Huurcontract opzeggen wegens grensoverschrijdend gedrag

[Muzikant]

Ik zit in het bestuur van een stichting, die atelierruimte verhuurt aan kunstenaars. Er is één huurder die op een verbaal agressieve manier andere huurders probeert zijn interpretatie van de regels in het gebouw duidelijk te maken. Hij accepteert het bestuur niet en valt ons lastig met aanschuldigingen en dreigementen. 
Aangezien wij als vrijwilligers de stichting runnen hebben we helemaal geen zin in deze niet eindigende stroom aan negativiteit en zouden graag z.s.m. het huurcontract willen beëindigen. Helaas staat in onze huurovereenkomst niet hoe een huurcontract vanuit de verhuurder beëindigd kan worden en met welk opzegtermijn. 
zijn hier algemene regels voor?

 

een hartelijke groet van muzikant 

[DaMedia]

Wat staat er wel in het huurcontract? Wanneer is de einddatum? Zijn er huisregels voor huurders/verhuurders?

[TwaBla]

 

Is er geen algemeen juridisch principe zijn op grond waarvan een huurovereenkomst opgezegd kan worden?

 

De uitdrukking grensoverschrijdend gedrag is populair sinds #metoo, maar ik weet niet of dat enige betekenis heeft als de grenzen arbitrair zijn. Oftewel: het bestuur bepaalt willekeurig wat de grenzen van dag tot dag zijn. Dat kan dus niet.

[Hans van den Bergh]

Op 8-9-2021 om 16:03, Muzikant zei:

Helaas staat in onze huurovereenkomst niet hoe een huurcontract vanuit de verhuurder beëindigd kan worden en met welk opzegtermijn. 
zijn hier algemene regels voor?

 

Misschien de algemene huurvoorwaarden ROZ / overige bedrijfsruimten? 

 

Mod-commentaar: het betreft hier een stichting die geleid wordt door vrijwilligers, derhalve geen doelgroep voor HL.

Het onderwerp is echter ook relevant voor ondernemers, vandaar dat dit topic geopend blijft.

[UwJurist]

Er zijn twee mogelijke routes.

 

Opzeggen of ontbinden.

 

1. Opzeggen.
Het gaat om overige bedrijfsruimte.

 

Dus er is bij opzegging geen huurbescherming, wel ontruimingsbescherming. Maar daarvoor moet de huurder naar de rechter:

 

De huur bij overige bedrijfsruimte eindigt als de afgesproken huurtermijn is verstreken. Is geen tijd afgesproken, dan moet de verhuurder de huur opzeggen en ontruiming vragen. Dit kan mondeling, maar het is verstandig dit schriftelijk te doen. De opzegtermijn is tenminste één maand.

 

Als een verhuurder de huurovereenkomst opzegt en de ontruiming aanzegt, hoeft de huurder niet meteen het pand te ontruimen op de einddatum. Hij kan de kantonrechter om uitstel vragen. Dit moet binnen twee maanden gerekend vanaf de aangezegde datum van ontruiming. De kantonrechter kan de termijn van ontruiming verlengen tot maximaal één jaar. Hierna kan de huurder nog tweemaal een verzoek tot verlenging bij de kantonrechter indienen. De huurder moet deze verzoeken uiterlijk een maand voor het verstrijken van de termijn indienen.

 

De ontruimingsbescherming  - door tussenkomst van de rechter - is dus maximaal drie jaar.

De rechter zal geen verlenging geven als:

de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen (bijvoorbeeld bij wanbetaling of overlast);

de huurder zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd;

de huurder heeft ingestemd met de beëindiging van de huur;

de huurovereenkomst is ontbonden;

de huurder het verzoek om verlenging te laat heeft ingediend.

 

2. Ontbinden

Je kunt een huurovereenkomst echter ook ontbinden wegens wanprestatie (de populaire term, formeel heet het: toerekenbare tekortkoming).  Onder het je niet gedragen als goed huurder valt ook overlast.
Hier komt wel dossieropbouw bij kijken, en dus bewijslast (getuigen, emails etc. etc.).

