overeenkomst tot huurcontractovername winkelruimte

[toan2]

Wat is het voordeel / nadeel van een contractovername boven een nieuw huurcontract?

De nieuwe huurder is een BV i.o. maar staat nog niet als zodanig ingeschreven bij de K.v.K.. Geeft dat extra risico?

Als de BV niet doorgaat zitten wij dan zonder huurder?

 

[Edward]

Ik begrijp dat u de verhuurder bent. Eigenlijk stelt u twee vragen die weinig verband met elkaar houden.

 

Een BV i.o. houdt niets anders in dan een B.V. in oprichting. Wanneer voor de inschrijving van een B.V. nog niet aan alle eisen is voldaan, maar de oprichters al wel verplichtingen willen aangaan gebeurt dit vaak onder de noemer van een B.V. i.o.. Voor alle verplichtingen die onder een B.V. i.o. worden aangegaan blijft de oprichter hoofdelijk aansprakelijk tot het moment dat de B.V. de verplichtingen overneemt.

 

Als verhuurder loop je dus geen risico als de B.V. onverhoopt niet doorgaat. De oprichter blijft zelf aansprakelijk voor betaling van de huurpenningen.

 

Een contractovername van een lopend huurcontract heeft voor de verhuurder het nadeel dat overnemende partij onder dezelfde titel (rechten en plichten) doorgaat als de oude huurder. De huurtermijn is daarmee korter dan de standaard termijn die wordt overeengekomen bij een nieuw contract. Zeker bij winkelruimte kan dit van belang zijn. Aan de andere kant kan voor de nieuwe huurder die kortere termijn juist aantrekkelijk zijn en een reden om het huurcontract aan te gaan c.q. over te nemen. Bij een nieuw huurcontract zal de huurder wellicht eerst nog verder gaan shoppen.

 

 

 

 

 

[toan2]

Bedankt voor het snelle antwoord.

Het is mij nu duidelijk.

Alleen is er denk ik meer onzekerheid bij een BV, zeker als het een holding met werkmaatschappijen wordt.

De huurder is dan niet meer persoonlijk aansprakelijk.

Moet het contract weer veranderd worden als de BV rond is?

[Reeel Estate]

Beste Toan2,

Volgens mij staat in de wet dat de zogenaamde indeplaatsstelling mag worden geweigerd indien: de kandidaat huurder onvoldoende waarborgen biedt voor een richtige nakoming van de huurovereenkomst. Ik weet natuurlijk niet of er uit de huurovereenkomst volgt dat er een bankgarantie of een waarborgsom dient te worden gesteld? Ik denk dat je als verhuurder best mag vragen de financiele situatie van de huurkandidaat aan te tonen.

 

Zodra een BV rechtspersoonlijkheid verkrijgt dienen formeel alle handelingen die verricht zijn gedurende de periode als BV i.o te worden bevestigd. Dit schijnt echter ook stilzwijgend te kunnen plaats vinden. Bijvoorbeeld doordat de huur betaald blijft worden.

 

Om het risico van het omvallen van de huurder te vermijden of te verkleinen zou je kunnen vragen dat er een natuurlijk persoon garant staat voor de nakoming van de huurovereenkomst. Of een (kanton)rechter dit goed zal keuren, is voor mij nog de vraag ( of de wederpartij naar de rechter zal stappen trouwens ook). Mocht je voor een persoonlijke garantstelling kiezen (en dit overeen komen) moet je wel even aandacht besteden huwlijkse staat van deze natuurlijke persoon (misschien echtgenoot mee laten tekenen) en dat de garantstelling door blijft lopen indien de huurovereenkomst niet meer bestaat (Bijvoorbeeld door toedoen van een faillisement)

 

Ik ken natuurlijk niet de situatie van de huidige huurder, maar kijk je wel uit dat je de nieuwe huurder weg jaagt met te veel eisen en blijft zitten met een oude huurder die de huur niet meer kan betalen?

 

Ik hoop je een beetje op weg te hebben geholpen.

 

Met vriendelijke groet,

Henk Jan