Breakoptie/ tussentijdse opzegmogelijkheid in huurovereenkomst

[Chamoo]

Geachte mensen,

Ik heb als bedrijf een huurovereenkomst waarin de volgende breakoptie is opgenomen:

Huurder heeft een eenmalige breakoptie NA 2 jaar met een opzeggingstermijn van 6 maanden.

Houdt dat in dat ik na die 2 jaar mag opzeggen en dat ik er nog 6 maanden in moet blijven. Of is het wat anders?

Bij voorbaat dank,
C

 

 

26 augustus 2021 aangepast door Hans van den Bergh
Titel verduidelijking

[Hans van den Bergh]

Welkom op HL 

Op 26-8-2021 om 11:56, Chamoo zei:

Houdt dat in dat ik na die 2 jaar mag opzeggen en dat ik er nog 6 maanden in moet blijven. Of is het wat anders?

Je moet minimaal zes maanden voor afloop van de 2 jaar opgezegd hebben.

[Cosara]

Op 26-8-2021 om 11:56, Chamoo zei:

Houdt dat in dat ik na die 2 jaar mag opzeggen en dat ik er nog 6 maanden in moet blijven. Of is het wat anders?

Niet later dan 6 maanden vóór de einddatum van 2 jaar mag je opzeggen. 

[RubenT]

Op 26-8-2021 om 12:06, Cosara zei:

Niet later dan 6 maanden vóór de einddatum van 2 jaar mag je opzeggen. 

Als er later dan zes maanden voor de einddatum van twee jaar wordt opgezegd, verschuift de daadwerkelijke einddatum toch? 

 

Een eenmalige breakoptie NA twee jaar wekt bij mij de indruk dat die mogelijkheid ook na bijvoorbeeld drie jaar gebruikt mag worden (met in achtneming van de opzegtermijn), of mag dit dan alleen op de dag waarop de twee jaar exact zijn verstreken?

[Norbert Bakker]

Op 26-8-2021 om 12:08, RubenT zei:

Als er later dan zes maanden voor de einddatum van twee jaar wordt opgezegd, verschuift de daadwerkelijke einddatum toch? 

Nee

 

Op 26-8-2021 om 12:08, RubenT zei:

Een eenmalige breakoptie NA twee jaar wekt bij mij de indruk dat die mogelijkheid ook na bijvoorbeeld drie jaar gebruikt mag worden (met in achtneming van de opzegtermijn), of mag dit dan alleen op de dag waarop de twee jaar exact zijn verstreken?

 

Verkeerde indruk. TS mag alleen opzeggen per de datum dat exact 2 jaar verstreken zijn  sinds aanvang huurovereenkomst, en moet dat uiterlijk 6 maanden van tevoren doen, zoals Hans en Cosara ook al hebben aangegeven 

[RubenT]

Op 26-8-2021 om 12:23, Norbert Bakker zei:

Verkeerde indruk.

Duidelijk, bedankt voor je toelichting!

[Chamoo]

Bedankt voor het antwoorden.

Dus hoe het er nu op uitziet ben ik 2 maanden telaat met het opzeggen. Ik had het heel verkeerd gelezen dus.

Mvg,
C

[UwJurist]

Hans, Cosara en Norbert hebben gelijk.

 

Het zou héél misschien anders kunnen liggen als de bedoeling van partijen anders was, huurder anders begreep en mocht begrijpen, sprake zou zijn van dwaling, misleiding o.i.d.. En dat moet dan ook nog aantoonbaar zijn (dus blijken d.m.v. getuigen, uit correspondentie).

[TwaBla]

 

Voor anderen in vergelijkbare omstandigheden: Breakoptie in huurovereenkomst: hoe lees ik dat?

[Hans van den Bergh]

Op 26-8-2021 om 13:50, TwaBla zei:

 

Voor anderen in vergelijkbare omstandigheden: Breakoptie in huurovereenkomst: hoe lees ik dat?

Titelaanpassing gedaan.

[Frank v C]

Verwijst de post van TwaBla naar een link? Ik ben wel benieuwd.

 

Als ik de zin lees, Huurder heeft een eenmalige breakoptie NA 2 jaar met een opzeggingstermijn van 6 maanden, dan zou ik zeggen dat je eerst twee jaar vol uit moet zitten, en dan kan opzeggen. Met een opzegtermijn van 6 maanden, dus als je bijvoorbeeld na 3 jaar opzegt, dat je in totaal 3 jaar en 6 maanden huurt.

