Pand aankopen - deels zakelijk en deels privé

[TheoT]

Beste forumleden,

 

Ik wil graag een pand aankopen dat ik voor een drietal zaken zal gebruiken.

- begane grond: verhuur aan andere bedrijven

- 1e verdieping: bedrijfsmatig gebruik voor mezelf (VOF)

- 2e verdieping: wonen

 

Ik heb hierover een aantal vragen en ik hoop dat jullie me verder kunnen helpen.

Ik twijfel of ik het pand prive of zakelijk moet/kan aanschaffen.

Op dit moment is er in het pand nog geen aparte ingang voor de 1e of de 2e verdieping, maar die zal wel voor de 2e verdieping worden gecreëerd. Ik denk dat ik dit dus als privevermogen zal moeten aankopen. Klopt dat?

 

Over het aanschaffen van de begane grond en de 1e verdieping twijfel ik. Zoals ik in andere posts heb gelezen, is een vastgoed BV mogelijk interessant, maar als ik de begane grond ga verhuren, komt de BV weer niet in aanmerking voor investeringsaftrek volgens mij. Klopt dat? Misschien dan toch het gehele pand prive houden?

 

Zou ik het als volgt kunnen doen:

de begane grond wordt door BV aangeschaft.

1e verdieping door VOF

2e verdieping prive

 

Of wordt het dan te ingewikkeld of is dit helemaal niet interessant?

 

Ook ligt er nog wat grond rond het pand. Het liefst zou ik die grond prive aankopen. Is dat mogelijk?

 

Bij voorbaat dank voor jullie reacties.

 

[ronaldinho]

Het komt in dit soort situaties regelmatig voor dat men er na 20 jaar achterkomt dat het al die tijd verkeerd behandeld is en met een beroep op de zogenaamde ´foutenleer´ dit alsnog hersteld moet worden (vaak bij verkoop van het betreffende (onderdeel van het) pand, waarbij een forse boekwinst ontstaat die men dan ineens buiten de belastingheffing wil houden, maar dat terzijde). Het geeft in ieder geval aan dat het belang groot en de materie weerbarstig is. Het advies is dan ook: raadpleeg een fiscalist.

 

Er zijn verschillende mogelijkheden, waarbij het begrip ´splitsbaar´ een grote rol speelt. Afhankelijk van de details is er dan sprake van deels verplicht zakelijk en deels verplicht privévermogen of keuzevermogen. Verhuur is doorgaans beleggen en dus box 3, maar als het niet splitsbaar is van het zakelijk gebruikte deel, dan ontstaat keuzevermogen en mag je dus zelf kiezen. Hetzelfde geldt voor het woondeel (maar bij eigen bewoning speelt box 3 natuurlijk niet). Daar lijkt in dit geval sprake te zijn van verplicht privévermogen, maar nogmaals, the devil is in the details.

 

Daarnaast heb je ook nog situaties waarin het verhuurde deel eigenlijk ´bijvangst´ is. Je wil eigenlijk alleen het zelf in de vof te gebruiken deel, maar je kunt dit niet los kopen van het verhuurde deel. Ook als er sprake is van gesplitste objecten, kun je onder voorwaarden dan toch het verhuurde deel als zakelijk aanmerken.

 

Voor de grond geldt min of meer hetzelfde.

 

Voor de investeringsaftrek werkt het vergelijkbaar, maar met een nuancering. Voor zover het pand als een geheel moet worden gezien, dus naar verwachting in ieder geval exclusief woondeel, moet minder dan 70% aan derden ter beschikking worden gesteld om van kleinschaligheidsinvesteringsaftrek gebruik te kunnen maken. De (onder)grond komt in ieder geval niet in aanmerking voor investeringsaftrek.

[TheoT]

Beste Ronaldinho,

 

Dank je voor je uitgebreide antwoord. Ik begrijp dat er zelfs voor fiscalisten geen eenduidig antwoord is.

Ik begrijp een beetje uit je verhaal dat als er sprake is van een aparte ingang voor begane grond, 1e verdieping en 2e verdieping, enkel de 1e verdieping zakelijk komt te staan (omdat ik deze voor mijn zaak ga gebruiken).

 

Voor de aanschaf van dit deel van het pand en de verbouwing kan ik gebruik maken van de investeringsaftrek (dit wordt namelijk niet verhuurd).

 

Gezien de verwachte waardestijging in de toekomst, zou ik de begane grond het liefst in Box 3 verhuren.

Ik verhuur het aan derden, dus de terbeschikkingstellingsregeling is dan niet van toepassing volgens mij.

 

Is mijn denkwijze zo correct?

 

[ronaldinho]

Zonder feiten is het altijd wat lastig inschatten. Je denkwijze is correct, al zou ik het wel een keer doorrekenen. Vervolgens is het zaak om de feiten vervolgens zoveel mogelijk te laten aansluiten bij de eisen. Als je met een paar eenvoudige ingrepen in het pand zekerheid kunt krijgen over de fiscale behandeling, dan zou ik dat zeker doen.

[TheoT]

Wederom bedankt voor je antwoord. Ik heb naar aanleiding van het rondsnuffelen op dit forum weer een vraag, deze gaat over buitenvennootschappelijk vermogen.

 

Stel dat ik de 1e verdieping (die voor de VOF wordt gebruikt) aanschaf als buitenvennootschappelijk vermogen. Dat lijkt me niet onverstandig voor het geval dat er in de toekomst een vennoot toe-of uittreed.

 

Ik begrijp dat er dan een aparte balans komt met de aanschaf van het pand op de balans. De kosten worden in deze aparte boekhouding meegenomen en er is ook gewoon recht op investeringsaftrek.

Wat zijn hier dan de opbrengsten? Moet er in de VOF dan een kostenpost worden geboekt (als een soort van huur) die in de aparte boekhouding als opbrengst wordt meegenomen.

 

Of is mijn winstaandeel in de VOF wat hoger en in de aparte boekhouding die enkel op het pand ziet wordt eigenlijk altijd een verlies gerealiseerd.

 

En als ik het als buitenvennootschappelijk vermogen aan wil schaffen, staat het contract dan op mijn privenaam of toch op de VOF of moet er in het contract iets speciaals voor op worden genomen?

 

Ik hoop dat iemand me hier ook weer verder mee kan helpen. Alvast vriendelijk bedankt voor jullie reacties.