Rebi

We willen het pand juist graag hebben. De vraagprijs voor het pand was al laag en daar hebben we zelfs nog wat vanaf gekregen. Volgens twee taxatierapporten heeft het pand in verhuurde staat (de zaak aan ons zelf) en na verbouwing minimaal de waarde van de kooprijs + kk + de kosten van de verbouwing. Het pand is dus een zeer goede aankoop geweest en een bijzonder goede belegging voor de toekomst. Alleen in onverhuurde staat (indien de vrijstelling op het bestemmingsplan niet doorgaat) zal het pand dus alleen als woonhuis gebruikt kunnen worden en zal het waarschijnlijk niet de koopprijs + kk + verbouwingskosten (woongedeelte)waard zijn. Kunnen we het pand dus voor een lagere prijs kopen dan nemen wij het risico van de eventuele afwijzing van de vrijstelling op ons en hebben we in het ergste geval een gigantisch woonhuis voor een goede prijs, op een locatie waar we zelf ook wel zouden willen wonen.

Hallo, Ook ik heb in het verleden een aantal keer met borgstellingskredieten gewerkt. Hier een aantal voorbeelden die misschien niet allemaal op jou van toepassing zijn, maar dan hebben anderen er ook wat aan ;); - Hypothecaire Borgstelling; Stel, jij zelf (of je ouders) hebben een overwaarde op hun huis. Jouw bedrijf doet een inschrijving in de hypotheek van dat huis tot maximaal de (toekomstige) overwaarde. De bank gaat vervolgens een overeenkomst aan met jou waarin zij recht hebben op dat deel van de hypotheek (verpanding) op het moment dat jij niet aan je verplichting kunt voldoen. Het voordeel bij deze is dat je, wanneer het fout gaat, wel gewoon je bedrijf behoudt en dat je dan pas rente over het hypotheekdeel betaalt. - Koopverklaring inventaris; Hierbij koopt de bank, of iemand anders, bijvoorbeeld de leverancier, jou inventaris terug voor een vooraf vastgestelde prijs, welke terugloopt naarmate de tijd verstrijkt en de inventaris minder waard wordt. - Koopverklaring bedrijf; Bij deze vorm kan bijvoorbeeld iemand die een (soortgelijk) bedrijf heeft, de garantie geven dat hij jou bedrijf voor een bepaald vastgesteld bedrag over neemt, in het geval dat het fout gaat. Dit is vooral handig als je een bedrijf hebt waar weining inventaris aanwezig is en waar de goodwill een groot deel van de waarde vertegenwoordigt. Uiteraard moet diegene aan kunnen tonen dat hij/zij vermogend genoeg is om ook daadwerkelijk jou bedrijf over te nemen. Deze constructie wordt regelmatig toegepast bij franchiseorganisaties, die dan een (terug)koopverklaring tekenen voor hun franchisenemers en daarmee de inventaris en vooral de goodwill terugkopen met de garantie dat de winkel op die locatie blijft bestaan. - Staatsgarantie; In principe is dit ook een borgstelling. De bank verstrekt jou een lening, waar de staat borg voor staat. Dus gaat het goed fout, dan kan de bank het bedrag bij de staat "verhalen". Hiervoor heb je over het algemeen ook wel wat eigen geld nodig en de kosten voor het aanvragen van zo'n staatsgarantie zijn meestal hoog (een paar duizend). In principe kun je voor allles een borgstellingskredit afsluiten, zolang datgene of diegene maar de afgesproken waarde vertegenwoordigt en blijft vertegenwoordigen. Wees creatief en verzin zelf iets of maak een combinatie van meerdere! Het maakt de bank geen fluit uit waar je het vandaan haalt, zolang zij maar geen/weining risico hoeven te lopen. - Meestal zal de borgstelling wel bij een notaris vastgelegd moeten worden. - Let er ook op dat je de borgstelling laat teruglopen naarmate je aflost. Als jij bijvoorbeeld 100.000 leent met 50.000 borgstelling met een looptijd van vijf jaar, dan kun je er van uit gaan dat je na 2,5 jaar de helft hebt afgelost. Laat je de borgstelling tot het einde van de looptijd staan op 50.000 dan betekent dat dus dat de bank vanaf 2,5 jaar geen risico meer loopt omdat ze dan de rest van de aflossing (50.000 en aflopend) geheel kunnen "verhalen" op die borgstelling. Onderhandel dus met die bank dat ook de borgstelling in die vijf jaar elke maand een stukje terug loopt. Een borgstelling is erg handig omdat je het geld, of het vertegewoordigende, pas kwijt bent op het moment dat het goed fout gaat, maar daar ga je natuurlijk niet van uit. Je kunt ook afspreken (bijvoorbeeld met je leverancier of je ouders, ooms, tantes) dat je over het bedrag wat hij zij borg staat, (een beetje) rente betaald. Dan is het eigenlijk een soort lening en is het voor diegene misschien iets interessanter!

