Koophuis van moeder op bv of holding?

[maira]

Hallo,

 

Ik wil mijn moeder verhuizen van een sociale huurwoning naar een koopappartement. Ik heb zelf een hypotheek op mijn eigen huis en zit eraan te denken om een hypotheek te nemen op de zaak.

 

Mijn bedrijf is een BV, bestaat nu 10 jaar en draait goede cijfers. Ik heb geen holding boven de bv.

 

De vragen die ik heb:

- kan ik het vastgoed op de BV zetten?

- omdat mijn moeder nu huursubsidie ontvangt, zal zij een kleine huur betalen die niet kostendekkend is. De rest neem de bv voor haar rekening. Ik realiseer me dat hier schenkingrechten op zitten. Moet ik nog met andere dingen rekening houden?

- mogelijk kan ik een tweede hypotheek prive nemen, wat is fiscaal slimmer/aantrekkelijker?

- hoe regel ik dat, mocht het mis gaan met de bv, het huis niet meegaat in een faillissement? Is het toch handig om hiervoor een holding op te richten en het huis in de holding onder te brengen?

 

Ik heb binnenkort een afspraak met de boekhouder hierover maar ik denk dat ik het beste een fiscaist kan raadplegen. Alvorens dit te doen vind ik het prettig om al beeld te hebben van de opties.

 

Alvast bedankt voor de moeite!

 

[Dennis_van_Dijk]

Dag Maira,

 

Kan ik het vastgoed op de BV zetten?

 

 

Bij een handig opgerichte BV is het best mogelijk om in het kader van investeringen vastgoed door de vennootschap te laten aanschaffen. Vermoedelijk is dat bij jouw BV ook het geval.

 

 

Omdat mijn moeder nu huursubsidie ontvangt, zal zij een kleine huur betalen die niet kostendekkend is. De rest neem de bv voor haar rekening. Ik realiseer me dat hier schenkingrechten op zitten. Moet ik nog met andere dingen rekening houden?

 

 

En dat kan dus niet. De venootschap is een zelfstandige rechtspersoon. Jij zit aan het stuur van die rechtspersoon en je moet handelen in het zakelijk belang van de BV. Dat is jouw taak als bestuurder. Bij overtollige liquiditeit of een gezonde investering is het heel wel mogelijk dat het in het belang van de BV is om onroerende zaken aan te schaffen en te verhuren. Dan is er niets aan de hand.

Jij schetst nu een situatie dat je een beslissing voor de vennootschap gaat nemen die financieel niet gezond is en dus niet in het belang is van de vennootschap. De fiscus zal hier niet in meegaan, waarom zou ze ook. De enige mogelijkheid die er is om dit via een vennootschap te regelen is als er daadwerkelijk rendement gegenereerd wordt, bijvoorbeeld als je na zeg 15 jaar zoveel huurpenningen hebt gevangen dat de aanschafkosten van het pand zijn terugverdiend. In bovenstaande situatie moet er alleen geld bij, schaadt je de BV en creëer je een dubieuze aftrekpost voor de VPB. Ik zou deze optie snel vergeten als ik jou was ;)

 

 

Mogelijk kan ik een tweede hypotheek prive nemen, wat is fiscaal slimmer/aantrekkelijker?

 

 

Dit is waarschijnlijk je enige optie, als je het geld niet ergens in een oude sok hebt liggen. Dit gaat dus niet over slimmer of aantrekkelijke maar over mogelijkheden.

Zelf hint je al op het probleem van schenkbelasting. Dat is vermoedelijk aan de orde. Een woning heeft een bepaalde marktwaarde in de verhuur. Als je onder die marktwaarde gaat verhuren schenk je een deel van de huur aan je moeder. Daar moet dus door de ontvanger (jouw moeder) belasting over betaald worden. Overigens kun je die kosten ook schenken aan je moeder, maar dan wordt de schenking dus alleen maar hoger.

