Erwin123

Tijdens aankoop was het pand nog een woonhuis. De bank heeft dan ook een financiering van een woonhuis gedaan, met natuurlijk wel in de wetenschap dat wij beneden gingen verbouwen om onze ondernemers activiteiten te gaan uitoefenen. Het bestemmingsplan voor beneden was al “detailhandel” (oude bewoner had ontheffing op bestemmingsplan) en het bovengedeelte is “woonbestemming” gebleven. Er is door de bank niet gesteld dat het bovengedeelte niet geschikt gemaakt mag worden voor verhuur. Terugkijkend denk ik dat het juist is geweest om in de aangifte van 2012 de gehele woning op de onderneming te zetten, hoewel het bestemmingsplannen al wel verschillend waren. Maar dit heeft fiscaal m.i. geen consequenties, enkel effect op de ondernemersmogelijkheden. Ik heb mezelf idd onlangs de vraag gesteld in hoeverre de aangebrachte aparte opgang in 2013 niet tot gevolg heeft dat het bovengedeelte verplicht naar privé gehaald moet worden. Het verhuren van woonruimte is voor mij geen ondernemersactiviteit, en het ondernemershandboek lijkt mij daar namelijk vrij duidelijk in (zie 6.6.3 ondernemershandboek 2013). Ik vraag me dan ook af of mijn administratiekantoor hier een steek heeft laten vallen. Omdat de huurinkomsten 52% belast zullen worden, en de hypotheekschuld op de bovenwoning met de tijd zal verminderen, heb ik inmiddels mijn administratiekantoor concreet de vraag gesteld wat er moet gebeuren om de bovenwoning naar privé te krijgen. Ik kreeg een wat onbegrijpelijk antwoordt waarbij zij aangeven dat zowel “kadastrale” evenals “juridische” splitsing randvoorwaardelijk is. Ik kan nergens terugvinden dat dit idd zo is. Ik heb contact gezocht met de gemeente en zij vonden dit in ieder geval niet benodigd. Een belletje naar de fiscus gaf aan dat dit ook niet vanuit fiscaal oogpunt benodigd is, maar mogelijk wenselijk/verplicht was vanuit gemeentelijk oogpunt. In datzelfde belletje naar de fiscus werd mij verteld dat ik een herziening van deze heretikettering even op papier moet zetten incl. de tijdlijn, en dit als melding naar de belastingdienst moest sturen. Heb dit inmiddels gedaan, en wacht even af wat de reactie wordt. Wat voor mij nu rest is een reële verdeling van de hypotheeklast en de economische (WOZ) waarde. Beiden voor aanvang van de verbouwing. Hoewel het gemeentelijk nu 2 adressen zijn, weet ik nog even niet of ik nu ook 2 gescheiden WOZ aanslagen krijg.

Allen, Ik heb een vraagje m.b.t. de aankoop van een pand en de wijze zoals dit na verbouwing dient te worden meegenomen in de aangifte. Mijn vrouw en ik hebben een VOF, en in 2012 hebben wij een pand (voormalig woonhuis) gekocht voor het uitoefenen van onze winkelactiviteiten. Voordat we deze aankoop deden, huurden wij winkelruimte van derden. De aankoop van het pand is gebaseerd op het resultaat van de winkelactiviteiten. Bij aankoop van het pand was er 1 toegangsdeur. Het gehele pand is in 2012 op de balans van de VOF gekomen omdat we boven toen nog als opslagruimte wilde gebruiken. Gedurende de verbouwing in 2013 hebben we echter gaandeweg besloten dat we boven een klein appartement wilden. Wij hebben een nieuwe pui geplaatst, met aparte toegangsdeur naar boven. De verbouwing is in 2014 gereedgekomen, en sinds een half jaar is het verhuurd. Om deze huurinkomsten belastingtechnisch zo efficiënt mogelijk mee te nemen wil ik de bovenwoning als privébezit kenmerken. Zo betaal ik alleen vermogensbelasting over de totale huuropbrengsten, maar worden deze niet opgeteld bij mijn overige inkomsten. De vraag is of dit inderdaad belastingtechnisch de meest goede oplossing is en zo ja op welke wijze dit dan in de aangifte van 2013 moet worden meegenomen? Volgens mijn accountant kan de bovenwoning niet als privébezit worden meegenomen omdat de financiering van het gehele pand gebaseerd is op het resultaat van de winkelinkomsten en de totale hypotheek wordt afgeschreven van een zakelijke rekening. Op internet vind ik echter nergens terug dat de wijze van financiering de (on)mogelijkheden bepaald en de financiering van een pand is m.i. iets heel anders dan hoe deze fiscaal wordt meegenomen. Indien privébezit, dan dient er m.i. simpelweg een correctie plaats te vinden ter correctie van de hypotheeklast op de bovenwoning welke uiteraard niet mogen worden meegeteld als zakelijke kosten. Graag reactie op de zienswijze van mijn accountant versus mijn zienswijze!

