklaringen).

[TwaBla]

Tenzij strijdig met de wet. De bestemmingsbepaling in de huurovereenkomst kan in strijd zijn met de Mededingingswet.

 

Quote

Door de bestemmingsclausule mag het gehuurde slechts worden gebruikt voor een bepaalde bestemming. Bijvoorbeeld: het gehuurde mag alleen worden gebruikt voor de verkoop van herenmode. In het huurcontract kan ook een bepaling zijn overeengekomen waarbij slechts een bepaalde bestemming of bepaald gebruik en een assortiment is overeengekomen. Deze bepalingen zijn op zichzelf beschouwd geldig en voor nakoming vatbaar.

 

Neemt men de tekst van artikel 6 Mededingingswet letterlijk dan zou een bestemmingsbepaling en zeker een samenstel van bestemmingsbepalingen voor verschillende winkelpanden in één winkelcentrum onder het verbod van artikel 6 kunnen vallen.

 

Veelal echter wordt dit niet aangenomen als het alleen om een bestemmingsbepaling gaat. Deze bepalingen moeten zijn opgenomen ter handhaving van een evenredige spreiding van winkels met een bepaalde bestemming over een winkelcentrum en niet om een monopoliepositie van een huurder te handhaven. Als er door deze bepaling sprake is van een verbetering van distributie, dan kan een dergelijke bepaling vallen onder de in artikel 15 van de wet Mededinging opgenomen vrijstellingscriteria.

 

Dit artikel verwijst maar het Besluit Vrijstelling Branchebeschermingsovereenkomsten. Een bestemmingsclausule met een bepaalde assortimentsafspraak is dus niet nietig als deze bepaling geen concurrentiebeperking ten doel heeft, maar slechts is bedoeld ter bescherming van een branchepatroon.

 

Een goede brancheselectie is van belang in het kader van een lokale verzorgende functie van een winkelcentrum. Een winkelcentrum dient een sleutelpakket aan winkels te bevatten, teneinde enerzijds een bepaald voorzieningsniveau te bereiken en anderzijds een bedrijfseconomisch optimum te bereiken.

 

Een bestemmingsbepaling kan worden gehanteerd om overlast te voorkomen. Als er boven de winkels woningen zijn gelegen is het van belang overlast gevende activiteiten te voorkomen en/of te reguleren

 

(Branche beschermingsovereenkomsten in winkelcentra, De stand van zaken na inwerkingtreding van de Nederlandse Mededingingswet door Mr. B. Linnartz, scriptie post doctorale opleiding vastgoedkunde Amsterdam 29 augustus 2000).

 

[UwJurist]

Op 10-12-2019 om 17:39, TwaBla zei:

Tenzij strijdig met de wet.

Dat schreef ik al.

 

Artikel 6 Mededingingswet luidt overigens als volgt.:

 

1 Verboden zijn overeenkomsten tussen ondernemingen, besluiten van ondernemersverenigingen en onderling afgestemde feitelijke gedragingen van ondernemingen, die ertoe strekken of ten gevolge hebben dat de mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan wordt verhinderd, beperkt of vervalst.

2 De krachtens het eerste lid verboden overeenkomsten en besluiten zijn van rechtswege nietig.

3 Het eerste lid geldt niet voor overeenkomsten, besluiten en onderling afgestemde feitelijke gedragingen die bijdragen tot verbetering van de productie of van de distributie of tot bevordering van de technische of economische vooruitgang, mits een billijk aandeel in de daaruit voortvloeiende voordelen de gebruikers ten goede komt, en zonder nochtans aan de betrokken ondernemingen

a. beperkingen op te leggen die voor het bereiken van deze doelstellingen niet onmisbaar zijn, of

b. de mogelijkheid te geven, voor een wezenlijk deel van de betrokken goederen en diensten de mededinging uit te schakelen.

4 Een onderneming of ondernemersvereniging die zich op het derde lid beroept, bewijst dat aan dat lid is voldaan.

 

Het hangt van de situatie af of vraagsteller hier iets mee kan.

12 december 2019 aangepast door UwJurist

[TwaBla]

47 minuten geleden, UwJurist zei:

Het hangt van de situatie af of vraagsteller hier iets mee kan.

 

Vandaar het citaat uit de scriptie die bestemmingsclausules belicht vanuit mededingingsoptiek. Dat was aanvullend bedoeld. 

[Vleuten1978]

Mijn excuses voor mijn late reactie! Afgelopen week geveld door griep waardoor ik niet in staat was om te reageren. 

 

Een korte update:

ik ben hiervoor uitgenodigd voor een gesprek en deze heeft op 10 december 2019 op kantoor van de huurbaas. Het gesprek is gevoerd met de manager. Het was een zeer prettig gesprek waarin de huurbaas letterlijk heeft aangegeven dat het uitbreiden van een assortiment altijd is toegestaan, alleen voor de formaliteit zal de uitbreiding van de huidige assortiment wel kenbaar gemaakt moeten worden per mail of brief aan de verhuurder. 

 

In dat gesprek ook naar voren gehaald waarom zij geen bezwaren had tijdens het kennismakingsgesprek inzake overname huurovereenkomst. In dat gesprek is namelijk aan mij gevraagd wat ik precies ging doen. Hierin te kennen gegeven dat ik het huidige concept wilt behouden maar wel met een uitbreiding aangezien er de afgelopen 4 jaar 3 ondernemers zijn geweest. Dit was hun niet gelukt om met de huidige assortiment het bedrijf draaiende te houden, dit leek mij ook vanzelfsprekend als de focus alleen op het verkopen van IJS/wafels & poffertjes is geweest (seizoensgebonden producten). Dit was tevens voor mij ook een voorwaarde om tot koop over te gaan als ik mocht uitbreiden. 

