Verhuurders reageren traag en terughoudend bij vinden van oplossingen [Corona]

[Hans van den Bergh]

Mod comment Roel J:

Onderstaande discussie is afgesplitst van het verzameltopic

 

Op ‎11‎-‎4‎-‎2020 om 10:47, Roel J zei:

Het heeft lang geduurd maar er lijkt eindelijk een advies te liggen van de verhuurders hoe om te gaan met huur voor gesloten ondernemers.

 

https://www.rtlnieuws.nl/economie/artikel/5088016/retail-winkelier-pand-huur-corona-crisis-belegger-vastgoed-steunakkoord

 

kort samengevat:  men adviseert de huur voor 3 maanden (april-juni) op te schorten en achteraf vast te stellen of kwijtschelding aan de orde is.

 

Dit is een akkoord tussen IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland) en Detailhandel Nederland.

Het is dus geen algemene regeling maar meer een richtlijn waar je mee naar je eigen verhuurder kan om te bespreken wat redelijk is.

 

@Roel dit is dus een richtlijn voor de relatie tussen verhuurder en detailhandel. Detailhandel lijdt ook uiteraard, maar met dien verstande dat de keuze om open te blijven of te sluiten bij de detaillist ligt. 

 

Bij de horeca heeft de overheid ingegrepen, dat vind ik een ander uitgangspunt.

Verhuurder kan er, evenals de horecaondernemer, niets aan doen dat het pand niet uit te baten is, feit is dat de verhuurder, weliswaar van overheidswege afgedwongen, niet aan huurder levert wat is overeengekomen. Waarom zou een horecaondernemer dan huur verschuldigd zijn? Verhuurder zou de rekening m.i. bij de overheid neer moeten leggen...

 

 

14 april 2020 aangepast door Mikky Vrolijk
Titel aangepast

[TwaBla]

Detailhandel lijdt ook onder samenscholingsverbod. Ik mag in mijn eigen huis zelfs niet samenscholen. Waarom zou ik nog huur moeten betalen?

 

Horeca mag wel thuisbezorgen en vanuit loket verkopen, kan huisbaas tegenwerpen.

 

Het is allemaal houtjetouwtje-juristiek.

[Anoukhn]

Twa bla 

 

Omdat je huis niets te maken heeft met je "zaak"

Niet moeilijker maken dan het is 

[Norbert Bakker]

2 minuten geleden, TwaBla zei:

Het is allemaal houtjetouwtje-juristiek.

 

Klagen is makkelijk.  Dit klopt niet, dat klopt niet.  Misschien iets meer consideratie tonen met  de beleidsmakers en uitvoerders die in 2 weken tijd meer maatregelen moeten bedenken, implementeren en uitvoeren dan normaal in een 2 jaar?  En misschien in plaats van klagen opbouwende kritiek leveren? 

[Anoukhn]

Nou idd , dat dus.

 

Het is crisis en we moeten hier allemaal uit zien te komen, het laatste wat we met zn allen kunnen gebruiken is dat soort opmerkingen. 

[TwaBla]

 

Mijn opmerking was gericht op de klagers die juridische argumenten zoeken om geen huur te hoeven betalen en alle 'schuld' naar de overheid afschuiven. Omdat de overheid afstand oplegt, kan ik niet meer ondernemen dus de overheid moet alle rekeningen maar betalen.

 

Ik zie ook dat er centraal ruimhartig steun wordt aangeboden, dat op het niveau van uitvoering soms in regelneverij blijft hangen.

 

Tevens is waarneembaar dat ondernemers naar elkaar wijzen: waarom hij wel en ik niet? En die vragen zijn niet altijd onterecht.

 

Dus ik blijf mijn opmerkingen gewoon maken. 

 

11 april 2020 aangepast door TwaBla

[TwaBla]

 

Het Steunakkoord Retailsector is een gentlemens agreement tussen oa Detailhandel Nederland en onroerend goed beleggers, met op de achtergrond de verruimde kredieten bij banken die door de overheid gegarandeerd zijn. Dat is dus een privaat initiatief om te voorkomen dat winkels tenonder gaan aan huurverplichtingen: drie maanden respijt.

 

Geprojecteerd op de horeca zou je iets vergelijkbaars verwachten van Horeca Nederland. Wellicht wordt daar al aan gewerkt - zou me niks verbazen. De situatie voor de horeca verschilt slechts gradueel met die van de detailhandel, misschien dat er daarom nog geen accoord is. 

