Jump to content
zzpegel
Verberg

Eerste recht van koop bedrijfspand

vraag

Stel ondernemer A huurt een bedrijfspand van ondernemer B.
In het huurcontract is een eerste recht van koop voor het "gehuurde" opgenomen. Het gehuurde (bedrijfshal) maakt echter deel uit van de grotere onderneming van ondernemer B.
Naast deze bedrijfshal maken nog 3 bedrijfshallen en een kantoorpand deel uit van de onderneming.

Stel nu dat de heer B zijn gehele onderneming  als geheel project wil verkopen hoe verhoudt zich dat dan? 
Is hij dan toch verplicht ondernemer A eerst het bedrijfspand aan te bieden? 


 

Link to post
Share on other sites

14 answers to this question

Recommended Posts

  • 1
  • Rate this answer

Beste,

 

Uw ondernemer A heeft een eerste recht van koop van hetgene hij thans huurt. Bij verkoop door de verhuurder dient deze in beginsel deze huurruimte bij voorrang aan A aan te bieden. Ik ken het contract verder niet en weet niet wat er over de prijsbepaling is bepaald, maar dat is het. En als er ook niets is gezegd over de modus operandi dan dient dat alsdan aanvullend overeen te worden gekomen. Dus een splitsing van het o/g en of een (onder)recht van opstal. etc.  Bij onduidelijkheid wordt ook wel gekeken naar de bedoeling die partijen over en weer hadden t.t.v. het aangaan van de overeenkomst. Dan kan eerdere correspondentie van voor het aangaan van de ovk ook nog van belang zijn. 

Link to post
Share on other sites
  • 0
  • Rate this answer

Dat lijkt weer een typisch gevalletje van onzorgvuldig opgestelde contracten.

 

En wat bedoel jij precies? Immers, een recht van koop van het 'gehuurde' is (in principe) iets anders dan recht van koop van de 'onderneming'. Waarom zou deze bedrijfshal niet afzonderlijk verkocht kunnen worden?

 

Kortom, er is meer informatie nodig. Wat wil de eigenaar/verhuurder exact? Wat staat er precies in de huurovereenkomst? Hoe verhouden die hallen etc. zich tot elkaar? Wat was de bedoeling van partijen? Is deze bepaling bewust overeengekomen? Etc. etc.

Edited by UwJurist

Met vriendelijke groet,

mr. Monique Doomernik

UwJurist.nl-Contracten en Voorwaarden-Arbeidsrecht-Huurrecht-Franchiserecht

Link to post
Share on other sites
  • 0
  • Rate this answer
Posted 21904 - 1,309
Op 6-10-2021 om 13:37, zzpegel zei:

Stel nu dat de heer B zijn gehele onderneming  als geheel project wil verkopen hoe verhoudt zich dat dan? 
Is hij dan toch verplicht ondernemer A eerst het bedrijfspand aan te bieden? 

 

Inderdaad. Dat was toch zo overeen gekomen? De huurder heeft het eerste recht, dus als de eigenaar het geheel wil wil verkopen zal hij eerst een deel aan de huurder moeten aanbieden en daarna pas het resterende deel of het geheel kunnen verkopen. Maar wat kan A doen als B die overeenkomst negeert?


NIMBY? 🏗   Volg jouw buurtberichten van plaatselijke, provinciale en landelijke overheden...

Link to post
Share on other sites
  • 0
  • Rate this answer

Maar wat kan A doen als B die overeenkomst negeert?

 

In dat geval kan A nakoming vorderen op straffe van een dwangsom. Verder in de gaten houden wie een mogelijke derde partij is die zou willen kopen en deze aanschrijven en op voorhand aansprakelijk stellen uit hoofde van onrechtmatige daad als hij/zij in strijd met de afspraken tussen A en B een transactie met B aangaat. Nou, dan verliest C zijn belangstelling wel. Niet leuk allemaal, maar in dit soort situaties kan je maar beter duidelijk zijn. 

