zakelijke en privehypotheek

[Bruce83]

Beste collega's in spé,

 

Samen met mijn partner staan we op het punt om een onderneming op te starten. De onderneming wordt een detailhandel (food). Hiervoor zijn we gaan kijken naar geschikte locaties, en we hebben nu een pand gevonden waar we zelf boven de winkel kunnen wonen. Dit pand moeten we wel kunnen financieren. Het is een flink verouderd pand en we moeten deze opknappen en willen ook winkelruimte in de kelder realiseren.

 

Koopprijs geheel 550.000. Verbouwingskosten 200.000. Eigen overwaarde + eigen geld 50.000. Met de kosten koper hebben we dus een hypotheek nodig van in totaal 750.000. Geschatte waarde na de verbouwing is 900.000 dit mede door het creëren van extra oppervlak in de kelder

 

Hiernaast hebben we nog geld nodig voor de voorraad en inrichting. Een investeerder zal hiervoor 80.000 willen investeren.

 

Is het mogelijk om hiervoor deels een zakelijke hypotheek en deels een prive hypotheek te nemen?

 

Extra informatie. De investeerder heeft eenzelfde winkel in een andere stad en heeft een omzet van 800.000. We gebruiken hetzelfde assortiment en logo, alleen een andere naam. Ook krijgen we ondersteuning van deze investeerder. Je kan het dus een soft-franchise kunnen noemen. Voor de investeerder is dit de eerste keer dat zij zoiets doet.

 

Door de verbouwing lopen we ook het eerste jaar inkomen mis. Hoe gaat een bank hiermee om?

 

Alvast dank voor jullie antwoorden en adviezen.

[Marco van den Maagdenberg]

Eerste vraag:

Heb je de gevolgen van aankoop (rente/ aflossingsverplichting en overige o/g kosten al verwerkt in een ondernemersplan/expoitatiebegroting ? (reken eens met 6 % en aflossen 25 jaar lineair voor 750/m.)

Wat komt er dan uit?

 

En wat als je ergens gaat huren?

 

[Bruce83]

Beste Marco, dank voor je reactie.

 

Als ik puur met deze getallen reken zit ik op 2500 aflossing per maand en 3750 rente.

 

Een gedeelte van de hypotheek is voor het privegedeelte van het pand, hiervoor kies ik voor slechts een klein gedeelte aflossen. Dan kom ik op 1500 euro aflossing per maand. Deze kosten zijn ook meegenomen in de berekeningen. De rente heb ik gerekend op 3500 ivm de lage rente op dit moment.

 

Wanneer ik ga huren ben ik voor dezelfde oppervlakte ook 3500 per maand kwijt. Dan komen de kosten voor de prive woning ernaast er nog bij. Deze zullen rond de 1000 euro liggen. Op die manier is het in het begin wel goedkoper om te huren, echter met de aflossing daalt de rente per maand. De verbouwingskosten voor het bedrijfsgedeelte kunnen worden afgetrokken, dit geeft ook nog een extra voordeel.

 

Voor het privegedeelte van het pand mag de rente worden afgetrokken van de inkomstenbelasting van mijn partner, die 3 dagen in de week haar vaste baan aanhoudt.

 

[Marco van den Maagdenberg]

Deze bedragen had ik ook kunnen noemen in mijn post, wat ik eigenlijk bedoelde:

Wat blijft er in jouw exploitatieprognose onder aan de streep over voor privé en (her) investeringen.

Uiteraard met een zo goed als mogelijk ingeschatte omzet, marge en kosten.

 

Een bank zal nimmer 100 % van de aanschafwaarde van een winkel/woonhuis financieren en zeker niet in de tijd waarin we nu leven. Paar jaar terug was 80 % van de executiewaarde gebruikelijk.

Hoeveel ze nu doen durf ik op dit moment niet echt te zeggen. Maar ga eens uit van die 80 % van de executiewaarde ná investering/verbouwing. Dit betekent dat er toch een behoorlijke schuit eigen geld in moet.

Je hebt 50/m. aan eigen middelen beschikbaar en een investeerder wil 80/m. beschikbaar stellen ( is men bereid dit bedrag ook achter te stellen). Overigens pas op met het vergelijken exploitatie in jullie plaats en de plaats waar investeerder gevestigd is, verschillen kunnen exeptioneel zijn.

 

Je schat de waarde ná verbouwing op 900/m. ik neem aan dat dat niet de executie-, maar de onderhandse verkoopwaarde zal zijn. Grosso modo kom ik dan uit op een executiewaarde van ca 765/m Stel dat een bank 80 % daarvan wil financieren, kom je uit op ca 615/m. Dus moet je 35/m. zelf inbrengen. Zou dus te doen zijn.

Mocht het zo zijn dat de bank in de hypotheek teweinig zekerheid ziet, dan is het altijd mogelijk een beroep te doen op een staats gegarandeerd krediet wat in houd dat voor het o/g gedeelte waar geen hypothecaire dekking te vinden is een aflossingtermijn van 12 jaar zal gelden.

 

Kortom, mogelijkheden zijn er volgens mij wel, maar die zullen mede afhangen van gedegenheid van jouw ondernemersplan/exploitatiebegroting en taxatiewaardes van het o/g.

 

Bank zal winkel/woonhuis in één financiering gieten, waarmee de accountant weer aan de slaag gaat om deze te splitsen in een zakelijk en privé gedeelte.

 

Tot slot: dat jaar levensonderhoud zal je zelf, dus uit eigen middelen, moet opvangen, dit zal nimmer door een bank gefinancierd gaan worden.

 

 

 

[Bruce83]

Beste Marco,

 

Nogmaals dank voor je reactie.

 

Het eerste jaar is de opbrengst 0 en zijn er de kosten van 60.000 hypotheek. Tijdens dit jaar hebben we een gezamenlijk inkomen van 80.000 bruto. Ik wordt een jaar doorbetaald en kan alle tijd in de verbouwing stoppen. Het levensonderhoud lukt daar zeker mee en een groot gedeelte van de aflossing ook. Het eerste jaar dat we open zijn verwachten we een omzet van 150.000, hier zit een marge op van 40% waardoor we 70.000 overhouden na hypotheekkosten en overige kosten komen we het eerste jaar uit op 0. Het tweede jaar verwachten we een omzet van 250.000, hiervan is winst 100.000, netto winst 30.000. Vanaf het derde jaar verwachten we een stabiele omzet van 300.000 te kunnen realiseren met 120.000 winst en een netto winst van 50.000.

 

Deze bedragen zijn bij benadering en zeer pessimistisch ingeschat. Met de wetenschap dat de locatie van deze winkel en de bevolking in de wijk beter aansluit op de doelgroep, moet in de toekomst een vergelijkbare of hogere omzet dan de 800.000 haalbaar zijn.

 

Met dank aan je advies zullen we taxaties laten doen en deze meenemen in de berekeningen. Het ondernemersplan is nog in ontwikkeling en wordt door mijzelf opgesteld aangevuld met de ervaringen en cijfers van de franchisegever (als we dit zo mogen noemen). Daarna wordt het ondernemingsplan verbeterd en aangepast in overleg met de franchisegever. Het staats gegarandeerd krediet zullen we in ons achterhoofd houden.