 

Waarschijnlijk ontstaan dit soort gentlemens agreements nu, juist omdat de afwikkeling van juridische geschillen veel tijd zou gaan kosten.

 

11 april 2020 aangepast door TwaBla

[Hans van den Bergh]

1 uur terug, TwaBla zei:

Mijn opmerking was gericht op de klagers die juridische argumenten zoeken om geen huur te hoeven betalen en alle 'schuld' naar de overheid afschuiven. Omdat de overheid afstand oplegt, kan ik niet meer ondernemen dus de overheid moet alle rekeningen maar betalen.

 

Dat is te sterk geformuleerd. 

 

Ik klaag niet, maar zoek openingen in een discussie over lusten en lasten gelijkwaardiger verdelen met oog voor ieders belangen. Juridisch is het overigens ook wel een beetje vreemde situatie, toch? Een overheid die een maatregel oplegt en het vervolgens aan de markt overlaat om de problematiek die daaruit voortvloeit zelf op te lossen?

 

Zoals het er nu naar uitziet, valt mogelijk, mede door gebrek aan bereidwilligheid van verhuurders, straks een groot deel van de huurders om en zullen panden daarna ook niet meer zo snel verhuurd gaan worden.

 

Mijn advies aan halsstarrige verhuurders: Neem ook een deel van het verlies, van bijvoorbeeld een kwartaal huur en vergroot daarmee de kans dat je een trouwe huurder behoudt die verder netjes een langlopend contract uitdient i.p.v. jezelf in de voet te schieten door perse een kale(nde) kip te willen plukken... 

 

Of zoals Mona Keijzer het laatst puntig verwoordde: "Ga nu niet met je contract zwaaien en op je strepen staan bij iemand die dan misschien ook meteen je laatste huurder is."

[Hans van den Bergh]

1 uur terug, TwaBla zei:

Geprojecteerd op de horeca zou je iets vergelijkbaars verwachten van Horeca Nederland

 

Natuurlijk loopt daar ook een discussie, ook zijn er al initiatieven, zoals #helpdehoreca en leveranciers die aangebroken c.q. over datum geraakte fusten gratis gaan omruilen.

 

Maar met name de leveranciers van vastgoed lijken, uitzonderingen daargelaten, de dans te willen ontspringen. Bij die categorie zou het kwartje m.i. ook wel mogen vallen, ook in eigen belang...

[TwaBla]

21 minuten geleden, Hans van den Bergh zei:

Ik klaag niet, maar zoek openingen in een discussie over lusten en lasten gelijkwaardiger verdelen met oog voor ieders belangen. Juridisch is het overigens ook wel een beetje vreemde situatie, toch? Een overheid die een maatregel oplegt en het vervolgens aan de markt overlaat om de problematiek die daaruit voortvloeit zelf op te lossen?

 

Ja, maar daar hebben we een overheid voor. Dat is niet de zoveelste marktpartij, maar de instantie die we met z'n allen aangesteld hebben om het grotere belang te bewaken. Als er een stoplicht in het dorp geplaatst wordt, ga je als ondernemer geen claim indienen omdat jouw bewegingsvrijheid gereduceerd wordt. Dus om nou elke keer te stellen: de overheid dwong me om mijn zaak te sluiten vanwege de volksgezondheid, dus moet de overheid ook voor de schade opdraaien... is wat zwaar aangezet. Dat heb je al een paar keer geroepen, voordat er alsnog regelingen uit kwamen waar jij ook van mee mocht genieten.

 

Het is niet genoeg en het is nooit genoeg. Maar ik snap je ongeduld tegelijkertijd ook weer wel.

 

Heeft Horeca Nederland al overleg gevoerd met de horecahuisbazen?

 

Zou deze hele detail-discussie eigenlijk niet in een ander topic moeten plaatsvinden?

[Hans van den Bergh]

3 minuten geleden, TwaBla zei:

Het is niet genoeg en het is nooit genoeg

 

Precies, daarom appeleer ik aan verdeling van lusten en lasten. 

 

Maar inderdaad genoeg over gezegd, het blijft voorlopig toch onzeker.

[TwaBla]

 

De grote brouwers lijken bereid als buffer te fungeren, door een deel van de huur kwijt te schelden aan hurende kroegbazen. Maar dat is slechts een deel van het probleem. Dirk Beljaarts, directeur van Koninklijke Horeca Nederland, anderhalve week geleden in Ondernemen.