 

[TwaBla]

Op 9-9-2021 om 18:39, UwJurist zei:

Onder het je niet gedragen als goed huurder valt ook overlast.

 

Dat noem je eerst als aanleiding om op te zeggen, maar dan duikt-ie ook op bij ontbinding. Vraag is dan: is overlast ook een soort van wanprestatie?

9 september 2021 aangepast door TwaBla
link

[UwJurist]

 

Op 9-9-2021 om 18:55, TwaBla zei:

 

Dat noem je eerst als aanleiding om op te zeggen, maar dan duikt-ie ook op bij ontbinding. Vraag is dan: is overlast ook een soort van wanprestatie?

 

Nee, dat noem ik niet als aanleiding om op te zeggen, maar als aanleiding voor de rechter om niet over te gaan tot ontruimingsbescherming.

En ja, overlast is ook een vorm van wanprestatie, dus je niet gedragen als goed huurder, zoals ik omschreef.

[Muzikant]

Hartelijke dank voor je reactie, Monique.

Nog een vraag: Bestaan er concrete criteria voor overlast? Hoe groot moet het dossier zijn? 

Moet er lichamelijk geweld zijn geweest? Moet het op z'n minst een aantal keren gebeurd zijn? Moet het bestuur één of meerdere waarschuwingen geven? Een vervelend gevoel is natuurlijk niet voldoende om van overlast of wanprestatie te kunnen spreken.

 

Hij is binnen een aantal weken drie keer naar dezelfde persoon toe gegaan om te vertellen, dat hij geen recht heeft zijn bezigheden uit te voeren en dat hij voor overlast zorgt. De derde keer is hij verbaal agressief geweest, heeft gebruld, kwam dreigend op de andere huurder af. Andere huurders waren er getuige van en hebben dat schriftelijk vastgelegd. Iedereen was bang, dat het uit de hand zou lopen. Hij trekt ook andere huurders mee in zijn overtuigingen en zorgt zo voor een hoop onrust. Maar daarvan hebben we geen schriftelijke aantekeningen (nog niet).

 

Zolang het dossier nog niet voldoende is voor een ontbinding,  zou je hem tot die tijd uitsluiten van huurdersvergaderingen? En alvast de huur opzeggen?

 

Een hartelijke groet van muzikant

 

 

 

10 september 2021 aangepast door Muzikant

[Muzikant]

Op 8-9-2021 om 16:48, DaMedia zei:

Wat staat er wel in het huurcontract? Wanneer is de einddatum? Zijn er huisregels voor huurders/verhuurders?

Het huurcontract wordt ieder jaar stilzwijgend verlengd. Betekent dat, dat we het contract zonder bepaalde reden gewoon kunnen stopzetten en ontruiming aanvragen?  We vallen onder kantoorruimte-bepalingen artikel 7:230a BW

Stel, dat hij naar de kantonrechter stapt en dan toch verlenging krijgt, moeten wij dan de rechter betalen? 

 

Groet van muzikant

10 september 2021 aangepast door Muzikant

[zzpegel]

Is het mogelijk het huurcontract hier ( natuurlijk persoonlijke gegevens verwijderen ) hier eens te plaatsen ? Denk dan dat er meer informatie is om dat te kunnen beoordelen. 

[TwaBla]

Op 10-9-2021 om 15:29, Muzikant zei:

Hij trekt ook andere huurders mee in zijn overtuigingen en zorgt zo voor een hoop onrust.

 

Er zijn dus andere huurders die menen dat de lastpak een punt heeft.

 

Wordt het niet eens tijd om deze kwestie wat serieuzer aan te pakken? Schakel een onafhankelijke mediator in, laat die met beide partijen apart en daarna samen praten. Documenteer dat. En neem dan als bestuur beslissingen op basis van onafhankelijke info.

 

Nou ga je op de stoel van aanklager en rechter zitten, en kom je hier op dit forum om gratis hulp vragen. Jullie zijn als bestuur blijkbaar ook verhuurder; maak dan ook eens wat kosten die je als verhuurder soms moet maken. Wellicht vind je in de sfeer van verwante instellingen zelfs iemand die gratis als mediator wil optreden en aan een oplossing kan bijdragen.

