Huur bedrijfspand en verantwoordelijkheid onderhoud

[Student20]

Mijn vriendin is bezig met de overname van de fysiotherapie praktijk (samen met haar collega) waar zij nu al een aantal jaren werkt en heeft mij gevraagd onderstaande uit te zoeken.

Betreffende de huur van het bedrijfspand waar zij in gevestigd zitten is er wat onduidelijkheid, met name over wie er verantwoordelijk is voor onderhoud en vervanging aan van andere de airco installatie en cv-ketel.

Het betreft een bedrijfspand die in het bezit is van de  huidige eigenaren van de fysiotherapie praktijk, oftewel: mijn vriendin haar twee 'bazen'. Zij dragen de zaak dus over, maar blijven eigenaar en dus verhuurder van het pand. Het pand bestaat uit twee verdiepingen, boven zit een fitness en beneden zit de fysio praktijk met behandelkamers en oefenzaal. 

 

Er ligt nog geen concept huurovereenkomst op tafel en/of er is nog niet gesproken over welk soort bedrijfspand dit zou zijn (230a of 290 bedrijfsobject).
Wel is er een indicatie huurprijs bekend (obv afspraken die met de fitness boven zijn gemaakt) en is er een inventarislijst als onderdeel van de waardebepaling bekend.

Onderdeel van de overname is nu, behalve de goodwill en overname van oefenapparaten/behandeltafels etc, ook de airco, cv-ketel en zelfs systeemplafond en vloerzeil.
Even los van of het gebruikelijk is voor elk van deze zaken te betalen bij een bedrijfsovername ging er op juridisch vlak bij mij een belletje af.. immers: op het moment dat mijn vriendin en haar compagnon deze inventarislijst akkoord bevinden en hiervoor betalen worden zijn eigenaar van al deze zaken. Op het moment dat na overname van de zaak de airco ermee stopt is dat dus een probleem voor hen. Terwijl in de gesprekken die ik met mijn vriendin en nieuwe compagnon heb gevoerd wij van mening waren dat zulke zaken (cv ketel, airco) de verantwoording van de verhuurder zou moeten zijn en blijven, mede omdat de airco installatie in de nabije toekomst veel onderhoud nodig heeft en/of vervangen dient te worden. Deze mening is ons toebedeeld door ons gevoel, eerdere ervaringen met huurwoningen en beperkt zoekwerk via Google en wat juridische websites. 

De vraag is dus: wat is er juridisch geldend en wat is er gebruikelijk wanneer er hiervan afgeweken wil worden door verhuurder of huurder?

E.e.a. mag naar mijn idee niet conflicterend zijn; een huurovereenkomst kan niet dusdanig zijn opgesteld dat de verhuurder aansprakelijk is voor (groot/onvoorzien) onderhoud en vervanging aan cv ketel en airco etc. maar de huurders deze zaken hebben overgenomen (of vice versa). Dan krijg je gekke taferelen.

 

Tijdens het vorige gesprek tussen de twee partijen is dit, nog niet in detail, ter sprake gekomen en gaven de verhuurders/huidige eigenaren VOF aan dat zij dit met de fitness vorig jaar ook zo hebben afgesproken. Zodoende zijn de huidige eigenaren van mening dat het gewoon klopt dat eerder genoemde zaken worden overgenomen door de nieuwe eigenaren. Ik ben overigens niet op de hoogte van de huurovereenkomst met de fitness, ook heb ik nog geen concept gezien van 'ons' huurcontract.

Naar mijn idee valt een fysiotherapie praktijk onder een 230a bedrijfsruimte. Daarvan lees ik dat het gebruikelijk is dat een 230a bedrijfsruimte wordt verhuurd in de huidige staat, oftewel: met airco, vloerzeil, systeemplafond, etc. Waarbij normaal (periodiek) onderhoud voor de huurder is en groot (onvoorzien) onderhoud (en vervanging) voor de verhuurder. Klopt dit? 

Kan/mag hier van afgeweken worden, en zo ja: hoe gebruikelijk is dat? 
Is het gebruikelijk dat er een vergoeding is voor een systeemplafond, vloerzeil en dat soort zaken?

Alvast bedankt voor jullie reacties!

[Hans van den Bergh]

Even tussendoor: Hoe is het (klik op:) jullie VOF vergaan?

