Animuz

een paragraaf uit het huurcontract:

Pas wanneer alle verplicjtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst allonges en deze overeenkomst is voldaan, is de overdracht tussen huurder1 en huurder 2 onvoorwaardelijk en zal de eventueel aangegeven bankgarantie en/of concerngarantie door verhuurder of diens vertegenwoordiger onverwijld worden geretourneerd.

Ik snap de inhoud niet echt van dit paragraaf maar ik denk dat het simpel gezegd staat dat mijn bankgarantie niet vrij komt als de andere partij niet zijn zaakjes op orde heeft. Maar er staat niks in wat er gebeurt als de andere partij niet aan het contract houd. Kunnen ze dan zomaar mij verantwoordelijk houden?

Het is inderdaad een indeplaatsstelling. Op papier staat ook dat de bankgarantie pas vrijkomt als de ander het geregeld heeft. Wilt dat dan ook automatisch zeggen dan ik aansprakelijk ben?

Hallo,

Ik zit met het volgende probleem:

Ik heb halverwege maart 2013 mijn vaak verkocht. Alles verliep redelijk goed, de huurcontract van het pand is ondertekend en alles is afgerond. De verhuurder is een groot vastgoed bedrijf en die hebben een tussenbedrijf zitten die contracten etc voor de verhuurder regelt. Nu hoor ik van dat tussenbedrijf dat ik mijn bankgarantie nog niet terug kan krijgen omdat de nieuwe huurder z'n bankgarantie niet heeft geregeld. Ze stellen mij aansprakelijk zolang de nieuwe bankgarantie niet is geregeld. Ik heb alle verzekeringen al in maart opgezegd dus dit vind ik nogal raar dat ze mij nog aansprakelijk kunnen stellen voor iets wat buiten mijn macht ligt.

Klopt dit wel? de nieuwe eigenaar beloofd me deze maand wel de bankgarantie te regelen, maar toch vind ik het niet normaal dat ik aansprakelijk ben als er iets misgaat..

Het klopt inderdaad dat ik over een aantal punten anders tegenaan kijk dan u en de andere forum gebruikers. Ik schets heel de situatie ook in minder dan een A4tje, dus ik begrijp ook sommige reacties.

Als ik het zelf allemaal zo goed zou weten, dan had ik higherlevel niet in de adresbalk getikt!

De tips en waarschuwingen hebben zeker geholpen. Ik kijk er wel positief tegenaan, omdat ik wel zeker van ben dat ik van dat bedrijf een goedlopende zaak van kan maken. Waar ik weinig verstand van heb is de bedrijfsovername.

De reden dat ik zo snel die aanbetaling heb gedaan is omdat ik weet dat veel mensen deze locatie zou willen. Ik ben heel voorzichtig normaal gesproken, maar soms moet je snel handelen wil je iets voor jezelf hebben.

Het verkoop van het bedrijf gaat dus niet via de makelaar, maar dat hebben jullie vast en zeker wel begrepen. Gezien die man erg druk heeft en alles mondeling afspreekt, ga ik alle besproken punten op papier zetten en samen ondertekenen.

Ik doe er zeker iets mee met de nuttige tips die hier zijn gegeven. Sterker nog, ik stel zelf een koopovereenkomst samen die ik door mijn adviseur laat beoordelen. Gezien de huidige eigenaar dat hoogstwaarschijnlijk niet doet. Ik snap niet waaruit je die conclusie trekt dat ik me niks van aantrek van de reacties hier? Maar laat maar ik wil niet met je verder in discussie gaan..

Ik geloof dat we tegen een muur aan het praten zijn. TS is 100% overtuigd, dus ik wens hem veel succes. Ik ben benieuwd hoe hij er over 6 maanden voor staat.

Ik heb de situatie geschetst, alles hier open en bloot verteld, hopende op tips waar ik iets mee kan. Deze reactie bijvoorbeeld,heb ik weinig aan.

geplaatst door: StevenK   geplaatst op: Vandaag om 07:07:36

Een juridisch adviseur lijkt me zinvoller, omdat nu je de afspraken hebt gemaakt het aankomt op het vastleggen van die afspraken en andere contracten.