 

Zo wordt besturen ook weer wat leuker. 

 

10 september 2021 aangepast door TwaBla

[Muzikant]

Op 10-9-2021 om 21:45, TwaBla zei:

Nou ga je op de stoel van aanklager en rechter zitten, en kom je hier op dit forum om gratis hulp vragen. Jullie zijn als bestuur blijkbaar ook verhuurder; maak dan ook eens wat kosten die je als verhuurder soms moet maken. Wellicht vind je in de sfeer van verwante instellingen zelfs iemand die gratis als mediator wil optreden en aan een oplossing kan bijdragen.

 

Dank voor de tip met de mediator. Ik geef je gelijk. Het is nodig om het serieus aan te pakken. Dank voor je tijd.

 

[TwaBla]

Op 10-9-2021 om 23:10, Muzikant zei:

Dank voor de tip met de mediator. Ik geef je gelijk. Het is nodig om het serieus aan te pakken. Dank voor je tijd.

 

Het klonk wat bars, dus ik heb er nog wat bloemetjes omheen gezet.

 

De oorzaak van het probleem verwijderen lijkt de snelste oplossing, Maar in plaats van zelf (als bestuurder) alle knopen door te hakken, kun je wellicht ook omstandigheden creëren waardoor het probleem zichzelf oplost. Niet pappen en nathouden, maar andere (onafhankelijke) mensen erbij betrekken. Dan hoef je als bestuurder ook niet meteen partij te kiezen.

 

Maar geef wel aan dat als partijen er niet op een redelijke manier uitkomen, je dan wel bestuur gaat optreden. 

 

10 september 2021 aangepast door TwaBla
e/a

[UwJurist]

Ik adviseer je om heel duidelijk te zijn: als bemiddeling niet helpt, zullen jullie zowel de overeenkomst ontbinden als zekerheidshalve ook opzeggen. En bemiddeling moet op korte termijn plaats vinden.
Jullie zullen juridische hulp nodig hebben bij ontbinden en opzeggen. Dat wordt wel duidelijk uit jullie vragen.

[Hans van den Bergh]

Op 10-9-2021 om 15:29, Muzikant zei:

Maar daarvan hebben we geen schriftelijke aantekeningen

 

Doe altijd aan dossieropbouw, leg dus al die situaties alsnog heel concreet vast en geef betreffende persoon een afschrift hiervan in handen. Vermeld in die stukken ook altijd dat degene zich met diens handelswijze niet gedraagt zoals het een goed huurder betaamt en dat jij als verhuurder mag verwachten dat het gedrag voortaan achterwege blijft. Doe dit ook consequent bij nieuwe gedragingen die zich voordoen...

 

Verder zoals UwJurist aangeeft...

[Branko Collin]

Op 11-9-2021 om 10:30, UwJurist zei:

zullen jullie zowel de overeenkomst ontbinden

 

Moet je bij wanprestatie niet eerst de kans geven om alsnog na te komen, of werkt dat in het huurrecht anders?

[UwJurist]

 

Op 13-9-2021 om 11:31, Branko Collin zei:

 

Moet je bij wanprestatie niet eerst de kans geven om alsnog na te komen, of werkt dat in het huurrecht anders?

 

De overlast kun je niet ongedaan maken.
I.t.t. tot bijvoorbeeld bij wanbetaling alsnog betalen.

[TwaBla]

Ontbinding gaat via de rechter, als ik het goed begrijp. 

 

Quote

Ontbinding in verband met wanprestatie

Als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, kan de verhuurder bij de rechter vorderen de huurovereenkomst te ontbinden wegens wanprestatie van de huurder.

 

Dat is dus geen kwestie van een brief.

[UwJurist]

Op 13-9-2021 om 22:21, TwaBla zei:

Ontbinding gaat via de rechter, als ik het goed begrijp. 

 

Dat is dus geen kwestie van een brief.

Nee, ook deze stelling van je klopt niet.