[UwJurist]

Beste,

Het is heel simpel, partijen mogen dit zelf bepalen. (maar moeten het hier wel over eens worden)  Ik leg dit bij deze vraag ook uitgebreid uit:

En

 

Bij overname van zaken ben je dus eigenaar en daarom zelf verantwoordelijk voor onderhoud, schade, vervanging etc.

Dat is dus niet aan te raden in dit geval.

[Student20]

Op 5-8-2021 om 13:50, UwJurist zei:

Beste,

Het is heel simpel, partijen mogen dit zelf bepalen. (maar moeten het hier wel over eens worden)  Ik leg dit bij deze vraag ook uitgebreid uit:

En

 

Bij overname van zaken ben je dus eigenaar en daarom zelf verantwoordelijk voor onderhoud, schade, vervanging etc.

Dat is dus niet aan te raden in dit geval.

Bedankt voor uw reactie.
Dat er mag worden afgeweken had ik wel verwacht, maar hoe gebruikelijk is dat?

Is het normaler/logischer/slimmer om het pand te huren 'as is' dus inclusief alle bijbehorende (vaste) zaken zoals cv, airco, plafonds, vloerzeil, etc? Uiteraard is dan normaal periodiek onderhoud voor huurder, grotere problemen en vervanging voor verhuurder. 
Anders wordt het toch enkel ingewikkelder? Stel dat 'wij' het pand gaan huren met overname van al deze zaken, we tekenen een huurcontract voor vijf jaar en over drie jaar vervangen wij de airco voor veel geld. Vervolgens na einde huurcontract (twee jaar later) verlaten wij (door welke reden ook) het pand en zit er nog een dure airco installatie in waarvan wij maar moeten hopen dat een eventuele vervolghuurder deze wilt overnemen. Daarbij kan het ook zo zijn dat het pand gesloopt wordt en/of langere tijd leeg zal staan... en dan? Met welke partij moeten wij dan nog zaken doen?

Kan het ook een optie zijn dat we bovenstaand probleem ondervangen door een clausule in te bouwen dat bij einde huurcontract de verhuurders de vaste installaties overnemen tegen een vooraf opgestelde vergoeding (afschrijvingsmethode bijv)? 
Hoe dan ook lijkt het mij omslachtig om een pand te huren met daarbij al geruime tijd vaste zaken/installaties, die over te nemen, en later weer 'gesteggel' te krijgen om hiervan af te komen. Alles in ons zegt dat het logischer is dat de verhuurder hiervoor gewoon zorg draagt en dit eventueel verwerkt in de huurprijs, eens?

Is het gebruikelijk dat er bij overname betaald wordt voor o.a. het vloerzeil en het systeemplafond? 

 

En voor mij een punt van zorg: heb ik het juist dat als wij de inventarislijst met daarop cv-ketel, airco, etc. accorderen en hiervoor betalen het niet meer uitmaakt hoe het huurcontract wordt opgesteld op dit punt? Oftewel: we zijn dan eigenaar van de vaste installaties en ook al zou er in het huurcontract staan dat dit een zaak is voor de verhuurder, juridisch zijn wij eigenaar van de cv-ketel en airco op dat moment en kan dat dan niet meer voor rekening van verhuurder komen. Klopt dat?

5 augustus 2021 aangepast door Student20

[UwJurist]

Wat gebruikelijk is, maakt juridisch niets uit. Alle mogelijke situaties komen voor, casco, casco plus, inclusief. Het enige dat relevant is, is wat partijen willen. en of ze daarover overeenstemming bereiken.

 

De genoemde optie 'stel dat ...' is natuurlijk sterk af te raden.

 

En van groot belang is het om de juiste / sluitende afspraken te maken en schriftelijk vast te leggen. Als de inventarislijst, betaling etc. botsen met de inhoud van de huurovereenkomst/voorwaarden, heb je een probleem. Alleen hoe je het formuleert 'hiervoor betalen' duidt op een gebrek aan kennis. Wat is 'hiervoor'? Voor overname, een gebruiksvergoeding? Het is toch slechts een 'inventarislijst'?

 

Kortom, modder niet aan. Schakel een huurrechtjurist in. Kleine investering, veel zekerheid.