Verhuur kantoor (bestemming) als woonruimte, mag dat?

[Hans v N 339]

Voor een kennis ben ik op zoek naar antwoorden voor de volgende zaak. Hier zit een ondernemerskant aan maar ook een particuliere kant.  Neem echter aan dat een lezende ondernemer die van plan is om een kantoor te verhuren voor bewoning om zo meer huur te krijgen ook graag weet wat de eventuele beperkingen zijn. Maar als het niet mag dan zie ik het vanzelf.

Een ondernemer adverteert bij een verhuurmakelaar met een wooneenheid in een pand met een gemengde bestemming. Deel van het, voormalig bedrijfspand, heeft een woonbestemming en een deel een kantoorbestemming. Een particulier waarvan duidelijk is dat hij geen kantoor nodig heeft maar wel een woning (beroep/werkgeversverklaring/loonstrook) wordt via een verhuurmakelaar uitgenodigd voor een bezichtiging en kan een deel huren om te wonen. Een zelfstandige eenheid met slaapkamer, woonkamer, keuken, wc en badkamer. Mondeling wordt toegezegd dat het om een jaarcontract gaat maar dat dit altijd verlengd kan worden. Er komt een contract onder art. 7:230a BW met een einddatum en wordt na vluchtig lezen ondertekend ter plaatse.  In het contract wordt overigens een deel van het pand beschreven dat niet overeenkomt met het werkelijk gehuurde. In het huurcontract wordt een deel (104 a) genoemd met een woonbestemming maar het gaat om het appartement daarboven met een kantoorbestemming, dit lijkt een vergissing.

Eerste vraag is of dit is toegestaan? Immers hiermee krijgt de huurder veel minder bescherming. Ik heb een tijd geleden gevonden dat bij het verhuren van een kantoor aan een particulier met een kennelijke woonbestemming, het 7:230a contract niet geldt maar een standaard overeenkomst met dito rechten maar ik kan dat niet meer terugvinden. Het zou voor verhuurders immers heel gunstig zijn om alles als kantoor te verhuren voor een bepaalde tijd. Volgende vraag is of na afloop van het contract er weer een zelfde (tijdelijk) contract kan worden aangeboden uitgaand dat het dus is toegestaan? 

Quote

De huurder geniet bij toepassing van art. 7:230a BW alleen ontruimingsbescherming. De huurder kan na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de ontruimingstermijn met maximaal een jaar te verlengen. In die tijd mag de verhuurder niet overgaan tot ontruiming. De huurder kan dit verzoek niet indienen als hij de huur zelf heeft opgezegd.

Hieruit begrijp ik dat de particulier in ieder geval ontruiming kan aanvechten . Maar met welke motivatie? Bij een kantoor kan de ondernemer stellen dat het (meer) tijd kost om een ander geschikt kantoor te vinden en hij zelf zich netjes aan de regels (gedrag en op tijd betaald) heeft gehouden. Er is voor de goede orde nog geen sprake van enig conflict maar het is nogal troebel wat nu de rechten zijn.

 

 

[logistieke dienstverlening 32]

Artikel 214 Burgerlijk Wetboek Boek 7

De huurder is slechts bevoegd tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen.

8 uur geleden, Hans v N zei:

Maar met welke motivatie?

Omdat de ruimte volgens wettelijke definities woonruimte is (7:233) EN omdat gebruik als woonruimte overeengekomen is kan de huurder stellen dat hij als huurder van woonruimte huurbescherming geniet.

Edited February 3 by logistieke dienstverlening
toevoeging

[logistieke dienstverlening 32]

 

7 uur geleden, Hans v N zei:

In het huurcontract wordt een deel (104 a) genoemd met een woonbestemming maar het gaat om het appartement daarboven met een kantoorbestemming, dit lijkt een vergissing.

Dat lijkt mij bewust gedaan.

Edited February 3 by logistieke dienstverlening

[Hans v N 339]

Dat is mogelijk iid. Maar het meest vreemde is toch wel dat iemand ingeschreven is voor woonruimte en dan bij het tekenen van het contract het opeens om een kantoor zou gaan met een vaste einddatum waarbij mondeling meteen wordt gemeld dat verlengen geen probleem is. Als je dan de ruimte ed perfect vind en de huur acceptabel ben je blij dat je wat gevonden hebt en is tekenen eigenlijk een formaliteit.  Het is ook heel troebel wat dat het verschil is tussen een kantoor waar je 24 uur per dag in mag verblijven en een woonruimte. Gemeenten maken wel onderscheid maar als je in een kantoor een bed zet en daar slaapt en eet is het een kantoor op papier maar een woning in de praktijk. Het is dan natuurlijk heel interessant voor de verhuurder om woningen als kantoor te verhuren omdat dan de huurbescherming ontbreekt en er veel meer ruimte is voor afspraken.

 

Edited February 3 by Hans v N
aanvulling

[logistieke dienstverlening 32]

9 uur geleden, Hans v N zei:

wooneenheid in een pand met een gemengde bestemming.

 

9 uur geleden, Hans v N zei:

Een particulier waarvan duidelijk is dat hij geen kantoor nodig heeft maar wel een woning (beroep/werkgeversverklaring/loonstrook) wordt via een verhuurmakelaar uitgenodigd voor een bezichtiging en kan een deel huren om te wonen. Een zelfstandige eenheid met slaapkamer, woonkamer, keuken, wc en badkamer.