Dat geldt voor huurwoningen. Niet voor overige bedrijfsruimte.
Je link verwijst ook naar het woningmarktbeleid.
Het is dus zoals ik hierboven aangaf de huurder die naar de rechter zal moeten om om ontruimingsbescherming (dus niet ontbindingsbescherming) te vragen

15 september 2021 aangepast door UwJurist
kleine aanvulling

[TwaBla]

Op 15-9-2021 om 19:59, UwJurist zei:

Nee, ook deze stelling van je klopt niet.

 

Hoe gaat ontbinding dan wel?

 

Als ik alle puzzelstukjes die doorgegeven worden achter elkaar leg dan kan de zakelijke verhuurder ontbinden op grond van toerekenbare tekortkoming en valt overlast ook onder die criteria. Bij woonruimte moet dat via de rechter, maar voor zakelijke ruimte geldt dat niet. Of toch wel - volgens deze advocaten. Het blijft een raadsel.

[Gast Wigbolt]

Is hier sprake van een broodkunstenaar of hobbykunstenaar?

 

En is dan duidelijk sprake van een zakelijk of B2C-contract?

 

Mvg,

 

Wigbolt

[UwJurist]

Op 15-9-2021 om 22:57, Gast zei:

Is hier sprake van een broodkunstenaar of hobbykunstenaar?

 

En is dan duidelijk sprake van een zakelijk of B2C-contract?

Wie/wat partijen zijn, is níet relevant. Een bedrijf kan woonruimte huren, een particulier kan een loods of atelier huren.

Het gaat erom hoe de huurruimte gekwalificeerd wordt. En dat is in dit geval overige bedrijfsruimte.

[UwJurist]

Op 15-9-2021 om 22:40, TwaBla zei:

 

Hoe gaat ontbinding dan wel?

 

Als ik alle puzzelstukjes die doorgegeven worden achter elkaar leg dan kan de zakelijke verhuurder ontbinden op grond van toerekenbare tekortkoming en valt overlast ook onder die criteria. Bij woonruimte moet dat via de rechter, maar voor zakelijke ruimte geldt dat niet. Of toch wel - volgens deze advocaten. Het blijft een raadsel.

 

Ook hier geldt net als bij mijn antwoord pal hierboven, dat de aard van de partij niet van belang is, maar de aard van de huurovereenkomst/het gehuurde. En naast woonruimte, heb je 'middenstandsbedrijfsruimte' en 'overige bedrijfsruimte.
 

De verschillen tussen de soorten bedrijfsruimten en huurbescherming en (voor overige ruimte slechts) ontruimingsbescherming heb ik juli 2021 al uitvoerig  behandeld:

 

Er zijn twee soorten bedrijfsruimten:

modcomment: spoiler tags toegevoegd ivm lange tekst

klik op "toon verborgen inhoud" link hieronder om de gehele tekst te kunnen lezen

 

 

Middenstandsbedrijfsruimte
Dit zijn winkels, cafés, restaurants, afhaal- en besteldiensten, ambachtsbedrijven, hotels en kampeerbedrijven. Van middenstandsbedrijfsruimte is sprake als er een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig is voor de directe levering van goederen of diensten (met uitzondering van hotels en kampeerbedrijven).

Alle overige bedrijfsruimte
Dit zijn o.a. kantoren, fabrieken, garageboxen, pakhuizen, praktijkruimten, toonzalen, clublokalen, bedrijfskantines en bioscoopzalen.
Daarnaast zijn er nog zogenaamde 'afhankelijke woningen'. Dit zijn woningen die gekoppeld zijn aan een middenstandsbedrijfsruimte, bijvoorbeeld winkelwoningen.

Regelgeving
De regelgeving voor beide soorten bedrijfsruimten verschilt op een aantal punten. De huur en verhuur van de bedrijfsruimten valt onder de nieuwe 'algemene bepalingen Huur' uit titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Op grond van deze bepalingen genieten huurders van middenstandsbedrijfsruimten een grotere wettelijke bescherming dan huurders van 'overige bedrijfsruimten'. De bepalingen beschermen de ondernemer bijvoorbeeld tegen vroegtijdige beëindiging van de huur. Voor alle overige bedrijfsruimte geldt de ontruimingsbescherming, zoals opgenomen in het Burgerlijk Wetboek, boek 7.