Het woord "na" impliceert m.i. het moment liggende verderweg dan 2 jaar. Er staat niet het woord "op", wat een vast moment zou zijn.

Huurrecht is echter niet mijn core-business. In het huurrecht zit veel dwingend recht en jurisprudentie. Dus ik ben benieuwd naar de informatie van TwaBla (als het een link is)

[Hans van den Bergh]

Op 26-8-2021 om 15:28, Frank v C zei:

Huurder heeft een eenmalige breakoptie NA 2 jaar met een opzeggingstermijn van 6 maanden

Ja, daarvoor moet je op tijd opzeggen, zie tekst van UwJurist hierboven.

 

Op 26-8-2021 om 15:28, Frank v C zei:

Verwijst de post van TwaBla naar een link?

Ik heb dat gelezen als een voorstel tot aanpassen van de titel...

[TwaBla]

Op 26-8-2021 om 15:28, Frank v C zei:

Dus ik ben benieuwd naar de informatie van TwaBla (als het een link is)

 

Ik doe soms een kopsuggestie en zal dat de volgende keer duidelijker aangeven. 

[Cosara]

Op 26-8-2021 om 13:16, UwJurist zei:

Het zou héél misschien anders kunnen liggen als de bedoeling van partijen anders was, huurder anders begreep en mocht begrijpen, sprake zou zijn van dwaling, misleiding o.i.d..

Jezelf verschuilen achter de gevleugelde woorden 'dat wist ik niet' gaat hier in in ieder geval niet op.
Nu is niet iedereen alwetend, maar als er geen uitleg is gegeven, dan levert even googelen op breakoptie en huurrecht ook een duidelijk antwoord op.

 

 

26 augustus 2021 aangepast door Hans van den Bergh
Kleine tekstaanpassing met kennisgeving

[StevenK]

Ik vind ‘t erg onduidelijk verwoord. Het ‘eenmalig’ impliceert dat er een vast moment bedoeld is, maar het ‘na’  is niet nauwkeurig, omdat het juist impliceert dat het moment van tussentijdse beëindiging in ieder geval niet voor het einde van de periode van twee jaar ligt, maar ergens erna.

 

Gebruikelijk voor een bepaling als dat is een tekst als ‘ breakoptie waarbij de overeenkomst eindigt om 1 januari 2023, mits er uiterlijk op 30 juni 2022 opgezegd is’ , of ‘ eenmalige breakoptie, waarbij opgezegd dient te worden tegen 1 januari 2023 met een opzegtermijn van 6 maanden’ , waarbij die laatste al weer voer voor discussie is, omdat er door verhuurders wel gesteld wordt dat een opzegging tegen een bepaalde datum betekent dat de opzegtermijn begin te lopen op die datum, terwijl de meest voorkomende juridische uitleg is dat een opzegging tegen een datum betekent dat de overeenkomst op die datum eindigt.

 

Als TS het zo begrepen heeft dat hij pas *na* twee jaar op mocht zeggen, dan maakt TS imho goede kans dat in rechte overeind te houden.

[Gast Wigbolt]

Vertrekpunt voor algemeen en juridisch advies is beoordeling van het contract en de correspondentie tussen contractpartijen. Dat heb ik hier en elders geleerd.

 

Het openingsbericht komt op mij vrij mager over om reacties op te kunnen baseren.

 

Gaat dit uberhaupt over onroerend goed of anders?

 

Mvg,

 

Wigbolt

26 augustus 2021 aangepast door Wigbolt

[Rik ·]

Hier hebben ze het bijvoorbeeld over de mogelijkheid om een tweede keer gebruik te maken van de break-optie (na heronderhandeling bij de eerste mogelijkheid). Dat zou betekenen dat hier dus wel meerdere mogelijkheden bestaan na een bepaalde datum. Dat voorkom je door dus de break-optie eenmalig aan te spreken is maar het tijdstip blijft dan toch wel variabel?