 

Horeca betekent onder meer 'vergunningen'.

 

Overigens heeft 'overschrijven bij KvK' weinig tot geen juridische waarde. Formeel is de koopovereenkomst, ook als die mondeling is, de titel en de feitelijke overdracht van de exploitatie is het moment dat de eigendom overgaat.

 

Juist bij locatiegebonden gelegenheden als horeca, is het veel belangrijker dat je met de verhuurder overeenstemming hebt, omdat het feitelijk het huurcontract is dat de onderneming bepaalt.

Ik ga zoals ik al gezegd heb binnen enkele dagen met een adviseur praten. Ik ga met hem alles een koopovereenkomst opstellen gezien de huidige eigenaar denkt dat dat niet nodig is, eis ik wel een handtekening van hem.

Ik ga de huisbaas ook eerst spreken voor ik het af ga handelen. Als hij me kan vertellen en zwart op wit kan zetten dan ik binnen een maand de huurcontracten kan tekenen, wat voor risico loop ik dan nog?

geplaatst door: Fvddungen   geplaatst op: Vandaag om 10:21:10

Ik las dit verhaal gisteravond al en toen dacht ik gelijk al 'Oh, het is vast een horeca onderneming'. En inderdaad had ik het bij het rechte eind. Het zoveelste topic die we mogen plaatsen in het rijtje 'Interessante' overnames in de horeca en horeca ondernemingen in zwaar weer op dit forum. We kunnen er onderhand een eigen rubriek voor maken.

 

De stelling 'Slecht personeel die de zaak verknallen' viel mij erg op. En dat zou een reden zijn dat de huidige eigenaar er van af wil? Weet je wat het is? Het is gewoon flauwekul. Ik vind het zelfs een ernstig gezegde ook. Een voltallig personeelbestand, die slecht zijn en de zaak verknallen bestaat gewoon niet. Het is je reinste onzin. Blijkbaar ontbreekt het binnen de zaak aan sturing en leiding, waardoor het personeel gedemotiveerd is met alle gevolgen van dien. Het runnen van een horece onderneming kun je gewoon niet aan het personeel overlaten. Die ambitie hebben ze niet eens.

 

De eigenaar heeft er geen tijd voor? Waarom zet hij er dan niet een bedrijfsleider aan het werk? Die zijn er voor. En dan draait de toko toch weer top. Dan hoef je geen goeddraaiende onderneming van de hand te doen en heb je er ook praktisch geen ommekijken naar. Of is er toch meer aan de hand? Steekt er veel meer achter, waar jij geen weet van hebt? Het zou echt niet voor het eerst zijn in de horecawereld, waar overnames met mooie praatjes en vage cijfers worden uitgevoerd en vervolgens de nieuwe eigenaar in een enorm vat ellende terecht komt. En hoe interessanter een overname bij mij zou overkomen, hoe achterdochtiger ik zou zijn. Mijn mening is dat je wel heel impulsief hebt gehandeld hier, maar dat moet je zelf weten natuurlijk. Maar als ik jou was zou ik toch eerst eens even alles goed gaan uitzoeken wat er reilt en zeilt binnen deze onderneming. Grote kans dat je van een koude kermis thuis komt.

 

Of ben ik nou beetje te negatief?

Het bedrijf waar we over praten is een kleine horecapand. Je kan goedkope kracht in dienst nemen maar een leiding gevende is te duur en nergens voor nodig. Hij had oproepkracht in dienst, en had me verteld geen overname van personeel sprake was behalve een frisdrank apparaat was in bruikleen, verder was alles vrij. Er valt in zo een klein bedrijf geen leiding te geven. Je hebt aan 1 of 2 man genoeg in deze horecazaak. Ik weet wat de cijfers zijn, die zijn bedroevend. Ik heb zelf de volle vertrouwen in dat ik dan dat bedrijf een goede onderneming kan maken. Hij heeft in die paar dagen erg veel verteld, en ik heb alles nagezocht of het klopte wat ik na kon zoeken, en heb hem niet op 1 leugen kunnen betrappen.