All, Ik weet inmiddels dat het DGA salaris navenant de werkzaamheden kan worden vastgesteld. Aangezien de werkzaamheden enkel het opstellen van een huurovereenkomst is en het maandelijks checken, kan ik onder de 5000,- blijven en hoef ik geen loonadministratie bij te houden. Attached link https://www.higherlevel.nl/forum/index.php?board=47;action=display;threadid=26885 geeft een mooi overzicht van de 2 verschillende opties. Aanvullende voordeel van een BV is toch ook dat ik de BTW mag aftrekken (wordt immers verhuurd aan eigen VOF die BTW plichtig is). Wat is verstandiger, de BV de verbouwing laten financieren of dit doen vanuit de VOF? Mbt de opmerkingen van HeRaFin ben ik kom ik tot het volgende: - Rente is en blijft aftrekbaar --> Door het bij de BV als kosten op te voeren en in mindering te brengen op de W&V rekening, toch? - Geen fiscale afrekening bij geen eigen gebruik meer --> Omdat het pand van de BV is en het pand bij verkoop van de VOF in de BV blijft, toch? - Niet afhankelijk over wellicht te hoge waarde WOZ --> Snap ik niet - Investeringsaftrek bij verbouwing in de VOF (tegen hoge percentage) --> Is dit het grootste pluspunt om de verbouwing vanuit de VOF te financieren? - Bij doorverkoop aan prive, optimale rente-aftrek --> Heeft dit te maken met de opmerking dat je over de winst van de aandelen geen belasting betaald? Maar snap ik niet helemaal. - Winsten in BV zijn laag belast --> 25 % vennootschap belasting ipv IB tarief 52% Hoe kan ik het beste de financiering rond krijgen? De BV dient de schuld aan te gaan, maar deze bestaat nog niet en daarom zal de bank toch afgaan op de VOF cijfers. Wel wat pijn in mijn hoofd van al dat leeswerk en laten inwerken, maar het wordt me langzamerhand wel wat duidlijker allemaal. In ieder geval bedankt voor het lezen en reageren.

@ Marcel S, Bedankt voor de reactie. Ik had m dit nog niet gerealiseerd, en snap wat je bedoeld maar als je aan de ander kant wel kiest om af te schrijven dat heeft dat door de jaren heen de winst gedrukt. Ervan uitgaande dat je in hetzelfde belastingtarief zit maakt het niet uit voor de hoeveel te betalen belasting, maar enkel het tijdstip. Toch? @ HeRaFin, Ik begrijp dat binnen de BV nauwelijks werkzaamheden worden uitgevoerd, maar betekent dit dat dit ook het argument wordt om het DGA salaris op 0 te stellen? Uiteindelijk bezitten mijn vrouw en ik wel 100% van de aandelen, dus in basis moeten we vanuit de BV salaris uitkeren. Vormt dit dan geen probleem? De genoemde voordelen moet ik even laten doorgronden, dus daar ga ik even voor op het forum speuren, maar extra uitleg is natuurlijk welkom. Als dit werkelijk zoveel voordeliger is wil ik dit zeker doen. Ik heb nog geen ervaring met een BV, en weet bijvoorbeeld niet tegen welke aanloopkosten je precies aanloopt, maar heb wel gelezen dat de overheid het starten van een BV eenvoudiger wil maken dus hopelijk valt dat mee. Aanvullingen van anderen of mogelijk risico’s op deze constructie zijn natuurlijk meer dan welkom.

Beste HeRaFin, Kun je dit iets nader toelichten? Afgelopen week heb ik door veel leeswerk op dit forum geprobeerd wat duidelijkheid te krijgen in het onderbrengen van een bedrijfspand in een BV, maar in alle voorbeelden die ik lees is de onderneming al een BV. In mijn geval is de onderneming een VOF. Bedoel je nu dat de VOF omgezet wordt naar BV en dat in dezelfde BV het bedrijfspand wordt ondergebracht? Of zit alleen het bedrijfspand in een BV en blijft de onderneming een VOF? De eerste optie reikt volgens mij te ver voor nu, de tweede optie is wellicht wel mogelijk, maar weet ik niet welke voordelen dit precies oplevert. Daarnaast vraag ik me af hoe je voorkomt dat het DGA salaris uitbetaald moet worden want de enige vorm van inkomsten vormt de huur, maar daar moet dan wel de hypotheekschuld van betaald worden.