 

https://www.kbsadvocaten.nl/break-optie-in-huurovereenkomsten/

https://www.amsadvocaten.nl/blog/huurrecht/tussentijds-opzeggen-huurovereenkomst-breakoptie/

 

Quote

Onderwerp van discussie kan zijn of een break-optie eenmalig of vaker kan worden benut. Want wat als de huurder de break-optie in eerste instantie inroept, partijen  nieuwe afspraken maken en de huurder de opzegging om die reden intrekt? Mag de huurder daarna nog een tweede keer gebruik maken van de break-optie? De Rechtbank Noord-Holland oordeelde in een aan haar voorgelegde zaak van wel, omdat niet was gebleken dat de huurder van deze mogelijkheid uitdrukkelijk en ondubbelzinnig afstand had gedaan. Een dergelijke discussie kan worden voorkomen door in de huurovereenkomst of bij het maken van nieuwe afspraken te bepalen dat de break-optie eenmalig of meerdere keren (bijv. elke 5 jaar) kan worden benut.

 

26 augustus 2021 aangepast door Rik ·

[Bazzio]

ik neig ernaar om mee te gaan met Steven, zoals het er nu staat is het niet expliciet.

 

ter informatie, in de mijne staat het zo:

"huurder heeft het recht om eenmalig het huurovereenkomst tussentijds te beëindigen na ommekomst van drie jaar na de ingangsdatum, zijnde per 31 augustus 20XX.

Deze opzegging dient overeenkomstig artikel 3.4 en 3.5 van de huurovereenkomst te geschieden, met inachtneming van  een opzegtermijn van tenminste één (1) jaar"

 

Ik heb het destijds nog gecheckt met mijn adviseur, die bevestigde dat het dus één jaar voor die drie jaar opgezegd dient te worden 

[Hans van den Bergh]

Op 26-8-2021 om 22:04, StevenK zei:

Ik vind ‘t erg onduidelijk verwoord. Het ‘eenmalig’ impliceert dat er een vast moment bedoeld is, maar het ‘na’  is niet nauwkeurig, omdat het juist impliceert dat het moment van tussentijdse beëindiging in ieder geval niet voor het einde van de periode van twee jaar ligt, maar ergens erna.

 

Ik lees toch duidelijk dat de breakoptie na twee jaar mogelijk is, mits er, om daar gebruik van te maken, een opzeggingstermijn is nageleefd. 'Opzeggingstermijn' impliceert die voorwaarde... wat heeft het noemen van de periode en de daarvoor noodzakelijke opzegtermijn anders voor zin?

 

Als de onduidelijkheid in het woord 'na' zit, dan zou het in jouw uitleg kunnen betekenen dat Vraagsteller na bijvoorbeeld 24 jaar nog kan zeggen:"Ik wil over 6 maanden gebruik maken van de breakoptie." Bedoel je dat?

[Hans van den Bergh]

Op 27-8-2021 om 00:35, Bazzio zei:

...na ommekomst...

 

Op 27-8-2021 om 00:35, Bazzio zei:

...met inachtneming van  een opzegtermijn van...

 

Op 27-8-2021 om 00:35, Bazzio zei:

ik neig ernaar om mee te gaan met Steven, zoals het er nu staat is het niet expliciet.

Volgens mij neig je naar het tegendeel van StevenK, want in jouw contract staat hetzelfde als in dat van  Vraagsteller...

[UwJurist]

Op 26-8-2021 om 16:55, Cosara zei:

Jezelf verschuilen achter de gevleugelde woorden 'dat wist ik niet' gaat hier in in ieder geval niet op.
Nu is niet iedereen alwetend, maar als er geen uitleg is gegeven, dan levert even googelen op breakoptie en huurrecht ook een duidelijk antwoord op.

Dat ('dat wist ik niet') is ook niet wat ik wat ik aangaf.
Niet voor niets schreef ik '... begreep en mócht begrijpen ...'. Dat hangt van veel factoren af, zoals ik die al noemde en verder bijvoorbeeld hoe professioneel de verhuurder is. Van een professionele verhuurder mag je nl. verwachten dat deze heldere en juridisch sluitende teksten produceert. Zeker als de huurder een leek is, voor de eerst keer iets huurt enz.

27 augustus 2021 aangepast door UwJurist
verduidelijking

[Bazzio]

Op 27-8-2021 om 10:35, Hans van den Bergh zei:

want in jouw contract staat hetzelfde als in dat van  Vraagsteller...

niet helemaal volgens mij, er staat m.i. duidelijker dat het ontbinding op het 3 jaar moment betreft en dan moet je de opzegtermijn daar natuurlijk vanaf halen

uiteraard hebben wij het vooraf gecheckt