Interpretatie bepaling beëindiging huurovereenkomst bedrijfsruimte

[RubenT]

Beste forumleden,

 

Naar aanleiding van een gesprek met mijn verhuurder nam ik de huurovereenkomst van onze 'kantoor- met bedrijfsruimte' nog eens goed door, omdat ik twijfel of ik de bepaling over het beëindigen van de huurovereenkomst goed heb geïnterpreteerd. Ik heb deze formulering niet in eerdere topics, of elders op het internet, kunnen vinden. Vandaar dat ik het aan jullie wil voorleggen, ik ben benieuwd hoe jullie er naar kijken.

 

We hebben een huurovereenkomst voor bepaalde tijd getekend, in eerste instantie voor een periode van vier jaar. Deze verstrijkt binnenkort. De overeenkomst wordt dan, behoudens beëindiging door opzegging, voortgezet voor een periode van 1 jaar. Vervolgens wordt de overeenkomst voortgezet voor perioden van telkens 1 jaar. De bepaling over beëindiging is als volgt geformuleerd:

 

"Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging door Huurder aan Verhuurder of door Verhuurder aan Huurder tegen het einde van de lopende huurperiode of, ingeval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tegen ieder tijdstip, met inachtneming van een termijn van 12 maanden."

 

Ik heb de bepaling zo geïnterpreteerd dat er twee scenario's in staan:

• Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan er tegen het einde van de lopende huurperiode worden opgezegd;
• Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan er op ieder moment worden opgezegd, met inachtneming van een opzegtermijn van 12 maanden.

 

Ik twijfel of de 'met inachtneming van een opzegtermijn van 12 maanden' ook bij het eerste scenario geldt, en dat ik de bepaling dus verkeerd heb geïnterpreteerd. Ik ben benieuwd hoe jullie hier naar kijken!

17 januari 2022 aangepast door Mikky Vrolijk
Titel aangepast

[Rik ·]

Volgens mij slaat de "met inachtneming" inderdaad ook op de eerste situatie. Want wat is "tegen het einde"? Dat is niet echt een precieze tijdsbepaling. Dat zou anders betekenen dat je tot 23:59 voor de dag van aflopen op zou kunnen zeggen. Dat lijkt me niet helemaal reëel. Dus die "met inachtneming" zou dan slaan op de twee situaties die daarvoor in diezelfde zin staan. (geen juridische mening)

 

[Norbert Bakker]

Zodra er sprake is van  huur van een bedrijfsruimte,  is al snel de wettelijke minimale opzegtermijn van 1 jaar van toepassing zoals vermeld in art 7:293 BW lid 2. 

 

De tekst lijkt daar ook op te wijzen, ik sluit me aan bij de visie vanRik ·

 

 

[Branko Collin]

Dat woordje 'of' en die twee komma's staan er natuurlijk niet voor Jan-met-de-korte-achternaam, zelfs niet in het Haviltex-tijdperk: je mag/moet hier betekenis aan verbinden, zeker nu blijkt dat jij dat altijd al hebt gedaan.

 

Hoe je dat dan moet lezen is een tweede. Er wordt geen opzegtermijn gespecificeerd, dan zou je zeggen, val terug op de wet en die zegt één jaar, maar dat is ook wel heel kort door de bocht. (Maar dat jij de wet niet kende mag denk ik ook geen rol spelen.)

 

Artikel 7:293 BW lid 2 is, als ik heel vluchtig kijk, alleen dwingend recht ten opzicht van de verhuurder.

 

Bestaat er eerdere correspondentie tussen jou en de verhuurder waaruit een bepaald begrip van de opzegtermijn blijkt?

[zzpegel]

Ik vermoedt sterk dat je een jaar opzegtermijn hebt ( 290? bedrijfsruimte) 

Maar denk dat UwJuristhier wel wat meer over kan zeggen. 

Is er een model overeenkomst gebruikt ?