Stel je verhuurt het pand voor EUR 650,00 per maand (waarom zou je het voor minder doen, de rest wordt toch nagenoeg weggesubsidieerd met de huurtoeslag). Als de commerciële vrij verhuurwaarde van het pand € 950,00 is schenk je dus € 300,00 per maand aan huurpenningen. Op jaarbasis is dat (12 x € 300,00 =) € 3.600,00. Daar gaat de vrijstelling van € 2.000,00 vanaf, dus je moeder betaalt belasting over (€ 3.600,00 - € 2.000,00 =) € 1.600,00. Daar betaalt ze 30% over, dus € 480,00 per jaar.

 

 

Hoe regel ik dat, mocht het mis gaan met de bv, het huis niet meegaat in een faillissement? Is het toch handig om hiervoor een holding op te richten en het huis in de holding onder te brengen?

 

 

Zoals ik je heb aangegeven is het volgens mij niet mogelijk om op de basis die jij voor ogen hebt de onroerende zaak in de BV aan te schaffen, jouw vraag is dus in dezen niet meer relevant.

Wat wel relevant is dat het gezegde luidt één BV is geen BV. Het is altijd verstandig om te werken met een holdingstructuur. En niet alleen om bepaalde bezittingen veilig te stellen (ik neem aan dat de BV ook wel andere goederen heeft die een waarde vertegenwoordigen) maar ook om de afstand tussen jou en je BV te vergroten.

Als je toch bij je boekhouder langs gaat, kaart dit dan alsjeblieft aan en vraag welke fiscalist jou hierbij het best zou kunnen begeleiden. Het kan wel eens de meest zinnige investering zijn die je ooit zult doen...

[maira]

Kijk, daar heb ik wat aan. Het sluit genoeg opties uit om een richting uit te denken. Ik heb inderdaad nog even niet genoeg reserves om het huis contant af te rekenen maar ik kan wel een kleinere hypotheek nemen door een deel te betalen. Het is in dit geval een tweede huis waardoor de hypotheekrente niet aftrekbaar is dus zinnig om zoveel mogelijk af te lossen volgens mij.Ik denk dat dat wellicht een betere investering is dan de boel op de bank te laten staan; de vraag naar seniorenwoningen zal immers toenemen :-).

 

De holdingstructuur moet ik inderdaad gaan opzetten voor als er een geinteresseerde koper komt (you never know) dus dat zal ik nu maar eens gaan oppakken.

 

Ik had niet gedacht aan de DGA aansprakelijkheid t.a.v. het handelen in het belang van de BV en dat is natuurlijk niet het geval als ik de kosten van de woning van mijn moeder draag :-).

 

Heel erg bedankt voor het uitgebreide en infrmatieve antwoord, hier kan ik wat mee. Ik koppel nog even terug wat het allemaal gaan worden!

 

Vriendelijke groetjes,

Maira

[Dennis_van_Dijk]

Het is in dit geval een tweede huis waardoor de hypotheekrente niet aftrekbaar is dus zinnig om zoveel mogelijk af te lossen volgens mij. Ik denk dat dat wellicht een betere investering is dan de boel op de bank te laten staan.

 

 

En hier komen we op het vlak van maatwerk. De eerste conclusie lijkt logisch, maar ik echt geheel afhankelijk van de totale waarde van jouw box 3 en het rendement wat je hierop maakt. Dat de rente niet aftrekbaar is is waar, maar de hypotheek drukt wel als schuld op jouw box 3. Het is voorstelbaar dat door het afsluiten van een volledige hypotheek het voordeel van de lagere vermogensrendementheffing opweegt tegen de rentelasten. Laat hier door jouw adviseur / fiscalist goed naar kijken!

 

 

De holdingstructuur moet ik inderdaad gaan opzetten voor als er een geinteresseerde koper komt (you never know) dus dat zal ik nu maar eens gaan oppakken.

 

 

Dat alleen zou al voldoende reden moeten zijn voor het opstellen van een gezonde bedrijsstructuur. Maar ik ben van mening dat je je ook op het vlak van aansprakelijkheid (Maira als privé-persoon en de vennootschap) de afstand zo groot als mogelijk zou moeten zijn. Of wat als opeens een aantal van jou opdrachtgevers failliet gaan en de BV haar vorderingen niet meer kan incasseren? Dan is alles weg, en had je toch wel heel graag gewild dat je een tamelijk lege werkmaatschappij had en een holding die de eigenaar is van het productieapparaat.

 

Genoeg om over na te denken ;)