 

Hoe is de huur en verhuur van middenstandsbedrijfsruimte geregeld?
In titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is de huur en verhuur van middenstandsbedrijfsruimten geregeld en met name de duur van het huurrecht. De bepalingen zijn:

als uitgangspunt geldt een eerste huurtermijn van vijf jaar. Als de huur niet wordt opgezegd, dan wordt de overeenkomst van rechtswege met vijf jaar verlengd;
duurt de eerste huurperiode langer dan vijf jaar, dan volgt en verlenging tot en met tien jaar, tenzij er wordt opgezegd;
is de eerste huurperiode langer dan tien jaar, dan geldt de overeengekomen duur en wordt de overeenkomst daarna, tenzij er wordt opgezegd, voor onbepaalde tijd voortgezet. De partijen kunnen ook overeenkomen dat de overeenkomst voor een bepaalde tijd wordt verlengd;
bij huurovereenkomsten van twee jaar of korter gelden andere regels.

 

Onderhoud
In beginsel is de verhuurder verantwoordelijk voor het onderhoud van de (middenstands)bedrijfsruimte.

Maar partijen mogen anders overeenkomen !
Als de verhuurder niet tot onderhoud overgaat, kan de huurder zelf gebreken verhelpen. De gemaakte kosten moeten, indien deze kosten redelijk zijn, door de verhuurder worden betaald. In de huurovereenkomst kunnen de huurder en de verhuurder bijzondere afspraken maken over het onderhoud.

 

Hoe komt de huurprijs van middenstandsbedrijfsruimte tot stand?
De huurprijs van middenstandsbedrijfsruimte is niet aan een wettelijk maximum gebonden. Verhuurder en huurder kunnen in de huurovereenkomst zelf een huurprijs vaststellen. Anders dan voor de verhoging van de huurprijs van een woning, wordt er voor de verhoging van de huurprijs van middenstandsbedrijfsruimte geen indexering vastgesteld.

In de gevallen dat de huurovereenkomst geldt voor een bepaalde periode van meer dan vijf jaar, kan zowel de huurder als de verhuurder een herziening van de huurprijs voorstellen na afloop van de overeengekomen huurperiode. In alle andere gevallen kan de huurprijs herzien worden nadat tenminste vijf jaar verstreken zijn sinds de dag waarop de laatst vastgestelde huurprijs is ingegaan of door de kantonrechter is vastgesteld.

 

Hoe zeg ik de huur op van middenstandsbedrijfsruimte?
Voor middenstandsbedrijfsruimten gelden beschermende bepalingen bij opzegging door de verhuurder. Bij huurperioden van twee jaar of korter gelden deze bepalingen niet. De huurovereenkomst eindigt op de afgesproken tijd.

Opzegtermijn huurovereenkomst voor vijf jaar
Een huurovereenkomst voor langere tijd kent op grond van de wet een minimumduur van vijf jaar (voor overeenkomsten gesloten na 1 mei 1971). Opzegging gaat door middel van een aangetekende brief of deurwaardersexploot. De verhuurder moet de gronden noemen die tot de opzegging leiden. Zowel huurder als verhuurder hebben een opzegtermijn van ten minste een jaar vóór de einddatum van de overeenkomst.

 Opzegtermijn niet nageleefd
Als de opzegtermijn niet wordt nagekomen dan is de overeenkomst na de eerste huurtermijn van vijf jaar met nog eens vijf jaar verlengd. Na tien jaar leidt het niet tijdig opzeggen niet tot extra verlenging. In dat geval kan beëindiging volgen na de opzegging.

 

Einde van de huurovereenkomst
Opzegging door de huurder, met inachtname van de opzegtermijn, leidt tot het einde van de huur. Opzegging door de verhuurder leidt op zich niet tot het einde van de huurovereenkomst, tenzij de huurder met de beëindiging instemt. Stemt de huurder niet in met de opzegging, dan moet de verhuurder de kantonrechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen.

