Zakelijke rente

[patmaniak 8]

Ik wil geld uit mijn holding halen om, in prive, een appartement te kopen voor de verhuur. 

 

De rente wil ik variabel en einde van het jaar betalen. Hiervoor neem ik het U-rendement van december + een risico-opslag. Dit conform de website van de Belastingdienst.

https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/werk_en_inkomen/bijzondere_situaties/geld_lenen_van_uw_bv/zakelijke__voorwaarden/een_zakelijke_rente_bepalen

 

Maar wat is een reëele risico-opslag? 

Het bedrag wat ik leen is laag t.o.v. de waarde van het appartement. 

De Holding ontvangt een pos/neg hypotheekverklaring 

Een risico-opslag van 0,5 - 1,00% lijkt daardoor redelijk. Echter doordat het U-rendement negatief is, is de rente wel heel laag. 

Kan het dan nog wel gezien worden als een zakelijke rente? Of moet ik het U-rendement op nul zetten?

[Joost Rietveld 1,308]

Met een PN hypotheekverklaring is de zekerheid nul voor de BV. Immers, als jij het pand verkoopt, is er geen notaris die verplicht is om de lening van de BV in te lossen. Sterker nog, jij kunt als bestuurder van die BV besluiten om de lening te laten bestaan zonder onderpand. 

 

Dus alleen een PN hypotheekverklaring zou al een aardige opslag veroorzaken. Denk aan rentes op consumptief krediet. Dan is er nog een gebruikelijke winstopslag van 1% en opslag voor de rentevaste periode en loan to value.

 

Groet, Joost

[patmaniak 8]

7 minuten geleden, Joost Rietveld zei:

Met een PN hypotheekverklaring is de zekerheid nul voor de BV. Immers, als jij het pand verkoopt, is er geen notaris die verplicht is om de lening van de BV in te lossen. Sterker nog, jij kunt als bestuurder van die BV besluiten om de lening te laten bestaan zonder onderpand. 

 

Dus alleen een PN hypotheekverklaring zou al een aardige opslag veroorzaken. Denk aan rentes op consumptief krediet. Dan is er nog een gebruikelijke winstopslag van 1% en opslag voor de rentevaste periode en loan to value.

 

Groet, Joost

Dank voor je reactie Joost.

 

Een Pos/Neg geeft inderdaad 0 dekkingswaarde. Echter de holding is wel gerechtigd om op 1ste verzoek hypotheek te laten vestigen. 

Opslag voor rentevastperiode is nul. Rente is variabel. 

Winstopslag mag ik op nul houden. 

LTV < 25%

 

Ik mag volgens de website van de BD geen vergelijking maken met een lening bij een bank. Echter er moet een rente betaald worden die hoger is dan een staatsobligatie van de NL staat. Aangezien de veelal negatief zijn lijkt mij een lagere rente te verklaren. 

 

 

[Paul van Minderhout 9]

Hier koppelen ze de winstopslag aan solvabiliteit van de dga. 

 

Ook dit artikel vermeld net als Joost dat dit soort percentages gedekt moeten zij met hypotheek, 

https://www.mfas.nl/wps/portal/actueel/actueel/nieuws/handreiking mfas zakelijke rente lenen van de bv/!ut/p/z1/lZJfT4MwFMW_Ci88sl5W2MA3FgmoY7r4b_TFFLiwOlYWqCP66S1qoiaKsU_t7e_cnNNbwsiGMMmPouJKNJLX-pyy2YPvxxBTb7qElQ0QxO6Vs3Rj8C5scj8GgAeEjevvCCPskIuCpDzDYla6jgXol5Zj566V-a5tUTfL51NacIRyoHOpDmpL0n3Jux6zTijMG6lQKhOkwKe-M1AavFVihzVKE75st1wWLYqdkJUx6I0Xrm_E4w6NVjdAQ1NafOTSKNDIjuP5hgBDPvhlBaD17A25DCOaJIuZHTnhFM7o_NKfr88AIucDGOmRag_zTw_e9QXVHk7ddZDc2dFMD-EosCe3smn3embX_3zSGMj5X2O6X5D0ahWFN2vC7AGv6iZ7_x-BzKhXEdZiiS22k6dWl7dKHboTE0zo-35SNU1V40TWJvyk2DadIptvIDnsb_cefbZ2ZRJSh5WJctNXTZRPfA!!/dz/d5/L2dBISEvZ0FBIS9nQSEh/

 

 

[Remco TH 49]

Op 10-10-2020 om 22:36, patmaniak zei:

Dank voor je reactie Joost.

 

Een Pos/Neg geeft inderdaad 0 dekkingswaarde. Echter de holding is wel gerechtigd om op 1ste verzoek hypotheek te laten vestigen. 

Opslag voor rentevastperiode is nul. Rente is variabel. 

Winstopslag mag ik op nul houden. 

LTV < 25%

 

Ik mag volgens de website van de BD geen vergelijking maken met een lening bij een bank. Echter er moet een rente betaald worden die hoger is dan een staatsobligatie van de NL staat. Aangezien de veelal negatief zijn lijkt mij een lagere rente te verklaren.