Trouwens, er wordt ook een bankgarantie van 6 maanden vastgezet.. snap niet waarom verhuurders dan nog zo moeilijk doen..

 

Zit je zo in de slappe was?

 

Sla eens een paar duizend euro stuk op een adviseur, anders wordt dit een (financieel) drama!

Misschien idioot verwoord, maar ik meen het wel. Ik bedoel, de verhuurder is al zeker dat hij de komende 6 maanden zijn huur zal krijgen. Wanneer men een huurachterstand heeft van een half jaar lijkt het me niet moeilijk om als verhuurder de wanbetalende huurder eruit te schoppen.. Dat was even wat ik dacht en tikte het gewoon neer.

En ja, ik ken toevallig een goede belastingadviseur die over enkele dagen me meer kan vertellen.. Maar aangezien ik vaker een kijkje neem op deze forum wist ik dat mensen hier toch wel verstand van zaken hebben die mijn vragen kunnen beantwoorden.

Kan de verhuurder zonder enige reden dan gewoon mij weigeren? ik heb eerst sowieso nog een afspraak met de "huisbaas" en de huidige eigenaar.

 

zullen we de vraag eens omdraaien? moet een verhuurder zomaar iedereen accepteren? hij heeft tenslotte met de huidige eigenaar een contract van 5 jaar gesloten, als de verhuurder meewerkt aan een contractsovername mag hij zich toch wel zeker stellen dat hij niet van de regen in de drup beland met een nieuwe huurder...

 

maar er is nog niet veel aan de hand en als jij geen slechte krediethistorie hebt heb je weinig te vrezen, alleen deze verhuurder is niet zo snel dat ze na 1 gesprekje en het schudden van een hand een deal sluiten. Kijk maar eens op de site van het bedrijf dat je noemt daar staat globaal beschreven wat een kredietwaardigheidsonderzoek in opdracht van vastgoedmaatschappijen inhoud. Wat de verhuurder doet zijn heel normale stappen en die kosten wat tijd, een maand voor zowel het kredietwaardigheidsonderzoek en het opstellen van een nieuwe huur overeenkomst is heel normaal, zo zal jij ongetwijfeld een bankgarantie moeten regelen voordat het contract ingaat en daar gaat ook zo maar een week of 2 overheen bij jou bank. kortom alles rondkrijgen binnen een maand midden in de zomervakantie is een heel nette termijn voor een vastgoedmaatschappij zeker omdat zij geen direct belang hebben bij het overschrijven van het contract.

Ik heb de verhuurder wel telefonisch gesproken, ik had enkele vragen over het contract etc,, Hij gaf aan dat bij overname een nieuwe contract van 5 jaar, of in de plaats stelling wordt. Wat lijkt u beter om voor te kiezen en waarom? Ik zelf denk aan een in de plaats stelling.

Als ik binnenkort de verhuurder zie en spreek, en hij me kan vertellen dat ik geen problemen heb met het huren van het pand, ik hem toch iets op papier zet met een hand tekening eronder. Kan de verhuurder aan het eind van de maand toch zeggen van: Sorry ik verhuur niet aan u?

Trouwens, er wordt ook een bankgarantie van 6 maanden vastgezet.. snap niet waarom verhuurders dan nog zo moeilijk doen..

Hoe is het personeel werkzaam in dit bedrijf? Houd er rekening mee dat je heel vaak niet alleen het bedrijf maar ook "het slechte personeel dat de boel verknalt" overneemt...

Dat is in dit geval niet zo. Maar oke, je hebt gelijk, ik kan beter alle punten op papier zetten en samen een hand tekening op zetten wanneer de overdracht plaatsvindt.

Maar de verhuurder kan jou helemaal niet "testen bij het BKR"... Als ze al toegang hebben tot het BKR mag er alleen getest worden voor een kredietaanvraag. Jij neemt toch geen krediet, je betaalt toch alleen huur?

Sorry ik denk dat ik een fout heb gemaakt. Ik heb net m'n mail geopend en de "huisbaas" schrijft:

Wij zullen een standaardkredietwaardigheidsonderzoek laten starten. U zult gebeld kunnen worden door de firma Daelenbergh.

Het is dus denk ik toch iets anders dan BKR?