Op mijn vraag reageerde ze heel kort af: Je bent zelf verantwoordelijk voor het lezen van je contract en het tekenen daarvan.

Ze bevestigd hiermee dat ik de uitbreiding kenbaar hebt gemaakt tijdens ons kennismakingsgesprek. 

Dit gesprek is tevens ook opgenomen.

 

Dezelfde dag heb ik formeel een verzoek ingediend doormiddel van een mail, tot mijn grote verbazing kreeg ik vandaag 18 december 2019 een mail van de huurbaas waarin ze aangeeft dat zij niet akkoord gaan met de uitbreiding van de huidige assortiment, kort en krachtig antwoord zonder enige onderbouwing.

 

Ik ga het hier natuurlijk niet bij laten. Heb ook een verklaring van de vorige eigenaresse waarin wordt aangegeven dat ik vanaf het begin hebt aangegeven dat ik het concept wilt uitbreiden. 

 

Hopelijk kunnen jullie mij voorzien van tips/adviezen etc. 

[Vleuten1978]

even voor jullie beeld:

De uitbreiding die ik hanteer worden nergens binnen de winkelcentrum verkocht. Hieronder kopie van mijn email:

Beste xxxxx,

 

Bedankt voor het fijne gesprek vanochtend.

 

Zoals besproken zie hieronder een overzicht van de uitbreiding van mijn assortiment:

 

Naast het huidige assortiment, wil ik de volgende producten toevoegen aan mijn menukaart. Deze heb ik vooraf getoetst binnen het aanbod van overige ondernemers die gevestigd binnen ons winkelcentrum:

 

Italiaanse bollen met speciale diverse grillworsten (halal) op dit moment alleen verkrijgbaar in Lombok.

Italiaanse stokbroden met speciale diverse grillworsten (halal)

Italiaanse pizzastukken (voorzover ik getoetst hebt was er in het verleden een Italiaanse zaak die dit verkocht. Deze bestaat niet meer in City Plaza)

 

Deze was indertijd in onze kennismakingsgesprek al aangekondigd echter was ik niet op de hoogte dat dit ook schriftelijk ingediend moest worden. Dit is tijdens onze gesprek van vanochtend duidelijk geworden, excuses voor dit ongemak!

[UwJurist]

Ik hoop dat de tekst van uw 'verzoek' geen roet in het eten gooit.
Alvorens aan te geven hoe u  kunt reageren stel ik voor dat u die tekst hier even citeert.

[Vleuten1978]

Dit betreft letterlijk de e-mail:

 

Beste xxxxx,

 

Bedankt voor het fijne gesprek vanochtend.

 

Zoals besproken zie hieronder een overzicht van de uitbreiding van mijn assortiment:

 

Naast het huidige assortiment, wil ik de volgende producten toevoegen aan mijn menukaart. Deze heb ik vooraf getoetst binnen het aanbod van overige ondernemers die gevestigd binnen ons winkelcentrum:

 

Italiaanse bollen met speciale diverse grillworsten (halal) op dit moment alleen verkrijgbaar in Lombok.

Italiaanse stokbroden met speciale diverse grillworsten (halal)

Italiaanse pizzastukken (voorzover ik getoetst hebt was er in het verleden een Italiaanse zaak die dit verkocht. Deze bestaat niet meer in City Plaza)

 

Deze was indertijd in onze kennismakingsgesprek al aangekondigd echter was ik niet op de hoogte dat dit ook schriftelijk ingediend moest worden. Dit is tijdens onze gesprek van vanochtend duidelijk geworden, excuses voor dit ongemak!

[UwJurist]

2 uur geleden, Vleuten1978 zei:

Deze was indertijd in onze kennismakingsgesprek al aangekondigd echter was ik niet op de hoogte dat dit ook schriftelijk ingediend moest worden. Dit is tijdens onze gesprek van vanochtend duidelijk geworden, excuses voor dit ongemak!

Tja. Daarom bestaan er juristen. Om alle ellende te voorkomen, dan wel deze in ieder geval niet groter te laten worden.

 

U heb het onder andere over 'uitbreiding', 'aangekondigd' en ' indienen'.

 

I.p.v. over: Wilt u mij even bevestigen wat we mondeling zijn overeengekomen in ons gesprek van ... jl, maar abusievelijk niet in de huurovereenkomst is opgenomen, namelijk dat ...

 

Enfin.

 

Ik raad u aan nu iets te schrijven als:

 

Uw reactie verbaast mij zeer. Immers, dit is in strijd met wat we mondeling - in bijzijn van .............. en ................. - zijn overeengekomen in ons gesprek van ..... jl, maar abusievelijk niet in de huurovereenkomst is opgenomen, namelijk dat ... 

Het is slechts een formaliteit om dit aan te passen.

 

Ik verwacht omgaande uw akkoord per email, en zo u dat nodig acht, een aangepaste overeenkomst.

 

Ik zou het hier even bij laten en nog niet gaan schrijven wat u anders allemaal overweegt te gaan doen etc.

Dat kan altijd nog.

18 december 2019 aangepast door UwJurist

[R.I.P. - Benm]

Op 18-12-2019 om 15:21, Vleuten1978 zei:

Italiaanse pizzastukken (voorzover ik getoetst hebt was er in het verleden een Italiaanse zaak die dit verkocht. Deze bestaat niet meer in City Plaza)

 

Zit je IN cityplaza?