 

 

17 januari 2022 aangepast door zzpegel

[Ron van der Kolk]

In het Nederlands recht wordt ook op de komma’s gelet (voorbeeld jurisprudentie) en kan de taalkundige betekenis leidend zijn, maar het kan ook zijn naar de bedoeling van partijen wordt (haviltexen) of naar wat redelijk en billijk is (zoals Rik al noemt). Echter, het gaat hier om een standaardzin uit het ROZ model voor huur van kantoorruimte en daarvan is de bedoeling duidelijk: opzegtermijn is in beide gevallen 12 maanden (voorbeeld jurisprudentie): "Als de opzegtermijn (...) alleen zou gelden voor de opzegging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd dan zou na het woord “tijdstip” immers geen komma hebben gestaan", aldus de rechter.

[Norbert Bakker]

Op 17-1-2022 om 19:32, Ron van der Kolk zei:

"Als de opzegtermijn (...) alleen zou gelden voor de opzegging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd dan zou na het woord “tijdstip” immers geen komma hebben gestaan", aldus de rechter.

Helder!

[RubenT]

Bedankt voor jullie reacties, het is me duidelijk!

[UwJurist]

Ik sluit me aan bij bovenstaande. De opzegtermijn bedraagt 12 maanden. Zorg ervoor dat de opzegging de verhuurder aantoonbaar heeft bereikt vóór die datum. Dat telt, niet de dag van verzending.

[Norbert Bakker]

Op 17-1-2022 om 23:03, UwJurist zei:

Zorg ervoor dat de opzegging de verhuurder aantoonbaar heeft bereikt vóór die datum. Dat telt, niet de dag van verzending.

 

UwJuristgoede tip!

 

Volgens art 7:293 lid 2 eerste deel moet de opzegging plaatsvinden bij exploot of bij aangetekende brief. Wat raad jij aan? 

[zzpegel]

Mij lijkt per aangetekende brief behoorlijk safe. Weigering een aangetekende brief aan te nemen is mogelijk maar meen dat dat juridisch dan wel gevolgen kan hebben. Als je echt op zeker wilt gaan (zeker bij een verstoorde verstandhouding met de verhuurder) zou ik kiezen voor een deurwaardersexploot. 

Overigens is er al jurisprudentie over de opzegging per email :-) Maar daar zou ik me nog niet echt aan wagen. :-) 

https://danielshuisman.nl/opzegging-huurovereenkomst-per-e-mail-rechtsgeldig-maar-niet-zonder-risico/

[UwJurist]

Op 18-1-2022 om 10:24, Norbert Bakker zei:

 

UwJuristgoede tip!

 

Volgens art 7:293 lid 2 eerste deel moet de opzegging plaatsvinden bij exploot of bij aangetekende brief. Wat raad jij aan? 

 

De ROZ modellen bevatten die bepaling ook.

Ik verstuur belangrijke brieven, dus ook opzeggingen, altijd per email, per gewone post en per aangetekende post en als het even kan ook per whatsapp. Better safe than sorry.
Het weigeren van aangetekende brieven komt voor rekening en risico van de ontvanger, als uit de track/trace stukken blijkt dat de brief wel is aangeboden aan de ontvanger.

Een exploot via een deurwaarder is duur en niet nodig.

[StevenK]

Op 18-1-2022 om 18:10, UwJurist zei:

Een exploot via een deurwaarder is duur en niet nodig.

Tenzij je aan het vormvereiste wil voldoen op de dag dat een termijn verstrijkt. Een exploot kan nog dezelfde dag uitgebracht worden, een aangetekende brief zeker niet.

[UwJurist]

Klopt, maar als men niet op tijd is, is men meestal flink te laat. En dan helpt dat ook niet meer.

Leesbevestigingen via whatsapp op de laatste dag werken heel goed (bijna iedereen heeft dat zo ingesteld. Als je van de andere partij van mails ook altijd ontvangst- of leesbevestiging krijgt, idem dito.
En je kan een brief eventueel ook nog persoonlijk afgeven/bezorgen en dat filmen.

 

En de rechtspraak accepteert deze moderne communicatiemiddelen meer en meer.

18 januari 2022 aangepast door UwJurist
toevoeging