 

Quote

Het overgrote deel van de 40.000 horecaondernemers huurt het pand waarin zij hun bedrijf runnen. Huur is na loon doorgaans de grootste kostenpost. En juist daarover zijn met de verhuurders nog geen afspraken gemaakt. Beljaarts: ,,Ik snap dat verhuurders ook ondernemers zijn en dat zij niet alle problemen van het coronavirus hoeven op te lossen. Maar ik doe een moreel appel op de gehele vastgoedsector om mee te denken en een gebaar te maken. Staatssecretaris Mona Keijzer zei twee weken geleden al dat ook verhuurders hun steentje moeten bijdragen.”

 

Me dunkt dat veel ondernemers al moeite hebben om april te overbruggen. Maar als straks mei en juni de zaak ook dicht moet blijven, wordt het ondoenlijk.  Kun je huur betalen op krediet (BMKB) en ben je vervolgens in staat om dat krediet af te lossen de komende jaren? Of moet de pandeigenaar maar krediet aanvragen? Desnoods gedwongen door de overheid?

 

[Highio]

Drie maanden huur is doorgaans ook als borg betaald. (deels) kwijtschelden of opschorten zijn ook nog twee verschillende zaken. Wat dat betreft voorzie ik een tweede probleem met uitbetaling van vakantiegeld en vervanging van personeel tijdens de zomervakantie. De omzetten Q2 en Q3 2020 gaan ongetwijfeld minder worden dan die in het voorgaande jaar.

Moeten leveranciers van (seizoensgebonden) handel, kassasystemen en leasewagens de verhuurders ook volgen? En het personeel in loondienst? Ik weet niet of de koptekst die klinkt als verwijt aan verhuurders dan overeind blijft.

 

Groet,

 

Highio

11 april 2020 aangepast door Highio

[Bob de webbouwer]

7 uur geleden, Hans van den Bergh zei:

feit is dat de verhuurder, weliswaar van overheidswege afgedwongen, niet aan huurder levert wat is overeengekomen. 

Is dat zo? Het pand blijft toch gewoon beschikbaar voor jou? De verhuurder dwingt je toch niet om de deuren gesloten te houden? JIJ houdt de deuren gesloten omdat je dat moet vanuit de overheid, niet de verhuurder toch? Daarnaast zal die verhuurder ook gewoon zijn hypotheek moeten betalen, en zijn personeelskosten, kantoorkosten enzovoorts.

11 april 2020 aangepast door Bob de webbouwer

[TwaBla]

 

Het is een dodelijke stoelendans. Ondernemers zijn gedwongen om door te dansen en wie een stoel bezet houdt, wil eigenlijk niet opschuiven. Je ziet hier ook al mensen die hun leveranciers niet willen betalen, terwijl ze van hun klanten wel nakoming van afspraken vragen. Is dat nou een prisoners dilemma, of is daar een andere naam voor. En hoe demp je zo'n massaal liquiditeitsmoeras? Voor 1 maand, voor 3 maanden, mogelijk zelfs voor langer?

 

Drie maanden borg, is dat gemeengoed bij zakelijke huur?

 

Overigens geven banken een hypotheekpauze in de vorm van drie maanden uitstel aan kleine ondernemers. Geen afstel. 

[Hans van den Bergh]

27 minuten geleden, Bob de webbouwer zei:

Het pand blijft toch gewoon beschikbaar voor jou? De verhuurder dwingt je toch niet om de deuren gesloten te houden?

 

Deels uit de context gehaald, want ik heb ook gemeld dat de verhuurder er niets aan kan doen dat de overheid dit afdwingt.

 

Een horecaondernemer echter huurt een pand met specifiek in de overeenkomst de horecafunctie vermeld. Ander gebruik staat de verhuurder niet toe. 

 

Nu is dat specifieke gebruik verboden, verhuurder kan (ook al is het buiten zijn schuld) dus niet de prestatie leveren die is overeengekomen, daarom zie ik niet waarom ik dan de tegenprestatie moet leveren. 

[Hans van den Bergh]

3 minuten geleden, TwaBla zei:

Overigens geven banken een hypotheekpauze in de vorm van drie maanden uitstel aan kleine ondernemers. Geen afstel. 

Klopt, die termijnen worden aan de looptijd van de financiering 'geplakt'

[Bob de webbouwer]

14 minuten geleden, TwaBla zei:

Overigens geven banken een hypotheekpauze in de vorm van drie maanden uitstel aan kleine ondernemers. Geen afstel. 

