Van B-locatie naar A-locatie

[Marco G]

He ondernemers! Mijn eerste bericht hier gaat over onze winkel. Deze bevind zich aan de rand van het centrum met relatief weinig doorloop (B-locatie). Het voordeel van een winkelpand op B-locatie is de relatief lage huur ten opzichte van een winkelpand middenin het centrum (A-locatie). Het nadeel van een B-locatie zijn de lage impulsaankopen ten opzichte van een A-locatie waar veel traffic is.

 

Onze winkel is een speciaalzaak waar klanten gericht op af komen, dus dat gaat verder prima! We verkopen tevens veel producten die kunnen dienen als impulsaankoop maar waar we nu niet het maximale uithalen. We zijn aan het twijfelen om te verhuizen naar een A-locatie. De grootste twijfel zit hem in de huurprijs die soms tot wel 5x zo hoog is. 

 

Mijn vraag aan jullie: zijn er hier ondernemers die de stap van B-locatie naar A-locatie gezet hebben en wat zijn jullie bevindingen? Zijn er wellicht speciale rekenmodules voor om tot een diagnose te komen of blijft het 100% een gok?

[Roel J]

Hallo Marco,

 

Welkom op Higherlevel

een 100% gok is het nooit.. maar meer dan met inschattingen benaderen ook niet.

 

Je zegt dat je een speciaalzaak bent waar mensen gericht op af komen. De eerste prioriteit is dus om dat te blijven behouden.

Waarom komen die mensen nu wel naar die B-locatie? is dat uitsluitend omdat de producten die je hebt niet makkelijk elkers verkrijgbaar zijn en komen die klanten ook als je midden in het centrumgebied zit en men bijv aan de rand moet parkeren.. of is een belangrijke factor juist ook dat het bij de B-locatie makkelijker parkeren is?

 

Het andere punt lastiger wat is "niet het maximale halen uit impuls aankopen" voor een speciaalzaak zijn impulsaankopen geen belangrijke inkomensbron.. het is hooguit de zalm ipv de ham op het broodje toch?

Dan wordt het rekensommetje al snel, als het grootste argument om 5x zoveel huur te gaan betalen is dat je dan waarschijnlijk meer impulsaankopen hebt dan is het antwoord ook.. dan bereken je toch hoeveel meer impuls aankopen je verwacht? als dat bedrag ruim boven het bedrag van de huur verhoging ligt dan is het dus lucratief om te verhuizen.

Als de omzet vrijwel gelijk blijft of maar ligt stijgt omdat een aantal klanten afhaakt op bereikbaarheid van de winkel. dan is het niet verstandig..

 

Zoals jij de vraag nu stelt is het eigenlijk best een eenvoudig rekensommetje, al is het misschien nog even een ding om de groei in impuls aankopen goed te schatten..

Ik vermoed dat er dus of iets meer speelt in de afwegingen.

 

Je hebt het over onze winkel dus kenneljijk meer dan 1 persoon betrokken.

Persoonlijk zeg ik als je bereid bent om 5x zoveel huur te betalen omdat je denkt dat het zou kunnen werken.. waarom dan niet voor 6x zoveel huur gaan.. ofwel open een tweede filiaal in de binnenstad en behoud ook het andere filiaal vooralsnog. Desnoods met wat aangepaste openingstijden (maandag en dinsdag gesloten ofzo in de ene of andere winkel) om niet al te veel extra personeel nodig te hebben. 

En ook op een tijdelijk huurcontract van 1 of 2 jaar het nieuwe filiaal ipv meteen voor 5 jaar. lege winkelruimtes genoeg om dat nu uit te onderhandelen..

Dan kun je kijken of je het impulsaankopen aspect kan uitbouwen in de centrumwinkel ook qua verbreding van assortiment en de B-locatie speciaalzaak kan laten blijven. Dan heb je de tijd om te kijken of 2 locaties rendabel kunnen. Ideale situatie zou natuurlijk zijn als het contract van de B-locatie ook nog een korte resterende looptijd heeft.

 

Afijn misschien een beetje wild plan om als eerste reactie mee te komen, maar het eerste deel van mijn antwoord is redelijk helder, je moet het vrij goed kunnen berekenen of het het risico waard is om 5x zoveel huur te gaan betalen..

[herman van der helm]

Is er een reden om groter te groeien? Als het prima loopt is het toch wel iets om over na te denken. 

Iets met tevredenheid of zo.

[Marco G]

38 minuten geleden, Roel J zei:

Je zegt dat je een speciaalzaak bent waar mensen gericht op af komen. De eerste prioriteit is dus om dat te blijven behouden.

Waarom komen die mensen nu wel naar die B-locatie? is dat uitsluitend omdat de producten die je hebt niet makkelijk elders verkrijgbaar zijn en komen die klanten ook als je midden in het centrumgebied zit en men bijv aan de rand moet parkeren.. of is een belangrijke factor juist ook dat het bij de B-locatie makkelijker parkeren is?

 

1 uur terug, Roel J zei:

Ik vermoed dat er dus of iets meer speelt in de afwegingen.

 

He Roel, bedankt voor je antwoord! Misschien moet ik wat meer informatie geven op basis van je reactie, die je overigens goed geanalyseerd hebt! Parkeren direct voor de winkel is niet mogelijk. Klanten kunnen parkeren in de directe omgeving op ongeveer 1 minuut loopafstand. Ook zit de winkel niet op een zicht locatie. Voorheen waren onze artikelen nergens anders te krijgen, maar sinds een paar weken zit er midden in de winkelstraat een discounter die een groot deel van hetzelfde assortiment voert. Dit was een keer te verwachten.

