Jump to content
SINBV
Verberg

Vermogensbestanddelen TBS-regeling

vraag

Ik heb al diverse artikelen over de TBS-regeling gelezen, maar het is mij toch nog steeds niet helemaal duidelijk.

 

 

Mijn situatie:

- Ik ben enig aandeelhouder in mijn B.V.

- Ik heb een nieuwe privé woning waarvan ik een zelfstandig deel (eigen ingang en sanitair) van de woonruimte ter beschikking wil stellen aan mijn B.V.

- Er gaat nog een grote verbouwing plaatsvinden

- Stel 25% van de woonoppervlakte stel ik ter beschikking

 

Wat ik begrepen heb:

 

TBS balans

- 25 % van waarde economisch verkeer van de woning bij begin TBS

- 25% van de verbouwingskosten

- 25 % van de hypotheek als lening

 

TBS WV

- Betaalde huur door B.V.

- 25% van de rente over de hypotheek

- 25% van nutsvoorziening

- afschrijving mogelijk tot max 50% van WOZ, maar over de grond mag niet worden afgeschreven

 

IB

- Resultaat TBS belast in Box 1 met 12% korting

 

Eindafrekening

- Bij staking TBS of verkoop woning 10% van de waardestijging belast in box1

 

 

Vragen:

1. Is afschrijving zinvol, geeft alleen maar hogere belasting bij staking TBS?

2. Is de WOZ de waarde zoals deze door de gemeente bepaald is of een waarde zonder de grond?

3. Kan of moet ik btw bereken over de huur?

4. Is BTW op de verbouwing aftrekbaar?

5. Is het zinvol om een fiscale eenheid voor BTW aan te gaan tussen DGA en Holding?

6. Er zit op dit moment 20% verschil tussen aankoopprijs en WOZ waarde, welke moet ik gebruiken?

7. Zie ik nog iets over het hoofd?

 

[verandering: titel]

Link to post
Share on other sites

1 answer to this question

Recommended Posts

  • 0
  • Rate this answer

Niet onverstandig om hierover een fiscalist om advies te vragen. Ik pik er even een paar puntjes uit.

TBS balans

- 25 % van waarde economisch verkeer van de woning bij begin TBS

- 25% van de verbouwingskosten

- 25 % van de hypotheek als lening

Te kort door de bocht. In beginsel moet je waarderen op de werkelijke waarde. De waarde van de werkruimte kan heel anders zijn dat een evenredig deel van de waarde van de woning. Zo is de waarde van de tuin weer anders dan de waarde van het gebouw, om maar eens wat te noemen. Er zal dus een deugdelijke onderbouwing van die waarde moeten zijn (waarbij het zeker niet onmogelijk is dat die 25% blijkt te zijn). Dat zelfde geldt voor de verbouwing. Welk deel daarvan is aan de werkruimte toe te rekenen? Een nieuwe badkamer en keuken zijn bijvoorbeeld weinig relevant voor de werkruimte.

Voor de hypotheek geldt dat als de woning volledig gefinancierd is, dat de lening de verhouding van de woning volgt. Zit er eigen geld in, dan zijn de meningen verdeeld. De fiscus wil nog wel eens de lening naar verhouding toerekenen, ik sta een vrije keuze voor. Het is wel een keuze die fiscale gevolgen heeft: de renteaftrek in de tbs is beperkt door de tbs-vrijstelling, de renteaftrek in de eigenwoningregeling is beperkt in tijd (verplichte aflossing en in de hoogste tariefschijf afbouw van het maximale aftrekpercentage), om maar eens wat te noemen. En vergeet de bijleenregeling niet mocht je ooit een andere woning kopen.

 

IB

- Resultaat TBS belast in Box 1 met 12% korting

 

Eindafrekening

- Bij staking TBS of verkoop woning 10% van de waardestijging belast in box1

Als vermeldt: die tbs-vrijstelling zorgt er niet alleen voor dat je minder belasting betaalt over de inkomsten, maar ook dat de aftrekposten minder opleveren. Als je een aftrekpost op meerdere plekken kwijt kunt, is het altijd aan te raden goed na te denken over de optimale keuze.

 

Wat bedoel je met 10% van de waardestijging belast? Het volledig verschil tussen de boekwaarde en opbrengst bij verkoop is belast (na vermindering met de tbs-vrijstelling). Die boekwaarde is in de loop der tijd door de afschrijvingen lager geworden, terwijl (zeker bij een woning) de werkelijks waarde niet of nauwelijks is gedaald of zelfs is gestegen. Het eerdere voordeel van de afschrijvingen wordt dan dus feitelijk teruggenomen, met mogelijk een piek in de belastingheffing als gevolg. Onder de verkeerde omstandigheden kan je dat een netto nadeel opleveren, bij een goede planning kan echter een behoorlijk voordeel opleveren.

 

Vragen:

1. Is afschrijving zinvol, geeft alleen maar hogere belasting bij staking TBS?

2. Is de WOZ de waarde zoals deze door de gemeente bepaald is of een waarde zonder de grond?

3. Kan of moet ik btw bereken over de huur?

4. Is BTW op de verbouwing aftrekbaar?

5. Is het zinvol om een fiscale eenheid voor BTW aan te gaan tussen DGA en Holding?

6. Er zit op dit moment 20% verschil tussen aankoopprijs en WOZ waarde, welke moet ik gebruiken?

7. Zie ik nog iets over het hoofd?

 

[verandering: titel]

1. Dat ligt eraan.

2. De waarde volgens de beschikking (dus inclusief grond), waarbij je ongetwijfeld geen gesplitste beschikking hebt/krijgt. In dat geval moet je zelf een splitsing maken. De onderbouwing van de splitsing van de waarde bij de opname van de werkruimte op de tbs-balans kan daarbij nuttig zijn.

3. Als de bv de werkruimte voor ten minste 90% voor met btw belaste prestaties gebruikt, kun je (samen met de bv) opteren voor belaste verhuur. Als je opteert, moet je btw in rekening brengen en mag je de betaalde btw aftrekken.

4. Zie 3. Als je opteert, is de btw aftrekbaar voor zover de verbouwing ziet op de werkruimte.

5. In beginsel kan dat niet (meer), tenzij de dga een (btw-)onderneming drijft en die onderneming organisatorisch, economisch en financieel (voldoende) verbonden is met de holding. Of dat zinvol is, hangt van de omstandigheden af. Je haalt er in ieder geval aansprakelijkheid richting de fiscus mee naar prive.

6. Voor wat?

7. Ja. Maar zonder de situatie te kennen, is daar verder geen zinnig woord over te zeggen.


Het meest gegeven antwoord op fiscale vragen: "Dat is afhankelijk van de feiten en omstandigheden".

Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now

  • Bring your business plan to a higher level!

    All topics related to entrepreneurship are discussed on this forum.

    • Ask your entrepreneur questions
    • Answers / solutions from fellow entrepreneurs
    • > 65,000 registered members
    • > 100,000 visitors per month
    •  Available 24/7 / within <6 hours of response
    •  Always free

  • Who's Online

    Er zijn 7 leden online en 166 gasten

    (See full list)    
  • Also interesting:

  • Ondernemersplein



EN

×

Cookies on HigherLevel.nl

Cookies are necessary for Higherlevel.nl to function properly. By using HigherLevel.nl you declare to have read and accepted our terms and conditions.

 More information   I accept