Verhuur buitenlands privéhuis via B.V.

[Virtual-Wish-1939]

Dames, heren,

Ik kom er niet aan uit, wellicht kan iemand hier mij helpen. De situatie:

 

Zakelijk:

Ik ben 100% eigenaar van een adviesbureautje in het midden van het land. We draaien al een paar jaar goed winst en in de BV (Holding/werk structuur) zit een behoorlijke bak met geld. Bij oprichting van de BV heb ik in de statuten laten plaatsen dat verhuur van vastgoed in binnen/buitenland onderdeel van de werkzaamheden kan zijn.

 

Privé:

Doordat er geld in die BV zat heb ik mezelf een lening gegeven en daarmee een maand of 4 geleden privé een huis in Zweden gekocht. Initieel met de intentie als zomerhuis voor mezelf, familie, etc. Niet bedoelt voor de winst. Nu ik hier zit krijg ik van collega's en opdrachtgevers de vraag of ze het huis en terrein kunnen huren als 'concentratieruimte' of voor teambuilding. Nou dat mag van mij prima en is waarschijnlijk beter voor het huis dat het gebruikt wordt. Verhuur kort verblijf kan ik privé verhuren, en wordt dan niet eens belast dus dat is een optie.

 

Alleen: ik heb nog best wat kosten te maken aan het pand (inrichting, duurzaamheid zoals zonnepanelen/houtkachel, bouwkosten, etc.). Nu in Zweden de BTW (MOMS) vrij hoog is namelijk 25% hoop ik dat ik mijn pand via de BV kan verhuren en daarmee ook de BTW die ik betaal op de kosten die ik hier maak kan terugvorderen en het drukken van de B.V. winst. Voor de duidelijkheid en transparantie: het doel is minder belasting betaal zowel hier in Zweden als in Nederland, maar uiteraard wel binnen de regels die er zijn. Ik probeer het pand voor 46-48 weken per jaar te verhuren en zelf 4-6 weken vakantie te vieren, uiteraard onbekend of dat gaat lukken. Als ik het sommetje maak: privé verhuren/zakelijk verhuren maar wel BTW/winstdrukking denk ik dat optie 2 voordeliger is, zeker omdat ik niet weet of ik het huis maximaal vol ga krijgen.

 

Iemand enig idee of dit mag en hoe het te realiseren is? (Zweedse kosten en Nederlandse baten 'gewoon' in de administratie erbij zetten??)  

 

Alvast bedankt voor degene die de moeite neemt te reageren!

Gr. Pieter

 

 

[Joost Rietveld]

Dag Pieter 

 

Doorgaans vallen vraagstukken over beleggen niet in onze doelstelling, maar gezien de zakelijke verhuur past deze net. 

 

Het land is privé eigendom. Dus als je via de BV wilt verhuren, dan moet de BV eerst huren van privé of het pand kopen van privé.

 

In dat eerste geval zal de huur die de BV aan privé betaalt belast worden onder de inkomsten uit overige werkzaamheden --> inkomsten uit terbeschikkingstelling. 

 

In het tweede geval zal de verkoop op zakelijke gronden moeten plaatsvinden ten betaalt de BV 1,5% Zweedse overdrachtsbelasting.

 

Het is overigens een misvatting dat je privé geen belasting zou betalen over inkomsten uit verhuur. Als Zweden al niks heft, dan betaal je toch zeker in Nederland box 3 heffing over het bezit tegen een fictief rendement.

[Virtual-Wish-1939]

Beste Joost, dank voor de snelle reactie en coulance!

Ik ben wel geïnteresseerd om het pand te verhuren aan mijn BV. Kan ik dan dus wel de kosten die ik aan het pand maak aftrekken van winst/btw terugvorderen? Want daar zit de grote prijspakker voor mij natuurlijk. 

 

Over uw laatste opmerking. Ja, ben ik mij van bewust. Maar mijn box 3 betaal ik hoe dan ook, of er nu wel of geen verhuuropbrengsten zijn. De verhuuropbrengsten zelf worden niet belast, zoals ik begrepen heb. Verder geen woorden aan vuil maken, is niet relevant voor mij. 

 

Gr. Pieter

[Joost Rietveld]

Binnen de tbs zijn inderdaad kosten aftrekbaar. BTW kan als natuurlijk persoon alleen het te vragen zijn als de verhuur ook met btw geschiedt. Daarvoor gelden voorwaarden.

 

Box 3 wordt omgebouwd naar heffing op werkelijk rendement, as we speak. Overigens, bij verhuur aan de BV valt het pand geheel onder de TBS regeling en dus niet daarnaast ook nog eens in box 3. Dat betekent wel dat de BV en marktconforme jaarhuur aan privé niet betalen!