 

Als ik kritisch kijk naar mijn marktpositie dan zal er wat moeten veranderen. Ik vraag me daarbij af waarom de klanten naar mij toe zullen blijven komen. Parkeren is niet ideaal en ons assortiment is niet onderscheidend genoeg.  Verhuizen is waarschijnlijk een van de opties om de positie te versterken en de concurrentie aan te gaan. Oftewel naar een goede zicht locatie waar veel verkeer langs komt en je direct voor de deur parkeren kan, of ook midden in het centrum gaan zitten...?

[Roel J]

ah, dat werpt al wat meer licht op de zaak. Ik denk dat op 1 minuut parkeren al vrij dicht tegen ideaal aan ligt al zal dat een beetje met welke bril je daar naar kijkt, maar met mijn bril van randstedeling is 1 minuut lopen.. "prima de  luxe"

Het grootste pijnpunt is natuurlijk die discounter in de straat.. Dan wordt het echt lastig en dan gaat mogelijk ook een veranderend klantprofiel van de B-locatie spelen. want naast dat de discounter "jouw" producten voor de helft verkoopt trekt ie ook vaak koopjesjagers en omliggende kleine winkeliers gaan dan soms noodgedwongen ook mee in prijzenslag..

 

De vraag wordt dus veel meer hoeveel omzet of belangrijker nog marge ga je verliezen door de komst van die discounter en kan dat wellicht deels gecompenseerd worden doordat er wat meer volk naar de locatie komt en zijn er dan impulsproducten te bedenken die klanten buiten het assortiment van de discounter maar wel

Even simpel voorbeeld als discounter aanbieding heeft van tuinmeubelen in de maand juli, kan jij er dan kaarsen, fakkels of tuinverlichting, leuke tafelkleedjes of andere zomerse tuingezelligheid tegenover zetten als impulsaankoop producten. Maar ja hoe kun je met je inkoop tijdig genoeg inspelen op dat soort aanbiedingen..

 

op korte termijn kan je natuurlijk gaan spelen met prijzen. een product van 15,75 toch maar gaan prijzen op 14,99 of misschien 13,99 omdat dat toch net ff goedkoper oogt..

Als je op deze locatie blijft zal je vermoedelijk naar een aanvullend assortiment of wel meer onderscheidend assortiment moeten kijken om voldoende omzet/marge te houden.

maar als de verhuizing minimaal een stijging van vaste lasten van 300-400% betekent dan kun je waarschijnlijk het beste nog even een jaartje of twee aankijken wat assortimentsaanpassingen opbrengen..

 

De grootste bottleneck blijft toch die enorme huurstijging bij verhuizing van een b-locatie naar a-locatie. kijk 5x huur = 5x meer omzet gaat hem nooit worden maar je moet toch binnen binnen 1 tot 3 jaar de omzet naar ca 300% van wat het nu is brengen om het allemaal behapbaar te houden.. dat is best een grote stap.. En daar moet dus best een stevig (business)plan onderliggen voordat je die kunt zetten.

Dan is op de huidige locatie eerst een omzetdaling van 10-30% misschien wel pijnlijk maar makkelijker te herstellen naar 100 of 110% dan dan groeien naar 300% op een nieuwe locatie waar dat ook nog eens de een ondergrens is

Puur op gevoel zeg ik dat je geen haast hoeft te hebben met de verhuizing..

Op de huidige locatie heb je twee optie.

Ofwel verder specialiseren zodat de overlap in assortiment met de discounter verdwijnt. (stragegie meer marge en minder volume)

of de overlap opheffen niet door te specialiseren maar juist assortiment verbreden en aanvullend op wat de discounter niet bied. (minder marge en meer volume)

 

het verder specialiseren past wat meer bij de keuze om lange(re) tijd daar te blijven, terwijl de assortimentsverbreding wat meer past bij snel inspelen en daarna zien hoe het zich ontwikkelt. hoe dan ook zul je dingen moeten aanpassen om te evt schade van de komst van de discounter te beperken.

 

De andere optie is een nieuwe winkel op een nieuwe A-locatie maar daar dat zou ik benaderen als een nieuwe (door) start en daar dus ook de tijd voor nemen. Goed plannen is beter dan snel de biezen pakken met de gedachte "van die discounter ga ik toch niet winnen".
Als de kosten van huur zouden verdubbelen zou ik een snelle sprong misschien nog wel aandurven met het voordeel van een zichtlocatie.. maar als de prijzen en factor 5 zijn dan betekent elk plan kijken naar groter assortiment of hoe je het bestaande assortiment in een kleinere locatie kan proppen om de kosten wat te drukken

 

 

 

 

[Marco G]

Hé Roel, wat een ontzettend uitgebreide reactie, dankjewel! 

 

Het verder specialiseren van het assortiment klinkt in dit geval erg wijs. Daar zijn zeker nog kansen mee te creëren. Qua prijzen kan ik makkelijk mee met de concurrent. Daaropvolgend kijkend naar een betere zichtlocatie met maximaal een verdubbeling aan huur is een juiste sprong.

 

Nogmaals dank Roel voor je reactie!!