 Vordering bij de rechter
De vordering bij de rechter voor beëindiging van de huur na de eerste vijf jaar wordt alleen toegewezen als:

de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen; of

de verhuurder aannemelijk maakt dat hij zelf, de echtgenoot of echtgenote, of kinderen het pand als bedrijfsruimte nodig hebben (dringend eigen gebruik); of

renovatie van het pand onder 'dringend eigen gebruik' valt: de verhuurder kan de huur opzeggen indien een renovatie van het pand niet uitgevoerd kan worden zonder beëindiging van de huur, met inachtneming van de regels voor het opzeggen van de huur; hierdoor wordt het eenvoudiger om renovaties uit te voeren.

Regels bij horeca- of winkelpand

Opzegging na de eerste vijf jaar

Voor dit soort bedrijfsruimten spreken partijen gewoonlijk een vaste huurperiode van vijf jaar af. De huurder kan na afloop van de eerste vijf jaar besluiten om de huur te beëindigen. Hij hoeft daarvoor geen speciale reden op te geven. Wel moet hij de huur tijdig opzeggen. Vaak staat in het huurcontract op welke manier hij de huuropzegging moet doen, bijvoorbeeld door het sturen van een aangetekende brief aan de verhuurder. Doen huurder en verhuurder niets, dan wordt de huurperiode normaal gesproken met nog een periode van vijf jaar verlengd.

Wil de verhuurder na de eerste vijf jaar de huur beëindigen, dan kan dat alleen vanwege twee specifiek in de wet genoemde redenen, namelijk bij 'slechte bedrijfsvoering' door de huurder en als de verhuurder het bedrijfspand dringend nodig heeft voor 'eigen gebruik'. Als de verhuurder zich op een van deze gronden wil beroepen moet hij dat een jaar voor het einde van de huurperiode door middel van een deurwaardersexploot of een aangetekende brief laten weten aan de huurder. In de brief moet in elk geval staan wat de reden is voor het beëindigen van de huurovereenkomst: vanwege 'slechte bedrijfsvoering' of vanwege 'dringend eigen gebruik'.

Laat de huurder niet binnen zes weken na ontvangst van de brief weten dat hij het met de opzegging van de huurovereenkomst eens is, dan moet de verhuurder naar de rechter stappen. De huur blijft dan gewoon doorlopen totdat de rechter heeft beslist dat er een einde aan de huurovereenkomst moet komen. Is de rechter van oordeel dat er geen sprake is van een slechte bedrijfsvoering door de huurder of dat de verhuurder het bedrijfspand niet voor dringende eigen gebruik nodig heeft, dan kan de huurder gewoon blijven zitten.

 

Opzegging na tien jaar

Bij het verstrijken van de tweede termijn van vijf jaar kan de huurder of de verhuurder besluiten om de huurovereenkomst te beëindigen. De huurder hoeft (wederom) geen specifieke redenen op te geven. Na de tweede termijn heeft de verhuurder meer mogelijkheden om tot opzegging van de huurovereenkomst over te gaan. Naast 'slechte bedrijfsvoering' en 'eigen gebruik' kan de verhuurder de huur opzeggen als de huurder weigert om een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst te aanvaarden. Wil de verhuurder een geldend bestemmingsplan verwezenlijken, dan kan dat ook een geldige grond zijn om de huur te beëindigen. Als de huurder niet met de beëindiging akkoord gaat, moet de rechter er aan te pas komen. De rechter zal dan een afweging moeten maken tussen enerzijds de belangen van de huurder bij voortzetting van de huur en anderzijds de belangen van de verhuurder. Besluit de rechter dat de huurder het bedrijfspand moet verlaten, dan kan hij aan de huurder een bedrag toewijzen dat de verhuurder aan hem moet betalen als compensatie voor verhuis- en inrichtingskosten.

Als huurder en verhuurder na het verstrijken van de tweede termijn de huur niet opzeggen en geen andere afspraken maken, wordt de huur voortgezet voor onbepaalde tijd. Zijn huurder en verhuurder het met elkaar eens over de beëindiging van de huurovereenkomst, dan kunnen zij natuurlijk ook op andere momenten gezamenlijk besluiten om de huur tussentijds te beëindigen. De tussentijdse beëindiging is vormvrij: als partijen het eens zijn over de afwikkeling en daartoe schriftelijke afspraken hebben gemaakt, is opzegging per aangetekende brief of per deurwaardersexploot niet nodig, en in dat geval mag afgeweken worden van bijvoorbeeld opzegtermijnen en kan bij wijze van spreken de huur nog per vandaag worden beëindigd.