Ongelooflijk link... Wat als hij nou niet de uitbater is of helemaal niet handelingsbevoegd is. Wat als de verhuurder jou niet als huurder wil? Grote kans dat je dan kunt fluiten naar je zuurverdiende centen. Dit is de reden waarom en notarissen en derdenrekeningen zijn >;(

Het bedrag staat al op de rekening. Maar voordat ik de rest overmaak, word alles wel op mijn naam gezet bij de KvK. Wanneer dat gebeurt ben ik toch de exploitant van het bedrijf? De verhuurder moet toch wel een geldige reden hebben dat ik het bedrijf niet mag huren?

Ja, dat is mogelijk. Sterker nog, er kan gewoon naleving van de huurovereenkomst door de verkopende eigenaar geëist worden. Als dat gebeurt is het te hopen dat je daar in onderhuur mag exploiteren.

Voorbereiding is essentieel en daar heb je niet aan gedaan. Ik hoop dat het niet op duur leergeld uitloopt.

Kan de verhuurder zonder enige reden dan gewoon mij weigeren? ik heb eerst sowieso nog een afspraak met de "huisbaas" en de huidige eigenaar.

Bedankt voor de reacties.

De eigenaar heeft zelf geen tijd om in het bedrijf werkzaam te zijn i.v.m. meerdere bedrijven en laat het over aan slecht personeel die de zaak verknallen. Het is een horecazaak, waar ik veel potentie in zie en een ander formule wil gaan hanteren. Hij wilt het snel wegdoen gezien hij er niks meer mee doet en alleen maar huur betaald en nagenoeg niet open meer is.

Het pand huurt deze huidige eigenaar van een soort beleggingsgroep. De persoon die ik heb gesproken, die ik zie als huisbaas, maar eigenlijk gewoon iemand in loondienst is en voor deze beleggingsgroep werkt, vertelde me dat het de normale procedure is om mij te testen bij de BKR en aan de hand van de uitslag kijken ze of ik het pand mag huren ja of nee. Hij verteld me ook bij dat de huurcontracten opstellen e.d. ongeveer een maand tijd kost.

Ik heb inderdaad mondeling afgesproken dat 5000 aanbetaal dat ik ook heb gedaan, ik heb het ook bij de beschrijving bij gezet dat het een aanbetaling is voor de horecapand in die straat en huisnummer. Dus ik kan het toch eigenlijk wel bewijzen dat ik dit heb aanbetaald?

Wat mij gewoon dwars zit is dat ik straks de zaak heb overgenomen, maar dat ik geen huurcontract krijg.. Is dat mogelijk dat de "huisbaas" mij dit contract weigert bij overname?

Beste,

Ik kwam onlangs een mooi klein bedrijfje tegengekomen die toevallig te koop stond. Ik had met de eigenaar binnen enkele dagen de hand geschud en aanbetaald. Echter, ik heb geen schriftelijke overeenkomst gemaakt met deze man, alleen mondeling. We willen de zaak zo snel afronden en bij de inschrijving van de KVK meteen de restant overmaken. Ik heb de huisbaas gesproken die me verteld dat het niet verstandig is om de zaak zo snel af te handelen zonder dat ik ben getoetst voor de BKR.

Nu is mijn vraag.. Doe ik dit wel goed? Ik weet van mezelf dat ik gewoon nooit schulden heb gehad, wel een aantekening bij justitie (vechtpartij tijdens uitgaan). Heeft dit enige gevolgen voor mij?

De huisbaas zegt dat hij minimaal een maand nodig heeft om alles in orde te maken zodat ik de contracten kan tekenen en de huidige eigenaar wilt niet zo lang gaan wachten.

Of wanneer ik uitslag van de BKR krijg, kan ik er van uit gaan wanneer dit positief is, de zaak zonder zorgen afhandelen (volledige overname som overmaken) en bij de KVK de zaak op mijn naam zetten?

Ik ben erg gestressed en hopelijk kunnen jullie mij meer inzicht geven hierop.

Dit is de eerste bedrijf die ik overneem en ben nog erg onervaren met het overnemen van een bestaand bedrijf.