Hallo, Ik heb dit forum al eens eerder bezocht en ben ook toen al heel wat wijzer geworden. Nu heb ik zelf ook een probleem wat ik graag aan jullie voor wil leggen zodat ook andere bezoekers hier weer wat van op kunnen steken. (Geweldig zo'n forum! ;)) Komt ie; Enkele maanden geleden heb ik, samen met mijn vriendin, een groot woon-winkel pand gekocht. Het pand heeft op de begane grond een winkel indeling met daarboven een zeer ruime bovenwoning. Het idee was om mijn bestaande zaak (detailhandel) hierheen te verhuizen en dan zelf met mijn vriendin boven de winkel te gaan wonen. Alles is nu rond, op de officiële overdracht van het pand na, welke eerdaags zal plaatsvinden. Om de benedenverdieping (winkelruimte) winkelklaar te maken, moet er licht verbouwd worden, zoals het plaatsen van een systeemplafond, het leggen van een tegelvloer, afvoertjes, UTP-aansluitingen, enz. De voorbereidingen zijn grotendeels al gedaan en we hebben er erg veel zin. Wonen boven je eigen winkel, huur betalen aan jezelf (winkel) en een leuk appeltje voor de dorst. Hierdoor moeten we onze eigen woning verkopen en gelukkig kan ik het huurpand waar ik nu zit "overdragen" aan een andere ondernemer. Tot zover leken er geen problemen te zijn, maar... Ik heb van de week contact gehad met de gemeente over eventuele vergunningen die nog aangevraagd moesten worden. Nu blijkt dat het pand niet, de door de verkopend makelaar, genoemde bestemming heeft!!?? Bij de eerste bezichtiging heb ik meteen gevraagd wat de bestemming van het pand was. De verkopend makelaar zei dat het pand een winkel/kantoor bestemming had. Ook bij een latere bezichtiging heeft mijn (beëdigde NVM-) makelaar dit nog een keer bevestigd gekregen en zelfs eergisteren heeft de verkopend makelaar toegegeven dat hun in de veronderstelling waren dat er een winkel/kantoor bestemming op zat. Nu heeft de gemeente mij laten zien dat er een woonhuis bestemming op het pand zit!!! De verkopende partij heeft dus niet de correcte informatie gegeven. - Om mijn winkel alsnog naar het aangekochte pand te kunnen verhuizen, moet ik een vrijstelling op het bestemmingsplan aanvragen in de vorm van een bouwvergunning. Hiervoor moet ik precies aangeven wat ik ga doen, waar ik het ga doen, hoe ik mijn winkel ga verbouwen, welke materialen ik hiervoor ga gebruiken, wat de kosten voor de verbouwing zullen zijn, wie het gaat/gaan doen, enz, enz. De aanvraag zal minimaal zes weken ter inzage moeten liggen en vervolgens zal er een commissie moeten gaan beslissen of de vrijstelling er komt. Het zal dus minimaal zo'n drie maanden in beslag gaan nemen en dan hebben we het nog niet eens over de tijd die het in beslag neemt om de aanvraag volledig te krijgen (tekeningen e.d.) of over de extra tijd die erbij komt als één van de buurtbewoners in bezwaar gaat tegen het plan, met de daarbij komende hoorzittingen e.d. - Het pand is voorheen wel als winkelpand gebruikt (waarschijnlijk detailhandel), alleen is hiervoor naar alle waarschijnlijkheid door de gemeente een vrijstelling gegeven. Aangezien ik een hele andere bedrijfsvoering heb, zal er dus wederom door mij een vrijstelling aangevraagd moeten worden. - Hoewel er in het voorlopige koopcontract geen bestemming detailhandel (officiële benaming) genoemd staat, is het object wel beschreven als een winkelpand met dienstwoning en niet als woonhuis, zoals het er, volgens mij, had moeten staan. - In