 

9 uur geleden, Hans v N zei:

maar het gaat om het appartement daarboven

Zo troebel vind ik het niet. De werkelijke situatie en intentie is helder.

 

In mijn opinie is woonruimte met huurbescherming verhuurd en is het contract (deels?) nietig.

[Hans v N 339]

Het lijkt inderdaad eenvoudig. Als een vogel loopt en kwaakt als een eend dan is het waarschijnlijk een eend (even heel vrij vertaald) maar een kantoor waar je 24/7 mag verblijven kan gewoon een extra kamer hebben, een keuken enz hebben, je mag ook slapen in je eigen kantoor. Er zijn wel definities over het verschil maar die zijn even onduidelijk. Een woonruimte zou een ruimte zijn waar je verblijft, eet en slaapt maar dat kan evengoed in een kantoor. Dat het contract deels nietig is zou kunnen maar ik zoek naar "harde" juridische argumenten of jurisprudentie.

Quote

Uit de rechtspraak komt naar voren dat het in de regel beslissend is wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst met betrekking tot het gebruik voor ogen heeft gestaan. Hoe het pand is ingericht, speelt daarbij een belangrijke rol.

 

Gebruik als kantoor is nooit op enige manier ter sprake geweest.

 

 

Edited February 3 by Hans v N
aanvulling

[logistieke dienstverlening 32]

U vroeg  met welke motivatie de huurder ontruiming kan aanvechten.

 

De huurder kan zich beroepen op het feit dat hij woonruimte huurt volgens de definitie van de wet. (7:233 BW)

Als huurder van een woonruimte geniet hij huurbescherming. (7:232t/m282 BW)

 

Daarnaast zou hij kunnen stellen dat de schriftelijke overeenkomst nietig is omdat er gedwaald is. (6:228 BW) 

 

(ECLI:NL:GHDHA:2019:1933)

 

Een vogel die kwaakt is geen reiger.

[Branko Collin 207]

Ik kan me bijna niet voorstellen dat je door het gebruiken van wat welgekozen woorden onder (grotendeels) dwingend recht als het huurrecht uitkomt. Dat is de denktrant van 'soevereine burgers' en wappies. Dan zou je onder het arbeidsrecht uit kunnen komen door in je contract je werknemers 'vrijwilliger' te noemen.

 

Sluipt de verhuurder ook regelmatig de woning binnen om de rookmelders en de noodverlichting te controleren? Dat is namelijk een eis uit de arbowet, als ik het goed begrijp.

[Hans v N 339]

Eens. Maar feit is dat het contract er wel is en ondertekend. En dit contract is opgesteld door een goed bekend staande makelaar die ook bij de bezichtiging was en de woonruimte aanbood. Leuk detail is dat in een van de bepalingen staat dat als een deel van het contract nietig zou zijn de rest wel te gelden heeft. 

 

[Hans van den Bergh 639]

Ik lees het misschien niet goed, maar zoals ik het nu begrijp, wordt een pand uit de categorie 'overige bedrijfsruimten' volgens bijbehorende bepalingen (deels) verhuurd als woonruimte en heeft het pand daadwerkelijk (volgens bestemmingsplan) de bestemming 'wonen en werken'?

 

In die zin zou mijns inziens het contract dan weleens kunnen kloppen, omdat betreffende ruimte onder de onbeschreven 'restcategorie' (geen kleinhandelsruimte of woonruimte) van ruimten valt, waar specifieke bepalingen op van toepassing zijn m.b.t. ontruiming e.d.

[Hans van den Bergh 639]

Even de bijbehorende wettekst opgezocht, waarover deze vraag mijns inziens gaat:

 

“Heeft de huur betrekking op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan en is die zaak of dat gedeelte noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van deze titel, dan kan de huurder na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaats vinden, te verlengen. Het verzoek moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd.”

[Hans v N 339]

Een deel van het voormalig bedrijfspand waarin een aantal zelfstandige "units" zijn gebouwd heeft een woonbestemming en een deel een kantoorbestemming. Geen idee waarom dat is. Mogelijk heeft de gemeente dat bepaald. Maar er is dus een grote woonkamer, een slaapkamer, een keukentje en een wc en aparte douche. De verhuurder heeft er voor gekozen om via een makelaar woonruimte aan te bieden en pas bij de bezichtiging een contract voor een kantoor voor bepaalde tijd aan te bieden. Waarom is niet duidelijk maar het is wel zo dat bij verhuur onder art. 7:230a BW de huurder veel minder rechten heeft. Het kan ook zijn dat verhuur als woonruimte met een huurcontract voor een kantoor meer opbrengt of eenvoudiger is in te vullen ivm de woningnood. Het is me inmiddels wel duidelijk dat indien er op termijn problemen zouden ontstaan (die spelen nog geheel niet) er een jurist aan te pas moet komen om zaken waar mogelijk recht te zetten. Ik was vooral benieuwd wat de eventuele risico's zijn voor de verhuurder met een dergelijk contract.  

Edited February 3 by Hans v N

[Hans van den Bergh 639]

Klinkt inderdaad als die restcategorie en dat het veilig is om aan te nemen dat 230a van toepassing is, dan kan het uiteindelijk alleen maar meevallen.  Klopt de informatie van de makelaar over het bestemmingsplan, is dat even nagezocht? Ik heb zelf ook weleens een akkefietje gehad waarbij de informatie van de makelaar niet klopte...

[Hans v N 339]

Bestemming (sommige units kantoor anderen woon) klopt idd. Niet eenvoudig te vinden bij een gemengd pand maar is gelukt.