 

 Hmmm misschien mijn bank ook maar eens bellen dinsdag... 

 

Wellicht kunnen huurder en verhuurders de kosten delen; 50% korting op de huur gedurende deze maatregelen. 

Als de verhuurder het kan lijden kunnen ze eventueel de de 50% die de huurder zou moeten betalen gelijkmatig verdelen over de nog te betalen termijnen, zodat het per maand maar een relatief klein bedrag extra is. Dus als een huurder nu 3 x 1000 euro moet betalen maar dat niet kan, en het huurcontract loopt nog 30 maanden als de huurder weer open mag, komt er per maand 100 euro bovenop de afgesproken huur.

Maar ja, in deze tijd is het pakken wat je pakken kan en iedereen schuift de problemen maar door naar de volgende in de keten door rekeningen niet meer te betalen.

11 april 2020 aangepast door Bob de webbouwer

[Hans van den Bergh]

Bob de webbouwer als er vanuit verhuurders dit soort signalen kwamen, was het een mooie opening van het overleg. Momenteel zijn die signalen er helaas nauwelijks...

[Bob de webbouwer]

Hans van den Bergh zoals ik al zei, in deze tijd is het pakken wat je pakken kan. Vaak uit noodzaak omdat men het anders zelf niet overleeft, en ook omdat er een flink aantal bedrijven failliet zal zijn na deze periode en dan valt er helemaal niets meer te halen natuurlijk. 

[Ward van der Put]

5 minuten geleden, Bob de webbouwer zei:

Wellicht kunnen huurder en verhuurders de kosten delen; 50% korting op de huur gedurende deze maatregelen.

 

Aan huren gaat een keuze vooraf: je huurt omdat je de investeringen en ondernemersrisico's van kopen en eigendom niet kon of wilde opbrengen.

[Hans van den Bergh]

3 minuten geleden, Ward van der Put zei:

Aan huren gaat een keuze vooraf: je huurt omdat je de investeringen en ondernemersrisico's van kopen en eigendom niet kon of wilde opbrengen.

 

Klopt, ik huur een auto i.p.v. deze te kopen, de verhuurder eist dat ik de auto ook uitsluitend als zodanig gebruik. Nu verbiedt een overheidsdienaar mij in die auto te stappen omdat het een auto is? Wat moet ik er dan mee?

[TwaBla]

We hebben net drie decennia achter de rug van sale-and-leaseback. Waarin ondernemers werd verteld dat ze hun balans niet moesten belasten met panden, voertuigen, machines en andere kapitaalgoederen. Dan wordt afschrijving dus afbetaling, en ben je kwetsbaar bij tegenwind - als je niet elders potjes vormt. Maar dood geld in de onderneming laten, zal de afgelopen jaren ook niet aangemoedigd zijn. 

 

Waar plaats je die reserves dan? In prive waarschijnlijk...

 

Ik ken wel ondernemers die hun eigen pensioen gestopt hebben in hun pand, zodat ze via de huuropbrengst een flinke reserve opbouwen. Dat is in deze tijden wel een comfortabele positie.

[Norbert Bakker]

15 minuten geleden, Ward van der Put zei:

 

Aan huren gaat een keuze vooraf: je huurt omdat je de investeringen en ondernemersrisico's van kopen en eigendom niet kon of wilde opbrengen.

Of omdat er op A-locaties / winkelstraten in de stad simpelweg geen koopaanbod is: alleen verhuur.

 

Of omdat koop veel meer dan alleen het horeca of winkelpand betreft maar ook alle woningen daarboven. Eigendom van een vastgoed- of pensioenfonds dat alleen handelt in hele straten tegelijk, of om andere redenen simpelweg niet financierbaar.

 

Al met al gaat erbij retail en horeca lang niet altijd een reeële  keuze koop of huur aan vooraf. 

[Hans van den Bergh]

Ik heb ook een reserve en kan eventjes vooruit,  mijn pleidooi gaat in het algemeen over het delen van lusten en lasten in de gehele keten, zodat de keten niet breekt. 

[Hans van den Bergh]

16 minuten geleden, Norbert Bakker zei:

Of omdat er ... simpelweg geen koopaanbod is: alleen verhuur.

 

Exact, in mijn geval een rijksmonument waarop dit van toepassing is: mag het niet kopen...