 

Er staat ook op de website van de belastingdienst, hetgeen aansluit bij wat @Paul van Minderhout zegt.

Quote

Voor de variabele rente op een lening met een looptijd korter dan 10 jaar kunt u als basis nemen het gemiddelde van het T-rendement en het U-rendement. Deze rendementen zijn gebaseerd op staatsobligaties. Dit gemiddelde moet worden verhoogd met een passende extra risico-opslag in verband met het hogere risico dat de bv loopt bij een lening aan een directeur-aandeelhouder in vergelijking met een lening aan de Nederlandse Staat. De rente die de bv zelf aan haar financiers betaalt, wordt hierbij ook in ogenschouw genomen. NB: het Verbond van Verzekeraars, Centrum voor Verzekeringsstatistiek, publiceert maandelijks het U-rendement.

Nou kan je discussiëren over hoe je de risico-opslag vaststelt. Zelf zou ik daarvoor een model gebruiken waardoor je door dat in te vullen vanzelf tot een goede onderbouwing komt. Bijvoorbeeld een CAPM model dat simpel is en veel gebruikt wordt. Nou hoor ik je denken waarom een waarderingsmodel voor assets als het om een lening gaat? > Omdat de lening als asset (vordering) op de balans van je onderneming zal komen te staan; de B.V. investeert in een lening. Het model is in grote lijnen als volgt:

ri = Rf + ßi(Rm - Rf )

Waarbij we stellen dat:

ri = de rente die je BV aan jou berekent

Rf = Riskfree (bijv. U-rente of T-rente)

ßi = Rm is het rendement van de (markt) portfolio -/- Riskfree. Waarbij je e.e.a. zou kunnen benaderen door het invullen van een passende (WACC -/- Rf) als proxy voor Rm in de CAPM formule. Dit omdat Rm alleen in dit geval tekort zou doen aan de werkelijke situatie, waarbij ook Sfp(small firm premie) en Rs (Risicospecifiek premie) een rol spelen waardoor een reëele rente in de praktijk hoger uit zal vallen. Als je bedrijf leningen heeft van derden en/of banken dan kan je dit heel eenvoudig snel benaderen. In mijn ervaring blijkt dat dit in de praktijk in totaal zomaar rond de 7% tot 8% kan liggen. Hieronder in het voorbeeld hou ik bij de WACC bepaling rekening met 4% tot 5% om je een idee te geven hoe plausibel het is dat de rente hoger zou moeten zijn.

 

Op 10-10-2020 om 22:01, patmaniak zei:

Maar wat is een reëele risico-opslag? 

Ik snap dat het bovenstaande niet het antwoord is dat je graag zou willen horen maar ik kan het wel onderbouwen en wel door het volgende:

WACC = Rf (= nu negatief want U-rente/T-rente negatief) + Rm (marktpremie) 4% tot 5% + Sfp (small firm premie) 1% tot 2% + Rs (Risicospecifiek, daar gaat het artikel van @Paul van Minderhout ook over) 1% tot 2%. Dit is allemaal erg hoog over maar om het meer specifiek te maken gaat er meer tijd in zitten en is er meer informatie benodigd.

De Rm hakt er natuurlijk het hardst in, maar probeer maar geld te lenen voor 4% als MKB'er dat valt vaak nog niet mee. Als je nagaat dat solvabele, beursgenoteerde bedrijven met een creditrating zelfs nog tussen de 2% en 3% betalen op bonds dan is 4% tot 5% echt niet te hoog geschat.

Als ik de inspecteur was dan zou ik een rente van minder dan 4% niet accepteren als zakelijk indien er geen hypotheekrechten zouden zijn verstrekt. Een lening met hypotheekrechten bij een vermogensverstrekker/bank gaat vanaf ongeveer 3% dus dat lijkt wel de bodem (zie bijv. https://www.nibcdirect.nl/hypotheek/nibc-direct-investeringshypotheek/).

 

In een voorkomend geval waarbij je zakelijk voor 4% kan lenen (wat echt erg laag is) zou naar mijn idee de rente dus minimaal Rm 4% + Sfp 1% (lage kant range) + Rs 1% (zie artikel van Paul hierboven) = 6% zijn -/- de Rf die nu negatief is, dus in totaal 5.xx % en dan zoek je echt de ondergrens op.

 

Dit hoeft allemaal echt niet ZO moelijk te zijn maar je moet er wel even voor gaan zitten om het goed vast te leggen. Eventueel kan je daarna nog wel wat plausibiliteitschecks doen door bijvoorbeeld andere modellen in te vullen/door te rekenen, om zo de robuustheid van je berekening te challengen bij het invullen van verschillende rentes/scenario's.

 

Aanvulling: In aanvulling op bovenstaande beantwoord een hogere rente aan de vraag: waarom zou de B.V. geld uitlenen als de eigen WACC hoger is dan de ontvangen rente? Want dat lijkt in beginsel niet zakelijk en is tevens niet in lijn met het risico dat de B.V. loopt.

Edited October 12, 2020 by Remco TH