Mart Stegeman

Dag Droma, Over het algemeen staat in huurovereenkomsten dat onderverhuren verboden is. Mijn eerste advies is dan ook om de instemming van de verhuurder met die onderverhuur goed (en schriftelijk) vast te leggen. Vervolgens is van belang wat je met je verhuurder afspreekt. Staat hij alleen het onderverhuren toe, of verklaart hij zich ook al direct bereid om de huurovereenkomst met de onderhuurder na het verstrijken van ‘jouw’ huurperiode van je over te nemen. In het tweede geval moeten die afspraken natuurlijk goed worden vastgelegd (met jouw verhuurder en onderhuurder), maar loop je niet aan tegen de problematiek die jij noemde. Je stapt er dan inderdaad in 2017 tussenuit. Verklaart de verhuurder zich niet bereid tot die overname, dan ontstaat mogelijk een risico dat jij terecht signaleert. Je merkt in dat kader terecht op dat huurovereenkomsten voor winkelruimte wettelijk minimaal voor de duur van 5 jaar worden gesloten. De uitzondering van een looptijd van minder dan twee jaar, biedt jou geen uitkomst. Het contract dat jij wilt aangaan zou namelijk langer dan die twee jaar gaan duren. De wet kent wel een bepaling die regelt dat een onderhuurovereenkomst eindigt op het moment dat de hoofdhuurovereenkomst eindigt. Daarvan is echter alleen sprake als jouw verhuurder de huurovereenkomst opzegt, en de huurovereenkomst vervolgens eindigt door opzegging door de rechter. In andere gevallen eindigt de onderhuurovereenkomst niet door beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst. Zeg jij bijvoorbeeld zelf de huurovereenkomst met jouw verhuurder op (of besluiten jij en jouw verhuurder in onderling overleg om de huurovereenkomst te beëindigen) dan loopt de huurovereenkomst met de onderhuurder wel door! in dat geval ben je schadeplichtig. Wat je nog zou kunnen overwegen is de rechter verzoeken om toestemming te verlenen om voorwaarden overeen te komen die afwijken van dwingend recht (de 5+5 regel). Je kunt overwegen om in dat kader een huurovereenkomst voor 2 jaar te sluiten en met jouw onderhuurder af te spreken dat in die twee jaar deze toestemming wordt gevraagd. Je zou dan ook al kunnen afspreken dat de huurovereenkomst voor twee jaar alleen wordt verlengd als de gevraagde toestemming van de rechter is verkregen. Wordt de toestemming niet verkregen, dan eindigt de huurovereenkomst na twee jaar. Als er in jouw geval sprake zou zijn van een bedrijfsovername, dan kun je ook nog overwegen om een ‘indeplaatsstelling' te vorderen. Als aan voorwaarden wordt voldaan, kan de rechter in dat geval de verhuurder verplichten die nieuwe huurder te accepteren. Er moet dan echter wel sprake zijn van een bedrijfsovername. Ik betwijfel of dat bij jou aan de orde is. Wat je dus zou kunnen overwegen is, kort gezegd, (1) afspreken dat jouw verhuurder de te sluiten onderhuurovereenkomst per 1-10-2017 overneemt of (2) een overeenkomst voor twee jaar sluiten en tijdig de rechter verzoeken om toestemming voor korte aanvullende verlenging of (3) een indeplaatsstelling vorderen, als sprake is van een bedrijfsovername. Huurders van (winkel)ruimte worden over het algemeen vrij goed beschermd. Het is dus belangrijk om de afspraken zorgvuldig vast te leggen. Succes!

@Norbert Mijn antwoord komt inderdaad overeen met het citaat van Robbert. De conclusie van Robbert is dat vakantiedagen verjaren na 5 jaar. Die conclusie is juist in het geval dat sprake is van bovenwettelijke vakantiedagen (zonder andere afspraken) of van wettelijke vakantiedagen waarbij de werkneemster niet is staat is geweest om die vakantiedagen op te nemen. De kans is echter aanwezig dat deze werkneemster (ondanks haar langdurige ziekte) weldegelijk vakantie heeft kunnen opnemen. Zo kan het zijn dat deze werkneemster ook daadwerkelijk op vakantie is geweest. Ook de omstandigheid dat re-integratie werkzaamheden zijn uitgevoerd, kan een aanwijzing zijn dat vakantie opgenomen had kunnen worden. In dat geval geldt voor de wettelijke vakantiedagen niet de verjaringstermijn van 5 jaar, maar de vervaltermijn van 6 maanden. Het leek mij zinvol om ‘bakker piet’ deze voor hem mogelijk gunstigere uitkomst mede te delen.

Beste Hubbert, Het is natuurlijk bijzonder vervelend dat deze partijen plotseling (gedeeltelijk) afhaken. Het hebben van een getekende overeenkomst zou het in die gevallen eenvoudiger maken om die partijen te houden aan de afspraken. Dat een getekende overeenkomst ontbreekt, betekent echter niet dat je met lege handen staat. Ook van een mondelinge afspraak kun je nakoming vorderen, waarbij ik wel opmerk dat het mogelijk lastig is om de inhoud van die afspraken te bewijzen. Los van de mogelijke mondelinge afspraak kan het ook zo zijn dat uit bijvoorbeeld de beschikbare correspondentie, uitgewisselde concepten en de wijze waarop mogelijk al uitvoering is gegeven aan de afspraken, afgeleid kan worden dat (1) partijen overeenstemming hadden bereikt of (2) dat partijen een dermate overeenstemming hadden dat zij zich niet zomaar (bijvoorbeeld zonder schadevergoeding te betalen) uit die onderhandelingen mochten terugtrekken. Of van een van deze situaties sprake is, hangt dus af van de concrete omstandigheden. Wat is er besproken, wat staat er in de correspondentie, wat is er uitgevoerd (met instemming van de opdrachtgever)? Ik onderschrijf dan ook het advies van Norbert om de kwestie (met alle feiten) aan een advocaat voor te houden.

Allereerst is van belang om vast te stellen of de werkneemster wettelijke of bovenwettelijke vakantiedagen meeneemt naar het volgende jaar. Heeft zij bovenwettelijke vakantiedagen overgehouden, dan verjaren die na 5 jaar, tenzij daar andere afspraken over zijn gemaakt. Heeft zij wettelijke vakantiedagen overgehouden, dan vervallen die dagen uit 2014 op 1 juli 2015. Van het vervallen van die dagen is geen sprake als de werkneemster niet in staat was op die dagen op te nemen. Het enkele ziek zijn, is niet per definitie een belemmering om dagen op te nemen. Het moet dan gaan om een situatie dat de werkneemster te ziek was om vakantiedagen op te nemen.