Zakelijk Pand financieren middels prive middelen

[pjotrjansen]

Ik heb een pand in prive.

Deze zijn we aan het verbouwen tot afscheidshuis ten dienste van een nieuwe onderneming (EMZ)

Daarnaast bouwen we zelf (prive) een huis waar we gaan wonen.

De huidige hypotheek wil ik van het oude huis overhevelen naar het nieuwe huis.

De EMZ gaat het afscheidshuis runnen. Volgens mij verplicht ondernemingsvermogen.

De verbouwing kunnen we middels eigen middelen financieren.

 

Mijn vraag is nu : Voor welke waarde moet ik nu het afscheidshuis op de balans zetten.

En moet de privestorting gelijk zijn aan de waarde van het pand (balanstechnisch ?)

[ronaldinho]

Voor de waarde in het economisch verkeer. Die wil je bij voorkeur zo hoog mogelijk hebben, maar zul je wel moeten kunnen onderbouwen. Immers, als het pand de ondernemingssfeer weer verlaat, moet er belasting worden betaald over de boekwinst (of kan een boekverlies in aanmerking worden genomen). De balans moet uiteraard in balans zijn. Er verschijnt een pand op de balans, dus daar moet iets anders tegenover staan. Dat kan een lening zijn, of eigen vermogen (privéstorting). Staat er niets tegenover, of iets met een andere waarde, dan zul je aan het eind van het jaar bij de vermogensvergelijking ineens een onverklaarbare winst zien - dat is natuurlijk niet de bedoeling. Ervan uitgaande dat de verbouwing plaatsvindt in het kader van de onderneming, lijkt het logisch als waarde de waarde vóór verbouwing te hanteren en vervolgens ook de verbouwingskosten te activeren.

 

Het overhevelen van de hypotheek van de oude naar de nieuwe woning leidt er niet noodzakelijkerwijze toe dat de lening ook aan de eigen woning en niet aan het ondernemingspand is toe te rekenen. Er moet een causaal verband bestaan tussen de lening en het pand, het is van belang om dit tijdig en op de juiste (gewenste) wijze te regelen.

[pjotrjansen]

Bedankt,

 

Maar is het zo moeilijk om de hypotheek over te hevelen ?

Of doet de bank (rabobank) hier zo moeilijk over ?

Ze willen toch ook gewoon geld verdienen.

 

Peter

[ronaldinho]

Dat ligt eraan wat je onder overhevelen verstaat. Als de lening zelf niet wijzigt, maar alleen het onderpand, dan ga je met (een gevolmachtigde van) de bank naar de notaris en laat die de oude inschrijving doorhalen en een nieuw hypotheekrecht vestigen. Maar daarmee bereik je alleen dat de bank het andere pand kan verkopen als je niet betaald, niet dat de lening ineens met een ander doel is aangegaan.

 

Wil je het doel wijzigen, dan moet je de lening aflossen en een nieuwe lening aangaan. In het meest extreme geval letterlijk, dus inclusief heen en weer schuiven van geld. Het is mij nog niet helemaal duidelijk wat precies je bedoeling is en hoe de situatie nu exact in elkaar steekt, dus dat maakt het wat lastig om aan te geven wat er precies moet gebeuren. Dat zul je heel precies moeten formuleren.

[pjotrjansen]

Beste Ronaldinho,

 

doel is als volgt :

Het huidig pand (boerderij) waar ik in woon wordt mometeel verbouwd.

Het wordt een bedrijfspand waar twee families zich tegelijkertijd met de overledenen kunnen verblijven.

De overige ruimtes zijn bestemd voor het uitvaartbedrijf.

Naast deze boerderij zijn we momenteel een eigen huis aan het bouwen.

De hypotheek die op de oude boerderij rust, moet over naar de nieuwe boerderij.

Ik wil het in principe niet aflossen, maar gewoon doorschuiven naar het nieuwe privepand. (dus van prive naar prive)

De verbouwing wordt (vooralsnog) prive betaald.

 

[ronaldinho]

Ik begrijp het als volgt.

je hebt een eigen woning met hypotheek.

Je bouwt een nieuwe woning, vooralsnog met eigen geld, maar met de bedoeling om deze te financieren met een hypotheek. Normaal is dat geen probleem, wanneer de oude woning daadwerkelijk wordt verkocht. Heeft de bouw plaatsgevonden met behulp van een overbruggingskrediet, dan het verband duidelijk bij aflossing van dat overbruggingskrediet met de opbrengst van de verkoop van de woning. Vindt de bouw uit eigen middelen plaats, dan wordt aangenomen dat dat verband er is als er geen redenen zijn om aan te nemen dat de schuld vanuit een ander oogpunt wordt aangehouden.

 

In dit geval wordt de oude woning echter niet verkocht, maar wordt deze aangewend met een ander doel: binnen de onderneming. Dan is de vraag of de lening moet worden toegerekend aan de nieuwe eigen woning, of nog steeds aan het oude pand en dus meegaat naar de ondenemingssfeer.

 

In de overeenkomst met de bank staat ongetwijfeld dat de lening is aangegaan met het doel de verwerving van de eigen woning. In dat geval is het aannemelijk om te veronderstellen dat het ook de bedoeling is om de nieuwe eigen woning te financieren en niet het bedrijfspand - daaraan zou de bank immers andere voorwaarden stellen.

 

Op zich is het niet relevant welk pand als onderpand dient. Alleen eist de bank doorgaans dat dit pand ook daadwerkelijk gebruikt wordt als eigen woning en niet voor andere doeleinden. Door aan te geven dat hieraan niet langer wordt voldaan, zal de bank moeten reageren: de lening opeisen, toestemming geven voor het gewijzigde gebruik of de hypothcaire inschrijving te wijzigen. Jullie willen (kennelijk) het laatste. Daarvoor zal de bank wel eisen dat de nieuwe woning tenminste net zoveel waard is als de oude. Je zult in ieder geval dus bij de bank aan moeten kloppen.

 

Vanuit fiscaal oogpunt is het de vraag of daarmee wordt bereikt dat de lening ook een eigenwoninglening blijft. Ik verwacht niet dat de belastingdienst heel moeilijk zal doen, maar om dit volledig uit te sluiten, zou je het kunnen voorleggen aan de belastingdienst door een briefje te sturen met jullie plan en te verzoeken om te bevestigen dat de lening als eigenwoninglening blijft aangemerkt. Let wel: vergeet niet om rekening te houden met de bijleenregeling: doordat de huidige woning straks geen eigen woning meer is, moet de overwaarde op die woning worden gebruikt voor de nieuwe eigen woning. Dat de huidige woning niet daadwerkelijk wordt verkocht, maakt daarvoor niet uit.

[pjotrjansen]

Beste Ronaldinho,

 

Helder verhaal.

Hier kan ik verder mee.

We gaan binnenkort een gesprek aan met de bank en nemen jou verhaal hierin mee.

 

Bedankt voor de genomen moeite

 

Peer