Link to post
Share on other sites
  • 0
  • Rate this answer
Op 7-10-2021 om 11:42, mr. Van Vliet zei:

Maar wat kan A doen als B die overeenkomst negeert?

 

In dat geval kan A nakoming vorderen op straffe van een dwangsom.

Die dwangsom moet toch wel in de overeenkomst zijn opgenomen ... of is daar een wettelijk vastgesteld bedrag voor?

 

Wat betreft het recht op eerste koop ... Daarvoor zal toch ook iets in de overeenkomst opgenomen zijn ... zoals taxatie door een onafhankelijk taxateur?

Zo niet ... Wat als de verkoper veel meer vraagt dan het eigenlijk waard is ... dan haakt de rechthebbende op eerste koop toch af?

De huidige eigenaar hoeft toch niet voor marktconforme prijs te verkopen?

 

Het wordt allemaal een beetje gissen en speculeren als TS niets vertelt over de exacte inhoud van de overeenkomst.

Edited by Cosara

Косара - Счетоводни и консултантски услуги / Cosara - Biuro Rachunkowe i Doradztwo Podatkowe

Instead of Thinking Outside the Box, Get Rid of the Box.

Link to post
Share on other sites
  • 0
  • Rate this answer

Ik snap iets niet: hoe kan ondernemer B een pand verhuren dat niet van hem is, maar van zijn onderneming? [Als het pand niet van zijn onderneming was, speelde het probleem immers niet]

 

Als het pand eigendom is van ondernemer B persoonlijk, dan maakt een verkoop van de onderneming (waar het pand niet in zit) van ondernemer B niets uit voor ondernemer A, dan kan ondernemer A rustig als huurder bliven zitten.

 

Als het pand eigendom is van  de onderming van ondernemer B, dan heeft ondernemer A een contract met de onderneming van ondernemer B, niet met ondernemer B persoonlijk. Dan kan ondernemer B zijn onderneming best verkopen zonder rekening te houden met ondernemer A, want er verandert dan niets voor ondernemer A.

 

[Al dit ervan uitgaande dat de onderneming van ondernemer B een afzonderlijke rechtspersoon is].

 

Het belangrijkste: wie is de tegenpartij bij het contract, en hoe definieeert vraagsteller 'zijn gehele onderneming'


Bel een octrooigemachtigde van Patenthuis bij al uw octrooivragen !

Link to post
Share on other sites
  • 0
  • Rate this answer

Het is inderdaad nog wat algemeen, maar in het geval van de nakoming vorderen zou dat ik een kort geding moeten op straffe van een dwangsom dat hij/zij dit aan iemand anders verkoopt. Je ziet vaak een mechanisme van prijsbepaling in de clausule opgenomen staan. Inderdaad marktconform en een zg. 'beter' bod moet hoger liggen dan het afgewezen bod van A.  Als hierover niets is opgenomen ga je kijken naar wat in het handelsverkeer gebruikelijk is en naar de achterliggende bedoelingen van partijen. 

Link to post
Share on other sites
  • 0
  • Rate this answer
Op 7-10-2021 om 13:11, Cosara zei:

Die dwangsom moet toch wel in de overeenkomst zijn opgenomen ... of is daar een wettelijk vastgesteld bedrag voor?

 

Wat betreft het recht op eerste koop ... Daarvoor zal toch ook iets in de overeenkomst opgenomen zijn ... zoals taxatie door een onafhankelijk taxateur?

Zo niet ... Wat als de verkoper veel meer vraagt dan het eigenlijk waard is ... dan haakt de rechthebbende op eerste koop toch af?

De huidige eigenaar hoeft toch niet voor marktconforme prijs te verkopen?

 

Het wordt allemaal een beetje gissen en speculeren als TS niets vertelt over de exacte inhoud van de overeenkomst.

