Ga naar inhoud
  • 0

Wat is het verschil tussen particuliere en bedrijfsmatige verhuur.

Legend     3,2k 359
(aangepast)

Naar ik begrijp kan je als particulier onroerend goed kopen en verhuren. In een uitzending van Jort Kelder zag ik dat een stel een hele portefeuille aan onroerend goed had en over de inkomsten nauwelijks belasting betaalde (alleen box 3). Echter als je als bedrijf onroerend goed verhuurt betaal je over de winst de normale belastingen (box 1).

 

Mijn vraag is dus wanneer je voor de belastingdienst een verhuurbedrijf bent?  Gelden dan dezelfde criteria als voor anderen bedrijven? Dus je loopt risico, je investeert, je maakt reclame (of laat dat doen) enz 

 

 

 

aangepast door Hans v N
niet relevant verwijdert
Link naar reactie

Aanbevolen berichten

6 antwoorden op deze vraag

  • 0
Moderator     20,2k 31 1679

Dag Hans

 

Dat hangt vooral af van de feitelijke omstandigheden, waarbij vooral gekeken wordt naar de bemoeienis en activiteiten van de eigenaren zelf. Ter illustratie uit de rechtspraak:

geen onderneming 

Eigenaar van 31 studentenkamers was box 3. Eigenaar deed zelf vrijwel niets, liet de kamers en panden op zijn beloop, inde de huur en dat was het wel. Dit werd gezien als activiteiten die 'normaal' vermogensbeheer niet te boven gingen 

wel onderneming

Boer liet op zijn erf een enorme stalling bouwen voor caravans en verhuurde die plekken. Detail: huurders mochten zelf niet het erf op. Zij moesten bij halen en brengen de boer bellen, die dan vervolgens de caravan uit de stalling haalde of erin zette.

 

Doorgaans geldt dat werkzaamheden inzake het vastgoed dat als normaal te beschouwen valt (klein onderhoud, huur innen, periodieke inspectie, huurders screenen, contracten voor onderhoud sluiten) gezien wordt als beheer dat redelijkerwijs bij het beleggen in eigen vastgoed hoort, dus geen onderneming.

 

Het zelf verrichten van groot onderhoud, of andere specifieke handelingen (zie boer hiervoor) zal eerder aanleiding zijn om te spreken van een onderneming. Het voorbeeld uit de uitzending van Jort zal waarschijnlijk ook gepaard gaan met het inschakelen van een vaste beheerder om te voorkomen dat sprake is van een onderneming.

 

Tot slot is er uiteraard ook evident sprake van een onderneming in vastgoed als er doorlopend verkocht, verbouwd en gekocht wordt.


DenariusAdvies.nl: Fiscaal + juridisch advies bij rechtsvormkeuze/-wijziging, VOF, BV, DGA, bedrijfsoverdrachten.

Link naar reactie
  • 0
Legend     5,4k 10 746
25 minuten geleden, Hans v N zei:

In een uitzending van Jort Kelder zag ik dat een stel een hele portefeuille aan onroerend goed had en over de inkomsten nauwelijks belasting betaalde (alleen box 3). Echter als je als bedrijf onroerend goed verhuurt betaal je over de winst de normale belastingen (box 1).

Als je als particulier (privé) investeert in onroerend goed, dan betaal je belasting in box 1 of in box 3.

Box 1 voor de inkomstenbelasting en box 3 voor sparen en beleggen. Voor box 1 geldt een hoger belastingtarief dan voor box 3, maar je kunt niet zomaar alle privé investeringen aan box 3 toerekenen. Een hele portefeuille aan onroerend goed zal 'normaal' vermogensbeheer in box 3 te boven gaan. De Belastingsdienst kan oordelen dat er dan sprake is van 'meer dan normaal' vermogensbeheer en dat wordt ook als particulier in box 1 belast.


Косара - Счетоводни и консултантски услуги / Cosara - Biuro Rachunkowe i Doradztwo Podatkowe

Instead of Thinking Outside the Box, Get Rid of the Box.

Link naar reactie
  • 0
Legend     3,2k 359
(aangepast)
55 minuten geleden, Joost Rietveld zei:

 

Het zelf verrichten van groot onderhoud, of andere specifieke handelingen (zie boer hiervoor) zal eerder aanleiding zijn om te spreken van een onderneming. Het voorbeeld uit de uitzending van Jort zal waarschijnlijk ook gepaard gaan met het inschakelen van een vaste beheerder om te voorkomen dat sprake is van een onderneming.