 

Heeft de onderhuurder van bedrijfsruimte rechten bij huuropzegging?

De algemene regel is dat indien de hoofdhuur wordt opgezegd, ook de onderhuur eindigt. De hoofdhuurder heeft wel een zorgplicht en moet de onderhuurder goed en tijdig inlichten over onder meer de termijn die geldt voor de hoofdhuur. Ook moet hij de onderhuurder informeren over een eventuele opzegging. De hoofdhuurder mag niet zelf de huur opzeggen als dat ten koste gaat van de belangen van de onderhuurder.

Onder bepaalde omstandigheden moet de hoofdhuurder een schadevergoeding aan de onderhuurder betalen.

 

Kan de huurder van de verhuurder eisen dat hij meewerkt aan overdracht huur aan een derde?

Een huurder kan het in het bedrijfspand uitgeoefende bedrijf aan een derde overdragen. De huurder kan van de verhuurder eisen dat hij meewerkt aan het overdragen van de huurverplichtingen aan deze derde. De huurder hoeft niet per se zelf in het gehuurde pand zijn bedrijf uit te oefenen en hij moet bij de overdracht wel een zwaarwegend belang hebben.

Als de verhuurder weigert mee te werken kan de huurder de kantonrechter vragen een machtiging om de nieuwe huurder in zijn plaats te stellen.

 

Hoe is de huurprijs en huuropzegging geregeld van niet middenstandsbedrijfsruimte, derhalve overige bedrijfsruimte of 7-230a ruimte?

7:230a BW:

De huurprijs van alle bedrijfsruimten, anders dan middenstandsbedrijfsruimte (bijvoorbeeld een garage), is vrij overeen te komen en is niet aan een wettelijk maximum gebonden. De huurprijs kan pas veranderd worden als huurder en verhuurder het daarover eens zijn. Anders dan voor de verhoging van de huurprijs van een woning, wordt er voor de verhoging van de huurprijs van bedrijfsruimten geen indexering vastgesteld.

 

Huuropzegging en bescherming tegen ontruiming
De huur eindigt als de afgesproken huurtermijn is verstreken. Is geen tijd afgesproken, dan moet de verhuurder de huur opzeggen en ontruiming vragen. Dit kan mondeling, maar het is verstandig dit schriftelijk te doen. De opzegtermijn is tenminste één maand.

 

Als een verhuurder de huurovereenkomst opzegt en de ontruiming aanzegt, hoeft de huurder niet meteen het pand te ontruimen op de einddatum. Hij kan de kantonrechter om uitstel vragen. Dit moet binnen twee maanden gerekend vanaf de aangezegde datum van ontruiming. De kantonrechter kan de termijn van ontruiming verlengen tot maximaal één jaar. Hierna kan de huurder nog tweemaal een verzoek tot verlenging bij de kantonrechter indienen. De huurder moet deze verzoeken uiterlijk een maand voor het verstrijken van de termijn indienen.

 

De ontruimingsbescherming  - door tussenkomst van de rechter - is dus maximaal drie jaar.

De rechter zal geen verlenging geven als:

de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen (bijvoorbeeld bij wanbetaling of overlast);

de huurder zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd;

de huurder heeft ingestemd met de beëindiging van de huur;

de huurovereenkomst is ontbonden;

de huurder het verzoek om verlenging te laat heeft ingediend.

U heeft hierbij juridische ondersteuning nodig. Indien gewenst kunnen wij deze bieden ad € 125,00 exclusief BTW per uur. Wij berekenen geen percentage kantoorkosten.

Uitzonderingen niet meer geldig
De huurregelgeving per 1 augustus 2003 maakt geen uitzonderingen meer voor een kleine groep overige bedrijfsruimten. Het betrof garages, kleine opslagruimten en clublokalen met een huurprijs die op 30 juni 1971 lager was dan honderd gulden in (delen van) gemeenten waar de Woonruimtewet 1947 niet van toepassing was. Deze kleine groep had voorheen wel een verdergaande vorm van huur- en huurprijsbescherming.