Beste Joost Bedankt voor de snelle reactie. Wat ik uit je reactie begrijp is dat de benedenverdieping altijd als box 1 vermogen wordt gekenmerkt en op de VOF balans moet worden opgenomen. Ik kan dit dan ook nooit buiten de balans van de onderneming houden? Met mijn huidige inzicht vind ik dat jammer, want met betrekking tot ontwikkelingen is het namelijk best mogelijk dat we in de toekomst stoppen met de winkelactiviteiten en de winkelruimte aan een derde gaan verhuren. Op dat moment zal ik belasting over de waardestijging moeten afdragen. Daar kom ik dus niet onderuit… Daartegenover staat dat ik wel tot de helft van de WOZ waarde van de benedenverdieping mag afschrijven, toch? Voor wat betreft de volgorde tijdens aankoop: Kan ik de gehele woning het beste zakelijk aankopen, en dan de bovenkant naar privé overhevelen, of het geheel juist privé aankopen en een gedeelte naar het zakelijke overhevelen? Of moet ik het voor aankoop al administratief splitsen? En hoe bepaal je dan precies het waarde/hypotheekaandeel beneden en het hypotheekaandeel boven? Moet dit gebeuren door een erkende taxateur? Het kadastraal splitsen is waarschijnlijk niet mogelijk i.v.m. het niet voldoen aan de locale criteria. Aankoopwaarde van de woning is 220K. Gezamenlijk inkomen is rond 3,5 x modaal. Geeft dit mogelijkheden voor andere gunstigere fiscale alternatieven?

Onlangs hebben mijn vrouw en ik een tweede woning gekocht waarbij de benedenverdieping het bestemmingsplan “detailhandel” heeft. De bovenverdieping heeft het bestemmingsplan “wonen”. Op dit moment heeft de woning 1 voordeur. Wij hebben op dit moment een VOF in ondermode en huren hiervoor een pand. De benedenverdieping van de nieuw gekochte woning willen we als winkelruimte verbouwen. De bovenverdieping willen we wellicht tzt verhuren. Wij zijn getrouwd in gemeenschap van goederen. De VOF verdeling is 90% (vrouw) - 10% (ik). Mijn vraag is nu welke fiscale constructie het meest lonend is. De volgende constructie leek mij het meest interessant, al kan ik op het forum geen eenduidig beeld vinden of dit nu mag of niet. - De gehele woning wordt aangekocht als privébezit - De VOF huurt de benedenverdieping van ons als privépersoon voor een nader te bepalen bedrag - De verbouwing van de benedenverdieping wordt bekostigd vanuit de VOF. Deze kosten zijn aftrekbaar - De verbouwing van de bovenverdieping betalen we zelf uit privébezit - In inkomsten uit verhuur beneden en tzt boven worden verrekend met de te betalen rente op hypotheekschuld en wat overblijft geldt als vermogen voor box 3 Is dit mogelijk en is dit de meest interessante optie? Het lijkt me dat het mogelijk moet zijn gezien de parallel die ik zie met het met het feit dat een nieuwe verhuurder van een winkelpand ook de verbouwingskosten draagt en dit ten laste komt van de winst. In het handboek van de belastingdienst staat in hoofdstuk 6.1 dat als je als onderneming die een bedrijfsruimte huurt de kosten mag aftrekken. In hoofdstuk 6.3 dat het bedrijfspand als privé kan worden aangemerkt. Ik begrijp dat het mogelijk is om de benedenverdieping als buitenvennootschappelijk vermogen buiten de onderneming te houden (https://www.higherlevel.nl/forum/index.php?board=49;action=display;threadid=35076;start=msg327579#msg327579) , maar mag ik dan huur aan mezelf in rekening brengen? Ik ben namelijk naast de huurder (de VOF) ook de verhuurder (privépersoon). Over deze combinatie zie ik in het handboek echter niets terug. Indien het mogelijk is dan kreeg ik het advies om nu direct van de belastinginspecteur een schrijven te krijgen dat ik de woning als privébezit gekocht heb, om te voorkomen dat het later toch als zakelijke aankoop gekenmerkt wordt en dat ik bij verkoop over de winst belasting moet afdragen. Hoe doe je zoiets? Daarnaast de vraag hoe ik als privé-verhuurder BTW in rekening kan brengen? Alvast bedankt voor een reactie.