 

 

Uit jouw antwoord en ook dat van Cosara begrijp ik dat het nogal een grijs gebied is. Normaal vermogensbeheer... 

Dat heb ik even opgezocht en deze beschrijving gevonden:

Quote

Iets wordt gezien als normaal vermogensbeheer als de arbeid die verricht wordt voor de belegging, niet als doel heeft om waarde toe te voegen aan de belegging. In normale mensentaal: het hebben van vastgoed lijkt minder op 'werken' en meer op beleggen zoals je bijvoorbeeld ook in aandelen doet.

 

Dank ik denk dat ik voldoende weet. Zolang je maar niet te veel zelf doet en vooral incasseert, en niet te veel onroerend goed bezit. Hoewel dat laatste dan weer behoorlijk arbitrair is. 

aangepast door Hans v N
Link naar reactie
  • 0
Legend     3,2k 359
(aangepast)

In de jurisprudentie (toch maar even verder gezocht) blijkt dat de men de vraag of er sprake is van normaal vermogensbeheer (box3) of meer dan normaal vermogensbeheer (box1) het antwoord op deze toetsen:

1. Wordt er meer arbeid verricht dan gebruikelijk is bij normaal vermogensbeheer; en 

2. Bestaat bij deze arbeid het oogmerk tot het behalen van meer rendement dan bij normaal vermogensbeheer.

 

Er wordt in de rechtspraak algemeen vanuit gegaan dat er snel sprake is van normaal vermogens beheer ondanks het feit dat het beheren van vastgoed altijd meer werk is dan het hebben van aandelen of obligaties. "Shell aandelen hebben geen lekkende dakgoten". 

 

Het is natuurlijk nogal arbitrair wat normaal is en wat meer dan normaal. Een verhuurder die plannen ontwikkelt en realiseert of procedeert in persoon (beide om meer rendement te halen en inzet van arbeid) lijken me goede voorbeelden van meer dan normaal vermogensbeheer. Een boer die als service de voertuigen zelf parkeert helemaal niet omdat dat juist het rendement negatief beïnvloed. Dus daar zal meer gespeeld hebben neem ik aan.

 

 

 

aangepast door Hans v N
Link naar reactie
  • 0
Moderator     20,2k 31 1679

zoals gezegd, het blijft zeer feitelijk van aard. Aardig is dat de fiscus soms ook de omgekeerde weg zoekt, zoals bij de bedrijfsopvolgingsfaciliteit in de erfbelasting. Die faciliteit is uitgesloten voor bedrijfsmiddelen die niet toe te rekenen zijn aan de onderneming. Als je dus in een BV vastgoed verhuurt, is daar dan sprake van een onderneming? Zo ja, dan kan de BOF toegepast worden, zo nee, dan is het belegd vastgoed en dient er afgerekend te worden. Dus vastgoed vormt een onderneming is ongunstig voor de fiscus, want de BOF verlaagt de opbrengst erfbelasting.

 

In de box 3 box 1 discussie gaat dat precies andersom. Vastgoed is wel een onderneming (of meer dan normaal vermogensbeheer) is hier gunstig voor de fiscus omdat het dan in box 1 wordt belast.

 

Overigens is dit voor de bühne, want vanaf 2026 komt er ook voor vastgoed als belegging in de IB een heffing naar werkelijk rendement.


DenariusAdvies.nl: Fiscaal + juridisch advies bij rechtsvormkeuze/-wijziging, VOF, BV, DGA, bedrijfsoverdrachten.

Link naar reactie

Maak een account aan of log in om te reageren

Je moet een lid zijn om een reactie te kunnen achterlaten

Account aanmaken

Registreer voor een nieuwe account in onze community. Het is erg gemakkelijk!

Registreer een nieuw account

Inloggen

Heb je reeds een account? Log hier in.

Nu inloggen
Verberg sidebar
  • Wie is er online?
    10 leden, 253 Gasten

  • Breng jouw businessplan naar een higher level!

    Op dit forum worden alle onderwerpen m.b.t. ondernemerschap besproken.

    • Stel jouw ondernemersvragen
    • Antwoorden/oplossingen van collega ondernemers
    • > 75.000 geregistreerde leden
    • > 100.000 bezoekers per maand
    • 24/7 bereikbaar / binnen < 6 uur antwoord
    •  Altijd gratis

  • Ook interessant:

×
×
  • Nieuwe aanmaken...

Cookies op HigherLevel.nl

We hebben cookies geplaatst op je toestel om deze website voor jou beter te kunnen maken. Je kunt de cookie instellingen aanpassen, anders gaan we er van uit dat het goed is om verder te gaan.