 

Snap ik, in het contract is inderdaad opgenomen:

 

""Indien verhuurder voornemens is het gehuurde te vervreemden, dient verhuurder het gehuurde – alvorens het aan een derde aan te bieden – onder vermelding van een marktconforme vraagprijs en overige voorwaarden aan de huurder te koop aan te bieden. De marktconforme vraagprijs wordt bepaald door de gemiddelde waardebepaling van drie onafhankelijke taxateurs"

 

 

 

Link to post
Share on other sites
  • 0
  • Rate this answer

Waar ik een beetje mee "vecht" is dat ik de bepaling "marktconforme vraagprijs"  wel een interessant gegeven vind. Immers, een taxateur zal een onafhankelijk taxatierapport uitbrengen laten we zeggen 250K. Wat als er een bod komt van een derde bijvoorbeeld 300K? 
Is de verhuurder van verplicht het bod van de huurder te accepteren? Of zou een bod van 300K toch nog de prijs kunnen beïnvloeden? 

Want is een marktconforme prijs niet iets anders als een (marktconforme) taxatie? 

Edited by zzpegel
Link to post
Share on other sites
  • 0
  • Rate this answer
Op 7-10-2021 om 16:41, zzpegel zei:

Want is een marktconforme prijs niet iets anders als een (marktconforme) taxatie? 

 

Er staat ten eerste niet marktconforme prijs, maar marktconforme vraagprijs. De eis betreft dus de vraagprijs, niet de uiteindelijke prijs.

 

Ten tweede staat er duidelijk: De marktconforme vraagprijs wordt bepaald door de gemiddelde waardebepaling van drie onafhankelijke taxateurs.

 

De gemiddelde waardebepaling van de taxateurs is dus de marktconforme vraagprijs.


Met vriendelijke groet,

mr. Monique Doomernik

UwJurist.nl-Contracten en Voorwaarden-Arbeidsrecht-Huurrecht-Franchiserecht

Link to post
Share on other sites
  • 0
  • Rate this answer
Posted 21904 - 1,309

 

Er zit een upside aan. Je hebt zo namelijk een onderhandelingspositie met de nieuwe eigenaar.


NIMBY? 🏗   Volg jouw buurtberichten van plaatselijke, provinciale en landelijke overheden...

Link to post
Share on other sites
  • 1
  • Rate this answer
Op 7-10-2021 om 16:41, zzpegel zei:

Waar ik een beetje mee "vecht" is dat ik de bepaling "marktconforme vraagprijs"  wel een interessant gegeven vind. Immers, een taxateur zal een onafhankelijk taxatierapport uitbrengen laten we zeggen 250K. Wat als er een bod komt van een derde bijvoorbeeld 300K? 

U heeft het recht op eerste koop, waarvan de waarde bepaald wordt door het gemiddelde van drie taxaties.  Als u die prijs accepteert, dan heeft de verkoper dat ook te accepteren. De gek die meer wilt betalen heeft dan het nakijken.


Косара - Счетоводни и консултантски услуги / Cosara - Biuro Rachunkowe i Doradztwo Podatkowe

Instead of Thinking Outside the Box, Get Rid of the Box.

Link to post
Share on other sites
  • 0
  • Rate this answer
Op 15-10-2021 om 13:16, Branko Collin zei:

Ik kwam toevallig dit geval tegen …

Goed gevonden … al wordt je daar niet vrolijker  van.

+1


Косара - Счетоводни и консултантски услуги / Cosara - Biuro Rachunkowe i Doradztwo Podatkowe

Instead of Thinking Outside the Box, Get Rid of the Box.

Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now

  • Bring your business plan to a higher level!

    All topics related to entrepreneurship are discussed on this forum.

    • Ask your entrepreneur questions
    • Answers / solutions from fellow entrepreneurs
    • > 65,000 registered members
    • > 100,000 visitors per month
    •  Available 24/7 / within <6 hours of response
    •  Always free

  • Who's Online

    Er is 1 lid online en 65 gasten

    (See full list)    
  • Also interesting:

  • Ondernemersplein



EN

×

Cookies on HigherLevel.nl

Cookies are necessary for Higherlevel.nl to function properly. By using HigherLevel.nl you declare to have read and accepted our terms and conditions.

 More information   I accept