alle overige documentatie wordt er telkens gesproken over een woon-winkelpand en niet over een woonhuis. - In de Kadaster-fax wordt de bestemming "bedrijvigheid (industrie)" vermeld, maar de gemeente zegt dat het Kadaster niet gelieerd is aan de gemeente en dat de gemeente het voor het zeggen heeft, wat natuurlijk waar is. De verkopend makelaar geeft aan dat het pand een woon/winkel pand is en dat het voorheen daar ook voor gebruikt is. Zij waren dus in de veronderstelling dat het ook die bestemming had. Nu heb ik dit verhaal natuurlijk al met mijn makelaar overlegd maar dat was vrijdagmiddag en hoewel hij het meteen heeft opgenomen met de verkopende partij, heeft hij natuurlijk niet meteen vrijdagmiddag een reactie terug gekregen. Nu is het weekend en maalt het één en ander door mijn hoofd, dus vandaar dat ik mijn hele verhaal op dit forum plaats. Nu ben ik eigenlijk best wel bang dat ons op één of andere manier tóch iets te verwijten valt, ik zou niet weten hoe, maar toch. Valt ons niets te verwijten, dan heb ik zelf een aantal opties verzonnen, waarvan ik de eerste voorzichtig heb voorgelegd aan mijn eigen makelaar. De verkopende partij heeft nog niet gereageerd dus ik weet niet zeker of het überhaupt wel één van de onderstaande opties wordt, maar goed; - Ik laat alsnog een voorbehoud in het contract plaatsen waarin ik pas definitief teken als de vrijstelling binnen is. De kosten voor het aanvragen van de vrijstelling en de daaruit vloeiende kosten, zijn, uiteraard, voor rekening van de verkoper. Lukt het verkrijgen van de vrijstelling niet, dan heb ik geen betere locatie voor mijn winkel met meer ruimte, meer uitbreidingsmogelijkheden en dus meer omzet en geen appeltje voor de dorst. Ik zou dan alsnog voor 10% van de koopsom plus eventuele schadevergoeding kunnen gaan. (Verwachte hogere omzet, "appeltje voor de dorst"-verhaal, enz.) - Ik stel de tegenpartij direct, op de passeerdatum, in gebreke en eis 10% van de koopsom op, plus eventuele schadevergoeding. - Ik teken alsnog half september, alleen voor een veel lager bedrag (ik doe een definitief bod van 15% minder) en neem het risico en de kosten van de vrijstelling voor eigen rekening. Lukt het niet om de vrijstelling voor elkaar te krijgen, dan hebben we een gigantisch woonhuis met zo'n 8 kamers, een gigantische woonkamer en ga zo maar door. Financieel is dit voor ons redelijk te doen aangezien we al eerder voor een huis van rond dat bedrag zijn wezen kijken en we hiervoor toen ook al een offerte hadden liggen. Achteraf ga ik liever voor de laatste optie maar dat ga ik maandagochtend met mijn makelaar overleggen. Ik geloof dat hij nog helemaal geen opties heeft besproken en eerst de initiële reactie van de verkopende partij wil afwachten op het feit dat de bestemming niet klopt. Nu ben ik eigenlijk benieuwd naar het volgende: - Valt ons, mijn vriendin en mij, iets te verwijten in deze? - Heeft iemand iets van gelijke soort meegemaakt of kent iemand die dit heeft meegemaakt en zo ja, wat was de uitkomst? - Zijn er volgens jullie nog andere opties en/of welke optie zouden jullie kiezen? Ik zou graag willen weten wat jullie mening is in deze en wacht die dan ook met spanning af. Zodra ik meer weet, laat ik het weten, zodat anderen er ook nog wat aan hebben. P.S: Ik vernoem nog even geen locaties, bedragen e.d. aangezien de verkopende partij ongetwijfeld ook internet en Google heeft ;).