 

Welke huurregels gelden voor afhankelijke woningen en bedrijfsruimten die worden bewoond?

Middenstandsbedrijfsruimte kan ook verhuurd worden in combinatie met een bijbehorende woning. Voorheen werd dit woongedeelte 'onzelfstandige woning' genoemd. In de regelgeving vanaf 1 augustus 2003 wordt de term 'afhankelijke woning' gebruikt.

Het betreft (winkel) woningen die gekoppeld zijn aan een middenstandsbedrijfsruimte. Deze woningen hebben hun toegang via de bedrijfsruimte of de bewoning van de woning is noodzakelijk voor de exploitatie van het bedrijf.

Voor een afhankelijke woning gelden de regels voor middenstandsbedrijfsruimte.


Andere regels voor bedrijfsruimte die verhuurd wordt als woonruimte
Wordt echter een middenstandsbedrijfsruimte, bijvoorbeeld een winkel, geheel verhuurd als woonruimte, dan gelden de regels voor de huur van woonruimte. Dit geldt ook voor een bedrijfsruimte die wordt bewoond, in afwijking van het huurcontract maar met medeweten van de verhuurder.

Vooral bij de beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder wordt het verschil tussen detailhandelbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte duidelijk.

De huurder van overige bedrijfsruimte geniet geen huurbescherming; een schriftelijke opzegging met inachtneming van de geldende (contractuele of wettelijke) opzegtermijn doet de huurovereenkomst eindigen op de dag waartegen is opgezegd.
De huurder rest slechts een beroep op de (tijdelijke) ontruimingsbescherming die de procedure ex artikel 7:230a BW hem biedt.
Van deze regeling kan in de huurovereenkomst niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, aldus lid 9 van artikel 7:230a BW.
Het betreft dus een tijdelijke ontruimingsbescherming.

 

 

 

17 september 2021 aangepast door Roel J
aanpassing in opmaak tbv leesbaarheid van topic

[TwaBla]

Op 17-9-2021 om 09:50, UwJurist zei:

De verschillen tussen de soorten bedrijfsruimten en huurbescherming en (voor overige ruimte slechts) ontruimingsbescherming heb ik juli 2021 al uitvoerig  behandeld:

 

Dat werd destijds ook enorm gewaardeerd. En nu nog. Een link  naar dat bericht had volstaan.

 

Maar nu deze vraagsteller.

 

Uit je verhaal maak ik op dat het geen middenstandsbedrijfsruimte is, dus zal het in de categorie overig vallen. Je beschrijft hoe opzegging werkt en welke rechten de huurder heeft, maar de procedure van ontbinding wordt niet genoemd. Het verschil tussen beide varianten opzegging en ontbinding was cruciaal in je eerdere reacties. We weten dus nog steeds niet hoe deze overeenkomst ontbonden kan worden.

[UwJurist]

Op 17-9-2021 om 12:05, TwaBla zei:

 

Dat werd destijds ook enorm gewaardeerd. En nu nog. Een link  naar dat bericht had volstaan.

 

Maar nu deze vraagsteller.

 

Uit je verhaal maak ik op dat het geen middenstandsbedrijfsruimte is, dus zal het in de categorie overig vallen. Je beschrijft hoe opzegging werkt en welke rechten de huurder heeft, maar de procedure van ontbinding wordt niet genoemd. Het verschil tussen beide varianten opzegging en ontbinding was cruciaal in je eerdere reacties. We weten dus nog steeds niet hoe deze overeenkomst ontbonden kan worden.

Dat weet je wel als leest wat ik daarover schreef hierboven.

[TwaBla]

Op 17-9-2021 om 20:21, UwJurist zei:

Dat weet je wel als leest wat ik daarover schreef hierboven.

 

We belanden zo langzaam aan in een welles-nietes wisseling, maar over ontbinding van een huurovereenkomst voor overige bedrijfsruimte wordt niet gezegd hoe je die als verhuurder kan doorgeven/opleggen aan de huurder. Misschien kan iemand anders dat antwoord geven?